'อาคารสำนักงาน' ซัพพลายทะลัก 5 ปี เปิดใหม่อีก 1.7 ล้านตร.ม.

ไนท์แฟรงค์ เปิดสถิติ 'อาคารสำนักงานให้เช่า' ของกทม. เติบโตสุดในรอบ 10 ปี ขณะภายในปี 2569 ซัพพลายใหม่จ่อทะลักตลาดอีก 1.7 ล้านตร.ม. คาด อาคารเกรด B กระทบหนักสุด เหตุ บริษัท ,องค์กร ลดพื้นที่หลังโควิด ลง 30-50% ตึกใหม่แข่งดุทำเลและคุณภาพ

นายปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการบริหารและหัวหน้าส่วนงานพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่าปี 2564 ที่ผ่านมาตลาดอาคารสำนักงาน (ออฟฟิศบิวดิ้ง) พื้นที่ กรุงเทพฯ มีอัตราการเติบโตสูงสุดในช่วง 10 หลังจากมีซัพพลายพื้นที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น 2.8 แสนตร.ม. หรือ 5.2% ทำให้ปัจจุบันมีพื้นที่สะสมอยู่ที่ 5.66 ล้าน ตร.ม.

โดยอัตราค่าเช่าพื้นที่แพงสุด อันดับ 1 ยังอยู่ที่อาคาร เกษร วิลเลจ บนถนนราชดำริ - เพลินจิต ราคา 1.5-1.6 พันบาท/ตร.ม. รองลงมาอันดับ 2. ย่านนานา-อโศก ,อันดับ 3 สีลม-สาทร ,อันดับ 4 ทองหล่อ-เอกมัย ส่วนอัตราค่าเช่าพื้นที่ถูกสุด กระจุกตัวย่านรอบนอกของกทม.เช่น บางนา อยู่ที่ 503 บาท/ตร.ม.

อัตราเช่าขยับ ซัพพลายใหม่ฟื้นภาพรวม

ส่วนในแง่อัตราเช่าหลังจากได้รับผลกระทบอย่างหนักตลอดช่วง 2 ปี ที่เกิดสถานการณ์โควิด (ปี 2563-2564) โดยทุกโซน แม้แต่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ปรับลดลงไป 2.8% ปีต่อปี อยู่ที่ 84.6% มีเพียงเขตเพลินจิต-ชิดลม-วิทยุ ยังคงแข็งแกร่งที่สุด โดยมีอัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 86.9% ในขณะที่อัตราการเช่าโดยเฉลี่ยในย่านนอกศูนย์กลางธุรกิจ (non-CBD) ปรับลดลงไป 5% อยู่ที่ 77.8% 

ล่าสุด พบ ณ ไตรมาส 4 ของปีที่ผ่านมาอัตราการเช่าปรับตัวดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยอัตราการเช่าพื้นที่เพิ่ม (Take up rate) จากเดิมที่ 4.5 หมื่น ตร.ม.ในไตรมาส 3 เพิ่มขึ้นเป็น 1.16 แสน ตร.ม. ทั้งนี้มาจากอัตราการเช่าที่แข็งแกร่งของอาคารใหม่ที่เพิ่งแล้วเสร็จ แม้มีการคืนพื้นที่ขององค์กรและบริษัทต่างๆมากกว่า 7 หมื่นตร.ม.

แต่อัตราการเช่าใหม่มีปริมาณมากกว่าจำนวนการคืนพื้นที่ ทำให้อัตราการเช่าพื้นที่ในไตรมาส 4 อยู่ที่ 4.55 หมื่นตร.ม. ซึ่งนับเป็นระดับสูงสุดนับตั้งแต่เกิดโควิด-19 เพิ่มพื้นที่ครอบครองรวม 0.5% อยู่ที่ 4.62 ล้านตร.ม. อย่างไรก็ตาม ยังถือว่าค่อนข้างซบเซา หากเทียบกับช่วงก่อนโควิด19

"ความต้องการพื้นที่สำนักงานใหม่และพื้นที่ที่ตกแต่งใหม่เป็นตัวขับเคลื่อนที่แข็งแกร่งที่ 44% สูงสุดในรอบ 10 ปี ทำให้ อัตราการเช่าพื้นที่สุทธิประจำปีดีดตัวขึ้น จากเดิมที่หดตัวลงไป - 1.21 แสนตร.ม. อย่างไรก็ตามเทียบช่วงก่อนโควิด-19 จะมีอัตราการเช่าอยู่ที่ประมาณ 9.6 หมื่นตร.ม.ต่อปี และเคยทำสถิติสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 4.71 ล้านตร.ม. ในปลายปี 2562" 

ทั้งนี้จากการสำรวจจะมีพื้นที่อีกประมาณ 1.7 ล้านตร.ม. ที่ยังอยู่ระหว่างดำเนินการในช่วงปี 2565 – 2569 คิดเป็นโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 3.4 แสนตร.ม.ในแต่ละปี ซึ่ง 66% ของซัพพลายทั้งหมดจะตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) จึงประเมินว่าในช่วงอีก 2 ปีข้างหน้า ตลาดสำนักงานอาจมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมาก เนื่องจากมีโครงการใหม่อีก 25 แห่ง รวมพื้นที่ให้เช่าประมาณ 8.5 แสน ตร.ม. ที่กำหนดว่าจะแล้วเสร็จ

อาคารเกรด B กระอักคุณภาพหล่น

ข้อมูลข้างต้น บ่งชี้ให้เห็นว่าแม้การประหยัดต้นทุนธุรกิจเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดอย่างหนึ่งทางธุรกิจ แต่หลายๆ บริษัทยังคงให้ความสำคัญกับ ‘พื้นที่ที่มีคุณภาพ’ โดยนายปัญญาระบุต่อว่าพบว่าปัจจุบันบริษัทหรือองค์กรขนาดใหญ่จะเปลี่ยนรูปแบบการทำงานของพนักงานไปสู่ 'ไฮบริด'

เช่นนโยบายเข้าออฟฟิศแค่ 3 วันต่อสัปดาห์ อีก 2 วันที่เหลือ สามารถทำงานจากที่บ้าน หรือจากที่ไหนก็ได้ ลดพื้นที่เช่าลง 30-50%  แต่ด้วยกลยุทธ์การจัดพื้นที่สำนักงานใหม่ ผ่านการปรับรูปแบบการใช้ประโยชน์ขั้นสูง ทำให้บริษัทต่างๆอยากย้ายที่ตั้งสำนักงานไปยังพื้นที่ที่ดีกว่าได้ 

โดยคาดว่าตลาดอาคารสำนักงานเกรด B จะได้รับผลกระทบมากที่สุด เทียบข้อมูลตั้งแต่ปี 2555-2562 อัตราการเช่าอาคารเกรด B สูงกว่า 90% อย่างต่อเนื่อง แต่ในช่วง 2 ปีถัดมา อัตราดังกล่าวร่วงลง 14.7% โดยลงไปที่ 76.8% ซึ่งเน้นย้ำถึงการแข่งขันที่ดุเดือดในตลาดอาคารเกรด B

ขณะเดียวกันอาคารเกรด A เข้ามาแย่งชิงลูกค้า โดยมีอัตราการเช่าเฉลี่ยที่ 88.1% ส่วนอาคารเกรด A- มีการนำเสนอทางเลือกที่น่าดึงดูดใจสำหรับผู้เช่าที่ต้องการอัพเกรดพื้นที่สำนักงานของตน แต่ไม่มีงบประมาณพอสำหรับอาคารเกรด A หรือที่อยู่ในย่าน CBD

"อาคารเกรด A และ A- ยังคงมีผลดำเนินการดีที่สุดในตลาด แม้ว่าอัตราการเช่าโดยเฉลี่ยปรับลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นว่าผู้เช่าไม่ได้มองพื้นที่สำนักงานของบริษัทเป็นต้นทุนค่าใช้จ่ายเพียงอย่างเดียว

แม้ว่าเศรษฐกิจชะลอตัวลง อีกนัยโควิด-19 ส่งเสริมพื้นที่สำนักงานที่มีคุณภาพสูง เช่น สุขภาพ ความปลอดภัย ความเป็นอยู่ที่ดี และความสะดวกสบาย สิ่งเหล่านี้จะกลายตัวดึงดูดและคงรักษาพนักงานที่มีความสามารถไว้ได้"

เซตมาตรฐานใหม่ออฟฟิศบิวดิ้ง

ทั้งนี้ เนื่องจากอาคารส่วนใหญ่คงอัตราค่าเช่าในระดับคงที่ พร้อมใช้ความยืดหยุ่นในกระบวนการเจรจามากขึ้น เช่น ให้เช่าฟรีนานกว่า 6 เดือนในบางแห่งจะเป็นปัจจัยที่ค่อยๆฟื้นตลาดให้ดีขึ้น ขณะอาคารเก่าที่ไม่มีการปรับตัวต้องดิ้นรน เพื่อหาผู้เช่ารายใหม่ และเผชิญกับการลดพื้นที่จากผู้เช่าเดิม จากสาเหตุปริมาณซัพพลายและแรงจูงใจที่เพิ่มมากขึ้น ทั้งรวมไปถึงความพึงพอใจของผู้เช่าที่มีต่อพื้นที่คุณภาพสูง 

"ตลาดอาคารสำนักงานยังคงเป็นตลาดของฝั่งผู้เช่าต่อไปในอีก 3 ปี อุปทานใหม่ที่สร้างแล้วเสร็จตามแผนและอัตราการดูดซับสุทธิจะเพิ่มสูงขึ้นเป็นสองเท่าของค่าเฉลี่ยภายในปี 2569 โดยมีอัตราการเช่าในตลาดอยู่ประมาณ 77% จากการคาดการณ์ของเราชี้ให้เห็นว่าเรากำลังก้าวไปสู่อัตราการครอบครองสำนักงานในระดับ 70%-80% ซึ่งจะกลายเป็นบรรทัดฐานใหม่ของตลาดอาคารสำนักงาน"

ขอบคุณภาพและข่าวจากฐานเศรษฐกิจ

https://www.thansettakij.com/property/516013