Invest

12 ข้อควรระวัง ซื้อคอนโดปล่อยเช่า ที่ถูกมองข้าม (แต่โคตรสำคัญ)

Salaryman Estator 2020-04-10 11:27:46

 

12 ข้อควรระวัง ทำคอนโดปล่อยเช่า ที่ถูกมองข้าม(แต่โคตรสำคัญ)

 

ใครกำลัง (หรืออยากจะ) ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า อยากให้ลองอ่านดูนะครับ คุณจะได้ไม่เดินซ้ำรอยผม การเรียนรู้ด้วยการลงมือทำเองดีที่สุด แต่เรื่องเจ็บ ๆ บางอย่างคุณเลี่ยงมันได้ แล้วคุณจะไปเจ็บเองทำไม ? 

 

1. ค่าเช่าดี แต่ห้องว่างเพียบ ไม่เอา

บางคอนโดมีการตั้งค่าเช่าสูงตั้งแต่ตอนเปิดตัวโครงการเพราะดีเวลลอปเปอร์อยากกล่อมลูกค้าว่า "ปล่อยเช่าได้แพงนะ ควรซื้อไปเลย" ลงทุนเยลด์สูงลิ่ว นักลงทุนก็ซื้อมาปล่อย แต่ในความเป็นจริงค่าเช่านั้นอาจไม่ได้สอดคล้องกับตลาด ปล่อยเช่ากันได้แค่ครึ่งตึก ถ้าคุณซื้อไป คุณจะได้คู่แข่งปริมาณครึ่งตึกทันที และต้องมาลดราคาแย่งผู้เช่ากันในที่สุด

 

อีกทั้งถ้าตึกรอบ ๆ มีคอนโดที่มีแบบและราคาเดียวกัน แถมห้องยังว่างเหมือนกัน การที่บอกว่า "ค่าเช่าดี" จะไม่มีผลเลยทันที และถึงแม้จะลดราคาค่าเช่า 5-10% ก็อาจไม่ใช่ตัวเลือกที่ดี เพราะคอนโดคู่แข่งก็คิดได้เช่นกันเดียวเหมือนคุณ

 

2. ตึกคนเช่าเต็มก็ไม่ดีเสมอไป

ในทางกลับกัน ถ้าคนเช่าเยอะมาก ห้องเต็มตลอดเวลา หลายคนคงคิดว่า "ก็ดีสิ" แต่บางทีก็ไม่เสมอไป เพราะค่าเช่าที่ได้ไม่พอค่าผ่อนธนาคารหรือน้อยกว่าที่ต้องผ่อนมาก ๆ เรียกได้ว่าแทบจะเป็นดอกเบี้ยธนาคารทั้งหมดเหมือนเราลงทุนให้ธนาคารแทน ซึ่งตึกแบบนี้มีอยู่เยอะในกรุงเทพฯ 

 

กรณีแบบนี้ ต้องดูคอนโดด้วยว่าเวลาขายต่อในอนาคตมีโอกาสที่ราคาจะเพิ่มขึ้นเยอะไหม ถ้าไม่เพิ่มขึ้นเท่าไรก็เท่ากับว่าคุณทำงานให้ธนาคารเต็ม ๆ และถึงแม้จะแก้ปัญหาด้วยการขึ้นค่าเช่าก็คงไม่ใช่ทางออกซะทีเดียว เพราะผู้เช่าก็สามารถไปเลือกห้องอื่น ๆ ที่ราคาคุ้มค่ากว่าได้เช่นกัน

 

3. ต้นทุนของแต่ละคนไม่เท่ากัน

ถึงจะเป็นห้องแบบเดียวและราคาเช่าเท่ากัน แต่ต้นทุนของคนซื้อแต่ละคนแตกต่างกัน หากเราไปซื้อตึกที่ได้ต้นทุนสูงเมื่อเทียบกับคนอื่นจะเป็นการเสี่ยง เพราะถ้าเกิดอะไรไม่คาดคิดขึ้นมา คนอื่นสามารถขายหนีออกมาเท่าทุนได้ แต่ในราคาเดียวกันเรากลับขาดทุนและอาจติดดอยยาว เพราะต่อให้ขายออกมาก็ไม่พอคืนเงินธนาคาร

 

ดังนั้นก่อนซื้อคอนโดให้เช่าทุกครั้ง ควรสำรวจราคานักลงทุนตอนวันพรีเซลล์ เพื่อจะได้ประมาณราคาต้นทุนต่ำสุดของคนในตึกเดียวกัน รวมถึงจำนวนห้องที่ขายออกไปช่วงนั้น เพื่อประมาณจำนวนคนที่มีต้นทุนต่ำกว่าเรา แล้วค่อยมาวางแผนการลงทุน (ไม่ได้หมายถึงว่าเราต้องได้ราคาเท่าวันพรีเซล มันยากมากถ้าคุณซื้อตอนตึกเสร็จแล้ว แต่ถ้าเรารู้ก็เสมือนเราออกรบโดยรู้ว่าทหารฝั่งตรงข้ามถืออาวุธอะไรมา)

 

4. อย่าหลงรักคอนโด

หลายคนมักเป็นบ่อยแต่ต้องคอยเตือนตัวเองไว้อยู่ตลอด เพราะหากเผลอไปชอบคอนโดที่จะลงทุนเป็นการส่วนตัว จะทำให้เราคิดเข้าข้างคอนโดนั้นทุกทางและต้องการได้มาครอบครอง ซึ่งแน่นอนสำหรับการลงทุนจะไม่ส่งผลดีมากนัก เพราะต้องอย่าลืมว่า "เราไม่ใช่คนเช่า" ดังนั้นควรเลือกคอนโดตามกลุ่มผู้เช่าเป้าหมายที่เราต้องการจะดีที่สุด สำหรับความชอบส่วนตัวสามารถเอามาประกอบการตัดสินใจได้ในบางส่วน

 

5. ทำเล กลุ่มผู้เช่าเป้าหมาย รูปแบบคอนโด ต้องไปด้วยกัน

คงไม่ดีถ้าเราเปิดธุรกิจมาแล้วไม่มีกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน ซึ่งการลงทุนบ้านเช่าก็เหมือนการเปิดธุรกิจอย่างหนึ่ง หากลงทุนไปแล้วไม่รู้ว่าผู้เช่าแบบไหนจะเป็นกลุ่มเป้าหมายเรา ก็อาจทำให้ล้มไม่เป็นท่ากันเลยทีเดียว ดังนั้นควรเลือกกลุ่มเป้าหมายให้ชัดเจน เพราะเราจะได้เห็นว่าทำเลและองค์ประกอบของตึกสอดคล้องไปกับกลุ่มผู้เช่าของเรารึเปล่า

 

ลองคิดดูเล่นๆ หากเราเป็นชาวต่างชาติที่ต้องการหาบ้านเช่า เราจะเลือกแบบไหน ?

 

  • ใกล้ที่ทำงานเพราะจะได้เดินทางสะดวกและรวดเร็วที่สุด 
  • ใกล้ห้างใหญ่ที่มีของเหมือนบ้านเกิดตัวเอง
  • ถ้ามีเพื่อนร่วมชาติเดียวอยู่กันเยอะยิ่งดี อย่างน้อยหากเกิดอะไรขึ้นก็มีเพื่อนที่คุยกันรู้เรื่อง

 

​ซึ่งแน่นอนว่าถึงแม้ราคาถูกแค่ไหนก็อาจจะไม่เลือกเช่าอยู่ เพราะปัจจัยเหล่านี้ก็มีผลต่อการเลือกเช่าคอนโดเป็นอย่างมากเช่นเดียวกัน

 

หลายครั้งนักลงทุนไม่ดูเสียก่อนว่าทำเลและตึกแบบไหนที่กลุ่มลูกค้าต้องการ แต่รีบลงทุนไปเลยแล้วค่อยหาวิธีจูงใจเอาทีหลัง ซึ่งในปัจจุบันลูกค้าส่วนใหญ่มักมีในใจมาก่อนอยู่แล้ว ถ้าสิ่งไหนไม่ตรงตามต้องกาก็แทบจะไม่แวะไปดูส่วนอื่น ๆ เลยด้วยซ้ำ

 

6. คู่แข่งรอบบ้านต้องระวัง โดยเฉพาะพวกที่สร้างอยู่

ตึกรอบ ๆ ในบริเวณเดียวกันนับเป็นคู่แข่งที่ควรต้องคอยระวังตลอดเวลา แต่ธุรกิจลงทุนบ้านเช่าดีหน่อย ตรงที่สามารถเห็นคู่แข่งทั้งหมดในระยะ 2 ปีข้างหน้า (เพราะใช้เวลาก่อสร้างนาน) ซึ่งทำให้ไม่ต้องเดาว่าคู่แข่งจะออกสินค้าอะไรมาบ้าง ? ดังนั้นลองใช้ประโยชน์จากข้อมูลตรงนี้ดูสิ

 

7. ที่ดินว่างรอบตัวต้องรู้

ถ้ามองไปในอนาคตที่ดินรอบข้างที่ว่างๆ โดยเฉพาะแปลงขนาดใหญ่อาจจะมีคู่แข่ง (หรือส่วนเสริม เช่น ห้างขนาดใหญ่) เกิดขึ้นเมื่อไหร่ก็ได้ ดังนั้นควรติดตามอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะแปลงที่ติดกันในระยะบังวิว เพราะในอนาคตอาจเกิดตึกขึ้นมาบดบังทัศนียภาพโดยรอบก็ได้ ซึ่งคงไม่ดีถ้าคุณจ่ายเงิน 3 ล้าน แล้วในอนาคตวิวนั้นกลับหายไป

 

8. แบรนด์ของตึกมีค่า อย่ามองข้าม

แบรนด์เป็นสิ่งที่บ่งบอกรสนิยมได้อย่างหนึ่ง ยิ่งแบรนด์ที่ดัง ๆ จะเข้าใจในส่วนนี้ได้เป็นอย่างดี ดังนั้นส่วนกลางและสเปคภายในห้อง ควรใช้ของที่ค่อนข้างดีหน่อย ซึ่งคนเช่าสมัยนี้ย่อมต้องการสิ่งที่ดี ๆ ให้กับตัวเองแน่นอน

 

9. อย่าลืมลองมองตัวตึกจากข้างนอก

นักลงทุนมักมุ่งไปตัวตึก ไปห้องตัวอย่าง ไปส่วนกลาง บางครั้งไม่ได้ลองมองตัวตึกจากข้างนอก แต่คนที่จะมาเช่าเค้ามองนะครับ ถ้าตึกสวย ๆ ดูโดดเด่น มันก็มีความรู้สึกภูมิใจที่ได้อยู่ตึกนี้

 

10. ถนนทางเข้าและสิ่งแวดล้อมก็สำคัญ

นักลงทุนมักลืมมองในส่วนนี้ แต่คนมาซื้อหรือเช่าจะใส่ใจเรื่องนี้ตลอด ดังนั้นควรสังเกตตั้งแต่ทางเข้าว่ามีอะไรบ้าง ? รอบข้างใกล้กับสิ่งอำนวยความสะดวกให้กับผู้ที่มาอาศัยรึเปล่า ? 

 

11. สัญญาเช่าคอนโด ไม่มีหยวน

ผู้เช่าที่มีประสบการณ์และเล่ห์เหลี่ยมสูงมีอยู่มากมาย ถ้าสัญญาไม่รัดกุมพออาจมีโอกาสเกิดปัญหาสูงในอนาคต อย่าไปคิดว่าร่างสัญญารัดกุมจะดูหน้าเลือดหรือผู้เช่าจะหนี เพราะการทำบ้านเช่าเป็นธุรกิจอย่างหนึ่ง ดังนั้นเรื่องสัญญาจึงเป็นเรื่องปกติของธุรกิจ ซึ่งผู้เช่าที่ดีมักจะรับได้กับสัญญาที่รัดกุมครับ (แต่ไม่เอาเปรียบ)

 

12. ถ้าไม่มีคนเช่าคอนโด ต้องยังไหว

การทำธุรกิจจำเป็นต้องมีแผนสองเสมอ น้อยครั้งที่จะทำแล้วไม่มีปัญหาเกิดขึ้นเลย ดังนั้นลองถามตัวเองก่อนลงทุนว่าถ้าไม่มีคนเช่า 3-6 เดือน เราจะแก้ปัญหาได้อย่างไร ? ถ้าไม่มีคำตอบอย่าเพิ่งรีบไปลงทุน เพราะปัญหาที่ไม่คาดคิดมักจะมาโดยเราไม่ทันตั้งตัวครับ

 

ผมลิสต์ 12 ข้อที่คนมองข้าม จากประสบการณ์ส่วนตัว ถ้าใครมีข้อควรระวังอะไรอยากแนะนำเพิ่มเติมส่งมาบอกได้ครับ (ผมจะเพิ่มลงในบทความ เพื่อเป็นประโยชน์กับคนอ่านมากต่อไป)

 

เรามีสัญญา เช่าบ้าน เช่าคอนโด ขายดาวน์คอนโด ขายบ้าน ทั้งภาษาไทยและภาษาอังกฤษ รวมถึงสัญญาซื้อขาย ที่ทำไว้ค่อนข้างละเอียดและรัดกุม เรายินดีส่งให้ทุกท่านฟรีโดยไม่มีค่าบริการ หากท่านต้องการสัญญาเช่า

 

เพียงท่าน แอด Line ID : @Livinginsider (มี @ นำหน้าด้วยนะครับ) หรือหากใช้มือถือก็สามารถคลิกที่ลิ้งค์เข้าไลน์แอดได้เลย ลิงค์นี้ครับ >> https://lin.ee/CkHtdTr <<

 

ระบบจะส่งสัญญาให้ท่านโดยอัตโนมัติทันที

ใช้ไลน์สแกน QR เพื่อแอดไลน์ขอสัญญา

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา

นวมินทร์ รามอินทรา

รามอินทรา นวมินทร์ แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ