News

อสังหาจี้ธปท.ปลดล็อก ปมกู้ร่วมทุบตลาด

LivingInsider Report 2019-01-21 14:26:46

อสังหาจี้ธปท.ปลดล็อก ปมกู้ร่วมทุบตลาด

 

อสังหาฯ ผวาระเบิดเวลาลูกใหม่ปัญหา “กู้ร่วม” ปะทุ แบงก์ชาติตีความผู้กู้ร่วมซื้อบ้าน-คอนโดฯ เป็นของตนเองถือเป็นซื้อหลังที่ 2 บังคับเงินดาวน์ 20% โวยตลาดกลาง-ล่างอ่วมกู้ร่วม 100% 3 สมาคมจี้ปลดล็อก หวั่นทุบกำลังซื้อเรียลดีมานด์

 

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า หลังจาก “ธปท.-ธนาคารแห่งประเทศไทย” ได้ออกมาตรการสกัดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ ภายใต้มาตรการ LTV-loan to value ด้วยการบังคับเพิ่มเงินดาวน์ในการขอสินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียม จากเดิม 5-10% เพิ่มเป็น 10-30% ในการซื้อบ้านหลังสองเป็นต้นไป เริ่มบังคับใช้ 1 เมษายน 2562 นี้

 

ปรากฏว่าเกิดปัญหาใหม่ที่คาดว่ามีผลกระทบรุนแรงหลังจากมาตรการ LTV มีผลบังคับใช้ ต้นเหตุมาจากการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน พฤติกรรมผู้บริโภคมีการขอสินเชื่อแบบ “การกู้ร่วม” ในสัดส่วนสูงมาก ผลกระทบที่คาดว่าจะเกิดขึ้นคือผู้กู้ร่วมซึ่งยินยอมให้ยืมชื่อมาใช้

 

เมื่อถึงเวลาตัวเองต้องการซื้อบ้าน-คอนโดฯ แม้จะซื้อเป็นหลังแรกและซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงก็ตาม แต่แบงก์ชาติตีความว่าเป็นการซื้อหลังที่ 2 จึงเข้าเกณฑ์ต้องถูกบังคับเงินดาวน์ 20% หรือล้านละ 2 แสนบาท แทนที่จะสามารถซื้อบ้านโดยมีเงินดาวน์เพียง 5% หรือล้านละ 5 หมื่นบาท

 

จ่ายดาวน์แพง-หมดสิทธิ์ซื้อ

นายรุ่งรัตน์ ลิ่มทองแท่ง กรรมการผู้จัดการ กลุ่มบริษัทซื่อตรงกรุ๊ป เปิดเผย”ประชาชาติธุรกิจ” ว่า แนวโน้มปีนี้ธุรกิจอสังหาฯ มีโจทย์สาหัสจากมาตรการแบงก์ชาติบังคับเพิ่มเงินดาวน์ในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว

 

เมื่อเจาะลึกรายละเอียดยังพบว่า มีปัญหาใหญ่อีกเรื่องที่แบงก์ชาติยังไม่ได้ปลดล็อกให้ นั่นคือการตีความเงื่อนไข “การกู้ร่วม” ซึ่งกระทบโดยตรงต่อผู้ซื้อ ถ้าถูกตีความว่าซื้อเป็นบ้านหลังแรกจะมีเงินดาวน์ต่ำ 5% แต่ถ้าตีความเป็นการซื้อหลังที่ 2 เท่ากับถูกบังคับเงินดาวน์แพง 20%

 

ถก 3 สมาคมล็อบบี้แบงก์ชาติ

ในอนาคตเมื่อผู้กู้ร่วมต้องการซื้อบ้านหลังแรกเป็นของตนเองก็ต้องถูกตีความเป็นการซื้อหลังที่ 2 ซึ่งตามเกณฑ์ LTV ของแบงก์ชาติต้องถูกบังคับเงินดาวน์เริ่มต้น 20% เปรียบเทียบกับการซื้อบ้านหลังแรกมีเงินดาวน์ 5%

 

นายรุ่งรัตน์กล่าวด้วยว่า เตรียมนำเรื่องนี้มาคุยเป็นหัวข้อหลักหลังงานสัมมนา 3 สมาคมใหญ่ในวันที่ 30 มกราคม 2562 โดยต้องการหาเจ้าภาพมาหารือพูดคุยเพื่อความชัดเจน เพราะว่าเงื่อนไขการกู้ร่วมเป็นตัวหลักที่จะทำให้เกิดการชะลอตัวในการซื้อบ้านในปีนี้ คนจะคิดหนักขึ้น การตัดสินใจซื้อจะยากขึ้น

 

แนะลูกค้าออมเงิน 3-5 ปี

นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต ประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า จากการสอบถามพันธมิตรสถาบันการเงินได้รับการยืนยันแล้วว่าคนที่เคยกู้ร่วมกับคนอื่น ถึงแม้ไม่ใช่บ้านของเขาก็ตาม

 

เมื่อถึงเวลาอยากซื้อบ้านหลังแรก LTV-loan to value ถูกบังคับทันทีให้เข้าเงื่อนไขซื้อบ้านหลังที่ 2สถิติการซื้อบ้านโดยเฉพาะสินค้าราคาตลาดกลาง-ล่างหรือต่ำกว่า 4 ล้านบาทลงมา ในกลุ่มบ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ คอนโดฯจะต้องมีผู้กู้ร่วมเป็นส่วนใหญ่ สัดส่วน 60-70%

 

โดยบริษัทอยู่ระหว่างสอบถามข้อมูลเพื่อวิเคราะห์ว่ามีลูกค้าซื้อบ้านเป็นสัญญาที่ 1, 2, 3 กี่เปอร์เซ็นต์ เพื่อรู้ผลกระทบที่ชัดเจน เนื่องจากทางธนาคารชี้แจงมาว่าถ้าสินเชื่อกู้ร่วมผ่อนมาแล้วเกิน 3 ปี จึงจะไม่นับเป็นการซื้อหลังที่ 2

 

จับตายอดกู้ไม่ผ่านพุ่ง

นายสมนึก ตันฑเทอดธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) หรือ NC กล่าวว่า ไตรมาส 1/62 ได้รับผลกระทบตั้งแต่ต้นปีทั้งจากแบงก์ระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ ผู้กู้ก็ต้องวางแผนการขอสินเชื่อ และผู้กู้ร่วมก็เสมือนว่ารับรู้บ้างแล้วว่าการกู้ร่วมมีผลกระทบในอนาคต เริ่มไม่ยอมกู้ร่วมและทำให้ปัญหาการกู้ไม่ผ่าน (reject rate) กลับมาสูงขึ้นอีกครั้งในปีนี้ จากตลาดรวมมียอดปฏิเสธสินเชื่อ 30% คาดว่าเพิ่มเป็น 35-40%

 

“ถ้ามองในมุมของเรียลดีมานด์ ผมคิดว่ามันก็ไม่น่านำสัญญากู้ร่วมมารวมด้วย เพราะจริง ๆ บางทีผู้กู้หลักเขาก็ไม่ได้หวังให้ผู้กู้ร่วมมาผ่อนด้วย เพียงแต่หวังให้แบงก์ยอมปล่อยกู้”

 

การปรับกลยุทธ์รองรับในกรณีลูกค้าไม่สามารถหาผู้กู้ร่วมได้ นายสมนึกกล่าวว่า บริษัทเข้าไปช่วยลูกค้าในการวางแผนตามกำลังซื้อ ซึ่งอาจ step down ลงมา เช่น อยากซื้อบ้านราคา 6 ล้านบาท แต่สามารถขอสินเชื่อได้ราคา 4 ล้านบาท ลูกค้าต้องปรับพฤติกรรมการซื้อ ต้องถอยกลับมาอยู่กับความเป็นจริงมากขึ้น

 

ชี้คุมกำเนิดตลาดแมส

นายสุรวุฒิ สุขเจริญสิน เจ้าหน้าที่บริหารระดับสูงด้านกลยุทธ์และวางแผนธุรกิจ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN เปิดเผยว่า ถ้าวงเงินกู้ร่วมถูกเหมารวมไปในมารตรการ LTV ด้วยก็หมายความว่าดีเวลอปเปอร์ต้องเรียกเงินดาวน์ 20% ไปก่อนเลย

 

โดยบริษัทมีผู้กู้ร่วมในกลุ่มราคาต่ำล้านสัดส่วน 30-40% และราคาเกิน 1 ล้านบาทขึ้นไป มีผู้กู้ร่วม 10-20%  ผลกระทบทำให้ผู้บริโภคที่เคยกู้ร่วมเข้าข่ายโดยอัตโนมัติต้องดาวน์ 20% ทำให้ซื้อบ้านหลังใหม่ยากขึ้นไปอีก ส่งผลให้ภาพรวมของอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยมีขนาดเล็กลงโดยอัตโนมัติ

 

จี้ขอความชัดเจนจากแบงก์

สอดคล้องกับ ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ลูกค้าที่เป็นสัญญากู้ร่วมมีเยอะ ยิ่งกลุ่มสินค้าราคาไม่แพงยิ่งกู้ร่วมเยอะเพราะกู้คนเดียวไม่ไหว ใช้วิธีให้ญาติมากู้ด้วย เรื่องนี้ทางเสนาฯ กำลังรอคำตอบจากธนาคารเหมือนกัน เพราะอยากรู้ว่าดีกรีของการกู้ร่วมชี้วัดกันอย่างไร เพื่อจะได้วางแผนการขายอสังหาฯ ได้ถูกต้อง

 

นางสาวอนงค์ลักษณ์ แพทยานันท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เจ้าพระยามหานคร จำกัด (มหาชน) หรือ CMC กล่าวว่า ไตรมาส 1/62 ขายปกติแต่เพิ่มมาตรการคัดกรองลูกค้าซื้อเป็นบ้านหลัง 1 หรือ 2 ทั้งนี้ ลูกค้าที่เป็นสัญญา 2-3 ในอดีตไม่เคยถามแต่โอนได้เต็มวงเงินที่ตั้งไว้ ก็เลยเข้าใจว่ามีลูกค้าที่เป็นบ้านหลังแรกเยอะ ส่วนลูกค้าที่เป็นสัญญากู้ร่วมมองว่า สมัยนี้ไม่มีใครกู้ร่วมแล้ว ถึงมีก็น้อยมาก สัดส่วนกู้ร่วมของ CMC มี 5%

 

“สมัยนี้ไม่มีใครยอมกู้ร่วมให้ใคร พี่น้องกันยังไม่ยอมเลย เพราะนั้นมีแต่กู้ได้กับกู้ไม่ได้ กู้ไม่ได้ก็จบไปเลย” นางสาวอนงค์ลักษณ์กล่าว

 

 

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

 

https://www.prachachat.net/property/news-279845

 

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

LivingStock Application