News

ส่อง 5 ทำเลอสังหาฯ ปราบเซียน

LivingInsider Report 2019-01-08 11:28:28

ส่อง 5 ทำเลอสังหาฯ “ปราบเซียน”

 

ปี 2561 ถือว่าเป็นปีที่ร้อนแรงที่สุดของภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีหลายทำเลที่เป็นทำเลปราบเซียนยอดขายไม่ได้เป็นไปตามที่คาดหวัง ในมุมของของแผนกวิจัย บริษัท Colliers International Thailand มีดังนี้

 

1.ช่วงทำเลช่วงแยกเกษตร – หลักสี่ ถือว่าเป็นทำเลปราบเซียนที่ในช่วงปีที่ผ่านผู้ประกอบการทั้งรายเล็กรายใหญ่ต่างพากันเปิดตัวโครงการใหม่กันเป็นจำนวนมาก ตลาดคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต – คูคต) เริ่มมีการเปลี่ยนแปลงของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายมากขึ้นอย่างชัดเจนในช่วงปี พ.ศ.2558 เป็นต้นมา

 

ตั้งแต่การก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ (หมอชิต – คูคต) เป็นรูปธรรมมากขึ้น ซึ่งจะเห็นว่า ในช่วงปี 2558-2560 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากถึง 14,700 ยูนิต ซึ่งผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการมากที่สุดของย่านนี้

 

คือ บมจ. ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือแล้วกว่า 9 โครงการ ประมาณ 3,810 หน่วย  และในช่วง 11 เดือนแรกของปี 2561 มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บนทำเลดังกล่าวแล้วกว่า 4,601 ยูนิต รวมมูลค่าการลงทุนกว่า 13,800 ล้านบาท

 

โดยผู้ประกอบการขนาดใหญ่หลายรายที่ให้ความสนใจและพัฒนาโครงการใหม่เป็นครังแรกในช่วงที่ผ่านมาสำหรับย่านนี่  เช่น บมจ. พฤกษา เรียลเอสเตท ที่พัฒนาโครงการ พลัม คอนโด สะพานใหม่ 681 ยูนิติ และ บมจ. แสนสิริ พัฒนาโครงการ เดอะ เบส สะพานใหม่

 

คอนโด High Rise 14 ชั้น ติดถนนพหลโยธินและสถานีสายหยุด บนที่ดินประมาณ 4 ไร่ ประมาณ 820 ยูนิต ซึ่งหลังจากการเปิดขาย ปรากฏว่ายอดขายไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ อาจจะเนื่องมาจาก ราคาขายที่สูงไปกว่าที่กำลังซื้อจะดูดซับได้  และมีราคาขายที่ใกล้คียงกับทาวน์โฮมส์มากเกินไป

 

2.จรัญสนิทวงศ์ ทำเลยย่านจรัญสนิทวงศ์ก็ถือว่าเป็นทำเลที่ร้อนแรงเป็นอย่างมากในปี 2561 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการพากันเปิดตัวโครงการใหม่กันอย่างคึกคัก ถนนจรัญสนิทวงศ์ตลอดเส้นทางตั้งอยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยงานการก่อสร้างงานโยธาเสร็จไปแล้วประมาณ 26%

 

ซึ่งภายในปี 2562 คาดว่าจะเปิดให้บริการช่วงหัวลำโพง-บางแคได้ก่อน จากนั้นในปี 2563 ก็จะเริ่มเปิดให้บริการช่วงบางซื่อ-ท่าพระ ซึ่งในช่วงระยะของการก่อสร้างของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่ผ่านมา ส่งผลให้นักพัฒนาที่ดินหลายรายเห็นโอกาสในการเพิ่มการลงทุนและพัฒนาโครงการบนทำเลย่านนี่  ซึ่งพบว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา

 

ตลอดเส้นทางของถนนจรัญสนิทวงศ์มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่กว่า 20,000 ยูนิต และเป็นอีกทำเลที่ราคาที่ดินมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นกว่า 100% ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งล่าสุดพบว่า บริษัท โฮม โปรดักส์ เซ็นเตอร์ จำกัด (มหาชน) คว้าที่ดินแปลงงาม ใกล้สถานี MRT จรัญฯ 13 ไม่ถึง 100 เมตร พัฒนาเป็นโครงการ โฮมโปร จรัญสนิทวงศ์ เตรียมเปิดให้บริการในช่วงปลายปี 2562

 

และนอกจากนี้ยังมีกลุ่ม MBK Real Estate มีตุนที่ดินบริเวณปากซอยจรัญฯ 7 ไว้เตรียมพัฒนาโครงการ ซึ่งล่าสุด  บมจ. ชีวาทัย คว้าที่ดินในซอยจรัญสนิทวงศ์ 13 ใกล้สถานีรถไฟฟ้าจรัญฯ 13 พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม โลว์ไรส์ 8 ชั้น 1 อาคาร ประมาณ 190 ยูนิต

 

และ บจ. นารายณ์ พร็อพเพอร์ตี้ ที่พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ 3 อาคาร มูลค่าการลงทุนประมาณ 6,000 ล้านบาท ก็เปิดการขาย อาคาร A อาคารชุดท้าย ของโครงการ เดอะ พาร์คแลนด์ จรัญฯ-ปิ่นเกล้า ในช่วงต้นเดือน พ.ย. ที่จะถึงอีกประมาณ 542 ยูนิต รวมถึง โครงการ วัน ริเวอร์เบนด์ ปิ่นเกล้า-จรัญ  ของบริษัท คอนคอร์ด พร็อพเพอร์ตี้ กรุ๊ป (ประเทศไทย) จำกัด

 

กลุ่มนักลงทุนจากฮ่องกง ก็กลับมาเปิดตัวโครงการ วัน ริเวอร์เบนด์ ปิ่นเกล้า-จรัญ   กลับมาเปิดการขายอีกครั้งหลังจากที่หยุดการขายไปพักใหญ่ แต่การกลับมาเปิดตัวอีกครั้งก็ยังคงไม่ได้รับการตอบรับจากกลุ่มลูกค้าได้ตามที่คาดการณ์ไว้ ซึ่งถึงแม้มีการเปิดตัวกันเป็นจำนวนมากในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา แต่ส่วนใหญ่ยอดขายก็ค่อนข้างอึด ไม่ค่อยคึกคักตามที่คาดการณ์ไว้ ถือได้ว่า เป็นอีกทำเลปราบเซียนอีก 1 ทำเลสำหนับ ปี 2561 ที่ผ่านมา

 

3.แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงสะพานพระนั่งเกล้า - บางไผ่ ก็ยังคงเป็นทำเลที่ถือได้ว่า ยังเป็นพื้นที่ที่ยังคงโอเวอร์ ซัพพลายสำหรับทำเลย่านดังกล่าวในปัจจุบัน เนื่องจากยอดขายที่ค่อนข้างอึด เป็นทำเลที่ถึงแม้ว่าแทบไม่มีโครงการใหม่เปิดขายเลยในช่วงที่ผ่านมา

 

อีกทั้ง อุปทานที่อยู่ระหว่างการขายส่วนใหญ่ก็เป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่ยังคงมีหน่วยที่เหลือขายแต่ยอดขายก็แทบไม่ค่อยกระเตื้อง ผู้ประกอบการพากันอัดแคมเปนส่งเสริมการขายกันเต็มรูปแบบ มีการนำห้องเหลือขายมาลดราคา แต่ก็ยังคงไม่ได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้า

 

เนื่องจากราคาขายของคอนโดมิเนียมยังคงใกล้เคียงกับราคาในส่วนของทาวน์โฮมมากเกินไป ทำให้ผู้ซื้อเกิดการเปรียบเทียบซึ่งหากเข้าเสียเงินเพิ่มอีกนิดเดียวก็ได้ทาวน์โฮมส์ที่ขนาดใหญ่กว่า ซึ่งดีกว่าคอนโดมิเนียมอย่างแน่นอน เลยทำให้ทำเลย่านนี้ยังคงมีซัพพลายคงค้างเพื่อรอการระบายอีกเป็นจำนวนมาก

 

ถึงแม้ว่ามีผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายได้ซื้อที่ดินไว้และมีแผนที่จะนำมาพัฒนาโครงการใหม่ๆ ทั้ง บมจ. แสนสิริ บมจ. แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แต่คาดว่าก็ยังคงไม่ใช้ในเร็วๆๆนี้ที่พวกเขาจะนำที่ดินเหล่านั้นมาพัฒนาและเปิดตัวโครงการใหม่

 

4.สายสีเขียวใต้ คือ ช่วง สุขุมวิทปลาย ถึงสถานี ช้างสามเศียร ก็เป็นอีกทำเลที่ถึงแม้ว่าหลังจากที่โครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายสายใต้ ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ ได้เปิดเดินรถ 1 สถานีจากสถานีแบริ่ง ถึงสถานีสำโรงไปเมื่อเดือนเมษายนที่ผ่านมา ล่าสุดรถไฟฟ้าสายนี้ได้ก่อสร้างแล้วเสร็จและมีกำหนดเปิดเดินรถตลอดสาย โดยจะทดลองเดินรถตั้งแต่วันที่ 6 ธันวาคมนี้เป็นต้นไป

 

แต่ภาพรวมคอนโดมิเนียมย่านดังกล่าว ก็ยังถือว่าอยู่ในช่วงชะลอตัว เนื่องจากในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการพากันเปิดตัวโครงการใหม่กันเป็นจำนวนมาก และส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ 100% ที่ยังคงมีสต๊อค คงค้างอยู่ในตลาดอีกเป็นจำนวนมาก  

 

เนื่องจากการปรับตัวของราคาที่ดินที่ค่อนข้างรวดเร็วในตลอดระยะของการก่อสร้างรถไฟฟ้าในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้ราคาที่ดินย่านดังกล่าวปัจจุบันมีการเสนอขายกันสูงกว่า 250,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งแน่นอนว่า

 

เมื่อต้นทุนราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น ย่อมส่งผลต่อราคาขายของคอนโดมิเนียนโดยตรง ส่งผลให้ผู้ประกอบการพากันปรับราคาขายคอนโดมิเนียมสูงขึ้น จนเกินกว่าที่กำลังซื้อสามารถเข้าถึงได้ ส่งผลให้มีสต็อคคงค้างเพื่อการระบายในตลาดอีกเป็นจำนวนมาก ซึ่งถึงแม้ว่าบีทีเอสยังเปิดให้บริการแล้ว แต่ก็ไม่ค่อยมีผลให้ภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมย่านดังกล่าวจะดีขึ้น

 

5.แจ้งวัฒนะ หลังจากการมาของรถไฟฟ้าสายสีชมพู แคราย – มีนบุรี ที่ปัจจุบันก่อสร้างแล้วประมาณ 1% คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในปี 2564 แต่ก็มีอุปทานคงค้างที่เป็นคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่รอการระบายในทำเลย่านแจ้งวัฒนะก็ยังคงอีกเป็นจำนวนมาก และส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ขายมาแล้วกว่า 4 ปี และเป็นอีกทำเลที่ถือว่าในส่วนของราคาขายสามารถปรับขึ้นได้น้อยมาก

 

อุปทานที่อยู่ที่อยู่ระหว่างการขายส่วนใหญ่ เป็นของ บมจ. พฤกษา เรียลเอสเตท คือ โครงการ พลัมคอนโดแจ้งวัฒนะ เฟส 3 และ พลัมคอนโด มิกซ์ แจ้งวัฒนะ ถึง 2,277 ยูนิต หรือคิดเป็น 60.1% ของอุปทานที่อยู่ระหว่างการขาย ซึ่งถือว่าเป็นโครงการที่ค่อนข้างได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าเป็นจำนวนมาก

 

เนื่องจากระดับราคาขายไม่สูงมาก และติดกับถนนใหญ่ และใกล้รถไฟฟ้าถึง 3 สาย และมีอีก 1 โครงการ จาก บมจ. โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ ที่เปิดตัว นิว โนเบิล แจ้งวัฒนะ เมื่อต้นเดือน มีนาคมที่ผ่านมา และสามารถปิดการขายได้เพียง 1 วันหลังจากเปิดขายเท่านั้น

 

แต่การมาของรถไฟฟ้าสายสีชมพูที่ผ่านมา ก็ไม่ได้เป็นปัจจัยบวกต่อภาพรวมของคอนโดมิเนียมในย่านนี่มาก เพราะปัจจุบันก่อสร้างแล้วเพียงแค่ประมาณ 3.1% แต่ในอนาคตหากการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมคืบหน้าไปมากกว่านี่ ก็อาจจะกระต้นให้คอนโดมิเนียมย่านดังกล่าวกลับมาคึกคักอีกครั้ง

 

 

ขอบคุณภาพและข่าวจาก กรุงเทพธุรกิจ

 

http://www.bangkokbiznews.com/news/detail/822957

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา บางเขน

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ