Invest

ประเมินการลงทุน Apartment Quick Quick 3 ขั้นเสร็จ

Salaryman Estator 2020-04-10 12:13:06

 

 

ประเมินการลงทุน Apartment 

Quick Quick 3 ขั้นเสร็จ

 

Salaryman Estator



นักลงทุน อพาร์ทเม้น หน้าใหม่มักสงสัยว่าจะรู้ได้ยังไงว่า อพาร์ทเม้นที่เราสนใจลงทุนจะสร้างกำไรให้เราได้ไหม๊? ต้องวิ่งไปหานักออกแบบและผู้รับเหมาทุกรอบที่เจอที่ดินที่น่าสนใจเลยรึเปล่า? ถ้างั้นก็ต้องวิ่งไปวิ่งมาทั้งวันดิ ไม่ต้องครับ นักลงทุนสามารถคิดเองได้แบบ Quick Quick ถ้าทุกครั้งต้องวิ่งไปหานักออกแบบคงไม่ทันกินอะเนอะ
 


ผมขอเสนอวิธีการประเมินแบบเร็วๆ ที่จะทำให้เราได้ไอเดียคร่าวๆ เพื่อเป็นตะแกรงร่อนเบื้องต้น (ย้ำนะครับว่าเบื้องต้น ถ้าตัดสินใจลงทุน ต้องให้นักออกแบบมาลงรายละเอียด)
 


สมมุติว่าคุณไปเจอที่ดินสี่เหลี่ยมขนาดครึ่งไร่(200 ตรว) ใกล้มหาวิทยลัยเอกชนชื่อดัง สนใจสร้างเป็นอพาร์ทเม้นขนาดเล็กซัก 4 ชั้น สำหรับนักศึกษาเกรด B ถึง B+ ก็เริ่มคิดเลย ตามมาโลด
 


1) คิดพื้นที่ก่อสร้างและค่าก่อสร้าง

 


พื้นที่ขนาด 200 ตรว (800 ตรม) เราไม่สามารถสร้างได้เต็มนะครับ ต้องมีระยะร่นตามกฏหมาย ถ้าอยากประเมินแบบ Quick Quick เราก็หักออก 30% (อันนี้แบบ safe safe ของจริงอาจไม่ถึง)
 


เช่น พื้นที่ดิน 800 ตรม ต้องหักระยะร่น ระยะวางท่อ ทางรอบตัวอาคาร ออก 30% (240 ตรม) เหลือพื้นที่ก่อสร้างต่อชั้นที่ 560 ตรม และเรากะสร้าง 4 ชั้น พื้นที่ก่อสร้างรวมจะเป็น 560*4= 2,240 ตรม ครับ

 


ราคาค่าก่อนสร้างอพาร์ทเม้น(รวมตกแต่งและค่าดำเนินการ) จะแตกต่างกันไปตามพื้นที่และเกรดของผู้พักอาศัยในช่วง 10,000-15,000 บาทต่อตารางเมตร ผมขอใช้ 12,000 สำหรับตัวอย่างนะครับ เพราะถือว่าลูกค้ากลุ่มนักศึกษาเกรด B+ (แต่ถ้าเป็นมหาลัยแบบลุยๆ หน่อยคุณอาตใช้ตัวเลข 10,000 แทนได้)
 


ค่าก่อสร้างรวม
= 2,240*12,000 
= 27 ล้าน 

 


รวมค่าที่ดิน สมมุติราคาตารางวาละ 15,000 = 3 ล้าน เงินลงทุนรวมจะกลายเป็น 30 ล้านบาท
 


อ๊ะๆ อย่านะครับ ผมเดาว่าคุณกำลังเริ่มคิดว่า"ใครจะไปมีเงินขนาดนั้น" ตอนผมเริ่มลงทุนคอนโดมูลค่า 5 ล้าน ผมยังมีเงินสดไม่ถึง 5 แสนเลยครับ ของแบบนี้มันใช้เงินธนาคารได้ ถ้าโครงการคุณดีจริง "อย่าเพิ่งให้ความกลัวมาปิดโอกาสคุณ ลองดูก่อน ศึกษาฟรีไม่เสียตัง"



2) คิดพื้นที่ปล่อยเช่าและรายได้
 


ในอาคารต้องมีพื้นที่ส่วนกลางเช่นทางเดิน บันไดหนีไฟ และลิฟ อพาร์ทเม้นทั่วไปจะต้องหักออกอีก 20-25% ของพื้นที่ก่อนสร้าง(เน้นนะครับว่าพื้นที่ก่อสร้าง ไม่ใช่ที่ดิน) แต่สำหรับอพาร์ทเม้นกลุ่มดีหน่อย B+ ขึ้นไปผมแนะนำให้ใช้ 30% ครับ ทางเดินกว้างๆ มีส่วนกลางมากหน่อย
 


พื้นที่ปล่อยเช่า
= 2,240-2240*30%
= 1568 ตรม

 


พื้นที่ 1568 สร้างได้กี่ห้อง? ขึ้นอยู่กับว่าคุณตั้งกลุ่มเป้าหมายไว้แบบไหน สำหรับนักศึกษาเกรด B+ เค้ามักจะชอบขนาดห้องที่ไม่เล็กเกินไป ผมใช้ห้องขนาด 30 ตรม มาคำนวนละกันครับ
 


จำนวนห้อง
= 1568/30
= 52 ห้อง

 


รายได้ต่อห้อง? อันนี้ก็ต้องตามตลาดครับ คุณต้องสำรวจว่าพื้นที่นี้ ห้องแบบนี้ เกรด B+ ได้ราคาเท่าไหร่ จากตัวอย่าง(ผมมีพื้นที่อ้างอิงในใจ)จะได้ราคา 7500 บาท ต่อเดือน
 


รายได้จากค่าเช่าต่อเดือน
=7500*52 ห้อง
= 390,000 บาท/เดือน

 


นี่คือรายได้ที่จะเป็น net income ต่อเดือนเลย? ไม่ใช่นะครับ! ชีวิตจริงคุณต้องมีค่าดำเนินการ เช่น ยาม แม่บ้าน และพนักงานประจำ โดยทั่วไปจะตกประมาณ 15% ของรายได้
 


Net income
= 390,000-390,000*15%
= 331,500 /เดือน

 


แค่นี้คุณก็ได้รายได้ต่อเดือนละ จริงๆ ทำอพาร์ทเม้นจะมีรายได้เพิ่มเติมจากค่าน้ำไฟอีกนะครับ แต่การประเมินแบบไวๆ ผมมักจะไม่คิด ถือว่าเป็นส่วนเผื่อในกระเป๋าเรา


 


3) คำนวน Yield
 

 

Yield
= รายได้ต่อปี/เงินลงทุน
= 331,500*12/(30 ล้าน)
= 13.2%

 

 

สำหรับการลงทุนอาพาร์ทเม้น ธนาคารจะให้เราผ่อนหนัก เพราะถือว่าเป็นธุรกิจไม่สามารถกู้ได้ยาวและดอกต่ำเหมือนที่อยู่อาศัย "ผมเลยใช้หลักการคร่าวๆ Yield 12% ขึ้นไป น้อยกว่านั้นน่าจะไม่พอเสี่ยงไป" เรียบร้อย แค่นี้คุณก็สามารถประเมินเบื้องต้น ได้ด้วยตัวคุณเองละ ดีดไวๆ 5 นาทีเสร็จ


 


ผมขอฝากไว้สำหรับคนที่จะนำวิธีนี้ไปใช้นะครับ "อย่าเข้าข้างตัวเอง สมมุติฐานทุกอย่างมันต้องไปด้วยกัน" เช่นถ้าคุณบอกว่าคุณเอาลูกค้าเกรด B+ แต่คุณดันมาใส่ส่วนกลางแค่ 20% (ในตัวอย่างข้างบนใช้ 30%) และค่าก่อสร้างแค่ 9000 (ในตัวอย่างข้างบน 12,000)  อันนี้ไม่ถูกต้องครับ ตัวเลขที่ได้จะดีแต่มันหลอก
 


อีกคำถามนึงที่พบบ่อยคือ จะรู้ได้ไงว่าค่าเช่าเท่าไหร่? อันนี้ไม่ยาก หลักการเหมือนการลงทุนคอนโดเลย คุณลงพื้นที่นั้น 4 ชั่วโมง ทำทีเป็นคนหาห้องเช่า ถามทุกอพาร์ทเม้นรอบๆ คุณจะสามารถคำนวนได้คร่าวๆ แล้วว่าห้องที่เราจะทำค่าเช่าเท่าไหร่ถึงจะเหมาะสม หวังว่าวิธีนี้จะเป็นประโยชน์ ลองเอาไปใช้กันดูนะครับ ถ้าผ่านการประเมินขั้นต้นแล้ว ค่อยไปคิดถึงขั้นถัดไป 
 


 

 

Happy-Positive-GoBeyond

 

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา บางเขน

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ