Invest

คอนโดไหนที่ควรตะครุบ?

Salaryman Estator 2020-04-13 10:15:53

 

คอนโดไหนที่ควรตะครุบ?

 

โดย Salaryman Estator

 

 

วันนี้ขอเขียนถึงแง่ดีๆ ของการลงทุนบ้างละกัน คำถามยอดฮิตของนักลงทุน "ซื้อคอนโด ที่ไหนดี" ผมได้รับคำถามนี้เป็นประจำ ขอตอบโดยสรุปลักษณะที่ควรตะครุบสำหรับลงทุนปล่อย เช่าคอนโด (เน้นนะครับว่าสำหรับปล่อยเช่า ถ้าหวังราคาส่วนต่างอาจมองอีกแบบ) ไว้ง่ายๆ 5 ข้อดังนี้ครับ

 

1. มีชีวิตชีวา

 

เมื่อเราเดินเข้าไปช่วงเวลาเช้าและเย็น ต้องรู้สึกได้ถึงความมีชีวิตชีวา มีคนเดินเข้าออกคึกคัก ถ้าเป็นคอนโดตามเมืองริมทะเลและเราอยากได้ผู้เช่าหัวทอง ต้องเห็นชาวต่างชาติแช่น้ำหรือนอนอาบแดดอยู่ในส่วนกลาง เวลาเดินสวนไปมาต้องมีชาวหัวทองเดินผ่านไปมา บางคนจะชอบยิ้มให้และทักทายเราทั้งที่เพิ่งเจอกันครั้งแรก ผมก็ชอบคุยกับเค้า สนุกดีเรียนรู้ไปด้วยเลยว่าเค้าคิดยังไง ชอบอะไร

 

คอนโดที่มีชีวิตชีวาพวกนี้จะหาผู้เช่าได้ง่ายกว่าคอนโดเงียบๆ มาก เพราะมันคือตัวยืนยันว่ามี demand ของคนที่อยากมาอยู่จริง ใครลงทุนมาซักพักแล้วคงจะเคยไปลงทุนคอนโดที่(ยัง)ไม่มีชีวิตชีวา มันหาผู้เช่ายากกว่ามาก คุณคงไม่อยากมีประสบการณ์นี้หรอกเนอะ ลองดูๆ บางครั้งความมีชีวิตชีวาก็สังเกตได้ง่ายๆ แค่คุณไปตระเวนดูพื้นที่จริงเช้าเย็น Six sense ของคุณมันจะบอกคุณเอง

 

 

2. Yield งดงาม

 

การจะลงทุนเพื่อปล่อยเช่า Yield ขั้นต่ำสุดที่จะยอมรับได้คือ 6% ครับ แต่โดยส่วนตัวถ้า Yield ไม่ถึง 8%ผมมักจะไม่ลงทุนเลย ไม่มีข้อยกเว้น สำหรับผมเสียดายดีกว่าเสียใจ ไม่มีหยวนๆ สำหรับการลงทุน ทำไมเยอะจัง? ถ้า Yield ต่ำกว่านี้จะไม่พอค่าผ่อนธนาคารระยะยาว ในชีวิตจริงนอกจากจะต้องผ่อนธนาคารแล้วคุณยังต้องโดนค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมแซม ค่าโฆษณาหาผู้เช่า คุณอาจจะกำลังคิดว่า"ไม่เสีย ตูหาผู้เช่าเอง"

ผมอยากให้ลองมองอีกด้านครับ นักลงทุนควรจะฝึกฝนการ Leverage "Other people skill" และ "Other people time" ถ้าการใช้ Agent แล้วทำให้เราหาผู้เช่าได้ไวขึ้น 2 เดือน การจ่ายค่าเหนื่อยของ Agent ไป 1 เดือนก็เป็นเรื่องที่น่าจะทำได้ ยิ่งไปกว่านั้นเมื่อคุณมีคอนโดหลายที่และคุณทำงานประจำไปด้วย ยากมากที่คุณจะมีเวลามานั่งหาผู้เช่าด้วยตัวเองทั้งหมด การมีทีมงานที่รู้ใจและไว้ใจได้สำคัญมากครับ โดยเฉพาะสำหรับนักลงทุนที่วางแผนจะมีทรัพย์มากขึ้นเรื่อยๆ ในอนาคต

 

 

3. ราคามีแต้มต่อ

 

ราคาซื้อควรต่ำกว่าราคาตลาดในตึกนั้นและตึกรอบๆ ไม่น้อยกว่า 10% จะไปหาที่ไหน ใครมันจะขาย? เยอะแยะครับ ในตึกเดียวกันราคาซื้อของแต่ละคนในชีวิตจริงห่างกันมาก ถ้าคุณมีจุดยืนว่าจะซื้อให้ได้ต่ำกว่าราคาตลาดคุณจะหามันเจอ(แต่ต้องใจเย็นๆนะ) คุณอาจจะได้มันจากเซลล์เจ้าของโครงการในราคานักลงทุน คุณอาจจะได้มันจากการซื้อมือหนึ่งตั้งแต่รอบ VIP หรือ คุณอาจซื้อมือสองได้จากเจ้าของเดิมที่ร้อนเงิน มากมายหลายทาง แต่เราไม่ต้องไปกังวลแทนคนขาย(เรื่องของเค้า) หน้าที่ของเราคือหนักแน่น "ถ้าไม่ได้ราคาต่ำกว่าตลาดไม่ซื้อ" เดี๋ยวจะมีคนมาขายคุณเอง

 

ลงทุนปล่อยเช่าราคามีแต้มต่อจะไปมีประโยชน์อะไร? มีแน่ๆ ครับ อย่างแรกทำให้คุณสามารถปล่อยเช่าได้ในราคาดีกว่าห้องอื่น(ในกรณีที่เกิดการแข่งขันด้านราคาขึ้นมา) หรือในกรณีเลวร้ายที่เกิดเรื่องให้เราจำเป็นต้องขายมันออกไป เราจะยังสามารถขายได้ในราคาต่ำกว่าตลาดโดยที่ยังไม่ขาดทุน สำคัญมากนะครับ เพราะสำหรับการลงทุนอสังหาฯแล้ว บางครั้งแบงค์จะไม่ยอมแม้แต่จะให้คุณขายขาดทุนถ้าคุณไม่มีเงินสดมาปิดส่วนต่าง กลายเป็น"ติดดอยแบบห้ามลง"กันเลยทีเดียว อีกประเด็นคือ ราคาที่มีแต้มต่อทำให้เราสามารถเลือก Cashout ออกมาจากการกู้ธนาคารเพื่อมาจัดการกับค่าตกแต่งและค่าโอนได้ ประหยัดเงินสดไปได้มาก

 

 

4. คนไหลมา

 

ทำเลคือคน ค่าเช่าเพิ่มตามคน ราคาที่ดินเพิ่มตามคน และแน่นอนราคาคอนโดเพิ่มตามคนครับ ผมมักจะเลือกลงทุนคอนโดในเมืองที่มีการไหลเข้าของคนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกปี อย่าง กรุงเทพฯ ระยอง พัทยา เชียงใหม่ เชียงราย ภูเก็ต การลงทุนในเมืองพวกนี้ทำให้เราไม่ต้องไปนั่งกังวลมากนักในระยะยาว ถือได้เรื่อยๆ เพราะยังไงการไหลเข้าของคนจะทำให้ค่าเช่าเพิ่มเองโดยอัตโนมัติ ถือได้สบายใจ จะไปรู้ได้ไง? Website ต่างๆ มีข้อมูลระดับนึงครับ คุณสามารถหาข้อมูลเบื้องต้นได้ และถ้าคุณลงพื้นที่จริงบ่อยๆ คุณสามารถเชื่อสัญชาติญาณของคุณได้ คุณจะรู้สึกได้เลยว่าเมืองนี้"คนไหลมา"

 

 

5. ถ้าเราล้มไม่ทับเราแบน

 

อย่างที่ผมมักจะเน้นย้ำในหลายๆ บทความครับ "โลกการลงทุนไม่สวยงาม" ไม่มีทางที่เราจะไม่พลาดเลย ไม่ว่าคุณจะเก่งและระวังแค่ไหนก็ตาม แทนที่เราจะมาคาดหวังว่าเราจะไม่พลาดเลย เราควรจะวางแผนสำรองเสมอเผื่อสำหรับกรณีที่เราผิดพลาดมากกว่า อะไรคือความผิดพลาดในการลงทุนปล่อยเช่าหละ? "ไม่มีคนเช่าจนต้องผ่อนเอง" เนี่ยหละแย่สุดละครับ ไม่มีแย่ไปกว่านี้ เห็นไหมความเสี่ยงมันไม่ได้น่ากลัวอย่างที่คิดเนอะ เราควรเลือกลงทุนคอนโดที่ไม่หนักเกินตัว กรณีมันล้มขึ้นมา(ไม่มีคนเช่า) เราต้องมีแรงรับเองไหว "ไม่ทับเราแบน"

 

หลักคิดทั้ง 5 ข้อคือหลักคิดที่ผมใช้ในการลงทุนมาตลอด ถ้าคุณหาคอนโดที่เข้าเกณฑ์ทุกข้อ เมื่อเจออย่าลังเลที่จะ "ตะครุบ" ไว้ครับ ถ้าคุณสนใจการลงทุนเพื่อปล่อยเช่าและกระแสเงินสด แต่ต้องมั่นใจว่าคุณลงพื้นที่มากพอที่จะไม่หลอกตัวเองนะ บางคนจินตนาการค่าเช่าเอาเองหรือเชื่อเซลล์อันนี้อันตรายครับ

 

จะไปหาที่ไหน? ถ้าคุณยังมีคำถามนี้คาใจ ผมอยากให้คุณลองลงพื้นที่ไปดูคอนโดจริง ดูให้ได้ซัก 20 ที่แล้วคุณจะได้คำตอบ จริงๆ เราน่าจะถามกลับกันมากกว่า "นักลงทุนมากมายหาได้ทำไมเราจะหาไม่ได้"? เค้าทำได้เราก็น่าจะทำได้นะ

 

ลองดูนะครับ ลองลงมือทำ ลองตั้งใจและเอาจริงกับมันซักตั้ง ถ้าคุณรักการลงทุน คุณจะสามารถหาคอนโดที่ควร"ตะครุบ" และเหมาะสำหรับคุณได้ไม่ยากเลย

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา

นวมินทร์ รามอินทรา

รามอินทรา นวมินทร์ แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ