News

อสังหาจี้ธปท.ปลดล็อก ปมกู้ร่วมทุบตลาด

LivingInsider Report 2019-01-21 14:26:46

อสังหาจี้ธปท.ปลดล็อก ปมกู้ร่วมทุบตลาด

 

อสังหาฯ ผวาระเบิดเวลาลูกใหม่ปัญหา “กู้ร่วม” ปะทุ แบงก์ชาติตีความผู้กู้ร่วมซื้อบ้าน-คอนโดฯ เป็นของตนเองถือเป็นซื้อหลังที่ 2 บังคับเงินดาวน์ 20% โวยตลาดกลาง-ล่างอ่วมกู้ร่วม 100% 3 สมาคมจี้ปลดล็อก หวั่นทุบกำลังซื้อเรียลดีมานด์

 

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า หลังจาก “ธปท.-ธนาคารแห่งประเทศไทย” ได้ออกมาตรการสกัดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ ภายใต้มาตรการ LTV-loan to value ด้วยการบังคับเพิ่มเงินดาวน์ในการขอสินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียม จากเดิม 5-10% เพิ่มเป็น 10-30% ในการซื้อบ้านหลังสองเป็นต้นไป เริ่มบังคับใช้ 1 เมษายน 2562 นี้

 

ปรากฏว่าเกิดปัญหาใหม่ที่คาดว่ามีผลกระทบรุนแรงหลังจากมาตรการ LTV มีผลบังคับใช้ ต้นเหตุมาจากการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน พฤติกรรมผู้บริโภคมีการขอสินเชื่อแบบ “การกู้ร่วม” ในสัดส่วนสูงมาก ผลกระทบที่คาดว่าจะเกิดขึ้นคือผู้กู้ร่วมซึ่งยินยอมให้ยืมชื่อมาใช้

 

เมื่อถึงเวลาตัวเองต้องการซื้อบ้าน-คอนโดฯ แม้จะซื้อเป็นหลังแรกและซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงก็ตาม แต่แบงก์ชาติตีความว่าเป็นการซื้อหลังที่ 2 จึงเข้าเกณฑ์ต้องถูกบังคับเงินดาวน์ 20% หรือล้านละ 2 แสนบาท แทนที่จะสามารถซื้อบ้านโดยมีเงินดาวน์เพียง 5% หรือล้านละ 5 หมื่นบาท

 

จ่ายดาวน์แพง-หมดสิทธิ์ซื้อ

นายรุ่งรัตน์ ลิ่มทองแท่ง กรรมการผู้จัดการ กลุ่มบริษัทซื่อตรงกรุ๊ป เปิดเผย”ประชาชาติธุรกิจ” ว่า แนวโน้มปีนี้ธุรกิจอสังหาฯ มีโจทย์สาหัสจากมาตรการแบงก์ชาติบังคับเพิ่มเงินดาวน์ในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว

 

เมื่อเจาะลึกรายละเอียดยังพบว่า มีปัญหาใหญ่อีกเรื่องที่แบงก์ชาติยังไม่ได้ปลดล็อกให้ นั่นคือการตีความเงื่อนไข “การกู้ร่วม” ซึ่งกระทบโดยตรงต่อผู้ซื้อ ถ้าถูกตีความว่าซื้อเป็นบ้านหลังแรกจะมีเงินดาวน์ต่ำ 5% แต่ถ้าตีความเป็นการซื้อหลังที่ 2 เท่ากับถูกบังคับเงินดาวน์แพง 20%

 

ถก 3 สมาคมล็อบบี้แบงก์ชาติ

ในอนาคตเมื่อผู้กู้ร่วมต้องการซื้อบ้านหลังแรกเป็นของตนเองก็ต้องถูกตีความเป็นการซื้อหลังที่ 2 ซึ่งตามเกณฑ์ LTV ของแบงก์ชาติต้องถูกบังคับเงินดาวน์เริ่มต้น 20% เปรียบเทียบกับการซื้อบ้านหลังแรกมีเงินดาวน์ 5%

 

นายรุ่งรัตน์กล่าวด้วยว่า เตรียมนำเรื่องนี้มาคุยเป็นหัวข้อหลักหลังงานสัมมนา 3 สมาคมใหญ่ในวันที่ 30 มกราคม 2562 โดยต้องการหาเจ้าภาพมาหารือพูดคุยเพื่อความชัดเจน เพราะว่าเงื่อนไขการกู้ร่วมเป็นตัวหลักที่จะทำให้เกิดการชะลอตัวในการซื้อบ้านในปีนี้ คนจะคิดหนักขึ้น การตัดสินใจซื้อจะยากขึ้น

 

แนะลูกค้าออมเงิน 3-5 ปี

นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต ประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า จากการสอบถามพันธมิตรสถาบันการเงินได้รับการยืนยันแล้วว่าคนที่เคยกู้ร่วมกับคนอื่น ถึงแม้ไม่ใช่บ้านของเขาก็ตาม

 

เมื่อถึงเวลาอยากซื้อบ้านหลังแรก LTV-loan to value ถูกบังคับทันทีให้เข้าเงื่อนไขซื้อบ้านหลังที่ 2สถิติการซื้อบ้านโดยเฉพาะสินค้าราคาตลาดกลาง-ล่างหรือต่ำกว่า 4 ล้านบาทลงมา ในกลุ่มบ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ คอนโดฯจะต้องมีผู้กู้ร่วมเป็นส่วนใหญ่ สัดส่วน 60-70%

 

โดยบริษัทอยู่ระหว่างสอบถามข้อมูลเพื่อวิเคราะห์ว่ามีลูกค้าซื้อบ้านเป็นสัญญาที่ 1, 2, 3 กี่เปอร์เซ็นต์ เพื่อรู้ผลกระทบที่ชัดเจน เนื่องจากทางธนาคารชี้แจงมาว่าถ้าสินเชื่อกู้ร่วมผ่อนมาแล้วเกิน 3 ปี จึงจะไม่นับเป็นการซื้อหลังที่ 2

 

จับตายอดกู้ไม่ผ่านพุ่ง

นายสมนึก ตันฑเทอดธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) หรือ NC กล่าวว่า ไตรมาส 1/62 ได้รับผลกระทบตั้งแต่ต้นปีทั้งจากแบงก์ระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ ผู้กู้ก็ต้องวางแผนการขอสินเชื่อ และผู้กู้ร่วมก็เสมือนว่ารับรู้บ้างแล้วว่าการกู้ร่วมมีผลกระทบในอนาคต เริ่มไม่ยอมกู้ร่วมและทำให้ปัญหาการกู้ไม่ผ่าน (reject rate) กลับมาสูงขึ้นอีกครั้งในปีนี้ จากตลาดรวมมียอดปฏิเสธสินเชื่อ 30% คาดว่าเพิ่มเป็น 35-40%

 

“ถ้ามองในมุมของเรียลดีมานด์ ผมคิดว่ามันก็ไม่น่านำสัญญากู้ร่วมมารวมด้วย เพราะจริง ๆ บางทีผู้กู้หลักเขาก็ไม่ได้หวังให้ผู้กู้ร่วมมาผ่อนด้วย เพียงแต่หวังให้แบงก์ยอมปล่อยกู้”

 

การปรับกลยุทธ์รองรับในกรณีลูกค้าไม่สามารถหาผู้กู้ร่วมได้ นายสมนึกกล่าวว่า บริษัทเข้าไปช่วยลูกค้าในการวางแผนตามกำลังซื้อ ซึ่งอาจ step down ลงมา เช่น อยากซื้อบ้านราคา 6 ล้านบาท แต่สามารถขอสินเชื่อได้ราคา 4 ล้านบาท ลูกค้าต้องปรับพฤติกรรมการซื้อ ต้องถอยกลับมาอยู่กับความเป็นจริงมากขึ้น

 

ชี้คุมกำเนิดตลาดแมส

นายสุรวุฒิ สุขเจริญสิน เจ้าหน้าที่บริหารระดับสูงด้านกลยุทธ์และวางแผนธุรกิจ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN เปิดเผยว่า ถ้าวงเงินกู้ร่วมถูกเหมารวมไปในมารตรการ LTV ด้วยก็หมายความว่าดีเวลอปเปอร์ต้องเรียกเงินดาวน์ 20% ไปก่อนเลย

 

โดยบริษัทมีผู้กู้ร่วมในกลุ่มราคาต่ำล้านสัดส่วน 30-40% และราคาเกิน 1 ล้านบาทขึ้นไป มีผู้กู้ร่วม 10-20%  ผลกระทบทำให้ผู้บริโภคที่เคยกู้ร่วมเข้าข่ายโดยอัตโนมัติต้องดาวน์ 20% ทำให้ซื้อบ้านหลังใหม่ยากขึ้นไปอีก ส่งผลให้ภาพรวมของอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยมีขนาดเล็กลงโดยอัตโนมัติ

 

จี้ขอความชัดเจนจากแบงก์

สอดคล้องกับ ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ลูกค้าที่เป็นสัญญากู้ร่วมมีเยอะ ยิ่งกลุ่มสินค้าราคาไม่แพงยิ่งกู้ร่วมเยอะเพราะกู้คนเดียวไม่ไหว ใช้วิธีให้ญาติมากู้ด้วย เรื่องนี้ทางเสนาฯ กำลังรอคำตอบจากธนาคารเหมือนกัน เพราะอยากรู้ว่าดีกรีของการกู้ร่วมชี้วัดกันอย่างไร เพื่อจะได้วางแผนการขายอสังหาฯ ได้ถูกต้อง

 

นางสาวอนงค์ลักษณ์ แพทยานันท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เจ้าพระยามหานคร จำกัด (มหาชน) หรือ CMC กล่าวว่า ไตรมาส 1/62 ขายปกติแต่เพิ่มมาตรการคัดกรองลูกค้าซื้อเป็นบ้านหลัง 1 หรือ 2 ทั้งนี้ ลูกค้าที่เป็นสัญญา 2-3 ในอดีตไม่เคยถามแต่โอนได้เต็มวงเงินที่ตั้งไว้ ก็เลยเข้าใจว่ามีลูกค้าที่เป็นบ้านหลังแรกเยอะ ส่วนลูกค้าที่เป็นสัญญากู้ร่วมมองว่า สมัยนี้ไม่มีใครกู้ร่วมแล้ว ถึงมีก็น้อยมาก สัดส่วนกู้ร่วมของ CMC มี 5%

 

“สมัยนี้ไม่มีใครยอมกู้ร่วมให้ใคร พี่น้องกันยังไม่ยอมเลย เพราะนั้นมีแต่กู้ได้กับกู้ไม่ได้ กู้ไม่ได้ก็จบไปเลย” นางสาวอนงค์ลักษณ์กล่าว

 

 

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

 

https://www.prachachat.net/property/news-279845

 

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา บางเขน

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ