กฎหมายคุ้มครอง ‘ผู้เช่า’ แม้ไม่จ่ายค่าเช่า เรื่องที่ ‘ผู้ให้เช่า’ จำเป็นต้องรู้และห้ามทำเด็ดขาด

เห็นเพื่อนโพสต์ว่าปวดหัวกับผู้เช่าบ้านรายหนึ่ง ที่ค้างค่าเช่ามา 2 เดือน อ้างว่าที่ผ่านมาก็จ่ายตรงมาตลอด แต่รอบนี้ไม่จ่ายซะทีจนไม่รู้จะทำยังไง ก็ทำให้คิดถึงกฎหมายบ้างข้อที่คุ้มครองผู้เช่า ซึ่งต่อให้ไม่จ่ายค่าเช่าหรือจ่ายช้า ผู้ให้เช่าก็ไม่มีสิทธิ์ทำเด็ดขาด จึงอยากนำมาแชร์และให้รู้กฎหมายที่ผู้ให้เช่าไม่สามารถทำกับผู้เช่าได้

► STOP! ไม่สามารถล็อกห้อง เปลี่ยนรหัสประตู หรือตัดคีย์การ์ด

หยุดความคิดที่ว่าเมื่อไม่จ่ายค่าเช่างั้นไม่ต้องเข้าห้อง ก็ล็อกห้องเปลี่ยนกุญแจเปลี่ยนรหัสประตูใหม่ และแจ้งนิติตัดคีย์การ์ดให้ไม่ต้องเข้าโครงการซะเลย… บอกเลยว่าผู้ให้เช่าไม่ควรทำอย่างยิ่ง เราไม่สามารถห้ามหรือป้องกันด้วยวิธีต่างๆ เพื่อไม่ให้ผู้เช่าเข้าห้องไม่ได้ เพราะมีกฎหมายคุ้มครองผู้เช่าเรื่องนี้อยู่

หากใครคิดจะทำแบบนี้จะเจอโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือโดนทั้งคู่เลย ซึ่งความผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362 รวมถึงกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 420 นั่นเอง

► STOP! บุกไปถึงห้องและให้ออกจากห้องเช่าทันที

ต่อให้ห้องหรือบ้านจะเป็นชื่อของเราเจ้าของห้องก็คือเรา แต่เมื่อให้ผู้อื่นเช่าแล้วมีผู้อาศัยอยู่ในห้องนั้น เราไม่มีสิทธิ์บุกรุกเข้าไปหรือไล่ออกได้ทันที เพราะจะถือว่าเป็นการรุกล้ำพื้นที่ส่วนบุคคล และจะโดนโทษเดียวกับข้อก่อนหน้าที่เอ่ยมา ซึ่งไม่ต้องพูดถึงการไล่ออกจากห้องเลยยิ่งทำไม่ได้เข้าไปใหญ่ จะต้องมีระยะเวลาให้ผู้เช่าได้เตรียมตัวย้ายไปที่อื่นอย่างน้อยก็ 15 วัน

► STOP! ยึดของและเรียกเงินประกันเพิ่ม

ขนาดเจ้าของห้องหรือบ้านยังเข้าไปโดยพลการไม่ได้ คงไม่ต้องพูดถึงการไปยุ่งกับทรัพย์สินของผู้เช่าเลยคือไม่ได้แน่นอนอยู่แล้ว แต่ว่าสามารถยึดเงินประกันที่เรียกเก็บไปก่อนหน้านี้มาเป็นค่าเช่าได้ ทั้งนี้จะเรียกเงินประกันเพิ่มไม่ได้เพราะอยู่คนละส่วนกับค่าเช่า แต่ขนาดค่าเช่ายังไม่ยอมจ่าย เชื่อว่าการเรียกเงินประกันเพิ่มคงไม่ได้ประโยชน์เท่าไหร่นัก และก็อีกนั่นแหละว่าหากผู้เช่าทำห้องเสียหายต้องซ่อมแซม การเอาเงินประกันมาแทนค่าเช่าก็ไม่ได้ต่างกันเลย อาจทำให้ขาดทุนได้

► STOP! ตัดน้ำ ตัดไฟ ทำไม่ได้แน่นอน

ถ้าเป็นคอนโดระบบน้ำจะจ่ายกับทางนิติบุคคลโครงการ ส่วนไฟจะจ่ายกับการไฟฟ้าโดยตรง ส่วนบ้านถ้าน้ำและไฟจะจ่ายกับหน่วยงานนั้นๆ นั่นหมายความว่าเราไม่มีสิทธิ์เข้าไปก้าวก่าย นอกจากผู้เช่าจะไม่จ่ายค่าน้ำค่าไฟจนโดนตัดเอง เนื่องจากหากเราเป็นคนทำก็คือการละเมิดสิทธิไม่ต่างจากข้อก่อนๆ ที่ผ่านมา

► ทำสัญญาสำคัญที่สุด

โดยกฎหมายคุ้มครองผู้เช่า ที่เป็นข้อห้ามสำหรับผู้ให้เช่าทั้ง 4 ข้อที่เล่ามาตอนต้น ผู้ให้เช่าจะสามารถทำได้โดยไม่ผิดกฎหมาย ก็ต่อเมื่อมีการร่างสัญญาตั้งแต่แรกและรับรู้ร่วมกันทั้งสองฝ่าย โดยอาจตั้งเงื่อนไขของแต่ละข้อเอาไว้เลยว่าถ้าค้างค่าเช่าเกิน 1 เดือน หรือ 2 เดือน ผู้ให้เช่าจะมีสิทธิ์ทำอะไรได้บ้างเช่น ล็อกกุญแจ ยึดทรัพย์สิน ตัดน้ำ ตัดไฟ และอื่นๆ 

แต่!!! ถึงต่อให้มีในสัญญาก็ใช่ว่าจะทำได้เลยนะ ควรมีจดหมายแจ้งเตือนก่อนหรือไลน์ส่วนตัวว่าค้างค่าเช่ามานานเท่าไหร่แล้วเพื่อให้ผู้เช่ารู้ตัวก่อน ขณะเดียวกันก็ใช้เก็บไว้เป็นหลักฐานว่าได้มีการแจ้งล่วงหน้าเรียบร้อย ซึ่งถ้าไม่นำมาจ่ายภายในเวลาที่กำหนด ผู้ให้เช่าจะมีสิทธิ์ทำตามในสัญญาที่ระบุเอาไว้

เจอกฎหมายคุ้มครองผู้เช่าแบบนี้แล้ว ก็แอบเหนื่อยใจแทนนักลงทุนทั้งหลาย เพราะถ้าได้ผู้เช่าไม่ดี เรื่องราวพวกนี้ยังไงก็ต้องเกิดขึ้นแน่นอน ดังนั้นการระบุเงื่อนไขในสัญญาให้ครบถ้วนเป็นสิ่งที่ควรทำอย่างมาก และหากจะปล่อยเช่าคอนโดหรือบ้าน ก่อนคิดจะตัดสินใจให้ใครเช่า อาจต้องไตร่ตรองเลือกให้ดี ก่อนปล่อยห้องหรือบ้านของเราให้คนอื่นอยู่อาศัย 

บทความที่เกี่ยวข้อง

มาทำความรู้จักผู้เช่าแต่ละกลุ่มกัน

5 ข้อ คัดกรองผู้เช่าดี ไม่มีเจ็บ

6 เรื่องพลาดเผลอทำ ของมือใหม่ปล่อยเช่า