News

2561-2568 มิกซ์ยูสครองเมือง ส่อง 10 โปรเจ็กต์ลงทุนท่วม 4.5 แสนล้าน

LivingInsider Report 2018-01-11 12:57:18

2561-2568 มิกซ์ยูสครองเมือง ส่อง 10 โปรเจ็กต์ลงทุนท่วม 4.5 แสนล้าน

 

โครงการอสังหาริมทรัพย์ลูกผสมหรือMixed-use Project ได้รับความนิยมแพร่หลายในเมืองไทยในช่วงเกือบ 10 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะช่วงปีก่อนหน้าที่มีการเปิดตัวลงทุนอย่างคึกคัก

 

ล่าสุด “ประชาชาติธุรกิจ” สำรวจบิ๊กโปรเจ็กต์ที่การก่อสร้างเริ่มทยอยแล้วเสร็จระหว่างปี 2561-2568 พบว่าเพียงสิบโครงการมีมูลค่ารวมกันสูงเกิน 4.5 แสนล้านบาท

 

เพิ่มแวลูพัฒนาที่ดิน-เมือง

 

นิยามโครงการมิกซ์ยูสมีหลายทฤษฎีซึ่งไม่มีรูปแบบตายตัว หลักการพื้นฐานมีอสังหาริมทรัพย์ 2 ประเภทอยู่ในโครงการเดียวกัน ประกอบด้วยที่อยู่อาศัย (Residence) ส่วนใหญ่เป็นแนวสูงหรือคอนโดมิเนียมเพราะต้นทุนที่ดินแพง กับพาณิชยกรรม (commercial) ได้ทั้งนั้นไม่ว่าจะเป็นโรงแรม ออฟฟิศบิลดิ้ง พื้นที่ค้าปลีก คอมมิวนิตี้มอลล์ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์

 

มีบางทฤษฎีบอกด้วยว่า สัดส่วนของที่อยู่อาศัยกับพาณิชยกรรมในโครงการมิกซ์ยูส อสังหาฯ แต่ละประเภทไม่ควรเกิน 60% ของทั้งโครงการ

 

แนวคิดคือโครงการมิกซ์ยูสสร้างมูลค่าเพิ่มในด้านผลตอบแทนการลงทุน เพราะสามารถ “ตรึง” ผู้คนหรือลูกค้าให้อยู่ในโครงการได้ตลอดเวลา ภายใต้รหัสแนวคิด 24/7

 

กล่าวคือ โครงการมิกซ์ยูสก่อให้เกิดประชากรช่วงกลางวัน (daytime population) จากการที่มีคนทำงาน 5 วัน/สัปดาห์ หากมีที่พักอาศัย (คอนโดฯ) ด้วยแล้วเท่ากับเพิ่มประชากรอยู่ประจำ (registered population) ทำให้เกิดประชากรแบบ 24/7 หรือตลอด 24 ชั่วโมงในหนึ่งวัน และ 7 วันต่อสัปดาห์

 

EEC โมเดลเมืองมิกซ์ยูส

 

ข้อดีรูปแบบมิกซ์ยูส ยังมีผลดีต่อการพัฒนาเมือง และมักได้รับส่งเสริมจากรัฐ เพราะที่ดินถูกใช้ประโยชน์อย่างเต็มประสิทธิภาพ ตัวอย่างจากนโยบายโปรโมตระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC ของรัฐบาล คสช. ซึ่งขับเคลื่อนนโยบายภายใต้คอนเซ็ปต์ TOD-TransitOriented Development การพัฒนาโครงการในพื้นที่รอบสถานีขนส่งสาธารณะ

 

ด้วยการโปรโมต 3 จังหวัดภาคตะวันออก(ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา) ให้เป็นพื้นที่รองรับการพัฒนาไปสู่ Thailand 4.0มีการเดินทางโดยรถไฟความเร็วสูงเชื่อม3 สนามบินจากกรุงเทพฯไปยังแหล่งงาน 3 จังหวัดดังกล่าว

 

ในฟากการลงทุนของเอกชนพบว่ามีการผนึกกำลังกันมากขึ้นในรูปแบบร่วมทุนหรือ JV-Joint Venture ตอบโจทย์ธุรกิจ 3 ข้อ 1.กระจายความเสี่ยงการลงทุน 2.ลดการแข่งขันทางธุรกิจ และ 3.เพิ่มเงินทุนสำหรับการพัฒนาโครงการโครงการมิกซ์ยูสยุคใหม่จึงกลายเป็นโครงการที่มีมูลค่าลงทุนสูงถึงสูงมาก สถิติล่าสุดโครงการเดียวประกาศมูลค่าลงทุนถึง 1.25 แสนล้านบาท

 

2 เจ้าสัวลงทุน 3.2 แสนล้าน

 

ตัวอย่างโครงการมิกซ์ยูสที่มีมูลค่าโครงการระดับ 4,000-5,000 ล้านบาทขึ้นไปจำนวน 10 โครงการพบว่ายิ่งนานมูลค่าลงทุนหรือมูลค่ายิ่งสูง

 

เริ่มจากกลุ่มเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี มี 2 โครงการ “วัน แบ็งคอก” พัฒนาบนที่ดินเช่า 104 ไร่ พื้นที่ 1,830,000 ตารางเมตร ทำเลลุมพินีบริเวณโรงเรียนเตรียมทหารเดิม กับ “The PARQ” 24 ไร่ย่านคลองเตย หัวมุมถนนพระราม 4-รัชดา ตรงข้ามตึก FYI พื้นที่ 3.2 แสนตารางเมตรและ “สามย่านมิตรทาวน์” พัฒนาบนที่ดิน 13 ไร่ หัวมุมถนนพญาไท-พระราม 4 พื้นที่ 220,000 ตารางเมตร

 

ขณะเดียวกัน ทาง MQDC ของ “บี-ทิพพาภรณ์ อริยวนารมย์” ลูกสาวรักเจ้าสัวธนินท์ เจียรวนนท์ เปิดตัว 3 โครงการรวด ไซซ์ใหญ่สุดตอนนี้คือ “ฟอเรสเทียส์” บนที่ดินกรรมสิทธิ์ 300 ไร่ ถนนบางนา ก.ม.7 ขาเข้า คอนเซ็ปต์เนรมิตให้เป็นป่าธรรมชาติใกล้เมือง

 

“ไอคอนสยาม” JV กับกลุ่มสยามพิวรรธน์ พัฒนา 50 ไร่ ริมแม่น้ำเจ้าพระยามีศูนย์การค้า 2 อาคาร, คอนโดฯ หรูริมน้ำ 50 กับ 70 ชั้น รวม 1,700 ยูนิต ไฮไลต์มีพิพิธภัณฑ์ศูนย์รวมมรดกทางประวัติศาสตร์และภูมิปัญญาไทย ศูนย์การประชุมระดับโลก 3,500 ที่นั่ง

 

และ “Whizdom 101” ไลฟ์สไตล์คอมเพล็กซ์ คอนเซ็ปต์เป็น Third Places มีทั้งสโมสรกีฬาและสุขภาพหมื่นตารางเมตร สำนักงานให้เช่า 3 หมื่นตารางเมตร ที่พักอาศัย 1.4 แสนตารางเมตร

 

ตระกูลดัง-ทุนหนาแห่แจม

 

บิ๊กโปรเจ็กต์ย่านนิวซีบีดีทำเลรัชดา-พระราม 9 แปลงหัวมุมมี “เดอะ แกรนด์พระราม 9” ของตระกูลบุญดีเจริญ 73 ไร่เปิดตัวปี 2552 พื้นที่รวม 1.2 ล้านตารางเมตร ไฮไลต์คือเดอะซุปเปอร์ ทาวเวอร์ 5 แสนตารางเมตรมูลค่า 1.8 หมื่นล้านบาท หากสร้างเสร็จจะเป็นตึกสูงที่สุดในไทยและอาเซียน 615 เมตร 125 ชั้น เริ่มสร้างตั้งแต่ปี 2558 ใช้เวลาสร้าง 4-5 ปี กำหนดสร้างเสร็จปี 2563

 

ถัดมา “โฟร์ซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเด้นซ์” ของตระกูลเตชะอุบล พัฒนาบนที่ดิน 22 ไร่ ริมแม่น้ำเจ้าพระยา มีทั้งคอนโดฯ และโรงแรมระดับลักเซอรี่

 

สิงห์ คอมเพล็กซ์ ของตระกูลภิรมย์ภักดี มีสำนักงานเกรดเอ พื้นที่ 14,555 ตร.ม. คอนโดฯ โรงแรม ศูนย์แสดงสินค้า พื้นที่ค้าปลีก ดีลอื้ออึงแห่งปีต้องนับรวมโครงการมิกซ์ยูสของกลุ่มดุสิตธานี+เซ็นทรัลกรุ๊ป พัฒนาบนที่ดิน 23 ไร่ มูลค่าโครงการกว่า 36,700 ล้านบาท หัวมุมพระราม 4 ตัดสีลม มีการขยับตารางลงทุนเล็กน้อย เดิมกำหนดทุบตึกโรงแรมในปีนี้ ล่าสุดขอเลื่อนเป็นปี 2562 แทน

 

 

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

 

https://www.prachachat.net/property/news-99497

 

 

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา บางเขน

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ