Review

เปิดกรุที่ดินรถไฟประมูล 4 ทำเลทอง ดึงเอกชนลงทุนมิกซ์ยูส 3.8 แสนล้านแลกสัมปทาน 50 ปี

LivingInsider Report 2018-10-12 16:09:54

เปิดกรุที่ดินรถไฟประมูล 4 ทำเลทอง ดึงเอกชนลงทุนมิกซ์ยูส 3.8 แสนล้านแลกสัมปทาน 50 ปี

 

การรถไฟฯเร่งล้างท่อที่ดินแปลงใหญ่เปิดประมูล PPP พื้นที่ 4 ทำเลทอง สถานีกลางบางซื่อ ย่าน กม.11 แม่น้ำ มักกะสัน ดึงเอกชนลงทุนโปรเจ็กต์มิกซ์ยูส กว่า 3.8 แสนล้าน แลกสัมปทาน 50 ปี คาดสิ้นปีนี้กดปุ่มสถานีกลางบางซื่อ 35 ไร่ มูลค่า 1.5 หมื่นล้าน รับฮับระบบราง ปีหน้าเทกระจาดย่าน กม.11 สถานีแม่น้ำ มักกะสัน ไล่เช็กบิลสัญญาเช่าที่ดินหัวหิน สนามกอล์ฟเบียร์สิงห์ โรงแรมเซ็นทรัล จ่อรื้อค่าเช่าที่ 100 สัญญาริมถนนรัชดาฯ

 

นายวรวุฒิ มาลา รองผู้ว่าการกลุ่มธุรกิจบริหารทรัพย์สินและรักษาการผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ขณะนี้ได้ส่งแผนการพัฒนาโครงการที่ดินแปลงใหญ่ของ ร.ฟ.ท.ที่จะเปิดให้เอกชนร่วมลงทุน PPP net cost ระยะเวลา 50 ปี ตาม พ.ร.บ.ร่วมทุน 2556 ให้กระทรวงคมนาคมพิจารณาแล้ว จำนวน 3 แปลง

 

คิดเป็นมูลค่าการลงทุนประมาณ 369,662 ล้านบาท ได้แก่ ย่าน กม.11 เนื้อที่ 359 ไร่ ย่านมักกะสัน 347 ไร่ เหลือจากเอกชนที่ชนะประมูลรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบินไป 150 ไร่ และสถานีแม่น้ำ เนื้อที่ 277 ไร่ คาดว่าจะเปิดประมูลได้ภายในต้นปี 2562 เนื่องจากจะต้องผ่านการอนุมัติของคณะกรรมการ PPP ก่อนถึงจะดำเนินการได้

 

สิ้นปีกดปุ่มบางซื่อ 35 ไร่

“ส่วนที่ดินโซน A ของสถานีกลางบางซื่อ เนื้อที่ 35 ไร่ บอร์ด PPP อนุมัติแล้ว คาดว่าปลายปีนี้จะเปิดประมูล โดยให้เอกชนเป็นผู้ลงทุนทั้งหมด ภายใต้รูปแบบ BOT คือ สร้าง บริหาร และโอนกรรมสิทธิ์ให้ ร.ฟ.ท. เมื่อครบกำหนดสัญญา ในระยะเวลา 34 ปี ส่วนแผนก่อสร้างใช้เวลา 4 ปี และดำเนินธุรกิจตลอด 30 ปี มีมูลค่าลงทุนรวม 15,400 ล้านบาท”

 

สำหรับย่าน กม.11 มีมูลค่าลงทุน 80,882 ล้านบาท พัฒนาเป็นมิกซ์ยูส มีคอนโดมิเนียมและพื้นที่เชิงพาณิชย์ เช่น สำนักงาน เพราะโดยรอบเป็นที่ตั้งของสำนักงาน ปตท. ศูนย์เอ็นเนอร์ยี่คอมเพล็กซ์ และบ้านพักของพนักงาน ร.ฟ.ท. โดยเฉพาะบ้านพักจะสร้างใหม่เป็นรูปแบบคอนโดมิเนียม ส่วนอาคารสำนักงานให้เช่าจะต่อเนื่องกับศูนย์เอ็นเนอร์ยี่คอมเพล็กซ์ ยาวไปถึงสถานีรถไฟฟ้าจตุจักร

 

บูมมักกะสันต่อยอดไฮสปีด EEC

ขณะที่สถานีแม่น้ำ 277.5 ไร่ จะพัฒนาเป็นแลนด์มาร์กริมน้ำ มีศูนย์การค้าและที่อยู่อาศัย มูลค่าลงทุน 88,780 ล้านบาท ส่วนสถานีมักกะสัน ลงทุนกว่า 2 แสนล้านบาท แบ่ง 4 โซน ได้แก่ โซน A 139.82 ไร่ เป็นส่วนธุรกิจการค้า เช่น city air terminal ร้านค้าปลอดภาษี ศูนย์บริการนักท่องเที่ยว ห้างสรรพสินค้า โรงแรม ศูนย์ประชุม-สัมมนา สำนักงาน และอาคารจอดรถ

 

ซึ่งส่วนนี้ยกให้เอกชนรับสัมปทานรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน จัดหาประโยชน์ 50 ปีแล้ว อีก 3 โซน ร.ฟ.ท.จะเปิดให้เอกชนเช่า 50 ปี ได้แก่ โซน B 117.31 ไร่ เป็นส่วนธุรกิจสำนักงาน ศูนย์ข้อมูลธุรกิจ อุตสาหกรรมของรัฐ และศูนย์แสดงสินค้า โซน C 151.40 ไร่ เป็นส่วนที่อยู่อาศัยและสาธารณสุข เช่น โรงพยาบาล โรงเรียนนานาชาติ อาหารระดับโลก ศูนย์แสดงสินค้าและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และโซน D 88.58 ไร่ เป็นพิพิธภัณฑ์ ร.ฟ.ท. โรงแรม

 

เร่งสรุปสัญญาเช่าขาใหญ่

แหล่งข่าวจาก ร.ฟ.ท.กล่าวว่า ร.ฟ.ท.อยู่ระหว่างเจรจาสัญญาเช่าที่ดินแปลงใหญ่ ๆ ที่ครบกำหนดสัญญาไปแล้ว โดยประเมินมูลค่าทรัพย์สินใหม่ให้เป็นปัจจุบัน ส่วนใหญ่มีมูลค่าเกิน 1,000 ล้านบาท และต้องดำเนินการตาม พ.ร.บ.ร่วมทุน 2556 รูปแบบ PPP โดยจะเจรจาผลตอบแทนบนพื้นฐานใหม่ให้เป็นราคาปัจจุบัน ในเบื้องต้นจะเจรจารายเดิมก่อน หากไม่ได้ข้อยุติถึงจะเปิดประมูลใหม่

 

ประกอบด้วย สัญญาเช่าของ บจ.บุญรอดบริวเวอรี่ (เบียร์สิงห์) เป็นการเช่าอาคารและสนามกอล์ฟรถไฟหัวหิน อยู่ติดสถานีรถไฟหัวหิน เนื้อที่ 500 ไร่ ครบกำหนด 30 ปี เมื่อวันที่ 31 มี.ค. 2558 ปัจจุบันมีมูลค่าทรัพย์สินอยู่ที่ 2,000-3,000 ล้านบาท ขณะนี้อยู่ระหว่างเจรจาผลตอบแทน เนื่องจาก ร.ฟ.ท.จะขอพื้นที่คืนประมาณ 1 ไร่เศษ ก่อสร้างสถานีของรถไฟทางคู่นครปฐม-หัวหิน-ประจวบคีรีขันธ์

 

และรถไฟความเร็วสูงกรุงเทพฯ-หัวหิน ที่จะเบี่ยงแนวเข้าไปในสนามกอล์ฟ ต้องให้เอกชนลงทุนเพิ่ม 1,000 ล้านบาท เพื่อปรับการใช้ประโยชน์ของพื้นที่ ซึ่งระหว่างรอต่อสัญญารอบใหม่ ทางเบียร์สิงห์จ่ายค่าเช่าให้ ร.ฟ.ท.เป็นรายปีในอัตราค่าเช่าเท่ากับปีสุดท้ายอยู่ที่ 476,000 บาท

 

นอกจากนี้มีโรงแรมโซฟิเทล เซ็นทรัล หัวหิน เนื้อที่ 71.65 ไร่ มีมูลค่าทรัพย์สินเกิน 1,000 ล้านบาท โดย บจ.เซ็นทรัลหัวหินบีช รีสอร์ท ครบสัญญาเช่า 30 ปี ช่วงต้นปี 2559 แต่ได้ต่อสัญญาโดยอัตโนมัติ 3 ปี จะครบกำหนดกลางปี 2562 ซึ่งการศึกษาผลตอบแทนได้ข้อสรุปเบื้องต้นจะต่อสัญญาเช่าให้ 30 ปี จากสัญญาเดิมกำหนดต่อได้ 15 ปี 2 ครั้ง

 

กำลังจะครบสัญญา 30 ปี ในปี 2564 มีโรงแรมเดอะทวินทาวเวอร์ เนื้อที่ 6.53 ไร่ ย่านรองเมือง ของ บจ.โกลเด้น แอสเซ็ท โดย ร.ฟ.ท.ได้ค่าเช่าปีสุดท้ายอยู่ที่ 3.29 ล้านบาท ขณะนี้ศึกษาผลตอบแทนตาม พ.ร.บ.ร่วมทุนเสร็จแล้ว มีมูลค่าทรัพย์สินอยู่ที่ 700 ล้านบาท คาดว่าจะต่อสัญญาเช่าให้อีก 20 ปี

 

รื้อค่าเช่ารัชดาฯ 100 สัญญา

อีกทั้งจะทยอยปรับสัญญาเช่าย่านถนนรัชดาภิเษกกว่า 100 แปลง หรือ 100 กว่าสัญญา ตั้งแต่แยกห้างสรรพสินค้าโรบินสันเก่า ไปตลอดแนวถนนจนถึงสำนักงานใหญ่ SCB และจุดตัดถนนวิภาวดีรังสิต จะครบกำหนดปี 2563-2565

 

อาทิ ลานจอดรถของโรบินสันเก่า ที่จอดรถโรงแรมดิ เอมเมอรัลด์ สถานบริการอาบอบนวดโพไซดอน ศาลอาญา เป็นต้น จะประเมินค่าเช่าใหม่ก่อนต่อสัญญาเช่า เนื่องจากสัญญาเช่าเดิมทำไว้เมื่อ 20-30 ปีและมีรายได้เฉลี่ยปีละ 200 ล้านบาทเท่านั้น

 

 

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

 

https://www.prachachat.net/property/news-233566

เขียนความคิดเห็น
บทความล่าสุด