Review

12 ข้อควรระวัง ซื้อคอนโดปล่อยเช่า ที่ถูกมองข้าม (แต่โคตรสำคัญ)

Salaryman Estator 2018-07-20 17:18:16

 

 

12 ข้อควรระวัง ทำคอนโดปล่อยเช่า ที่ถูกมองข้าม(แต่โคตรสำคัญ)

 

 

ใครกำลัง(หรืออยากจะ) ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า อยากให้ลองอ่านดูนะครับ คุณจะได้ไม่เดินซ้ำรอยผม การเรียนรู้ด้วยการลงมือทำเองดีที่สุด แต่เรื่องเจ็บๆ บางอย่าง คุณเลี่ยงมันได้ แล้วคุณจะไปเจ็บเองทำไม? 

 

 

1. ค่าเช่าดี แต่ห้องว่างเพียบ ไม่เอา

 

บางคอนโดมีการตั้งค่าเช่าสูงตั้งแต่ตอนเปิดตัวโครงการเพราะดีเวลลอปเปอร์อยากกล่อมลูกค้าว่า "ปล่อยเช่าได้แพงนะ ควรซื้อไปเลย" ลงทุนเยลด์สูงลิ่ว นักลงทุนก็ซื้อมาปล่อย แต่ในความเป็นจริงค่าเช่านั้นอาจไม่ได้สอดคล้องกับตลาด ปล่อยเช่ากันได้แค่ครึ่งตึก ถ้าคุณซื้อไป คุณจะได้คู่แข่งปริมาณครึ่งตึกทันที และต้องมาลดราคาแย่งผู้เช่ากันในที่สุด

 

อีกทั้งถ้าตึกรอบๆ มีคอนโดที่มีแบบและราคาเดียวกัน แถมห้องยังว่างเหมือนกัน การที่บอกว่า "ค่าเช่าดี" จะไม่มีผลเลยทันที และถึงแม้จะลดราคาค่าเช่า 5-10% ก็อาจไม่ใช่ตัวเลือกที่ดี เพราะคอนโดคู่แข่งก็คิดได้เช่นกันเดียวเหมือนคุณ

 

 

2. ตึกคนเช่าเต็มก็ไม่ดีเสมอไป

 

ในทางกลับกัน ถ้าคนเช่าเยอะมาก ห้องเต็มตลอดเวลา หลายคนคงคิดว่า "ก็ดีสิ" แต่บางทีก็ไม่เสมอไป เพราะค่าเช่าที่ได้ไม่พอค่าผ่อนธนาคารหรือน้อยกว่าที่ต้องผ่อนมากๆ เรียกได้ว่าแทบจะเป็นดอกเบี้ยธนาคารทั้งหมดเหมือนเราลงทุนให้ธนาคารแทน ซึ่งตึกแบบนี้มีอยู่เยอะในกรุงเทพฯ กรณีแบบนี้ต้องดูคอนโดด้วยว่าเวลาขายต่อในอนาคตมีโอกาสที่ราคาจะเพิ่มขึ้นเยอะไหม ถ้าไม่เพิ่มขึ้นเท่าไรก็เท่ากับว่าคุณทำงานให้ธนาคารเต็มๆ และถึงแม้จะแก้ปัญหาด้วยการขึ้นค่าเช่าก็คงไม่ใช่ทางออกซะทีเดียว เพราะผู้เช่าก็สามารถไปเลือกห้องอื่นๆ ที่ราคาคุ้มค่ากว่าได้เช่นกัน

 

 

3. ต้นทุนของแต่ละคนไม่เท่ากัน

 

ถึงจะเป็นห้องแบบเดียวและราคาเช่าเท่ากัน แต่ต้นทุนของคนซื้อแต่ละคนแตกต่างกัน หากเราไปซื้อตึกที่ได้ต้นทุนสูงเมื่อเทียบกับคนอื่นจะเป็นการเสี่ยง เพราะถ้าเกิดอะไรไม่คาดคิดขึ้นมา คนอื่นสามารถขายหนีออกมาเท่าทุนได้ แต่ในราคาเดียวกันเรากลับขาดทุนและอาจติดดอยยาว เพราะต่อให้ขายออกมาก็ไม่พอคืนเงินธนาคาร

 

ดังนั้นก่อนซื้อคอนโดทุกครั้ง ควรสำรวจราคานักลงทุนตอนวันพรีเซลล์ เพื่อจะได้ประมาณราคาต้นทุนต่ำสุดของคนในตึกเดียวกัน รวมถึงจำนวนห้องที่ขายออกไปช่วงนั้น เพื่อประมาณจำนวนคนที่มีต้นทุนต่ำกว่าเรา แล้วค่อยมาวางแผนการลงทุน (ไม่ได้หมายถึงว่าเราต้องได้ราคาเท่าวันพรีเซล มันยากมากถ้าคุณซื้อตอนตึกเสร็จแล้ว แต่ถ้าเรารู้ก็เสมือนเราออกรบโดยรู้ว่าทหารฝั่งตรงข้ามถืออาวุธอะไรมา)

 

 

4. อย่าหลงรักคอนโด

 

หลายคนมักเป็นบ่อยแต่ต้องคอยเตือนตัวเองไว้อยู่ตลอด เพราะหากเผลอไปชอบคอนโดที่จะลงทุนเป็นการส่วนตัว จะทำให้เราคิดเข้าข้างคอนโดนั้นทุกทางและต้องการได้มาครอบครอง ซึ่งแน่นอนสำหรับการลงทุนจะไม่ส่งผลดีมากนัก เพราะต้องอย่าลืมว่า "เราไม่ใช่คนเช่า" ดังนั้นควรเลือกคอนโดตามกลุ่มผู้เช่าเป้าหมายที่เราต้องการจะดีที่สุด สำหรับความชอบส่วนตัวสามารถเอามาประกอบการตัดสินใจได้ในบางส่วน

 

 

5. ทำเล กลุ่มผู้เช่าเป้าหมาย รูปแบบคอนโด ต้องไปด้วยกัน

 

คงไม่ดีถ้าเราเปิดธุรกิจมาแล้วไม่มีกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน ซึ่งการลงทุนบ้านเช่าก็เหมือนการเปิดธุรกิจอย่างหนึ่ง หากลงทุนไปแล้วไม่รู้ว่าผู้เช่าแบบไหนจะเป็นกลุ่มเป้าหมายเรา ก็อาจทำให้ล้มไม่เป็นท่ากันเลยทีเดียว ดังนั้นควรเลือกกลุ่มเป้าหมายให้ชัดเจน เพราะเราจะได้เห็นว่าทำเลและองค์ประกอบของตึกสอดคล้องไปกับกลุ่มผู้เช่าของเรารึเปล่า

 

ลองคิดดูเล่นๆ หากเราเป็นชาวต่างชาติที่ต้องการหาบ้านเช่า เราจะเลือกแบบไหน? 

  • ใกล้ที่ทำงานเพราะจะได้เดินทางสะดวกและรวดเร็วที่สุด 
  • ใกล้ห้างใหญ่ที่มีของเหมือนบ้านเกิดตัวเอง
  • ถ้ามีเพื่อนร่วมชาติเดียวอยู่กันเยอะยิ่งดี อย่างน้อยหากเกิดอะไรขึ้นก็มีเพื่อนที่คุยกันรู้เรื่อง

ซึ่งแน่นอนว่าถึงแม้ราคาถูกแค่ไหนก็อาจจะไม่เลือกเช่าอยู่ เพราะปัจจัยเหล่านี้ก็มีผลต่อการเลือกเช่าคอนโดเป็นอย่างมากเช่นเดียวกัน

 

หลายครั้งนักลงทุนไม่ดูเสียก่อนว่าทำเลและตึกแบบไหนที่กลุ่มลูกค้าต้องการ แต่รีบลงทุนไปเลยแล้วค่อยหาวิธีจูงใจเอาทีหลัง ซึ่งในปัจจุบันลูกค้าส่วนใหญ่มักมีในใจมาก่อนอยู่แล้ว ถ้าสิ่งไหนไม่ตรงตามต้องกาก็แทบจะไม่แวะไปดูส่วนอื่นๆ เลยด้วยซ้ำ

 

 

6. คู่แข่งรอบบ้านต้องระวังโดยเฉพาะพวกที่สร้างอยู่

 

ตึกรอบๆ ในบริเวณเดียวกันนับเป็นคู่แข่งที่ควรต้องคอยระวังตลอดเวลา แต่ธุรกิจลงทุนบ้านเช่าดีหน่อย ตรงที่สามารถเห็นคู่แข่งทั้งหมดในระยะ 2 ปีข้างหน้า (เพราะใช้เวลาก่อสร้างนาน) ซึ่งทำให้ไม่ต้องเดาว่าคู่แข่งจะออกสินค้าอะไรมาบ้าง? ดังนั้นลองใช้ประโยชน์จากข้อมูลตรงนี้ดูสิ

 

 

7. ที่ดินว่างรอบตัวต้องรู้

 

ถ้ามองไปในอนาคตที่ดินรอบข้างที่ว่างๆ โดยเฉพาะแปลงขนาดใหญ่อาจจะมีคู่แข่ง (หรือส่วนเสริม เช่น ห้างขนาดใหญ่) เกิดขึ้นเมื่อไหร่ก็ได้ ดังนั้นควรติดตามอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะแปลงที่ติดกันในระยะบังวิว เพราะในอนาคตอาจเกิดตึกขึ้นมาบดบังทัศนียภาพโดยรอบก็ได้ ซึ่งคงไม่ดีถ้าคุณจ่ายเงิน 3 ล้าน แล้วในอนาคตวิวนั้นกลับหายไป

 

 

8. แบรนด์ของตึกมีค่าอย่ามองข้าม

 

แบรนด์เป็นสิ่งที่บ่งบอกรสนิยมได้อย่างหนึ่ง ยิ่งแบรนด์ที่ดังๆ จะเข้าใจในส่วนนี้ได้เป็นอย่างดี ดังนั้นส่วนกลางและสเปคภายในห้อง ควรใช้ของที่ค่อนข้างดีหน่อย ซึ่งคนเช่าสมัยนี้ย่อมต้องการสิ่งที่ดีๆ ให้กับตัวเองแน่นอน

 

 

9. อย่าลืมลองมองตัวตึกจากข้างนอก

 

นักลงทุนมักมุ่งไปตัวตึก ไปห้องตัวอย่าง ไปส่วนกลาง บางครั้งไม่ได้ลองมองตัวตึกจากข้างนอก แต่คนที่จะมาเช่าเค้ามองนะครับ ถ้าตึกสวยๆดูโดดเด่น มันก็มีความรู้สึกภูมิใจที่ได้อยู่ตึกนี้

 

 

 

10. ถนนทางเข้าและสิ่งแวดล้อมก็สำคัญ

 

นักลงทุนมักลืมมองในส่วนนี้ แต่คนมาซื้อหรือเช่าจะใส่ใจเรื่องนี้ตลอด ดังนั้นควรสังเกตตั้งแต่ทางเข้าว่ามีอะไรบ้าง? รอบข้างใกล้กับสิ่งอำนวยความสะดวกให้กับผู้ที่มาอาศัยรึเปล่า? 

 

 

11. สัญญาเช่า ไม่มีหยวน

 

ผู้เช่าที่มีประสบการณ์และเล่ห์เหลี่ยมสูงมีอยู่มากมาย ถ้าสัญญาไม่รัดกุมพออาจมีโอกาสเกิดปัญหาสูงในอนาคต อย่าไปคิดว่าร่างสัญญารัดกุมจะดูหน้าเลือดหรือผู้เช่าจะหนี เพราะการทำบ้านเช่าเป็นธุรกิจอย่างหนึ่ง ดังนั้นเรื่องสัญญาจึงเป็นเรื่องปกติของธุรกิจ ซึ่งผู้เช่าที่ดีมักจะรับได้กับสัญญาที่รัดกุมครับ (แต่ไม่เอาเปรียบ)

 

 

12. ถ้าไม่มีคนเช่า ต้องยังไหว

 

การทำธุรกิจจำเป็นต้องมีแผนสองเสมอ น้อยครั้งที่จะทำแล้วไม่มีปัญหาเกิดขึ้นเลย ดังนั้นลองถามตัวเองก่อนลงทุนว่าถ้าไม่มีคนเช่า 3-6 เดือน เราจะแก้ปัญหาได้อย่างไร? ถ้าไม่มีคำตอบอย่าเพิ่งรีบไปลงทุน เพราะปัญหาที่ไม่คาดคิดมักจะมาโดยเราไม่ทันตั้งตัวครับ

 

 

ผมลิสต์ 12 ข้อที่คนมองข้าม จากประสบการณ์ส่วนตัว ถ้าใครมีข้อควรระวังอะไรอยากแนะนำเพิ่มเติมส่งมาบอกได้ครับ (ผมจะเพิ่มลงในบทความ เพื่อเป็นประโยชน์กับคนอ่านมากต่อไป)

 

 

Salaryman Estator

เขียนความคิดเห็น
บทความล่าสุด