News

กลุ่มทุนใหญ่ดิ้นแก้ผังเมืองกทม.รับรถไฟฟ้า เจริญ-ซีพี-เซ็นทรัล-เดอะมอลล์ แข่งลงทุน

LivingInsider Report 2018-12-19 10:19:26

กลุ่มทุนใหญ่ดิ้นแก้ผังเมืองกทม.รับรถไฟฟ้า “เจริญ-ซีพี-เซ็นทรัล-เดอะมอลล์”แข่งลงทุน

 

แลนด์ลอร์ด ทุนใหญ่ตระกูลดัง 130 ราย ยื่นปรับแก้สีผังเมือง กทม. รับรถไฟฟ้า “เซ็นทรัล” อัพไซซ์ห้างรามอินทราดักสายสีชมพู ใช้โมเดลเวสต์เกตบางขุนเทียน ชนเจ้าสัวเจริญ เตรียมขึ้นห้างยักษ์พระราม 2 ส้มหล่นผังใหม่ปลดล็อกเวิ้งนาครเขษม กลุ่ม ซี.พี.โหมโปรเจ็กต์ยักษ์สุขุมวิท 101 วิสซ์ดอม “เดอะมอลล์” ปลุกอาณาจักรย่านรามคำแหงรับสายสีส้ม

 

การลงทุนโครงการระบบขนส่งมวลชนโดยเฉพาะรถไฟฟ้าทั้งที่เปิดให้บริการแล้ว อยู่ระหว่างก่อสร้าง และกำลังจะเปิดประมูลเพิ่ม บวกกับรถไฟความเร็วสูง หรือไฮสปีดเทรนเชื่อม 3 สนามบิน แบบไร้รอยต่อ เพื่อรองรับโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี)

 

ซึ่งจะเริ่มก่อสร้างต้นปี 2562 จะพลิกเศรษฐกิจไทย และพลิกโฉมหน้ากรุงเทพมหานคร (กทม.) และปริมณฑล เจริญเติบโตก้าวกระโดด เพราะนอกจากโครงข่ายเส้นทางคมนาคมจะเชื่อมการเดินทางสมบูรณ์แบบมากขึ้นแล้ว ยังกระจายความเจริญไปสู่พื้นที่รอบนอกและย่านชานเมือง เปิดทำเลใหม่ ๆ รองรับการพัฒนาโครงการหลากหลายรูปแบบมากขึ้น

 

ประกอบกับขณะนี้ กทม.อยู่ระหว่างปรับปรุงผังเมืองรวม กทม. ปี 2556 และจะประกาศบังคับใช้ผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่ กลางปี 2562 ซึ่งในหลักการแม้จะปรับแก้การใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยเปิดให้มีการพัฒนาได้มากขึ้น แต่ภาคเอกชนหวั่นเกรงว่าเงื่อนไขหลักเกณฑ์บางอย่างยังเป็นข้อจำกัด ทำให้กลุ่มทุนธุรกิจขนาดใหญ่ แลนด์ลอร์ด ตระกูลดัง พากันยื่นขอปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินในมือให้สามารถพัฒนาได้เต็มศักยภาพมากยิ่งขึ้น

 

ยืดใช้ผังเมืองใหม่ กทม.ปี”63

แหล่งข่าวจากกรุงเทพมหานคร (กทม.) เปิดเผย “ประชาชาติธูรกิจ” ว่า มีแนวโน้มที่ร่างผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงใหม่ ที่สำนักผังเมือง กทม. อยู่ระหว่างจัดทำรายละเอียด จะประกาศใช้ไม่ทันภายในปี 2562 และคาดว่าอาจต้องขยับเป็นกลางปี 2563 แทน

 

เนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงรายละเอียดจากเดิมมาก หลังมีเจ้าของที่ดินทั้งประชาชนทั่วไป และนักลงทุนรายใหญ่ รวมทั้งหมดกว่า 130 ราย ยื่นหนังสือขอปรับเปลี่ยนสีการใช้ประโยชน์ที่ดินใหม่ เพื่อให้สามารถพัฒนาได้มากขึ้น สำหรับทำเลที่เจ้าของที่ดินยื่นขอในภาพรวมจะกระจายในทุกพื้นที่ แต่ส่วนใหญ่เป็นที่ดินในทำเลมีรถไฟฟ้าพาดผ่าน

 

เซ็นทรัลขอปรับสีบางขุนเทียน 

อย่างเช่น กลุ่มเซ็นทรัล ขอปรับพื้นที่ย่านฝั่งธนบุรี ในเขตบางขุนเทียน บริเวณจุดตัดถนนกาญจนาภิเษก กับถนนพระรามที่ 2 (มุ่งหน้าไปมหาชัย อยู่ด้านขวามือ) จากปัจจุบันเป็นสีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) ไม่สามารถสร้างอาคารขนาดใหญ่ได้ เนื่องจากติดขนาดความกว้างของถนน จะขอปรับเป็นพื้นที่สีแดง หรือพื้นที่พาณิชยกรรม ให้สร้างอาคารขนาดใหญ่ได้

 

เนื่องจากมีแผนจะลงทุนพัฒนาศูนย์การค้าแห่งใหม่ รูปแบบเดียวกับศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา เวสต์เกต ซึ่งสอดรับกับนโยบายของ กทม. ที่จะผลักดันให้พื้นที่บางขุนเทียนเป็นศูนย์ชุมชนแห่งใหม่ และในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าสายสีแดง ต่อขยายจากหัวลำโพงไปถึงมหาชัย

 

นอกจากนี้ กลุ่มเซ็นทรัลยังขอปรับพื้นที่สีผังเมือง บริเวณที่ตั้งศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา รามอินทรา จากเดิมสีส้ม เป็นพื้นที่สีแดงพาณิชยกรรม ให้สร้างอาคารขนาดใหญ่ได้มากขึ้นด้วย เพื่อรองรับกับรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) ที่กำลังก่อสร้าง และอยู่ใกล้กับสถานีวัดพระศรีมหาธาตุ จะเป็นจุดตัดรถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต-คูคต) กับสายสีชมพู

 

ขยายห้างรามอินทรารับสีชมพู

“ถือว่าเซ็นทรัล รามอินทรา ได้สองเด้ง เพราะนอกจากได้โบนัส FAR (อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) ในรัศมี 500 เมตร รอบสถานีรถไฟฟ้า ที่พัฒนาได้เพิ่มขึ้น 20% แล้ว ยังได้ FAR เพิ่มขึ้นจากการปรับสีผังเมืองด้วย แต่หากต้องการได้โบนัส ทางเซ็นทรัลต้องมีการพัฒนาเพื่อสาธารณะ เช่น ทางเชื่อมจากห้างกับสถานีรถไฟฟ้า ให้มีระยะถอยร่นเพิ่มมากขึ้น เป็นต้น”

 

แหล่งข่าวกล่าวว่า นอกจากเซ็นทรัลแล้ว กลุ่มทีซีซีแลนด์ ของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี ก็ขอปรับสีผังเมืองบริเวณถนนเจริญกรุง เพื่อขยายโครงการเอเชียทีค ออกไปบริเวณด้านข้าง จากปัจจุบันเป็นพื้นที่สีน้ำตาล (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) เป็นพื้นที่สีแดง เนื่องจากติดขนาดของถนนที่กว้างไม่ถึง 30 เมตร ทำให้ไม่สามารถสร้างศูนย์การค้าขนาดใหญ่ได้ ส่วนโครงการเอเชียทีค 2 ที่จะก่อสร้างฝั่งตรงข้าม ทางบริษัทยังไม่มีความเคลื่อนไหว ที่จะขอปรับสีผังเมืองแต่อย่างใด

 

“เจริญ” รับโบนัสสายสีน้ำเงิน 

นอกจากนี้ กลุ่มทีซีซีแลนด์ของกลุ่มนายเจริญ ยังขอปรับสีผังเมืองพื้นที่ 300 ไร่ บริเวณถนนเกษตร-นวมินทร์ จากสีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) เป็นพื้นที่สีแดง เนื่องจากมีแผนจะลงทุนพัฒนาศูนย์การประชุมและนิทรรศการ

 

สำหรับทำเลนี้ในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาล (แคราย-ลำสาลี) พาดผ่าน รวมถึงขอปรับข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน 35 ไร่ บริเวณด้านข้างห้างโลตัส พระราม 2 (มุ่งหน้ามหาชัยอยู่ซ้ายมือ) ซึ่งในผังเมือง กทม.ฉบับปัจจุบันกำหนดเป็นพื้นที่สีส้ม ให้สร้างศูนย์การค้าขนาดใหญ่ได้ด้วย

 

“ส่วนที่ดินย่านเวิ้งนาครเขษม 14 ไร่ ไม่ได้ขอปรับแก้สีผังเมือง เพราะได้รับโบนัส FAR รอบสถานีรถไฟฟ้าที่ผังเมืองใหม่ จะขยายรัศมีจาก 500 เมตร เป็น 1 กม. รอบสถานีอยู่แล้ว ซึ่งเวิ้งนาครเขษมอยู่ใกล้กับสถานีวัดมังกร ของสายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยายที่จะเปิดบริการในปี 2562 ปัจจุบันกลุ่มเจ้าสัวเจริญยังไม่มีการพัฒนาโครงการใหม่แต่อย่างใด”

 

เดอะมอลล์-แมกโนเลียลงทุนเพิ่ม 

 

ขณะที่กลุ่มเดอะมอลล์ ขอปรับสีผังเมืองบริเวณถนนรามคำแหง มีแผนจะลงทุนขยายศูนย์การค้าเดอะมอลล์ รามคำแหง ให้รับกับรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) ที่กำลังก่อสร้าง

 

ส่วนกลุ่มแมกโนเลีย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในกลุ่มนายธนินท์ เจียรวนนท์ ประมุขเครือเจริญโภคภัณฑ์ (ซี.พี.) ได้ยื่นขอปรับสีผังเมืองบริเวณสถานีปุณณวิถีของรถไฟฟ้าบีทีเอส จากสีส้มเป็นสีแดง เพื่อก่อสร้างอาคารสำนักงาน และรองรับโครงการ 101 วิสซ์ดอม ที่จะพัฒนาเป็นย่านนวัตกรรมด้านไอที

 

รื้อสีผังอัพพื้นที่ทุกโซน 

แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า ผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่จะมีอัพโซนหลายพื้นที่ในแนวรถไฟฟ้าจำนวนมาก อย่างโซนตะวันออก เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง สีชมพู แคราย-มีนบุรี และสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี จะปรับพื้นที่เขตลาดพร้าว วังทองหลาง บางกะปิ บึงกุ่ม คันนายาว สวนหลวง ศรีนครินทร์ จากเดิมเป็นพื้นที่สีเหลืองเป็นสีส้ม ถนนรามคำแหงตลอดแนว ระยะ 500 เมตรจากริมถนน จะปรับจากพื้นที่สีเหลืองเป็นสีส้มเช่นเดียวกัน

 

โซนเหนือ มีสายสีเขียว ส่วนต่อขยายหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต สายสีชมพู และสายสีแดง บางซื่อ-รังสิต จะขยายพื้นที่สีน้ำตาล (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) ในแนวถนนพหลโยธิน ช่วงห้าแยกลาดพร้าวไปถึงแยกรัชโยธิน รวมถึงขยายพื้นที่สีส้ม บริเวณแยกหลักสี่ ถนนแจ้งวัฒนะ จะขยายพื้นที่สีส้มบริเวณแนวคลองประปา ปรับสีเหลืองริมถนนวิภาวดีรังสิต ฝั่งตรงข้ามนอร์ธปาร์ค เป็นสีส้ม รวมทั้งปรับตลอดแนวถนนรามอินทรา จากเดิมเป็นพื้นที่สีเหลืองเป็นสีส้ม

 

ขณะที่โซนตะวันตก จะยกเลิกพื้นที่สีฟลัดเวย์ เขตตลิ่งชัน และบางแค จากสีเขียวลายขาว (ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) หรือฟลัดเวย์ เป็นพื้นที่สีเหลือง และพื้นที่สีแดง สีส้ม บางส่วน รับกับผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี และรถไฟฟ้า 3 สาย ได้แก่ สายสีแดง (ตลิ่งชัน-ศิริราช-ศาลายา) สีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-ตลิ่งชัน) สายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยาย (บางซื่อ-ท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค) ที่อนาคตจะมีส่วนต่อขยายไปถึงพุทธมณฑล สาย 4 มีพื้นที่ตลิ่งชันเป็นจุดเชื่อมต่อของการเดินทาง

 

“บางหว้า-ตลิ่งชัน” ขึ้นทำเลทอง

“ย่านราชพฤกษ์ บางหว้า ตลิ่งชัน ศักยภาพของทำเลเจริญมากแล้ว แต่ยังได้สิทธิ์ FAR ค่อนข้างต่ำ จึงต้องปรับให้สอดรับสภาพปัจจุบัน และอนาคตที่จะมีรถไฟฟ้า 3 สาย”

 

แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า ในส่วนอื่น ๆ จะขยายพื้นที่สีแดงพาณิชยกรรมจากศูนย์กลางเมืองปัจจุบันช่วงถนนสุขุมวิทต้น ๆ ไปยังพื้นที่ใหม่ เช่น สุขุมวิทตอนปลาย ซอยนานา คลองเตย ย่านเซ็นทรัล พระราม 9 ปรับพื้นที่เดิมสีน้ำตาลเป็นสีแดง พัฒนาให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ และส่งเสริมให้บางทำเลเป็นย่านพาณิชยกรรมพิเศษ ด้านนวัตกรรมสร้างสรรค์ สมาร์ทซิตี้ เช่น คลองสาน ไอคอนสยาม ถนนพระราม 1 ซอยจุฬาฯ 5

 

บูมรถไฟฟ้า 50 สถานี

นอกจากนี้ จะส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าที่เป็นสถานีเชื่อมต่อ 2 สายทางขึ้นไป ซึ่งจากการสำรวจพบว่า แนวรถไฟฟ้าทั้ง 10 สายทางตามแผนแม่บท จะมีสถานีร่วมประมาณ 50 สถานี โดยจะขยายการพัฒนาจากเดิมรัศมี 500 เมตร เป็น 800 เมตร เพื่อให้ที่ดินในซอยสามารถพัฒนาได้อย่างเต็มที่ ไม่ว่าเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ เช่น สถานีอโศก เป็นสถานีร่วมรถไฟฟ้าใต้ดินและบีทีเอส

 

พร้อมกับมีซับเซ็นเตอร์ หรือศูนย์ชุมชนเมือง 8 แห่ง รับการขยายตัวของเมือง ได้แก่ มีนบุรี ลาดกระบัง บางนา ศรีนครินทร์ บางขุนเทียน บางแค ตลิ่งชัน และสะพานใหม่ และกำหนดให้มีศูนย์คมนาคม 3 แห่ง ได้แก่ 1.ย่านบางซื่อ 2.ย่านมักกะสัน และ 3.ตากสิน-วงเวียนใหญ่

 

 

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

 

https://www.prachachat.net/property/news-266349

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา บางเขน

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ