Home Living Topic Guru Webboard Contact Us FAQ  รายการ ขาย เช่า ประกาศ ขาย เช่า คอนโด บ้าน ที่ดิน เข้าระบบ/ลงทะเบียนใหม่ ค้นหา

Review (322)   Invest (66) PR (1785)  News (1366)   Idea (58) Design (65) Talk (195)  Guest (43)  Vacation (100) Feng Shui (26)
เรื่องน่าอ่านยังมีอีกที่นี่ ประกาศขายคอนโด ประกาศขายบ้าน ทั่วประเทศไทย
กลับไปหน้าที่ผ่านมา

โมเดลดาวน์ทาวน์ ราชประสงค์ สร้างมูลค่าเศรษฐกิจ-เก็บภาษีเข้ารัฐ


0 0

โมเดลดาวน์ทาวน์ “ราชประสงค์” สร้างมูลค่าเศรษฐกิจ-เก็บภาษีเข้ารัฐ

 

พื้นที่ใจกลางกรุงเทพมหานคร มีหลายทำเลที่มีการพัฒนาอย่างรวดเร็วหลังมีรถไฟฟ้าบนดินและใต้ดินพาดผ่าน และหากมีการออกแบบพัฒนาเมืองอย่างดี การที่รัฐเก็บภาษีที่ดินเพิ่มรายได้คงไม่ไกลเกินเอื้อม

 

“ฐาปนา บุณยประวิตร” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ยกตัวอย่างโมเดลจากต่างประเทศมาวิเคราะห์ถึงความเป็นไปได้ของประเทศไทย ถึงแนวทางการจัดเก็บภาษีที่ดินกับการออกแบบดาวน์ทาวน์ (ย่านธุรกิจ) ตามหลักเกณฑ์ฟอร์มเบสโค้ดในการจัดการเชิงพื้นที่ เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ

 

“20 ปีที่ผ่านมา อเมริกา สิงคโปร์ หรือญี่ปุ่น ระบบการวางผังเมืองใหม่จะต้องซัพพอร์ตภาษี รัฐจะต้องทำ 2 เรื่อง ลงทุนโครงสร้างพื้นฐานที่เพียงพอและปรับปรุงระบบการพัฒนา เพื่อจะได้กลับคืนมาในรูปของภาษี เพราะทุกประเทศรัฐอยู่ได้ด้วยภาษี เช่นเดียวกับระบบขนส่งมวลชนถ้าไม่มี TOD (การพัฒนาเชิงพาณิชย์รอบสถานี) ก็ไปไม่ได้เช่นกัน”

 

โดยที่ต่างประเทศใช้ปัจจัยเรื่องภาษีเป็นปัจจัยสำคัญในการออกแบบพัฒนาเมือง เช่น สิงคโปร์ จะเรียกว่าย่าน CBD อเมริกาเรียกดาวน์ทาวน์ ซึ่งจะพัฒนาเป็นพื้นที่พัฒนาพิเศษ ที่รัฐต้องลงทุนโดยสร้างพื้นฐานและมีรายได้จากภาษีกลับเข้ามา ซึ่งรัฐจะสร้างข้อกำหนดให้เอื้อต่อการพัฒนามากขึ้น

 

“บ้านเรากำหนด FAR จะลำบาก จะพัฒนา TOD ก็ลำบาก ซึ่งลอนดอนให้ FAR 23 เท่า ยิ่งเพิ่มความสูงมากเท่าไหร่ จะได้ลดภาษีเพิ่มขึ้น ซึ่งสิงคโปร์นำโค้ดนี้มาดำเนินการในย่านออร์ชาร์ด แต่เราคิดต่างกว่าเขา เพราะเรามีพื้นที่เยอะ ต่างประเทศเขาต้องการครีเอตเศรษฐกิจ ทุกตารางนิ้วรัฐต้องเอามาคิดภาษีทั้งหมด การจัดการดาวน์ทาวน์ต้องดูแล เพราะเขาจัดการภาษีให้กับรัฐได้”

 

พร้อมกันนี้ “ฐาปนา” ยังชี้ให้เห็นว่า เกณฑ์การกระตุ้นวางผังกระตุ้นเศรษฐกิจมี 7 หลักการ คือ 1.ต้องมุ่งเน้นการวางผังพัฒนาพื้นที่ให้เกิดความสมดุลระหว่างการพัฒนาเศรษฐกิจเมืองกับการจัดการอนุรักษ์และสงวนรักษาที่ดินที่มีความอ่อนไหวด้านสิ่งแวดล้อมและความยั่งยืนในการพัฒนา

 

2.การสร้างกระบวนการและการวางแผนที่มีศักยภาพในการขับเคลื่อน เป็นการสร้างกระบวนการมีส่วนร่วมของภาครัฐ เอกชน และประชาชนเพื่อกระตุ้นให้เกิดหุ้นส่วนการพัฒนาที่มีความแข็งแกร่ง

 

3.การเชื่อมประสานการวางแผนระบบคมนาคมและขนส่งกับการใช้ประโยชน์ที่ดินด้วยการสร้างสมดุลในการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานระบบคมนาคมขนส่งกับการใช้ประโยชน์ที่ดินให้เกิดความคุ้มค่า สร้างมูลค่าเพิ่มให้แก่กิจกรรมและพื้นที่

 

4.การสร้างประสิทธิภาพการใช้งบประมาณ ไม่เกิดส่วนเกินของโครงสร้างพื้นฐานที่รัฐหรือเอกชนต้องสูญเสียไปในการลงทุนทางเศรษฐกิจ

 

5.วางผังเพื่อสร้างความเท่าเทียมกันของชุมชนและสังคม เช่น วางแผนบริหารจัดการเมืองและจัดการเชิงพื้นที่ต้องไม่ก่อให้เกิดความเหลื่อมล้ำ และไม่เกิดภาระ

 

6.การปกป้องพื้นที่เกษตรและการอนุรักษ์ดิน รวมถึงยับยั้งการรุกล้ำพื้นที่ลุ่มน้ำ พื้นที่ทางน้ำ และ 7.ส่งเสริมสุขภาวะชุมชนในการกระตุ้นพัฒนาเศรษฐกิจ

 

ซึ่งภาษีมาจากมูลค่าทางเศรษฐกิจที่เป็นผลกำไร รัฐต้องหาวิธีที่ให้เอกชนมีกำไร แต่ย้อนกลับมาดูประเทศไทยจะมีวาทกรรมคำว่า “เอื้อเอกชน” เป็นสิ่งที่ลำบากใจของรัฐในการทำงาน แต่อเมริกาคิดอีกแบบ ทำยังไงก็ได้ให้เอกชนมีกำไร เพราะได้ภาษีที่จะคืนกลับมาในรูปของกำไร

 

ในการวางแผนด้านภาษี พื้นที่ไหนที่รัฐลงทุนโครงสร้างพื้นฐานสูงสุดก็ควรจะได้ภาษีกลับมาให้มากที่สุดเท่าที่จะทำได้ เช่น ย่านราชประสงค์ พื้นที่ 1.25 ตร.กม. มีพื้นที่ค้าปลีกอยู่ 800,000 ตร.ม. โรงแรม 3,000 กว่าห้อง แต่มีออฟฟิศบิลดิ้งที่ต่ำกว่ามาตรฐานมาก แต่ละวันคนใช้พื้นที่ค้าปลีก 800,000 กว่าคน เดินทางโดยรถไฟฟ้าบีทีเอส 80% ซึ่งเป็นย่านที่มีคนผ่านมาก

 

แต่จะครีเอตเศรษฐกิจและภาษีเท่าไหร่ หายากไม่มีคนบอก ซึ่งราชประสงค์เป็นใจกลางเมืองเก่า ถ้ารวมมาบุญครอง ชิดลม ประตูน้ำ จะได้พื้นที่เศรษฐกิจมโหฬาร รัฐได้ภาษีร้อยละ 30% เป็นอย่างต่ำ ในราชประสงค์มีพวกนี้หมด ที่เขาอยู่ได้คือโรมแรมกับรีเทล ในระยะยาวต้องเพิ่มออฟฟิศ กิจกรรมรองคือโรงหนัง โรงละคร หน่วยงานของรัฐ อุตสาหกรรมเบาเกี่ยวเนื่องกับการขนส่ง พื้นที่โล่งว่าง ที่รัฐให้ภาษีน้อย แต่วิธีการหลักคือการคำนวณฐานภาษีทั้งหมด

 

แนวทางการออกแบบกิจกรรมเศรษฐกิจเพื่อสร้างมูลค่าทรัพย์สินและเพิ่มฐานภาษี เช่น ทำแผนปรับปรุงฟื้นฟูเมือง ใช้พื้นที่เดิมให้ดีที่สุด พยายามจะไม่ขยายที่ใหม่ ออกข้อกำหนดสัดส่วนการใช้ที่ดิน เน้นให้กิจกรรมหลักตั้งอยู่ใจกลางเมืองหรือดาวน์ทาวน์ ออกข้อกำหนดห้ามความหนาแน่นในพื้นที่มีความหนาแน่นสูงและศักยภาพสูง ออกข้อกำหนดการจัดเก็บภาษีในอัตราสูงสำหรับผู้ไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดสัดส่วนการใช้ประโยชน์ที่ดิน

 

วางแผนเชิงพื้นที่กำหนดให้เป็นพื้นที่พัฒนาพิเศษ เพื่อเพิ่มความเข้มข้นกิจกรรมเศรษฐกิจและวางเป้าหมายภาษี ออกมาตรการจูงใจให้ผู้ปรับปรุงฟื้นฟูการใช้ที่ดิน อาคาร หรือกิจกรรมทางเศรษฐกิจด้วยสิทธิประโยชน์ จัดตั้งกองทุนประเภทต่าง ๆ

 

เช่น TOD ฟันด์ การออกข้อกำหนด Tax Abatement ให้ผู้ได้รับประโยชน์จากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ เช่น จัดเก็บในอัตราสูงสำหรับกิจกรรมที่รัฐไม่สนับสนุน และออกมาตรการด้านผังเมืองสนับสนุนการปรับปรุงฟื้นฟูศูนย์เศรษฐกิจย่านพัฒนาพิเศษ

 

“อย่างราชประสงค์ 1.25 ตร.กม. ผู้ว่าฯ กทม.ตั้งเป้าจะเก็บภาษี 50,000 ล้านบาทต่อปี ต้องมาออกแบบ ต้องมีอาคารไม่น้อยกว่า 30 ชั้น และมีออฟฟิศ ซึ่งข้อกำหนดผังเมืองประเทศไทยมักจะเขียนว่าห้ามเกิน แต่ต่างประเทศเขียนว่า ห้ามต่ำกว่า ขณะที่การจัดการที่จอดรถก็สำคัญ รัฐจะต้องรีบคิด เพราะจะเป็นอุปสรรคต่อการลงทุน เนื่องจากต้นทุนจะสูง”

 

ดังนั้นจะต้องมีการจำแนกส่วนกิจกรรมเศรษฐกิจจะมีอะไรบ้าง จากนั้นคิดมูลค่าและคิดภาษี เพื่อให้รัฐนำไปวางแผนระบบขนส่งมวลชน วางผังเมือง ออกข้อกำหนด ให้สอดรับกับสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องการจะพัฒนา ถ้าวิธีเก่าจะออกแบบก่อนออกข้อกำหนด

 

 

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

 

https://www.prachachat.net/property/news-209265


ระดับ : Legend สมัครเมื่อ : 2016-06-16 15:02:23 จำนวนโพส : 0
อัพเดทล่าสุด : 2018-08-24 14:58:09
แจ้งปัญหา     

บทความล่าสุด

  • HUE Sukhumvit by Rise Venture สบายเกิ๊น แค่ 0 เมตร จากรถไฟฟ้า

    HUE Sukhumvit by Rise Venture ติดกับรถไฟฟ้า BTS ปุณณวิถี แค่ 0 เมตร เรียกว่าออกมาจากคอนโดก็จ่อรถไฟฟ้าทันทีเลย สะดวกเกิ๊น

    |2018-09-18 taoboy 0

  • Modiz สุขุมวิท 50 เสพโค้งน้ำเจ้าพระยา บนทำเลรถไฟฟ้าสุขุมวิท

    AssetWise ที่ประเดิมโครงการ High-Rise บนทำเล ‘อ่อนนุช - สุขุมวิท’ กับ Modiz สุขุมวิท 50 ที่ยึดครองวิวสวยในกรุงเทพฯ ‘เจ้าพระยา - บางกระเจ้า’ ส่วนกลางจัดเต็ม สร้างอารมณ์ความแตกต่างที่หาไม่ได้ในระแวกเดียวกันอีกแล้ว

    |2018-09-13 Papayatop 0

  • Polis Condo สุขสวัสดิ์ 64 – เปิดโล่งให้กับชีวิต ต่อติดทุกการเดินทาง

    เชื่อว่า The Polis สุขสวัสดิ์ 64 จะมีกระแสตอบรับที่ดีจากลูกค้าย่าน ‘สุขสวัสดิ์ - ประชาอุทิศ’ ด้วยทำเลสะดวกต่อการเดินทาง สามารถเข้าออกได้หลายทิศทาง ใกล้ KMUTT, Big C พระประแดง และจุดขึ้นทางด่วน - วงแหวนฯ ถึง 2 ทาง นอกจากนี้ยังอยู่บนแนว MRT สายสีม่วงใต้ ที่จะเปิดใช้จริงในอนาคต จึงถือว่าเป็น Value Added ในอนาคตเลยทีเดียว

    |2018-09-13 Papayatop 0

  • AESTIQ Thonglor Aesthetic of unique living

    แค่บอกว่าเป็นคอนโดที่ตั้งอยู่บนทำเลทองอย่าง “ทองหล่อ” ก็รู้สึกได้ถึงความพรีเมี่ยมแล้ว แต่ทว่าเหนือพรีเมี่ยมยังมี Ultimate Luxury กับคอนโดโครงการใหม่ “AESTIQ Thonglor” ที่เปิดตัวมาให้ได้ฮือฮาทั้งวงการ

    |2018-09-13 LifeScape 0

  • The Teak สาทร-ลุมพินี ห่านทองคำ ใจกลาง สาทร - ลุมพินี

    หลายคนคิดว่าคอนโดฯ กลางทำเล CBD อย่าง ‘สาทร-ลุมพินี’ เป็นสิ่งเพ้อฝันกลางวัน คนทำงานออฟฟิศทั่วไปมีหรือจะเป็นเจ้าของได้ แต่เดี๋ยวก่อน ‘ The Teak สาทร-ลุมพินี ’ กับราคาเปิดตัวเริ่มต้นเพียง 3.3 ล้านบาท* อยู่กลางเมือง ไม่จำเป็นต้องจ่ายแพงครับ

    |2018-09-11 Papayatop 0

บทความที่น่าสนใจ


ติดตามข่าวสารข้อมูลก่อนใคร ถูกใจเพจได้เลยครับ



ต้องการรับข่าวแบบนี้ส่งตรงถึงไลน์คุณ add ไลน์@ ได้เลยครับ เพียงคลิ๊กลิ้งค์ข้างล่าง



LINE ID @livinginsider


แสดงความคิดเห็น

CAPTCHA code
หรือ ยกเลิก

© 2015 livinginsider.com All right reserved. | นโยบายความเป็นส่วนตัว

 

lvmng@livinginsider.com

02-693-5561 ถึง 2
  @livinginsider