News

'อาคารสำนักงาน' ซัพพลายทะลัก 5 ปี เปิดใหม่อีก 1.7 ล้านตร.ม.

jitkamon.k 2022-04-01 11:01:15

ไนท์แฟรงค์ เปิดสถิติ 'อาคารสำนักงานให้เช่า' ของกทม. เติบโตสุดในรอบ 10 ปี ขณะภายในปี 2569 ซัพพลายใหม่จ่อทะลักตลาดอีก 1.7 ล้านตร.ม. คาด อาคารเกรด B กระทบหนักสุด เหตุ บริษัท ,องค์กร ลดพื้นที่หลังโควิด ลง 30-50% ตึกใหม่แข่งดุทำเลและคุณภาพ

 

นายปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการบริหารและหัวหน้าส่วนงานพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่าปี 2564 ที่ผ่านมาตลาดอาคารสำนักงาน (ออฟฟิศบิวดิ้ง) พื้นที่ กรุงเทพฯ มีอัตราการเติบโตสูงสุดในช่วง 10 หลังจากมีซัพพลายพื้นที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น 2.8 แสนตร.ม. หรือ 5.2% ทำให้ปัจจุบันมีพื้นที่สะสมอยู่ที่ 5.66 ล้าน ตร.ม.

 

โดยอัตราค่าเช่าพื้นที่แพงสุด อันดับ 1 ยังอยู่ที่อาคาร เกษร วิลเลจ บนถนนราชดำริ - เพลินจิต ราคา 1.5-1.6 พันบาท/ตร.ม. รองลงมาอันดับ 2. ย่านนานา-อโศก ,อันดับ 3 สีลม-สาทร ,อันดับ 4 ทองหล่อ-เอกมัย ส่วนอัตราค่าเช่าพื้นที่ถูกสุด กระจุกตัวย่านรอบนอกของกทม.เช่น บางนา อยู่ที่ 503 บาท/ตร.ม.

 

อัตราเช่าขยับ ซัพพลายใหม่ฟื้นภาพรวม

ส่วนในแง่อัตราเช่าหลังจากได้รับผลกระทบอย่างหนักตลอดช่วง 2 ปี ที่เกิดสถานการณ์โควิด (ปี 2563-2564) โดยทุกโซน แม้แต่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ปรับลดลงไป 2.8% ปีต่อปี อยู่ที่ 84.6% มีเพียงเขตเพลินจิต-ชิดลม-วิทยุ ยังคงแข็งแกร่งที่สุด โดยมีอัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 86.9% ในขณะที่อัตราการเช่าโดยเฉลี่ยในย่านนอกศูนย์กลางธุรกิจ (non-CBD) ปรับลดลงไป 5% อยู่ที่ 77.8% 

 

ล่าสุด พบ ณ ไตรมาส 4 ของปีที่ผ่านมาอัตราการเช่าปรับตัวดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยอัตราการเช่าพื้นที่เพิ่ม (Take up rate) จากเดิมที่ 4.5 หมื่น ตร.ม.ในไตรมาส 3 เพิ่มขึ้นเป็น 1.16 แสน ตร.ม. ทั้งนี้มาจากอัตราการเช่าที่แข็งแกร่งของอาคารใหม่ที่เพิ่งแล้วเสร็จ แม้มีการคืนพื้นที่ขององค์กรและบริษัทต่างๆมากกว่า 7 หมื่นตร.ม.

 

แต่อัตราการเช่าใหม่มีปริมาณมากกว่าจำนวนการคืนพื้นที่ ทำให้อัตราการเช่าพื้นที่ในไตรมาส 4 อยู่ที่ 4.55 หมื่นตร.ม. ซึ่งนับเป็นระดับสูงสุดนับตั้งแต่เกิดโควิด-19 เพิ่มพื้นที่ครอบครองรวม 0.5% อยู่ที่ 4.62 ล้านตร.ม. อย่างไรก็ตาม ยังถือว่าค่อนข้างซบเซา หากเทียบกับช่วงก่อนโควิด19

 

"ความต้องการพื้นที่สำนักงานใหม่และพื้นที่ที่ตกแต่งใหม่เป็นตัวขับเคลื่อนที่แข็งแกร่งที่ 44% สูงสุดในรอบ 10 ปี ทำให้ อัตราการเช่าพื้นที่สุทธิประจำปีดีดตัวขึ้น จากเดิมที่หดตัวลงไป - 1.21 แสนตร.ม. อย่างไรก็ตามเทียบช่วงก่อนโควิด-19 จะมีอัตราการเช่าอยู่ที่ประมาณ 9.6 หมื่นตร.ม.ต่อปี และเคยทำสถิติสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 4.71 ล้านตร.ม. ในปลายปี 2562" 

ทั้งนี้จากการสำรวจจะมีพื้นที่อีกประมาณ 1.7 ล้านตร.ม. ที่ยังอยู่ระหว่างดำเนินการในช่วงปี 2565 – 2569 คิดเป็นโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 3.4 แสนตร.ม.ในแต่ละปี ซึ่ง 66% ของซัพพลายทั้งหมดจะตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) จึงประเมินว่าในช่วงอีก 2 ปีข้างหน้า ตลาดสำนักงานอาจมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมาก เนื่องจากมีโครงการใหม่อีก 25 แห่ง รวมพื้นที่ให้เช่าประมาณ 8.5 แสน ตร.ม. ที่กำหนดว่าจะแล้วเสร็จ

 

อาคารเกรด B กระอักคุณภาพหล่น

ข้อมูลข้างต้น บ่งชี้ให้เห็นว่าแม้การประหยัดต้นทุนธุรกิจเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดอย่างหนึ่งทางธุรกิจ แต่หลายๆ บริษัทยังคงให้ความสำคัญกับ ‘พื้นที่ที่มีคุณภาพ’ โดยนายปัญญาระบุต่อว่าพบว่าปัจจุบันบริษัทหรือองค์กรขนาดใหญ่จะเปลี่ยนรูปแบบการทำงานของพนักงานไปสู่ 'ไฮบริด'

 

เช่นนโยบายเข้าออฟฟิศแค่ 3 วันต่อสัปดาห์ อีก 2 วันที่เหลือ สามารถทำงานจากที่บ้าน หรือจากที่ไหนก็ได้ ลดพื้นที่เช่าลง 30-50%  แต่ด้วยกลยุทธ์การจัดพื้นที่สำนักงานใหม่ ผ่านการปรับรูปแบบการใช้ประโยชน์ขั้นสูง ทำให้บริษัทต่างๆอยากย้ายที่ตั้งสำนักงานไปยังพื้นที่ที่ดีกว่าได้ 

 

โดยคาดว่าตลาดอาคารสำนักงานเกรด B จะได้รับผลกระทบมากที่สุด เทียบข้อมูลตั้งแต่ปี 2555-2562 อัตราการเช่าอาคารเกรด B สูงกว่า 90% อย่างต่อเนื่อง แต่ในช่วง 2 ปีถัดมา อัตราดังกล่าวร่วงลง 14.7% โดยลงไปที่ 76.8% ซึ่งเน้นย้ำถึงการแข่งขันที่ดุเดือดในตลาดอาคารเกรด B

 

ขณะเดียวกันอาคารเกรด A เข้ามาแย่งชิงลูกค้า โดยมีอัตราการเช่าเฉลี่ยที่ 88.1% ส่วนอาคารเกรด A- มีการนำเสนอทางเลือกที่น่าดึงดูดใจสำหรับผู้เช่าที่ต้องการอัพเกรดพื้นที่สำนักงานของตน แต่ไม่มีงบประมาณพอสำหรับอาคารเกรด A หรือที่อยู่ในย่าน CBD

 

"อาคารเกรด A และ A- ยังคงมีผลดำเนินการดีที่สุดในตลาด แม้ว่าอัตราการเช่าโดยเฉลี่ยปรับลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นว่าผู้เช่าไม่ได้มองพื้นที่สำนักงานของบริษัทเป็นต้นทุนค่าใช้จ่ายเพียงอย่างเดียว

 

แม้ว่าเศรษฐกิจชะลอตัวลง อีกนัยโควิด-19 ส่งเสริมพื้นที่สำนักงานที่มีคุณภาพสูง เช่น สุขภาพ ความปลอดภัย ความเป็นอยู่ที่ดี และความสะดวกสบาย สิ่งเหล่านี้จะกลายตัวดึงดูดและคงรักษาพนักงานที่มีความสามารถไว้ได้"

 

เซตมาตรฐานใหม่ออฟฟิศบิวดิ้ง

ทั้งนี้ เนื่องจากอาคารส่วนใหญ่คงอัตราค่าเช่าในระดับคงที่ พร้อมใช้ความยืดหยุ่นในกระบวนการเจรจามากขึ้น เช่น ให้เช่าฟรีนานกว่า 6 เดือนในบางแห่งจะเป็นปัจจัยที่ค่อยๆฟื้นตลาดให้ดีขึ้น ขณะอาคารเก่าที่ไม่มีการปรับตัวต้องดิ้นรน เพื่อหาผู้เช่ารายใหม่ และเผชิญกับการลดพื้นที่จากผู้เช่าเดิม จากสาเหตุปริมาณซัพพลายและแรงจูงใจที่เพิ่มมากขึ้น ทั้งรวมไปถึงความพึงพอใจของผู้เช่าที่มีต่อพื้นที่คุณภาพสูง 

 

"ตลาดอาคารสำนักงานยังคงเป็นตลาดของฝั่งผู้เช่าต่อไปในอีก 3 ปี อุปทานใหม่ที่สร้างแล้วเสร็จตามแผนและอัตราการดูดซับสุทธิจะเพิ่มสูงขึ้นเป็นสองเท่าของค่าเฉลี่ยภายในปี 2569 โดยมีอัตราการเช่าในตลาดอยู่ประมาณ 77% จากการคาดการณ์ของเราชี้ให้เห็นว่าเรากำลังก้าวไปสู่อัตราการครอบครองสำนักงานในระดับ 70%-80% ซึ่งจะกลายเป็นบรรทัดฐานใหม่ของตลาดอาคารสำนักงาน"

 

ขอบคุณภาพและข่าวจากฐานเศรษฐกิจ

https://www.thansettakij.com/property/516013

 

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ดินแดง ศูนย์วิจัย คลองตัน

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา บางเขน

พัฒนาการ ศรีนครินทร์

พัฒนาการ ศรีนครินทร์ กรุงเทพกรีฑา สวนหลวง

รัชดา ห้วยขวาง

รัชดาภิเษก ห้วยขวาง สุทธิสาร ศูนย์วัฒนธรรม เหม่งจ๋าย