
หน้าแรก
กรณีศึกษาการบังคับล้อรถในอาคารชุดหรือคอนโดมิเนี่ยม ขอเรียนว่าผู้เขียนได้ติดต่อสอบถาม หารือหน่วยงานภาครัฐทั้งกรมที่ดิน สำนักงานศาลยุติธรรม สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) รวมถึงสภาทนายความ และสำนักกฎหมายมีชื่อหลายแห่ง มีหนังสือหารือ คำพิพากษาศาลฏีกาคดีการฟ้องร้องการบังคับล้อรถในคอนโดมิเนี่ยม หมู่บ้านจัดสรรให้ตรวจสอบ ใช้เป็นกรณีศึกษาแนวปฏิบัติการจอดรถของเจ้าของร่วม ผู้พักอาศัยหรือบุคคลภายนอกที่ผิดระเบียบหรือไม่
ขอเรียนว่ายังไม่มีหนังสือหารือหรือคำพิพากษาศาลฏีกาเพื่อใช้อ้างอิงบทความแต่อย่างใด อย่างไรก็ดี หากท่านผู้อ่าน ท่านใดมี ขอได้โปรดอนุเคราะห์เรื่องดังกล่าวให้แก่ผู้เขียนเพื่อประโยชน์สาธารณะต่อไปด้วย จักขอบพระคุณยิ่งปัญหาการจอดรถของเจ้าของร่วม ผู้พักอาศัย หรือบุคคลภายนอกผิดระเบียบ หรือจอดในสถานที่ พื้นที่ห้ามจอด มักเป็นปัญหาซึ่งพบเห็น และได้รับการร้องเรียนบ่อยครั้ง เหตุจากนิติบุคคลอาคารชุดมีระเบียบปฏิบัติการจอดรถ รวมถึงป้ายประกาศการแจ้งเตือนให้เห็นในหลายแห่งต่อผู้จอดรถ นิติบุคคลอาคารชุดจึงทำการบังคับล้อรถคันซึ่งจอดผิดระเบียบหรือจอดในสถานที่ห้ามจอด ตลอดจนการเรียกเก็บค่าบริการการปลดการบังคับล้อรถกับเจ้าของรถ
นิติบุคคลอาคารชุดสามารถกระทำเรื่องดังกล่าวได้หรือไม่ ถือเป็นการกระทำที่ละเมิดทำให้เสียทรัพย์ และชอบด้วยข้อบังคับ และกฎหมายหรือไม่ เจ้าของร่วม คณะกรรมการ ผู้จัดการบางแห่งกล่าวว่านิติบุคคลอาคารชุดสามารถกระทำเรื่องดังกล่าวได้ ถือเป็นเรื่องภายใน หากไม่กระทำหรือไม่ปฏิบัติ อาจเป็น "ตัวอย่าง" ที่ไม่ดี หรือเป็นการเอื้อประโยชน์ให้เจ้าของร่วมรายอื่นเอาเยี่ยงอย่าง ในทางที่ไม่ถูกต้อง เหมาะสม
บางท่านอาจกล่าวว่านิติบุคคลอาคารชุดไม่สามารถกระทำ หรือไม่มีอำนาจกระทำเรื่องดังกล่าว เหตุจากเป็นการละเมิดสิทธิของผู้จอดรถ เพราะนิติบุคคลอาคารชุด หรือพนักงานรักษาความปลอดภัยไม่อยู่ในฐานะเจ้าพนักงานจราจรตามกฎหมายว่าด้วยการจราจรทางบก รวมถึงไม่มีอำนาจการเรียกเก็บค่าบริการการปลดบังคับล้อรถคันดังกล่าวของผู้จอดด้วย หรือบางท่านกล่าวว่านิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจเพียงสามารถสั่งการ ตักเตือนผ่านพนักงานรักษาความปลอดภัยอาคารชุดหรือสั่งการโดยตรง หรือสามารถกระทำได้เพียงเขียนข้อความประกาศการห้ามจอดติดไว้กับรถซึ่งจอดผิดระเบียบไม่ถูกต้องเท่านั้น ซึ่งอาจนำ "คำพิพากษา" ศาลฏีกาการบังคับล้อรถในห้างสรรพสินค้ามาเทียบเคียงกับอาคารชุด เป็นต้น
หลายท่านทั้งเจ้าของร่วม คณะกรรมการ ผู้จัดการ ฝ่ายจัดการอาคารอาจเห็นแย้งกับการใช้ หรือเทียบเคียง "คำพิพากษา" ศาลฏีกาการบังคับล้อในห้างสรรพสินค้าที่ศาลไม่อนุญาตให้บังคับล้อต่อผู้จอดรถ เนื่องจาก "ห้างสรรพสินค้า" และ "อาคารชุด" อยู่คนละสถานะทางกฎหมาย ห้างสรรพสินค้ากับผู้ใช้บริการอาจถือเป็นผลประโยชน์ต่างตอบแทน ห้างสรรพสินค้ามิใช่บ้านพักอาศัย กรรมสิทธิ์เป็นบุคคลหรือนิติบุคคลเดียว อาคารชุดไม่ถือเป็นผลประโยชน์ต่างตอบแทน แต่อาคารชุดเป็นสถานที่พักอาศัย และมีกรรมสิทธิ์ของเจ้าของร่วมจำนวนหลายรายในอาคารเดียวหรือสองอาคาร เป็นต้น
ภายใต้บทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด กำหนดคำนิยาม คำว่า "อาคารชุด" หมายความว่า อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง "ทรัพย์ส่วนกลาง" หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้ใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม "นิติบุคคลอาคารชุด" หมายความว่า นิติบุคคลที่ได้รับการจดทะเบียนตามพระราชบัญญัติอาคารชุด "ข้อบังคับ" หมายความว่า ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด "คณะกรรมการ" หมายความว่า คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด "ผู้จัดการ" หมายความว่า ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด
นอกจากคำนิยามดังกล่าวข้างต้นแล้ว ยังต้องคำนึงข้อกำหนดอื่นตามข้อบังคับพิจารณาประกอบด้วย ได้แก่ วัตถุประสงค์ อำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการ ผู้จัดการ ระเบียบปฏิบัติ การจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ฯลฯ เป็นต้น
อย่างไรก็ตาม ผู้เขียนเห็นว่านิติบุคคลอาคารชุดสามารถบังคับล้อรถในคอนโดมิเนี่ยมได้จำเป็นต้องมี "องค์ประกอบ" และเข้าเงื่อนไข ดังต่อไปนี้
๑. วัตถุประสงค์ตามข้อบังคับเปิดช่องให้สามารถบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางตามพระราชบัญญัติอาคารชุด และมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม
๒. ข้อบังคับให้อำนาจคณะกรรมการ ผู้จัดการในการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางให้สอดคล้องกับพระราชบัญญัติอาคารชุด และมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม
๓. ข้อบังคับเปิดช่องให้ผู้จัดการโดยความเห็นชอบของคณะกรรมการสามารถออกระเบียบ ข้อกำหนด ประกาศ หรือคำสั่งเกี่ยวกับการใช้ทรัพย์ส่วนกลางได้
๔. นิติบุคคลอาคารชุดมีระเบียบ ข้อกำหนดการจอดรถใช้บังคับเจ้าของร่วม สมาชิกพักอาศัย และผู้ที่เกี่ยวข้อง ตลอดจนการกำหนดบทกำหนดโทษ และ
๕. นิติบุคคลอาคารชุดมีเครื่องหมาย ประกาศสัญญาณจราจรในบริเวณหรือพื้นที่ห้ามจอด สามารถมองเห็นได้โดยง่าย
โครงการ หรือนิติบุคคลอาคารชุด "ศุภาลัย ปาร์ค ๓" (พหลโยธิน จตุจักร กรุงเทพมหานคร) อาจสามารถเป็นกรณีศึกษาเรื่องดังกล่าวได้ ซึ่งข้อบังคับของนิติบุคคลดังกล่าว "เปิดช่อง" ให้สามารถดำเนินการได้ โดยข้อบังคับ หมวดที่ ๒ ข้อ ๔ วัตถุประสงค์ "นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด" หมวดที่ ๕ ข้อ ๑๖ การจัดการทรัพย์ส่วนกลาง "การจัดการใดๆ ที่เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ให้เป็นไปตามอำนาจหน้าที่ของผู้จัดการ โดยคำแนะนำของคณะกรรมการ และรวมถึงการออกกฎ ระเบียบ คำสั่ง หรือข้อบังคับที่ใช้บังคับในอาคารชุด" หมวดที่ ๖ ข้อ ๑๘ (๑) และ (๒) การใช้ทรัพย์ส่วนกลาง "ให้เจ้าของร่วมใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามระเบียบที่ผู้จัดการกำหนดโดยความเห็นชอบของคณะกรรมการ ทั้งนี้ เพื่อความเป็นระเบียบเรียบร้อยและความปลอดภัยภายในอาคารชุด" หมวดที่ ๑๐ ข้อ ๓๖ (๑) อำนาจหน้าที่คณะกรรมการ "ควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุดให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ และมติของเจ้าของร่วม ทั้งนี้ ต้องไม่ขัดต่อกฎหมายและศีลธรรมจรรยา" และหมวดที่ ๑๑ ข้อ ๔๐ (๑) และ (๘) อำนาจหน้าที่ผู้จัดการ "ปฏิบัติให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ ตามมาตรา ๓๓ ภายใต้ข้อบังคับ และมติของเจ้าของร่วม โดยไม่ขัดต่อกฎหมาย / ออกกฏ ระเบียบ ประกาศ คำสั่ง เพื่อความสะดวกในการบริหารจัดการ เพื่อความปลอดภัย ความสงบเรียบร้อยการใช้สิทธิประโยชน์ร่วมกันในทรัพย์ส่วนกลาง ภายใต้ข้อบังคับ ตามมติเจ้าของร่วม โดยไม่ขัดต่อกฎหมาย"
นิติบุคคลอาคารชุด ศุภาลัย ปาร์ค ๓ จัดทำกฎ ระเบียบการจอดรถใช้บังคับต่อเจ้าของร่วมผู้พักอาศัย รวมทั้งประกาศข้อความการห้ามจอดรถในสถานที่ห้ามจอด อีกทั้งยังมีเครื่องหมายการห้ามจอดแสดงให้เห็น กรณีดังกล่าว เห็นว่านิติบุคคลอาคารชุดสามารถบังคับล้อรถในอาคารชุดตลอดจนการเรียกเก็บค่าบริการการปลดบังคับล้อรถกับเจ้าของรถได้ ในทางตรงกันข้าม หากนิติบุคคลอาคารชุดใด มิได้มีข้อกำหนดในรายละเอียดที่ชัดเจนในข้อบังคับ ดังเช่น "ศุภาลัย ปาร์ค ๓" เห็นว่านิติบุคคลอาคารชุดนั้นอาจไม่สามารถทำการบังคับล้อรถในคอนโดมิเนี่ยม
ขอบคุณข้อมูลดีๆจาก นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์ นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย และ "ที่ปรึกษา" ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
สิงห์ เอสเตท ประกาศ Sold Out 2 โครงการบ้านลักซ์ชูรี “ศิรนินทร์ เรสซิเดนเซส พัฒนาการ” และ “เซนท์เทอร์ พัฒนาการ” รวมมูลค่า 3,000 ล้านบาท
เมื่อวานนี้
ศุภาลัย ยึด “ความเชื่อมั่น” คือหัวใจของธุรกิจที่มั่นคง ผ่านเวทีเสวนา The Unshakable Business ในงาน Creative Talk Conference 2025
เมื่อวานนี้
ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ส่งโปร “FLASH DEAL จองด่วน! ลดจัดหนัก” รวมบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮมคุณภาพ ลดสูงสุด 3 แสน วันที่ 12-13 ก.ค.นี้
2025-07-04
AVE Bangna–Sukhumvit แบรนด์อสังหาฯ น้องใหม่ ยอดขายทะลุ 165 ล้านบาทใน 4 เดือน ปี 69 เตรียมเปิดอีก 3 โครงการใกล้โซน CBD
2025-07-04
SC Asset เปิดตัว “บางกอก บูเลอวาร์ด ติวานนท์-ดอนเมือง” บ้านหรูบนทำเลศักยภาพใกล้ทางด่วน ในสังคมส่วนตัวเพียง 79 หลัง เริ่ม 10 ล้านบาท*
2025-07-04
ขอบคุณผู้เขียนค่ะ เป็นประโยชน์มาก
เนื้อหาสาระเน้นมาก เนื้อล้วนๆๆๆ
ตามหาบทความเเนว เเบบนี้มานานเเล้วค่ะ
ได้รับความรู้เยอะเลย