เจ้าของห้องต้องรู้! เงินประกันการเช่า ไม่สามารถยึดได้ตามใจชอบ

อยู่กันดี ๆ มาตลอด แต่พอย้ายออก ดันกลายเป็นศึก “เงินประกัน” เชื่อว่าหลายคนคงเคยเจอปัญหานี้ บางห้องเจ้าของไม่ยอมคืน บางคนหักจนแทบไม่เหลือ ทั้งที่จริงแล้ว เงินประกันการเช่า มีกฎหมายควบคุมชัดเจน ไม่ใช่จะยึดไว้เท่าไหร่ก็ได้ตามใจ บทความนี้จะพาไปดูทั้งรายละเอียดของกฎหมายและกรณีศึกษาที่เคยเกิดขึ้น เพื่อให้เจ้าของห้องไม่ทำผิดโดยไม่รู้ตัว และผู้เช่าก็จะได้รู้จักวิธีปกป้องสิทธิของตัวเองอย่างถูกต้อง

กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าบอกชัด เจ้าของห้องยึดเงินประกันได้ไหม

ถ้าเราทำตามสัญญาเช่าทุกอย่าง แต่ดันเจอเจ้าของบ้านหรือห้องเช่าเล่นตุกติก ไม่คืนเงินประกันโดยใช้ข้อหาสารพัด ให้ยกกฎหมายมาพูดคุยกันได้เลย เพราะสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค หรือ สคบ. ได้ออกประกาศเรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ซึ่งออกตาม พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 (จริง ๆ ประกาศออกมาตั้งแต่ปี 2562 แล้ว แต่เชื่อว่ายังมีอีกหลายคนที่ไม่รู้) 

โดยในส่วนของ “เงินประกัน” ก็ได้มีการให้นิยมชัดเจนว่า หมายถึงเงินที่ผู้เช่าวางไว้เป็นประกัน หรือเงินอื่น ๆ ที่เจ้าของห้องเรียกเก็บจากผู้เช่าในลักษณะเดียวกัน เพื่อประกันความเสียหายแก่ทรัพย์สินที่เกิดจากผู้เช่า และค่าใช้จ่ายที่ค้างชำระซึ่งไม่ใช่ค่าเช่า

และเมื่อสัญญาสิ้นสุด เจ้าของห้องจะต้องคืนเงินประกันกับผู้เช่าทันที แต่แน่นอนว่าในทางปฏิบัติเจ้าของต้องตรวจสอบความเสียหายก่อนอยู่แล้วถึงจะคืนเงินประกันได้ ซึ่งถ้าเช็กแล้วไม่พบความเสียหาย เจ้าของจะต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วันนับแต่วันที่สัญญาเช่าสิ้นสุด และได้กลับเข้าครอบครองบ้านหรือคอนโดแล้ว 

นอกจากนี้ ยังได้มีการกำหนดด้วยว่า ค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันที่เรียกเก็บตอนทำสัญญา เมื่อรวมกันแล้วต้องมีจำนวนเกิน 3 เดือนของค่าเช่ารายเดือน เช่น ค่าเช่าเดือนละ 7,000 บาท เจ้าของจะสามารถเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันรวมกันได้ไม่เกิน 21,000 บาท

กรณีศึกษา เจ้าของห้องไม่คืนเงินประกัน ทำอะไรได้บ้าง

ปัญหาเจ้าของห้องยึดเงินประกันค่าเช่าเป็นปัญหาที่เกิดขึ้นบ่อย บทความนี้ LivingInsider เลยขอยกเคสตัวอย่างสัก 2 เคส ที่มีการร้องเรียน และมาปรึกษาทนาย เพื่อให้ทุกคนได้ดูเป็นกรณีศึกษา เผื่อวันหนึ่งเกิดกับตัวเองขึ้นมา จะได้รู้ว่าต้องทำยังไง

อยู่ไม่ครบสัญญา เจ้าของห้องมีสิทธิยึดเงินมัดจำทั้งหมด?

เริ่มที่เคสแรก ผู้เช่าทำสัญญาเช่าบ้านเป็นเวลา 1 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2567 ถึงวันที่ 1 เมษายน 2568 โดยมีค่าเช่าเดือนละ 8,000 บาท พร้อมวางมัดจำล่วงหน้า 2 เดือน เป็นจำนวน 16,000 บาท ต่อมาช่วงต้นเดือนกันยายน 2567 ผู้เช้าแจ้งกับเจ้าของบ้านว่าจะย้ายออกในวันที่ 30 กันยายน 2567 แต่เจ้าของบ้านกลับแจ้งว่าจะยึดเงินมัดจำทั้งหมด เพราะผู้เช่าอยู่ไม่ครบสัญญา

ผู้เช่าจึงขอร้องเรียนและขอคำปรึกษาจากสภาผู้บริโภค ซึ่งเจ้าหน้าที่และทนายความก็ได้ทำการตรวจสอบสัญญาเช่า และพบว่าในสัญญาไม่ได้ระบุไว้ว้าถ้าผู้เช่าอยู่ไม่ครบสัญญา จะไม่ได้เงินมัดจำคืน จากนั้นเจ้าหน้าที่จึงให้ผู้เช่าติดต่อกับเจ้าของบ้านและทำตามคำแนะนำของทนายความ จนในที่สุดเคสนี้ผู้เช่าก็ได้เงินมัดจำคืนเต็มจำนวน

ห้องโทรม เฟอร์พัง ผู้เช่าต้องรับผิดชอบทุกกรณี?

ส่วนอีกเคสเป็นเรื่องราวของคนรู้จักที่มาเล่าให้ฟังว่า หลังจากหมดสัญญาเช่าบ้านก็ได้ย้ายออกและคืนบ้านให้กับเจ้าของเรียบร้อย ต่อมาได้รับแจ้งจากเจ้าของว่าจะไม่คืนเงินประกัน เพราะตรวจสอบบ้านแล้วพบว่าเฟอร์นิเจอร์ต่าง ๆ ได้รับความเสียหาย เช่น ประตูบวม เก้าอี้ผุพัง ผู้เช่าซึ่งเป้นคนรู้จักของเราต้องเป็นคนรับผิดชอบ

แต่ด้วยความที่เฟอร์นิเจอร์ได้รับความเสียหายจากเหตุการณ์น้ำท่วม ผู้เช่าไม่ได้เป็นคนทำ จึงโต้แย้งเจ้าของบ้านไป แต่กลับได้รับการปฏิเสธ ทีนี้ก็เลยต้องปรึกษาทนายว่าจะทำยังไงดี เพราะตัวเองไม่ได้รับความเป็นธรรม และผลสรุปคือเจ้าของบ้านต้องคืนเงินประกัน เพราะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 562 ระบุไว้ชัดเจนว่า 

ผู้เช่าจะต้องรับผิดชอบก็ต่อเมื่อเป็นคนทำให้ทรัพย์สินสูญหายหรือได้รับความเสียหาย ซึ่งในเคสนี้เกิดจากภัยธรรมชาติ ผู้เช่าไม่ต้องรับผิดชอบ แต่ถ้าพบว่ามีอะไรเสียหายจากการกระทำของผู้เช่า ก็ให้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายตามความเป็นจริง

หากผู้เช่าคนไหนเจอปัญหาเจ้าของบ้านหรือห้องเช่ายึดเงินประกัน อย่าเพิ่งกลัวและยอมให้ตัวเองเสียเปรียบโดยใช่เหตุ หากมองว่าไม่ได้รับความเป็นธรรม แนะนำให้ร้องทุกข์ไปที่สคบ.หรือปรึกษาทนายความ เพราะตามกฎหมายแล้ว เจ้าของไม่มีสิทธิยึดเงินประกันการเช่าได้ตามใจชอบ

บทความที่เกี่ยวข้อง

กฎหมายคุ้มครอง ‘ผู้เช่า’ แม้ไม่จ่ายค่าเช่า เรื่องที่ ‘ผู้ให้เช่า’ จำเป็นต้องรู้และห้ามทำเด็ดขาด

15 สัญญาเช่าคอนโด ที่ผู้เช่าควรรู้ก่อนเข้าอยู่

12 ข้อควรระวัง ซื้อคอนโดปล่อยเช่า ที่ถูกมองข้าม (แต่โคตรสำคัญ)

สัญญาเช่าบ้านและคอนโดที่รัดกุม 10 ประการ (เรามีสัญญาเช่าและขายบ้านคอนโดแจกฟรีเข้ามาเอาได้เลย)