มาทำความรู้จักผู้เช่าแต่ละกลุ่มกัน

มาทำความรู้จักผู้เช่าแต่ละกลุ่มกัน

Salaryman Estator

สำหรับคนลงทุน คอนโดปล่อยเช่า สิ่งที่ต้องคิดเสมอ"ก่อนที่จะลงทุน"คือ เราจะปล่อยเช่าให้ใคร ? คอนโดที่เรากำลังจะซื้อมันตอบโจทย์คนกลุ่มไหน

1. Budget worker

คนกลุ่มนี้คือกลุ่มคนทำงานที่มีรายได้ไม่มากนัก พวกเขามักไม่สนใจห้องที่มีขนาดใหญ่ ตกแต่งหรูหราอะไร ขอแค่มีห้องขนาดพอนอน มีเครื่องนอนพื้นฐาน อยู่ในซอยได้ไม่จำเป็นต้องติดถนนใหญ่ ไม่ได้ให้ความสำคัญกับเรื่องเล็กๆ น้อยๆ เช่น ความปลอดภัย หรือส่วนกลางมากนัก... สำคัญสุดๆ คือ "ราคา" ถ้าแพงกลุ่มนี้ไม่แม้แต่จะเดินเข้ามาดูเลยด้วยซ้ำ ซึ่งค่าเช่าที่รับได้จะอยู่ในช่วง 1500-3500 บาท

2. Entry salaryman

คนกลุ่มนี้คือกลุ่มนักศึกษาจบใหม่ มีรายได้ระดับนึง คนกลุ่มนี้ "เน้นทำเลเดินทางสะดวก" ห้องสวยดูปลอดภัย แต่งเรียบๆ ไม่ต้องหวือหวา แต่อุปกรณ์พื้นฐานต้องครบ ห้องขนาดปานกลาง 23-35 ตร.ม. จะเข้าถึงกลุ่มนี้ได้ไม่ยาก ซึ่งค่าเช่าที่รับได้อยู่ในช่วงประมาณ 5000 - 8000 บาท

3. Student

กลุ่มนักเรียน ความต้องการจะไม่แตกต่างจาก Entry salaryman มากนัก ที่สำคัญต้องใกล้สถานศึกษาและมีคนในมหาวิทยาลัยเดียวกันอยู่กันเยอะ แต่ถ้ายิ่งมี facility ที่เหมาะสมกับวัย เช่น ร้านกาแฟ หรือ Coworking - space ก็จะจูงใจกลุ่มนี้ได้มากขึ้นครับ

4. Middle tier salaryman

กลุ่มคนทำงานระดับกลางที่ทำงานมาระยะนึงแล้ว อาจจะยังเช่าอยู่ เพราะบ้านอยู่ไกล หรือยังไม่อยากซื้อบ้าน ซึ่งคนกลุ่มนี้ยอมจ่ายแพงขึ้น แต่ต้องการคอนโดแบบครบสูตร เดินทางง่าย ที่จอดรถพอ ส่วนกลางเต็ม ห้องแต่งสวย ไม่เล็กเกินไป คอนโดแบรนเก๋ๆ... อาจไม่ง่ายที่จะหาคอนโดราคาดีๆ ที่ตอบโจทย์คนกลุ่มนี้ได้ครับ ส่วนตัวผมไม่เคยลงทุนคอนโดเพื่อคนกลุ่มนี้เลย

5. High-end

คนกลุ่มนี้ผมไม่แนะนำให้เราเลือกเป็นเป้าสำหรับ "ปล่อยเช่า" ครับ เพราะคนไทยมีทัศนคติว่า "คนรวยไม่เช่าบ้าน" เราจะหาคนเช่ายาก ราคาซื้อสูง ไม่คุ้มค่าการลงทุน... เน้นนะครับว่าไม่แนะนำทำปล่อยเช่า แต่ถ้าจะเก็งกำไรราคาส่วนต่าง ต้องมองอีกแบบเลย

6. Foreigner

ชาวต่างชาติ คนกลุ่มนี้คือกลุ่มที่ผมชอบที่สุด สำหรับลงทุนปล่อยเช่า พวกเค้าพร้อมจะจ่ายค่าเช่าสูงๆ และมี Demand ของชาวต่างชาติที่เดินทางมาไทยอย่างต่อเนื่อง คนกลุ่มนี้เน้นทำเลมากๆ ต้องตอบโจทย์ เช่น พวกที่มาเที่ยว คอนโดก็ต้องอยู่แหล่งท่องเที่ยว พวกที่มาทำงาน คอนโดต้องอยู่ในแหล่งที่มีคนต่างชาติทำงานอยู่กันเยอะๆ พวกเค้าชอบแหล่งที่มีร้านอาหาร ศูนย์การค้า และสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับต่างชาติรอบๆ  อีกหนึ่งอย่างที่มักถูกมองข้ามคือ "ความปลอดภัย" พวกเค้าจะไม่ยอมไปอยู่ในพื้นที่ที่ดูน่ากลัวเด็ดขาด โดยเฉพาะกลุ่มที่มาทำงานพาครอบครัวมาด้วย

นอกจากนี้ ช่องทางในการเข้าถึงลูกค้าแต่ละกลุ่มก็แตกต่างกันครับ กลุ่ม Budget worker มักจะเดินหาและดูจากป้าย เราต้องมีป้ายถึงจะเข้าถึงคนกลุ่มนี้ ในขณะที่กลุ่ม Middle tier จะมองคอนโดตามป้ายว่าไม่น่าอยู่แต่หาเอาจากอินเทอร์เน็ต กลุ่มชาวต่างชาติยิ่งแตกต่าง พวกนี้เค้าหาคอนโดผ่าน Agent 99% ครับ ใครลงทุนโดยเน้นกลุ่มต่างชาติให้คำนวนค่าเช่าหัก 10% (ค่า Agent) ออกไว้ก่อนเลย เพราะยังไงก็เสียแน่ๆ และบางครั้งถ้าเราไม่ได้คิดไว้ก่อน positve cash flow จะกลายเป็น Negative cash flow ได้โดยไม่รู้ตัว 

ทั้งหมดที่ผมเขียนข้างต้นเป็นแค่ความต้องการเบื้องต้นของคนแต่ละกลุ่มนะครับ ในรายละเอียด คนแต่ละพื้นที่ แต่ละชาติ จะมีความต้องการที่ต่างกัน... นักลงทุนควรจะลงพื้นที่จริง เพื่อทำความเข้าใจรายละเอียดเพิ่มเติมก่อนลงทุนทุกครั้ง

การลงทุนอสังหาฯ ทำให้เรารวยได้ แต่ก็ทำให้หมดตัวได้ ความเสี่ยงต่างๆ จะลดลงตามความเข้าใจที่เพิ่มขึ้น ย้ำเลย! อย่าลงเงินก่อนลงเวลาเด็ดขาดครับ