News

โครงข่ายรถไฟฟ้าดันราคาที่ดินเพิ่ม เส้นMRTปรับมากสุด173.7%

LivingInsider Report 2018-02-06 12:14:09

โครงข่ายรถไฟฟ้าดันราคาที่ดินเพิ่ม เส้นMRTปรับมากสุด173.7%

 

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯระบุ ปัจจัยโครงข่ายรถไฟฟ้ามีผลต่อการปรับตัวของราคาที่ดินเปล่าทั้งก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ลงลึก 5 ทำเลที่มีการปรับราคาขึ้นสูงสุด "พลัสฯ"เผยอัตราประชากรเขตปริมณฑลเพิ่มขึ้นต่อเนื่องย้อนหลัง 20 ปี เพิ่มเฉลี่ย 21%

 

ส่งผลที่อยู่อาศัยแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงมีแนวโน้มคึกคัก เหตุเป็นจุดเชื่อมต่อในรูปแบบวงแหวนขนาดใหญ่ ราคาที่ดินในช่วง 5 ปีปรับตัวสูงขึ้น 41% ด้าน"เน็กซัส"ระบุโซนรัชดา ราคาย้อนหลัง 5 ปี เพิ่มขึ้น 9.3%ต่อปี โดยเฉพาะทำเลรัชดา-ลาดพร้าว เติบโตสูงกว่าเขตกรุงเทพฯชั้นใน ส่วนโซนรัชดา-พระราม9 ราคาขายต่อตร.ม.สูงที่สุด เฉลี่ย 1.32 แสนบาท

 

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (ศขอ.) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ทำการศึกษาดัชนีแสดงการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ - ปริมณฑล ประกอบด้วย กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม โดยกำหนดให้ปี 2555 เป็นปีฐาน และจัดทำดัชนีเป็นรายไตรมาส

 

ในการศึกษา ศขอ. ได้ใช้ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ของกรมที่ดิน โดยจะคัดเลือกเฉพาะที่ดินเปล่าไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง โดยมีขนาดที่ดินตั้งแต่ 200 ตารางวาขึ้นไป และจะใช้ข้อมูลเฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ผู้โอนหรือผู้รับโอนที่เป็น “นิติบุคคล” เท่านั้น เนื่องจากส่วนใหญ่จะเป็นราคาซื้อขายจริง

 

ซึ่งบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องบันทึกค่าใช้จ่ายหรือรายได้ให้ถูกต้องเพื่อสามารถคำนวณภาษี และค่าใช้จ่ายในแต่ละปีได้อย่างถูกต้อง ส่วนข้อมูลที่ผู้โอนกรรมสิทธิ์หรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์เป็น “บุคคลธรรมดา” ไม่นำมาคำนวณค่าดัชนี เนื่องจากส่วนใหญ่จะเป็นราคาที่ผู้โอนอาจแจ้งต่ำกว่าราคาที่แท้จริง เพื่อประโยชน์ในการลดภาระค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

 

การคำนวณค่าดัชนีฯ ใช้วิธีการวิเคราะห์แบบ Chain Laspeyres โดยราคาที่ดินเปล่าที่นำมาคำนวณคือ ราคาเฉลี่ยต่อตารางวา ซึ่งถ่วงน้ำหนักด้วยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ตั้งแต่ปี 2555-2559 โดยปัจจัยที่นำมาวิเคราะห์การถดถอยเชิงพหุคูณ (Multiple Regression Analysis) ได้แก่ 1) ปัจจัยทำเลที่ตั้งของที่ดิน 2) ปัจจัยแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน และ 3) ปัจจัยเส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนผ่าน โดยค่าดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา มีดังนี้

 

ผลการศึกษาพบว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2560 มีค่าดัชนีเท่ากับ 165.6 จุด ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 65.6 เมื่อเทียบกับปีฐาน (ปี 2555 = 100) และปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.2 เมื่อเทียบกับปี 2559 ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 146.3 จุด ทั้งนี้ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา มีการปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุดในปี 2556 คือ ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.9% ส่วนในปี 2559 มีการปรับเพิ่มขึ้นน้อยที่สุด คือ ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.6% 

 

สำหรับไตรมาส 4 ปี 2560 ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 168.3 จุด ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.1 เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2560 ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 166.5 จุด และปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 12.5 เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2559 ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 149.6 จุด ทั้งนี้ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา มีการปรับเพิ่มขึ้นน้อยที่สุดในไตรมาส 1 ปี 2559 คือ ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.7 และช่วงเวลาที่มีการปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุดคือ ไตรมาส 1 ปี 2557 โดยปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 19.0 

 

ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ ปี 2555 โดยผลการศึกษาพบว่า ในภาพรวมปัจจัยแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน มีผลต่อราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ประมาณร้อยละ 22.8 กล่าวคือ ถ้าหากมีการการเปลี่ยนแปลงกฎหมายเกี่ยวกับผังเมือง ราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล จะมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 22.8

 

นอกจากนี้ ผลการศึกษายังพบว่า ในภาพรวมปัจจัยเส้นทางรถไฟฟ้า มีผลต่อราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ประมาณร้อยละ 24.6 กล่าวคือ ถ้าหากมีข่าวสารเกี่ยวกับแผนการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนเกิดขึ้น เช่น การเริ่มโครงการ หรือการก่อสร้าง หรือการเปิดให้บริการ ราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล จะมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 24.6 

 

การปรับราคาเพิ่มขึ้น 5 อันดับแรกของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ตามแนวเส้นรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ในไตรมาส 4 ปี 2560 เทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2555 พบว่า ทำเลที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าสาย MRT ผ่านจะมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุด ร้อยละ 173.7 หรือเพิ่มขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 29.0 ต่อปี อันดับสอง สายสีแดงเข้ม (ช่วงบางซื่อ-หัวลำโพง) มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 169.5 หรือเฉลี่ยร้อยละ 28.2 ต่อปี 

 

อันดับสาม สายสีทอง (ช่วงธนบุรี-ประชาธิปก) มีปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 148.9 หรือเฉลี่ยร้อยละ 24.8 ต่อปี อันดับสี่ สายสีเขียว (ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 148.1 เฉลี่ยร้อยละ 24.7 ต่อปี และอันดับห้า สายสีแดงเข้ม (ช่วงบางซื่อ-มธ.รังสิต) มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 144.3 หรือเฉลี่ยร้อยละ 24.1 ต่อปี

 

 

ขอบคุณภาพและข่าวจาก MGR ONLINE

 

https://mgronline.com/stockmarket/detail/9610000012020

 

 

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา บางเขน

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ