Home Living Topic Guru Webboard Contact Us FAQ  รายการ ขาย เช่า ประกาศ ขาย เช่า คอนโด บ้าน ที่ดิน เข้าระบบ/ลงทะเบียนใหม่ ค้นหา

Review (324)   Invest (66) PR (1793)  News (1367)   Idea (58) Design (66) Talk (196)  Guest (43)  Vacation (100) Feng Shui (26)
เรื่องน่าอ่านยังมีอีกที่นี่ ประกาศขายคอนโด ประกาศขายบ้าน ทั่วประเทศไทย
กลับไปหน้าที่ผ่านมา

โรดแมป อธิป พีชานนท์ How To รัฐและเอกชนทำบ้านประชารัฐ


0 0

โรดแมป “อธิป พีชานนท์” How To รัฐ+เอกชนทำบ้านประชารัฐ

 

โครงการประชารัฐที่มีนิยามมาจาก “รัฐร่วมมือเอกชน ประชาชนได้ประโยชน์” ย่างเข้าปีที่ 5 ของรัฐบาล คสช. สินค้าปัจจัย 4 ประเภทที่อยู่อาศัยยังไม่มีผลงานเป็นรูปธรรมมากนัก “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “อธิป พีชานนท์” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และประธานสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ในฐานะเป็นหนึ่งในโต้โผภาคเอกชนที่รับเชิญนั่งประชุมร่วมกับทีมรัฐบาล เพื่อร่วมกันหาทางออกให้กับนโยบายสร้างบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อย

 

Q : ลดค่าโอน จดจำนองถาวร

เรื่องนี้เราเป็นคนเสนอ ตอนแรกเสนออสังหาฯราคา 2 ล้าน แต่ รมว.พม. (พล.อ.อนันตพร กาญจนรัตน์) บอกว่า น่าจะ 1 ล้าน ไม่ทราบตอนหลังอาจจะเปลี่ยนแปลง เหตุผลเสนอราคา 1 ล้าน พราะหาซื้อที่อยู่อาศัยค่อนข้างยาก หาไม่ค่อยมีหรอกราคานี้

 

ตอนนำเสนอบอกว่า น่าจะ 2 ล้าน เพราะผ่อนเดือนละ 15,000 บาท สามีภรรยาสองคนรวมกันสามารถผ่อนได้ ตอนหลังเห็นว่าจะปรับลงเหลือล้านเดียว ผ่อนเดือนละ 7,000 กว่าบาท สองสามีภรรยารายได้ไม่เกินคนละหมื่นบาทก็ผ่อนได้

 

ตัวอย่างจากเมืองนอกที่เขาทำกันทั่วโลก คนซื้อบ้านหลังแรกของชีวิตมีสิทธิ์ได้รับสิทธิประโยชน์จากรัฐบาล เช่น ประเทศออสเตรเลีย รัฐบาลให้เลย ถ้าโอนบ้านหลังแรกไปเบิกเงินสดคืนจากรัฐ 20,000 เหรียญออสเตรเลีย ประมาณ 5 แสนบาท จะได้เอามาซื้อเฟอร์นิเจอร์ ตกแต่งบ้านเพิ่ม ซื้อวัสดุก่อสร้าง เครื่องใช้ไฟฟ้าเข้าบ้าน เศรษฐกิจก็หมุนเวียนและลดภาระประชาชน โดยไม่มีข้อจำกัดว่าบ้านราคาเท่าไหร่ รัฐให้เลย

 

เพราะฉะนั้น ผมกำลังจะบอกว่า ประเทศไทยถ้าเราให้สิทธิ์คนมีรายได้น้อย ถ้าเป็นไปได้ก็ให้สิทธิ์คนซื้อบ้านหลังแรกในชีวิตได้รับสิทธิ์ยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอน กับค่าธรรมเนียมจดจำนอง เฉพาะ 1 ล้านบาทแรก ในขณะที่คนรายได้น้อยซื้อไม่เกิน 1 ล้านบาทแรกก็ได้รับสิทธิ์เลยอัตโนมัติ

 

Q : ข้อเสนอทำบ้านประชารัฐ

ผมได้รับเชิญไปหารือกับตัวแทนรัฐบาลว่า นโยบายทำบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยจะทำยังไงได้บ้าง เรานำเสนอไปหลายอย่าง กองทุนที่การเคหะแห่งชาติทำก็มาจากเรา กองทุนที่อยู่อาศัย ที่เรียกว่า mortgage fund วัตถุประสงค์มาจากคนมีรายได้น้อยขอกู้ยาก

 

หลักฐานการยื่นไม่สมบูรณ์ บางคนมีหนี้ประเภทอื่นอยู่แล้ว ธนาคารมักปฏิเสธ อัตราปฏิเสธค่อนข้างสูง และกู้ไม่ผ่าน เราบอกว่าทำไมเมืองนอกคนรายได้น้อยกู้ได้ เพราะเขาทำมอร์ตเกจฟันด์ เหมือนเอสเอ็มอีฟันด์ ที่เวลากู้ถ้าไม่ได้ ก็จะมีกองทุนนี้เข้าไปรับผิดชอบรับประกันเพราะฉะนั้น ควรมีทั้งมอร์ตเกจฟันด์,

 

มอร์ตเกจอินชัวรันซ์ ประกันสินเชื่อ เพื่อธนาคารจะได้สบายใจว่า ถ้าคนรายได้น้อยเป็น NPL (หนี้เสีย) จะมีอะไรรองรับได้บ้าง ก็ไปเบิกกับกองทุนมอร์ตเกจอินชัวรันซ์ซึ่งเราเสนอมอร์ตเกจคอร์ปอเรชั่นด้วย หลักการควรจะมีหน่วยงานขึ้นมา

 

ไม่ใช่ให้ ธอส. (ธนาคารอาคารสงเคราะห์) หรือธนาคารออมสิน มาดูแลเรื่องสินเชื่อที่อยู่อาศัยคนรายได้น้อย รัฐบาลควรจัดตั้งหน่วยงานขึ้นมารองรับ ถ้าธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ คนรายได้น้อยก็สามารถมายื่นกู้ผ่านมอร์ตเกจคอร์ปอเรชั่นได้

 

เรื่องนี้เมืองนอกทำมาหมดแล้ว ไม่ใช่ผมคิดขึ้นเอง ไปดูงานต่างประเทศก็เห็นว่าเขาทำอะไรกันบ้าง ถ้าจะแก้ปัญหาคนมีรายได้น้อยไม่ใช่ไปเอาที่ดินกรมธนารักษ์มาสร้างบ้านให้เขาอยู่ อันนั้นไม่ได้แก้ปัญหาอะไรเพราะเป็นที่ดินเช่า

 

Q : ทำบนที่ราชพัสดุไม่เวิร์ก ?

ผมได้เรียน รมว.พม.ไปแล้วว่า ที่ดินพอเป็นสัญญาเช่า 30 ปีไม่ใช่กรรมสิทธิ์ ในขณะที่คนมีรายได้น้อยอยากได้กรรมสิทธิ์ให้ลูกหลาน เพราะปัจจุบันเช่าหอพักอพาร์ตเมนต์อยู่แล้ว จะเปลี่ยนให้เขามาเช่าธนารักษ์มันไม่ได้ต่างกัน เพราะไม่ได้กรรมสิทธิ์ตกแก่ลูกหลาน ไม่ได้ทรัพย์สินเป็นมรดกอยู่ดี โมเดลนี้จึงไม่ประสบความสำเร็จ

 

นอกจากนี้ เวลาไปขอกู้ สัญญาเช่าไม่ใช่โฉนด ธนาคารไม่ถือว่าเป็นหลักประกันที่ดี ปล่อยสินเชื่อแค่ 50% ของสัญญาเช่า แล้วอีก 50% คนมีรายได้น้อยจะเอาเงินที่ไหนมาดาวน์ล่ะ ก็เลยทำให้กู้ไม่ได้

 

ในส่วนของผู้ประกอบการ นโยบายนำที่กรมธนารักษ์มาทำ เอาเอกชนมาร่วมทำด้วย เอกชนก็มีปัญหา เพราะที่ดินกรมธนารักษ์ไม่มีสิทธิ์จำนอง เราก็ทำโปรเจ็กต์ไฟแนนซ์ไม่ได้ ไม่มีเงินทุนสร้าง ก็ต้องหาหลักประกันอย่างอื่นมาไฟแนนซ์ ทำให้ผู้ประกอบการไม่มีคนไหนอยากไปทำหรอก เหตุผลประกอบกันหลายประเด็น ทำให้บ้านประชารัฐเกิดยาก

 

Q : ข้อเสนอแนะรัฐบาล

วิธีการทำบ้านผู้มีรายได้น้อย ต้องคำนึงถึงเรื่องสำคัญ คือ 1.ต้องให้เขาเข้าถึงสินเชื่อ 2.สร้างเงื่อนไขเชิงบวกให้กับผู้ประกอบการไปสร้างบ้านผู้มีรายได้น้อย ตัวอย่างเมืองนอก เขาให้โบนัส FAR (floor area ratio อัตราส่วนพื้นที่ก่อสร้างอาคารต่อขนาดที่ดิน สูงสุด 10 : 1)

 

ถ้าทำบ้านผู้มีรายได้น้อยก็ได้โบนัส FAR เพิ่ม 20% สมมติทำเลนั้นมี FAR เท่าไหร่ เพิ่มให้อีก 20% ซึ่งปัจจุบันเกณฑ์เพิ่มโบนัสเอฟเออาร์มีอยู่แล้ว แต่เพิ่มด้วยเงื่อนไขอื่น เช่น ทำบ่อหน่วงน้ำ ทำที่จอดรถสาธารณะ ทำพื้นที่สีเขียว ทำอสังหาฯประหยัดพลังงาน

 

ข้อเสนอก็คือ ทำไมไม่ตั้งเงื่อนไขเพิ่ม ถ้าทำที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย ได้โบนัสเพิ่ม 20% เหมือนกัน ตอนนี้ (รัฐบาล) รับลูกแล้วนะ กำลังไปแก้กฎเพิ่มโบนัส 20% ตามขอ เช่น ถ้าเราทำโครงการที่สีลม ได้โบนัส FAR เพิ่มจาก 10 เท่า เป็น 12 เท่า ก็นำโบนัสส่วนเพิ่มจากปกติ 2 เท่า คำนวณพื้นที่แล้วไปทำบ้านผู้มีรายได้น้อย ในทำเลอื่นของกรุงเทพฯ

 

เรื่องนี้ต้องทำเพื่อสร้างแรงจูงใจเอกชนไปขาดทุนโครงการสำหรับผู้มีรายได้น้อย โดยคุมราคาขายไม่เกิน 1 ล้านบาท คอนโดมิเนียมพื้นที่ไม่ต่ำกว่า 30 ตารางเมตร หมายความว่า เขาขายได้ตารางเมตรละ 3 หมื่นกว่าบาท ซึ่งขาดทุนอยู่แล้ว แต่กำไรได้จากเอฟเออาร์โบนัสสีลม อย่างนี้คนจะกล้าทำ

 

และเป็นเรื่องธรรมชาติ เรียลดีมานด์ เขาต้องไปทำในทำเลคนรายได้น้อยอยากอยู่ ไม่เช่นนั้นขายไม่ออก เขาต้องยอมขาดทุน แต่ไปเอากำไรจุดอื่น เมืองนอกทำแบบนี้ตั้งนานแล้ว ผมเรียนท่าน รมว.ว่า ไม่ได้คิดขึ้นเอง แต่คนอื่นทำมาแล้ว bonus FAR

 

Q : มอร์ตเกจคอร์ปอเรชั่น

คำว่า มอร์ตเกจ คือ สินเชื่อซื้อบ้าน ไม่ใช่สินเชื่อผู้ประกอบการ คือ บรรษัทสินเชื่อที่อยู่อาศัย เหมือน บสย. ซึ่งมอร์ตเกจคอร์ปอเรชั่นต้องถูกตั้งขึ้นมาเพื่อการนี้ เพื่อซัพพอร์ตคนมีรายได้น้อยโดยตรง รัฐบาลต้องเข้าใจว่ามีโอกาสขาดทุน มีโอกาสเป็น NPL แต่ถ้าไม่ยอมเสียอะไรเลย

 

มันไม่มีทางเกิด คนมีรายได้น้อยมีความเสี่ยงอยู่แล้ว เพราะคนพวกนี้เขาไม่มีหลักฐานทางการเงิน จะเอาหลักฐานจากแม่ค้าขายส้มตำ จะเอาสลิปคาร์บอนจากไหน มีปัญหาว่าเขาไม่มีหลักฐานที่ธนาคารจะเชื่อมั่นว่า เขาจะอยู่รอดปลอดภัยมาจ่ายเงินได้

 

มอร์ตเกจคอร์ปอเรชั่นตั้งขึ้นมาเพื่อรับความเสี่ยง เพื่อภารกิจเฉพาะ เป็นหน่วยงานเฉพาะกิจ รัฐบาลต้องยอมรับความเสี่ยง ถ้าต้องการให้ผู้มีรายได้น้อยมีที่อยู่อาศัย เราต้องตั้งงบประมาณไปเลยว่า ปีหนึ่งรับความเสี่ยงเท่าไหร่แต่ถ้าคนมีที่อยู่อาศัยเมื่อไหร่

 

ข้อดีคือเราแก้ปัญหาสังคมได้ คนจะไม่ไปอยู่ในชุมชนแออัด ครอบครัวมีที่อยู่อาศัยเป็นหลักเป็นแหล่ง แนวโน้มเขาจะเลี้ยงลูก ดูแลครอบครัว ปัญหายาเสพติดลดลง ปัญหาลักเล็กขโมยน้อยจะน้อยลง ปัญหาติดอบายมุขกินเหล้ากินยาก็จะเอาเงินมาดูแลครอบครัว มาจ่ายค่าบ้าน

 

ทำให้ลดภาระทางสังคมลงไป เราก็ลดค่าใช้จ่ายเรื่องคุกตะราง เรื่องตำรวจ เรื่องงบประมาณอื่น ๆ ที่มาแก้ปัญหายาเสพติดคือมันจะไม่ได้ benefit ทันทีให้เห็นหรอก แต่มันจะได้ผลตอบแทนที่ไม่ใช่ตัวเงิน เป็นเรื่องความมั่นคงของประเทศ

 

 

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

 

https://www.prachachat.net/property/news-207986

 

 


ระดับ : Legend สมัครเมื่อ : 2016-06-16 15:02:23 จำนวนโพส : 0
อัพเดทล่าสุด : 2018-08-22 11:23:48
แจ้งปัญหา     

บทความล่าสุด

  • HUE Sukhumvit by Rise Venture สบายเกิ๊น แค่ 0 เมตร จากรถไฟฟ้า

    HUE Sukhumvit by Rise Venture ติดกับรถไฟฟ้า BTS ปุณณวิถี แค่ 0 เมตร เรียกว่าออกมาจากคอนโดก็จ่อรถไฟฟ้าทันทีเลย สะดวกเกิ๊น

    |2018-09-19 taoboy 0

  • Modiz สุขุมวิท 50 เสพโค้งน้ำเจ้าพระยา บนทำเลรถไฟฟ้าสุขุมวิท

    AssetWise ที่ประเดิมโครงการ High-Rise บนทำเล ‘อ่อนนุช - สุขุมวิท’ กับ Modiz สุขุมวิท 50 ที่ยึดครองวิวสวยในกรุงเทพฯ ‘เจ้าพระยา - บางกระเจ้า’ ส่วนกลางจัดเต็ม สร้างอารมณ์ความแตกต่างที่หาไม่ได้ในระแวกเดียวกันอีกแล้ว

    |2018-09-13 Papayatop 0

  • Polis Condo สุขสวัสดิ์ 64 – เปิดโล่งให้กับชีวิต ต่อติดทุกการเดินทาง

    เชื่อว่า The Polis สุขสวัสดิ์ 64 จะมีกระแสตอบรับที่ดีจากลูกค้าย่าน ‘สุขสวัสดิ์ - ประชาอุทิศ’ ด้วยทำเลสะดวกต่อการเดินทาง สามารถเข้าออกได้หลายทิศทาง ใกล้ KMUTT, Big C พระประแดง และจุดขึ้นทางด่วน - วงแหวนฯ ถึง 2 ทาง นอกจากนี้ยังอยู่บนแนว MRT สายสีม่วงใต้ ที่จะเปิดใช้จริงในอนาคต จึงถือว่าเป็น Value Added ในอนาคตเลยทีเดียว

    |2018-09-13 Papayatop 0

  • AESTIQ Thonglor Aesthetic of unique living

    แค่บอกว่าเป็นคอนโดที่ตั้งอยู่บนทำเลทองอย่าง “ทองหล่อ” ก็รู้สึกได้ถึงความพรีเมี่ยมแล้ว แต่ทว่าเหนือพรีเมี่ยมยังมี Ultimate Luxury กับคอนโดโครงการใหม่ “AESTIQ Thonglor” ที่เปิดตัวมาให้ได้ฮือฮาทั้งวงการ

    |2018-09-13 LifeScape 0

  • The Teak สาทร-ลุมพินี ห่านทองคำ ใจกลาง สาทร - ลุมพินี

    หลายคนคิดว่าคอนโดฯ กลางทำเล CBD อย่าง ‘สาทร-ลุมพินี’ เป็นสิ่งเพ้อฝันกลางวัน คนทำงานออฟฟิศทั่วไปมีหรือจะเป็นเจ้าของได้ แต่เดี๋ยวก่อน ‘ The Teak สาทร-ลุมพินี ’ กับราคาเปิดตัวเริ่มต้นเพียง 3.3 ล้านบาท* อยู่กลางเมือง ไม่จำเป็นต้องจ่ายแพงครับ

    |2018-09-11 Papayatop 0

บทความที่น่าสนใจ


ติดตามข่าวสารข้อมูลก่อนใคร ถูกใจเพจได้เลยครับ



ต้องการรับข่าวแบบนี้ส่งตรงถึงไลน์คุณ add ไลน์@ ได้เลยครับ เพียงคลิ๊กลิ้งค์ข้างล่าง



LINE ID @livinginsider


แสดงความคิดเห็น

CAPTCHA code
หรือ ยกเลิก

© 2015 livinginsider.com All right reserved. | นโยบายความเป็นส่วนตัว

 

lvmng@livinginsider.com

02-693-5561 ถึง 2
  @livinginsider