ขายบ้าน คอนโด เสียค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ต้องจ่ายภาษีด้วยไหม และขอคืนภาษีได้รึเปล่า?

เวลาตั้งราคาขายทรัพย์สินใดๆ ก็ตาม เรามักจะตั้งราคาเอาไว้เผื่อต่อหรืออยากลดราคาให้ผู้ซื้อกันอยู่แล้ว แต่หากจะขายบ้าน ขายคอนโด อาจต้องคิดราคาเผื่อไปอีกสเต็ปหนึ่ง เพราะจะมีค่าใช้จ่ายส่วนอื่นๆ รวมถึงภาษี ที่เราต้องเสียหลังจากขายบ้าน คอนโดได้ แต่จะเสียในส่วนไหนบ้าง รวมถึงจะขอภาษีคืนได้หรือไม่อย่างไร ตามไปอ่านต่อกันได้เลย

► ค่าธรรมเนียมการโอนคอนโด 

โดยปกติแล้วจะ คิดค่าใช้จ่าย 2% ของราคาประเมินหรือราคาขายบ้านและคอนโด หมายความว่าจะยึดจากราคาอันใดอันหนึ่งที่มีมูลค่าสูงกว่า ระหว่างเจ้าหน้าที่ประเมิน หรือราคาที่ตกลงซื้อขายกันนั่นเอง แต่ว่าในปี 2566 นี้ ครม. มีมติปรับลดค่าธรรมเนียมจาก 2% เป็น 1% โดยมีเงื่อนไขหลักๆ คือ บ้านหรือคอนโดที่เราจะขายนั้น ต้องมีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท แต่ถ้ามากกว่านั้นก็คิด 2% ตามเดิม

สมมติว่าคิดจากราคาขายบ้าน 3,000,000 ล้านบาท ก็จะเสียค่าธรรมเนียมแค่ 1% เท่ากับ 30,000 บาท  

ลืมบอกว่าส่วนใหญ่แล้วค่าธรรมเนียมการโอนมักจะแบ่งจ่ายกันคนละครึ่งกับผู้ซื้อ หรือผู้ขายจะออกเองทั้งหมด ก็ขึ้นอยู่กับข้อตกลงในการซื้อขาย

► ค่าภาษีเงินได้

เมื่อไหร่ก็ตามที่มีรายได้เข้ามาจะต้องเสียภาษีกันอยู่แล้ว ขายบ้านหรือคอนโดก็เช่นเดียวกัน ซึ่งจะคิดจากจำนวนปีที่ถือครอง และยิ่งถือครองนานเท่าไหร่ก็จะยิ่งจ่ายแพงมากเท่านั้น โดยยึดจากราคาประเมินเป็นหลักสำคัญ โดยเริ่มจากการคำนวณโดยใช้ราคาประเมิน-ค่าใช้จ่ายก่อน ซึ่งจำนวนปีที่ถือครองกับเปอร์เซ็นต์หักค่าใช้จ่ายจะเป็นตามนี้

ยกตัวอย่าง บ้าน 3,000,000 ล้านบาท ถือครองมา 5 ปี ซึ่งจะเท่ากับ 65% หักค่าใช้จ่ายแล้วเป็น 1,950,000 บาท บวกลบกันแล้วจะเท่ากับ 3,000,000-1,950,000 = 1,050,000 บาท

จากนั้นก็หารด้วยจำปีที่ครอง 1,050,000/5 = 210,000 บาท

อัตราภาษีเงินได้ 5% (คำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายของการซื้อขายบ้าน) 210,000x5% = 10,500 บาท

คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง 10,500x5 = 52,500 บาท

► ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

ตัวนี้น่าจะเป็นตัวที่แพงที่สุดเลยก็ว่าได้ เพราะถูกนำมา คิดที่อัตรา 3.3% เลยทีเดียว แต่จะได้รับการยกเว้นถ้าอยู่อาศัยเกิน 5 ปี หรือถ้าอยู่ไม่ถึงแต่มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ก็ได้รับการยกเว้นเหมือนกัน แต่ในกรณีกู้ร่วมต่อให้มีชื่อในทะเบียนบ้านตามกำหนด แต่ก็ต้องอยู่อาศัยเกิน 5 ปี ถึงจะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ และหากใครเสียในส่วนนี้ไปแล้วจะไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ โดยคิด 3,000,000 x 3.3% เท่ากับ 99,000 บาท

► ค่าอากรแสตมป์ 

คิด 0.5% ของราคาขาย ซึ่งจะเลือกจากราคาที่สูงกว่า ระหว่างราคาประเมิน หรือราคาซื้อขาย เช่นเดียวกับค่าธรรมเนียมการโอน แต่ถ้าต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ จะไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ เพราะเสียแค่อย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น โดยคนที่ขายบ้านหรือคอนโดจะเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายตรงนี้ วิธีคิดคือ 3,000,000 x 0.5% เท่ากับ 15,000 บาท

► การขอคืนภาษี

ในกรณีที่อยากขอคืนภาษีก็สามารถทำได้เช่นเดียวกัน โดยจะต้องทำการซื้อบ้านใหม่ ซึ่งจะมีเงื่อนไขเพียงไม่กี่ข้อ ได้แก่ ทำการขายบ้านเก่าและซื้อบ้านใหม่ให้เสร็จสิ้นภายใน 1 ปีเท่านั้น โดยจะขายก่อนและค่อยซื้อ หรือซื้อก่อนแล้วค่อยขายก็แล้วแต่สะดวก 

นอกจากนี้ยังต้องมีชื่อในทะเบียนบ้านเก่าไม่น้อยกว่า 1 ปี หรือจะนับรวมบ้านหลังเก่ากับบ้านหลังใหม่ไม่น้อยกว่า 1 ปีก็ได้เหมือนกัน รวมไปถึงการเตรียมเอกสารสำคัญต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น ใบเสร็จรับเงินค่าภาษีที่กรมที่ดินออกให้ สำเนาซื้อขายทั้งบ้านหลังเก่าและบ้านหลังใหม่ สำเนาทะเบียนบ้านทั้งสองหลัง และอื่นๆ ที่ทางเจ้าหน้าที่แจ้งขอ

ขณะเดียวกันหากเป็นการกู้ร่วม จะไม่สามารถขอคืนภาษีได้ เพราะถือว่าเป็นคณะบุคคลหรือห้างหุ้นส่วนสามัญ ยกเว้นสามีภรรยาที่จดทะเบียนสมรสถือจะขอคืนภาษีได้ ทั้งนี้การขอคืนภาษีถ้าเป็นบ้านใหม่ที่มีราคาแพงกว่าบ้านเก่าจะขอคืนได้ทั้งหมด แต่ถ้าบ้านเก่าราคาแพงกว่าบ้านใหม่ จะขอคืนภาษีได้เพียงบางส่วน เนื่องจากจะยึดจากราคาประเมินบ้านที่ถูกกว่านั่นเอง

แนะนำว่าคำนวณค่าใช้จ่ายการขายบ้าน คอนโดกันให้ถี่ถ้วนก่อนจะตั้งราคา ส่วนใครที่คิดจะขายบ้าน คอนโด เพื่อไปซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ก็อย่าลืมไปขอคืนภาษีกันด้วยนะ เอกสารครบก็รีบยื่นได้เลย โดยมีสิทธิ์ขอคืนได้ภายใน 3 ปี