รู้หรือไม่? “ผังเมือง” คือกุญแจสำคัญของการซื้อที่อยู่อาศัยที่คุ้มค่าในอนาคต

เวลาคิดจะซื้อบ้านหรือคอนโด หลายคนมักโฟกัสแค่ทำเลว่าใกล้รถไฟฟ้าไหม มีห้าง โรงเรียน โรงพยาบาลครบหรือเปล่า ซึ่งก็ไม่ปฏิเสธว่าเป็นเรื่องสำคัญ แต่จริง ๆ แล้วยังมีอีกปัจจัยที่หลายคนมองว่าเป็นเรื่องไกลตัว นั่นก็คือ “ผังเมือง” ที่เปรียบเสมือนกุญแจสำคัญที่จะบอกได้ว่า ทำเลที่อยู่อาศัยที่เรากำลังเล็งอยู่ จะคุ้มค่าแค่ไหนในอนาคต บทความนี้เลยอยากชวนทุกคนมาลองดูว่าการอ่านผังเมืองมีประโยชน์ยังไง และทำไมควรเช็กให้ดีก่อนตัดสินใจซื้อบ้านหรือคอนโด

ผังเมืองไม่ใช่เรื่องไกลตัว แต่คือคู่มือซื้อบ้าน-คอนโด

ผังเมืองมีหน้าที่กำหนดการใช้ประโยชน์ของที่ดิน เพื่อให้เมืองน่าอยู่ เป็นระบบระเบียบมากขึ้น รวมถึงเป็นการส่งเสริมเศรษฐกิจด้วย ซึ่งปกติแล้วจะมีการปรับผังเมืองทุก ๆ 5 ปี แต่ถ้าครบกำหนดแล้วยังไม่มีความจำเป็นต้องปรับ ก็สามารถใช้ผังเมืองฉบับเดิมได้ 

โดยผังเมืองที่บังคับใช้อยู่ทุกวันนี้คือผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 (ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3) และในตอนนี้มีการร่างฉบับใหม่ เป็นการปรับปรุงครั้งที่ 4 ซึ่งหากได้รับความเห็นชอบจากทุกฝ่ายเป็นที่เรียบร้อย ถึงจะมีการประกาศข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครในราชกิจจานุเบกษาต่อไป 

ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) by www.plan4bangkok.com

ดูผังเมืองยังไง พื้นที่ไหนใช้ประโยชน์ด้านใดบ้าง

หลายคนคงเคยเห็นรูปร่างหน้าตาของผังเมืองที่มีการแบ่งพื้นที่ตามสีต่าง ๆ กันบ้างแล้ว แต่รู้หรือไม่ว่าผังเมืองสีไหนหมายความว่าอะไร Livinginsider จะพาไปดูกัน!

1. พื้นที่สีเหลือง หมายถึงที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย 

2. พื้นที่สีส้ม หมายถึงที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง 

3. พื้นที่สีน้ำตาล  หมายถึง ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก

4. พื้นที่สีแดง หมายถึงที่ดินประเภทพาณิชยกรรม

5. พื้นที่สีม่วง หมายถึงที่ดินประเภทอุตสาหกรรม

6. พื้นที่สีเม็ดมะปราง หมายถึงที่ดินประเภทคลังสินค้า

7. พื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว หมายถึงที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม

8. พื้นที่สีเขียว หมายถึงที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม

9. พื้นที่สีน้ำเงิน หมายถึงที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ

แผนผังโครงการคมนาคมและขนส่ง

นอกจากแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินตามด้านบนแล้ว สิ่งที่ต้องดูควบคู่กันไปก็คือ แผนผังแสดงโครงการการคมนาคมและการขนส่งฯ เพราะจะทำให้เรารู้ว่าภาครัฐจะมีแผนพัฒนา Infrastructure ไม่ว่าจะเป็น ถนนตัดใหม่ ทางด่วน หรือเส้นทางรถไฟฟ้าทั้งบนดินและใต้ดิน ไปในพื้นที่ไหนบ้าง 

ซึ่งนั่นคือเครื่องหมายการขยายตัวของเมืองออกไปในโซนรอบนอก ที่ไม่ได้บ่งบอกถึงแค่ความสะดวกสบาย หากแต่ช่วยให้เรามองเห็นแนวโน้มของการเติบโตทางเศรษฐกิจในพื้นที่ด้วย เพราะเมื่อภาครัฐเข้ามาพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในทำเลไหน ภาคเอกชนก็จะทยอยเข้าไปลงทุนธุรกิจอย่างต่อเนื่องในทำเลนั้น อาทิ ห้างสรรพสินค้า คอมมิวนิตีมอลล์ โรงแรม หมูบ้านจัดสรร คอนโด โฮมออฟฟิศ เป็นต้น

แผนผังแสดงโครงการการคมนาคมและการขนส่งท้ายข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร by www.plan4bangkok.com

แผนผังแสดงผังน้ำ

อีกหนึ่งแผนผังที่สำคัญไม่แพ้กันคือ แผนผังแสดงผังน้ำ ซึ่งร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 (ปรับปรุงครั้งที่ 4) มีมาด้วย ซึ่งต้องบอกว่าเป็นเรื่องดีมาก ๆ ที่ประชาชนอย่างเรา ๆ จะได้รู้ว่าโซนไหนเป็นพื้นที่รับน้ำ โซนไหนเสี่ยงน้ำท่วม เมื่อเข้าสู่ช่วงฤดูฝนหรือมีพายุเข้า 

โดยแผนผังดังกล่าว จะบอกหมดเลยว่า สถานีสูบน้ำ, ประตูระบายน้ำ, แนวคันป้องกันน้ำท่วมและพนังกั้นน้ำริมแม่น้ำและลำคลอง, อุโมงค์ระบายน้ำ, โครงการปรับปรุงคลองและระบายน้ำ เพื่อป้องกันน้ำท่วม, โครงการขยายคลองระบายน้ำ, โครงการขุดคลองระบายน้ำ, โครงการอุโมงค์ระบายน้ำ, โครงการฟลัดเวย์ และโครงการแก้มลิงว่าอยู่ในบริเวณไหนบ้าง รวมไปถึงแสดงพื้นที่เสี่ยงเกิดน้ำท่วมในรอบในรอบ 10 ปี, 25 ปี และ 100 ปี 

ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) by www.plan4bangkok.com

ทำไมต้องเช็กผังเมืองก่อนซื้อบ้าน-คอนโด

1. มองเห็นอนาคตของทำเล

เหตุผลสำคัญที่เราต้องตรวจสอบผังเมืองก่อนจะตัดสินใจซื้อบ้านหรือคอนโด ก็เพื่อที่เราจะได้รู้ว่า ทำเลที่ตั้งโครงการบ้านหรือคอนโดที่เรากำลังสนใจอยู่นั้น ในอนาคตภาครัฐเตรียมที่จะพัฒนา Infrastructure อะไรหรือไม่

เช่น สมมติว่าในตอนนี้ ทำเลนั้นอาจจะอยู่ไกลใจกลางเมืองไปสักหน่อย หากใครทำงานในเมืองและไม่มีรถส่วนตัวคงลำบาก แต่ถ้าในผังเมืองหรือแผนผังโครงการคมนาคม แสดงให้เห็นว่าจะมีการสร้างรถไฟฟ้าในทำเลนั้น เราก็จะคลายความกังวลเรื่องการเดินทางไปได้พอสมควร ทั้งยังสามารถมองเห็นอนาคตของทำเลนั้นด้วยว่า จะต้องมีความเจริญ และมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ตามมาอีกมากอย่างแน่นอน

2. ความเจริญมา มูลค่าเพิ่ม

ต่อจากข้อที่แล้วที่เราบอกว่าการเช็กผังเมืองทำให้เรามองเห็นอนาคตของทำเลนั้น ๆ ว่าภาครัฐจะเข้ามาพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอะไรไหม เพราะหากมี ก็แน่นอนว่าการขยายตัวของเมืองได้ไปถึงทำเลนั้นแล้ว ความเจริญ และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ก็กำลังจะตามมา

และผลพลอยได้หลังจาดนั้นก็คือมูลค่าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นั้นก็จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย เพราะฉะนั้นใครตั้งใจจะลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่า หรือขายเก็งกำไร ก็มั่นใจได้ว่าทำเลนั้นมีดีมานด์รองรับ ไม่ว่าจะขายหรือปล่อยเช่า ก็ย่อมได้ความคุ้มค่าและราคาที่ดี 

3. ไม่เช็กผังเมืองให้ดี เสี่ยงถูกเวนคืนที่ดินไม่รู้ตัว

นอกจากการตรวจสอบผังเมืองและแผนโครงการคมนาคม เพื่อดูความเจริญของพื้นที่ จะช่วยให้เราซื้อบ้านหรือคอนโดได้อย่างคุมค่าแล้ว อีกมุมหนึ่งยังช่วยให้เรารู้ว่า ไม่ควรซื้อที่ดินแปลงไหน หรือซื้อบ้าน-ตึกแถวมือสองในบริเวณไหนบ้าง เพราะพื้นที่ที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ มีความเสี่ยงที่จะถูกเวนคืนเพื่อนำไปใช้ประโยชน์ 

แม้ว่าเราจะได้รับเงินชดเชยจากการถูกเวนคืนที่ดิน แต่ก็ต้องเสียเวลาหาทำเล บ้าน หรือที่ดินใหม่อีก และไม่แน่ว่าราคาอาจสูงกว่าเงินชดเชยที่ได้ด้วยซ้ำ เพราะฉะนั้นก่อนจะซื้อบ้าน คอนโด หรือที่ดิน อย่าลืมตรวจสอบผังเมืองให้ดีด้วย

4. เลือกทำเลพลาด อาจได้รับอันตรายจากมลพิษ

ตามที่เราเห็นในผังเมืองว่าพื้นที่สีม่วงเป็นที่ดินประเภทอุตสาหกรรม หากเราไปซื้อบ้านหรือคอนโดอยู่ในโซนนั้น อาจจะด้วยเหตุผลที่ใกล้แหล่งงาน ซื้ออยู่เองก็ไปทำงานสะดวก หรือปล่อยเช่าก็มีดีมานด์รองรับ ซึ่งถ้าเป็นเหตุผลนี้ก็ไม่ได้ผิดแปลกอะไร

แต่อย่าลืมว่าพื้นที่ที่เต็มไปด้วยโรงงานอุตสาหกรรม ย่อมมีการปล่อยมลพิษ ไม่ว่าจะทางน้ำ อากาศ หรือเสียง อยู่เป็นประจำ ซึ่งส่งผลกระทบต่อสุขภาพของคนที่อยู่อาศัยในบริเวณนั้นอย่างแน่นอน หรือถ้าเคราะห์ร้ายเกิดอุบัติภัย เช่น ไฟไหม้โรงงาน แล้าเราซื้อบ้านหรือคอนโดแถวนั้น อาจจะได้รับอันตรายและเกิดความเสียหายตามไปด้วย 

5. รู้ทันพื้นที่ไหนเสี่ยงน้ำท่วม

อย่าลืมเช็กแผนผังแสดงผังน้ำให้ดีว่า ทำเลที่เรากำลังสนใจซื้อบ้านหรือคอนโดอยู่นั้น เสี่ยงน้ำท่วมหรือไม่ เพื่อที่จะได้หลีกเลี่ยงไม่ไปซื้อที่อยู่อาศัยในโซนนั้น เพราะแม้จะอยู่คอนโด แต่ถ้าในบริเวณนั้นน้ำท่วม ก็ไม่สามารถเดินทางไปไหนได้อยู่ดี หรือหากจะลงทุน ปัจจัยดังกล่าวก็เป็นความกังวลของผู้ซื้อเช่นกัน และอาจทำให้ขายบ้านหรือคอนโดได้ยากขึ้น

“ผังเมือง” ที่ใครหลายคนคิดว่าเป็นเรื่องไกลตัว แต่เมื่อได้อ่านบทความนี้ ก็คงจะเห้นแล้วว่าเป็นเรื่องใกล้ตัวมาก และเราจำเป็นต้องตรวจสอบให้ดีก่อนจะตัดสินใจซื้อบ้านและคอนโด เพื่อที่เราจะได้เลือกทำเลสำหรับการอยู่อาศัยและลงทุนในอนาคตได้อย่างคุ้มค่า 

ขอบคุณที่มา

ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ (ปรับปรุงฉบับที่ 4)

แผนผังแสดงโครงการคมนาคม

แผนผังแสดงผังน้ำ

บทความที่เกี่ยวข้อง

รู้หรือไม่ ลงทุนซื้อที่ดินยังไง ? ให้ได้กำไรสูง

จะซื้อบ้าน ทำเลแบบไหนที่ควรเลี่ยง

7 ปัจจัยทำให้กรุงเทพฯ รถติดอันดับโลก!

ถูกเวนคืนที่ดินต้องทำอย่างไร? รัฐจ่ายค่าทดแทนเท่าไหร่? สิทธิที่ Landlord ไม่ควรมองข้าม