โรดแมป “อธิป พีชานนท์” How To รัฐ+เอกชนทำบ้านประชารัฐ

โครงการประชารัฐที่มีนิยามมาจาก “รัฐร่วมมือเอกชน ประชาชนได้ประโยชน์” ย่างเข้าปีที่ 5 ของรัฐบาล คสช. สินค้าปัจจัย 4 ประเภทที่อยู่อาศัยยังไม่มีผลงานเป็นรูปธรรมมากนัก “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “อธิป พีชานนท์” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และประธานสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ในฐานะเป็นหนึ่งในโต้โผภาคเอกชนที่รับเชิญนั่งประชุมร่วมกับทีมรัฐบาล เพื่อร่วมกันหาทางออกให้กับนโยบายสร้างบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อย

Q : ลดค่าโอน จดจำนองถาวร

เรื่องนี้เราเป็นคนเสนอ ตอนแรกเสนออสังหาฯราคา 2 ล้าน แต่ รมว.พม. (พล.อ.อนันตพร กาญจนรัตน์) บอกว่า น่าจะ 1 ล้าน ไม่ทราบตอนหลังอาจจะเปลี่ยนแปลง เหตุผลเสนอราคา 1 ล้าน พราะหาซื้อที่อยู่อาศัยค่อนข้างยาก หาไม่ค่อยมีหรอกราคานี้

ตอนนำเสนอบอกว่า น่าจะ 2 ล้าน เพราะผ่อนเดือนละ 15,000 บาท สามีภรรยาสองคนรวมกันสามารถผ่อนได้ ตอนหลังเห็นว่าจะปรับลงเหลือล้านเดียว ผ่อนเดือนละ 7,000 กว่าบาท สองสามีภรรยารายได้ไม่เกินคนละหมื่นบาทก็ผ่อนได้

ตัวอย่างจากเมืองนอกที่เขาทำกันทั่วโลก คนซื้อบ้านหลังแรกของชีวิตมีสิทธิ์ได้รับสิทธิประโยชน์จากรัฐบาล เช่น ประเทศออสเตรเลีย รัฐบาลให้เลย ถ้าโอนบ้านหลังแรกไปเบิกเงินสดคืนจากรัฐ 20,000 เหรียญออสเตรเลีย ประมาณ 5 แสนบาท จะได้เอามาซื้อเฟอร์นิเจอร์ ตกแต่งบ้านเพิ่ม ซื้อวัสดุก่อสร้าง เครื่องใช้ไฟฟ้าเข้าบ้าน เศรษฐกิจก็หมุนเวียนและลดภาระประชาชน โดยไม่มีข้อจำกัดว่าบ้านราคาเท่าไหร่ รัฐให้เลย

เพราะฉะนั้น ผมกำลังจะบอกว่า ประเทศไทยถ้าเราให้สิทธิ์คนมีรายได้น้อย ถ้าเป็นไปได้ก็ให้สิทธิ์คนซื้อบ้านหลังแรกในชีวิตได้รับสิทธิ์ยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอน กับค่าธรรมเนียมจดจำนอง เฉพาะ 1 ล้านบาทแรก ในขณะที่คนรายได้น้อยซื้อไม่เกิน 1 ล้านบาทแรกก็ได้รับสิทธิ์เลยอัตโนมัติ

Q : ข้อเสนอทำบ้านประชารัฐ

ผมได้รับเชิญไปหารือกับตัวแทนรัฐบาลว่า นโยบายทำบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยจะทำยังไงได้บ้าง เรานำเสนอไปหลายอย่าง กองทุนที่การเคหะแห่งชาติทำก็มาจากเรา กองทุนที่อยู่อาศัย ที่เรียกว่า mortgage fund วัตถุประสงค์มาจากคนมีรายได้น้อยขอกู้ยาก

หลักฐานการยื่นไม่สมบูรณ์ บางคนมีหนี้ประเภทอื่นอยู่แล้ว ธนาคารมักปฏิเสธ อัตราปฏิเสธค่อนข้างสูง และกู้ไม่ผ่าน เราบอกว่าทำไมเมืองนอกคนรายได้น้อยกู้ได้ เพราะเขาทำมอร์ตเกจฟันด์ เหมือนเอสเอ็มอีฟันด์ ที่เวลากู้ถ้าไม่ได้ ก็จะมีกองทุนนี้เข้าไปรับผิดชอบรับประกันเพราะฉะนั้น ควรมีทั้งมอร์ตเกจฟันด์,

มอร์ตเกจอินชัวรันซ์ ประกันสินเชื่อ เพื่อธนาคารจะได้สบายใจว่า ถ้าคนรายได้น้อยเป็น NPL (หนี้เสีย) จะมีอะไรรองรับได้บ้าง ก็ไปเบิกกับกองทุนมอร์ตเกจอินชัวรันซ์ซึ่งเราเสนอมอร์ตเกจคอร์ปอเรชั่นด้วย หลักการควรจะมีหน่วยงานขึ้นมา

ไม่ใช่ให้ ธอส. (ธนาคารอาคารสงเคราะห์) หรือธนาคารออมสิน มาดูแลเรื่องสินเชื่อที่อยู่อาศัยคนรายได้น้อย รัฐบาลควรจัดตั้งหน่วยงานขึ้นมารองรับ ถ้าธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ คนรายได้น้อยก็สามารถมายื่นกู้ผ่านมอร์ตเกจคอร์ปอเรชั่นได้

เรื่องนี้เมืองนอกทำมาหมดแล้ว ไม่ใช่ผมคิดขึ้นเอง ไปดูงานต่างประเทศก็เห็นว่าเขาทำอะไรกันบ้าง ถ้าจะแก้ปัญหาคนมีรายได้น้อยไม่ใช่ไปเอาที่ดินกรมธนารักษ์มาสร้างบ้านให้เขาอยู่ อันนั้นไม่ได้แก้ปัญหาอะไรเพราะเป็นที่ดินเช่า

Q : ทำบนที่ราชพัสดุไม่เวิร์ก ?

ผมได้เรียน รมว.พม.ไปแล้วว่า ที่ดินพอเป็นสัญญาเช่า 30 ปีไม่ใช่กรรมสิทธิ์ ในขณะที่คนมีรายได้น้อยอยากได้กรรมสิทธิ์ให้ลูกหลาน เพราะปัจจุบันเช่าหอพักอพาร์ตเมนต์อยู่แล้ว จะเปลี่ยนให้เขามาเช่าธนารักษ์มันไม่ได้ต่างกัน เพราะไม่ได้กรรมสิทธิ์ตกแก่ลูกหลาน ไม่ได้ทรัพย์สินเป็นมรดกอยู่ดี โมเดลนี้จึงไม่ประสบความสำเร็จ

นอกจากนี้ เวลาไปขอกู้ สัญญาเช่าไม่ใช่โฉนด ธนาคารไม่ถือว่าเป็นหลักประกันที่ดี ปล่อยสินเชื่อแค่ 50% ของสัญญาเช่า แล้วอีก 50% คนมีรายได้น้อยจะเอาเงินที่ไหนมาดาวน์ล่ะ ก็เลยทำให้กู้ไม่ได้

ในส่วนของผู้ประกอบการ นโยบายนำที่กรมธนารักษ์มาทำ เอาเอกชนมาร่วมทำด้วย เอกชนก็มีปัญหา เพราะที่ดินกรมธนารักษ์ไม่มีสิทธิ์จำนอง เราก็ทำโปรเจ็กต์ไฟแนนซ์ไม่ได้ ไม่มีเงินทุนสร้าง ก็ต้องหาหลักประกันอย่างอื่นมาไฟแนนซ์ ทำให้ผู้ประกอบการไม่มีคนไหนอยากไปทำหรอก เหตุผลประกอบกันหลายประเด็น ทำให้บ้านประชารัฐเกิดยาก

Q : ข้อเสนอแนะรัฐบาล

วิธีการทำบ้านผู้มีรายได้น้อย ต้องคำนึงถึงเรื่องสำคัญ คือ 1.ต้องให้เขาเข้าถึงสินเชื่อ 2.สร้างเงื่อนไขเชิงบวกให้กับผู้ประกอบการไปสร้างบ้านผู้มีรายได้น้อย ตัวอย่างเมืองนอก เขาให้โบนัส FAR (floor area ratio อัตราส่วนพื้นที่ก่อสร้างอาคารต่อขนาดที่ดิน สูงสุด 10 : 1)

ถ้าทำบ้านผู้มีรายได้น้อยก็ได้โบนัส FAR เพิ่ม 20% สมมติทำเลนั้นมี FAR เท่าไหร่ เพิ่มให้อีก 20% ซึ่งปัจจุบันเกณฑ์เพิ่มโบนัสเอฟเออาร์มีอยู่แล้ว แต่เพิ่มด้วยเงื่อนไขอื่น เช่น ทำบ่อหน่วงน้ำ ทำที่จอดรถสาธารณะ ทำพื้นที่สีเขียว ทำอสังหาฯประหยัดพลังงาน

ข้อเสนอก็คือ ทำไมไม่ตั้งเงื่อนไขเพิ่ม ถ้าทำที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย ได้โบนัสเพิ่ม 20% เหมือนกัน ตอนนี้ (รัฐบาล) รับลูกแล้วนะ กำลังไปแก้กฎเพิ่มโบนัส 20% ตามขอ เช่น ถ้าเราทำโครงการที่สีลม ได้โบนัส FAR เพิ่มจาก 10 เท่า เป็น 12 เท่า ก็นำโบนัสส่วนเพิ่มจากปกติ 2 เท่า คำนวณพื้นที่แล้วไปทำบ้านผู้มีรายได้น้อย ในทำเลอื่นของกรุงเทพฯ

เรื่องนี้ต้องทำเพื่อสร้างแรงจูงใจเอกชนไปขาดทุนโครงการสำหรับผู้มีรายได้น้อย โดยคุมราคาขายไม่เกิน 1 ล้านบาท คอนโดมิเนียมพื้นที่ไม่ต่ำกว่า 30 ตารางเมตร หมายความว่า เขาขายได้ตารางเมตรละ 3 หมื่นกว่าบาท ซึ่งขาดทุนอยู่แล้ว แต่กำไรได้จากเอฟเออาร์โบนัสสีลม อย่างนี้คนจะกล้าทำ

และเป็นเรื่องธรรมชาติ เรียลดีมานด์ เขาต้องไปทำในทำเลคนรายได้น้อยอยากอยู่ ไม่เช่นนั้นขายไม่ออก เขาต้องยอมขาดทุน แต่ไปเอากำไรจุดอื่น เมืองนอกทำแบบนี้ตั้งนานแล้ว ผมเรียนท่าน รมว.ว่า ไม่ได้คิดขึ้นเอง แต่คนอื่นทำมาแล้ว bonus FAR

Q : มอร์ตเกจคอร์ปอเรชั่น

คำว่า มอร์ตเกจ คือ สินเชื่อซื้อบ้าน ไม่ใช่สินเชื่อผู้ประกอบการ คือ บรรษัทสินเชื่อที่อยู่อาศัย เหมือน บสย. ซึ่งมอร์ตเกจคอร์ปอเรชั่นต้องถูกตั้งขึ้นมาเพื่อการนี้ เพื่อซัพพอร์ตคนมีรายได้น้อยโดยตรง รัฐบาลต้องเข้าใจว่ามีโอกาสขาดทุน มีโอกาสเป็น NPL แต่ถ้าไม่ยอมเสียอะไรเลย

มันไม่มีทางเกิด คนมีรายได้น้อยมีความเสี่ยงอยู่แล้ว เพราะคนพวกนี้เขาไม่มีหลักฐานทางการเงิน จะเอาหลักฐานจากแม่ค้าขายส้มตำ จะเอาสลิปคาร์บอนจากไหน มีปัญหาว่าเขาไม่มีหลักฐานที่ธนาคารจะเชื่อมั่นว่า เขาจะอยู่รอดปลอดภัยมาจ่ายเงินได้

มอร์ตเกจคอร์ปอเรชั่นตั้งขึ้นมาเพื่อรับความเสี่ยง เพื่อภารกิจเฉพาะ เป็นหน่วยงานเฉพาะกิจ รัฐบาลต้องยอมรับความเสี่ยง ถ้าต้องการให้ผู้มีรายได้น้อยมีที่อยู่อาศัย เราต้องตั้งงบประมาณไปเลยว่า ปีหนึ่งรับความเสี่ยงเท่าไหร่แต่ถ้าคนมีที่อยู่อาศัยเมื่อไหร่

ข้อดีคือเราแก้ปัญหาสังคมได้ คนจะไม่ไปอยู่ในชุมชนแออัด ครอบครัวมีที่อยู่อาศัยเป็นหลักเป็นแหล่ง แนวโน้มเขาจะเลี้ยงลูก ดูแลครอบครัว ปัญหายาเสพติดลดลง ปัญหาลักเล็กขโมยน้อยจะน้อยลง ปัญหาติดอบายมุขกินเหล้ากินยาก็จะเอาเงินมาดูแลครอบครัว มาจ่ายค่าบ้าน

ทำให้ลดภาระทางสังคมลงไป เราก็ลดค่าใช้จ่ายเรื่องคุกตะราง เรื่องตำรวจ เรื่องงบประมาณอื่น ๆ ที่มาแก้ปัญหายาเสพติดคือมันจะไม่ได้ benefit ทันทีให้เห็นหรอก แต่มันจะได้ผลตอบแทนที่ไม่ใช่ตัวเงิน เป็นเรื่องความมั่นคงของประเทศ

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

https://www.prachachat.net/property/news-207986