คอลลิเออร์ส ภัทรชัย ทวีวงศ์ ส่องคอนโด สายสีม่วง ยังล้นตลาด-เน้นระบายลอตเก่า

คอลลิเออร์ส “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ส่องคอนโด “สายสีม่วง” ยังล้นตลาด-เน้นระบายลอตเก่า

เปิดหวูดวิ่งให้บริการเป็นทางการ 2 ปีเต็มสำหรับรถไฟฟ้าสายสีม่วง (เตาปูน-บางใหญ่) ได้เวลาอัพเดตสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าสีม่วง ระยะทาง 23 กิโลเมตร 16 สถานี “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “ไผ่-ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เพื่อร่วมกันค้นหาอนาคตโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้าเส้นทางสายนี้

Q : ภาพรวมตลาดแนวรถไฟฟ้า

ตลาดคอนโดมิเนียมก่อนหน้านี้ผู้ประกอบการจะให้ความสำคัญกับพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินที่เปิดให้บริการแล้วเท่านั้น แต่ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาเริ่มเปลี่ยนไป เนื่องจากราคาที่ดินในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในพื้นที่เมืองชั้นใน ราคาที่ดินไม่ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท/ตารางวาไปแล้ว บางทำเลมีการซื้อขายกันสูงถึงตารางวาละ 3 ล้านบาท

ส่วนที่ดินในทำเลรอบ ๆ เมืองชั้นในราคาอาจต่ำกว่า แต่ก็มีผลต่อการพัฒนาโครงการคอนโดฯ ส่งผลให้ผู้ประกอบการที่ซื้อที่ดินในราคาสูงจำเป็นต้องพัฒนาโครงการระดับราคามากกว่า 250,000 บาท/ตารางเมตร หรือยูนิตละ 7.5 ล้านบาทขึ้นไปสำหรับห้องขนาด 30 ตารางเมตร และแน่นอน บางห้องราคาอาจมากกว่า 300,000 บาท/ตารางเมตร บนที่ดินในพื้นที่เมืองชั้นใน โดยเฉพาะในพื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทรวมไปถึงโซนอื่น ๆ ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดิน

นอกจากนี้ คอนโดฯราคาที่มากกว่า 250,000 บาท/ตารางเมตรขึ้นไป ถือว่ายังเป็นตลาดที่กลุ่มผู้ซื้ออยู่ในวงแคบและค่อนข้างจำกัด ปัจจุบันแม้ว่ามีกลุ่มผู้ซื้อจากต่างชาติเข้ามาเป็นตัวช่วยซื้อคอนโดฯในระดับราคานี้ แต่เพียงแค่ประมาณ 20% เท่านั้น เนื่องจากผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่เน้นการซื้อเพื่อการลงทุน จึงไม่นิยมคอนโดมิเนียมระดับบนที่ราคาสูงมากเกินไป

อย่างไรก็ตาม การที่เส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่หลายเส้นทางเริ่มมีการก่อสร้างและเห็นความคืบหน้าชัดเจน ส่งผลให้ดีเวลอปเปอร์เริ่มเข้าไปซื้อที่ดินและพัฒนามากขึ้น นั่นหมายถึงทำให้จำนวนคอนโดฯสะสมในพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างมีจำนวนมากขึ้นในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา แม้ว่าราคาที่ดินแพงขึ้นเช่นเดียวกัน แต่ก็อย่าลืมว่ายังคงต่ำกว่าทำเลแนวรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินที่เปิดให้บริการแล้ว ภาพลักษณ์นี้เห็นได้ชัดตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นมา

Q : อัพเดตสายสีม่วง

ตลาดคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงในภาพรวมยังอยู่ในช่วงชะลอตัว จากการที่มีโครงการเปิดขายใหม่ในแต่ละปีมากมาย ปัจจุบันมีซัพพลายเปิดขายใหม่ตั้งแต่ปี 2553-ครึ่งแรกปี 2561 ประมาณ 32,830 ยูนิต แต่ถ้ารวมโครงการก่อนหน้านั้นก็มากกว่า 45,000 ยูนิตแน่นอน จะเห็นว่าเป็นการเพิ่มขึ้นในเวลาไม่นานเพราะเริ่มมีโครงการคอนโดฯเปิดขายใหม่มากขึ้นแบบเห็นได้ชัด คือตั้งแต่ปี 2555 จากนั้นเริ่มลดลงในปี พ.ศ. 2558 เป็นต้นมา

ซึ่งยูนิตเปิดขายกันเป็นจำนวนมากในช่วงปี 2555-2558 มีโครงการเปิดขายใหม่ไม่น้อยกว่า 4,000 ยูนิต/ปี บางปีเกือบถึง 5,000 ยูนิตก็มี แต่หลังจากปี 2558 ห้องเปิดขายใหม่ก็ลดลงแบบชัดเจน อาจมีโครงการเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นในปี 2560 แต่บางโครงการเลือกเปิดขายหลังจากที่การเชื่อมต่อของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงและน้ำเงินเรียบร้อย และเปิดให้บริการเมื่อวันที่ 1 สิงหาคม 2560

Q : เชื่อม 1 สถานีฟันหลอดีขึ้น

ทรงตัวมากกว่า แม้ว่ารถไฟฟ้าสายสีม่วงเปิดให้บริการในเดือนสิงหาคม 2559 ไม่ได้ทำให้ตลาดคอนโดฯในทำเลนี้ขายได้มากขึ้น เพราะไม่สามารถเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าที่เข้าเมืองได้แบบสมบูรณ์ ประเด็นคือมีการลงทุนสร้างคอนโดฯใหม่ด้วยจำนวนที่เพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดดในเวลาไม่กี่ปี ทำให้ตลาดในทำเลนี้มียูนิตเหลือขายอยู่มากมาย แม้ว่าอัตราการขายในทำเลนี้จะสูงถึง 80% ก็ตาม ผลสำรวจโชว์ตัวเลขเลยว่านับตั้งแต่อดีตเป็นต้นมามีคอนโดฯเหลือขายเกือบ ๆ หมื่นยูนิต

สถานการณ์แบบนี้ทำให้ดีเวลอปเปอร์ เจ้าของโครงการเกือบทุกรายที่มีโครงการเปิดขายพร้อมใจกันลดราคาขายหรือว่าหาโปรโมชั่นดึงดูดความสนใจออกมาต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วงที่รัฐบาลมีมาตรการลดหย่อนค่าโอนและค่าจดจำนอง 6 เดือน (ตุลาคม 2558-เมษายน 2559) หลังจากมาตรการหมดอายุไปแล้ว ผู้ประกอบการในพื้นที่ยังคงมีการออฟเฟอร์โปรโมชั่นลดหย่อนค่าใช้จ่ายวันโอนต่อเนื่อง เพื่อเร่งระบายยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วพร้อมเข้าอยู่ออกไปให้มากที่สุด

Q : การปรับตัวของบริษัท

ภาพชัดเจนคือผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลี่ยงการเปิดขายโครงการใหม่ออกไปก่อน จำนวนยูนิตเปิดขายใหม่จึงลดลงในปี 2559-2560 ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 78,000 บาท/ตารางเมตร ถือว่าเป็นทำเลที่มีความหลากหลายของระดับราคาที่ค่อนข้างสูง

เพราะมีบางโครงการที่เปิดขายในราคาต่ำกว่า 50,000 บาท/ตารางเมตร แต่ก็มีหลายโครงการที่มีขายมากกว่า 120,000 บาท/ตารางเมตรเช่นกัน ขึ้นอยู่กับทำเลและระดับของโครงการ โดยโซนอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ มีราคาขายสูงกว่าโครงการในจังหวัดนนทบุรีแบบเห็นได้ชัด

Q : แนวโน้มการขาย

ตลาดคอนโดฯแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงจะยังคงชะลอตัวต่อเนื่องต่อไป แม้ว่าเส้นทางรถไฟฟ้าจะเชื่อมต่อกันแล้วก็ตาม เพราะว่าคนที่ต้องการซื้อก็ซื้อไปก่อนหน้านี้แล้ว ในขณะที่ผู้ซื้อใหม่ยังไม่รีบ รอดูสถานการณ์หลังจากที่รถไฟฟ้าวิ่งต่อเนื่องสักระยะหนึ่ง

เหตุผลที่ชะลอตัดสินใจซื้อเพราะการเดินทางโดยรถไฟฟ้าจากต้นทางสายสีม่วงเข้ามาพื้นที่ชั้นในของกรุงเทพฯ ไม่ได้สะดวกสบายหรือว่ารวดเร็วกว่าการเดินทางโดยวิธีอื่น ๆ ที่สำคัญ ค่าโดยสารก็ไม่ได้แตกต่างกันเท่าใดนัก ทำให้ดีมานด์ไม่ได้เพิ่มขึ้นแบบรวดเร็วเหมือนตอนที่โครงการเปิดขายใหม่ จากข้อมูลพบว่า อัตราการขายคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าในเขตกรุงเทพฯอยู่ที่ 78% สูงกว่านนทบุรีที่มีสถิติ 72%

ถึงแม้ว่าอัตราการขายคอนโดฯสายสีม่วงอยู่ในเกณฑ์ที่ค่อนข้างสูง แต่ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เปิดขายมากกว่า 3 ปี จึงเป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ มีหน่วยเหลือขายในตลาด

ภาพชัดเจนตั้งแต่ปี 2559 เป็นต้นมา ทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงมีคอนโดฯโครงการใหม่เปิดขายน้อยลง ส่วนใหญ่เป็นการระบายสต๊อกที่คงค้างในตลาดมากกว่า

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

https://www.prachachat.net/property/news-221296