7 ปัจจัยเสี่ยงสะเทือน! อสังหาฯ เมื่อทุกอย่างไม่เหมือนเดิม

อสังหาฯ ปีนี้ เริ่มมีสัญญาญไม่ค่อยสดใส จาก 7 ปัจจัยเสี่ยงที่ "ปิติ ตัณฑเกษม" นายแบงก์ใหญ่จากทหารไทยธนชาตได้ฉายภาพให้เห็นถึงดีมานด์ที่ "หดตัว" ต่อเนื่องจากผลกระทบรอบด้านที่มีผลต่อกำลังซื้อและพฤติกรรมผู้บริโภค เพราะทุกอย่างไม่เหมือนเดิม

ปิติ ตัณฑเกษม กรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ธนาคารทหารไทยธนชาต จำกัด(มหาชน) หรือ TTB กล่าวในงาน อสังหาริมทรัพย์ไทย ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2522 ในหัวข้อ "แนวโน้มและภาวะเศรษฐกิจ ตลาดเงิน ตลาดทุน จะมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯในปี 2565 อย่างไร " ว่า

ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเจอแรงกดดันหลายด้านที่ส่งผลให้ความต้องการ (ดีมานด์) การซื้อที่อยู่อาศัย "ลดลง"

ทั้งนี้เป็นผลมาจาก 7 ปัจจัยหลักที่มาจาก

1.โครงสร้างประชากรไทยเปลี่ยนแปลงไป “คนวัยทำงานลด โสดนาน ชราเพิ่ม” ทำให้นิยมบ้านพักขนาดพอเหมาะเน้นความปลอดภัย และฟังก์ชันใช้งานง่าย คาดการณ์ว่า 10 ปีข้างหน้าขนาดครอบครัวไทยมีแนวโน้มลดลงตามจำนวนประชากร

โดยกลุ่มวัยทำงานลดลงมาก แต่จะเพิ่มขึ้นในเขตปริมณฑลและภาคตะวันออก ซึ่งเป็นที่น่าจับตามองเพราะจะมีการเคลื่อนย้ายของประชากร ขณะที่กลุ่มผู้สูงอายุเพิ่มขึ้น
 

2.พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปหันมาทำงานที่บ้าน (Work From Home) มากขึ้น จึงต้องการที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ส่วนตัว ในเขตชานเมือง/ต่างจังหวัด และมีฟังก์ชันตอบโจทย์ รวมถึงให้ความสำคัญกับปัญหาสิ่งแวดล้อมมากขึ้น

ฉะนั้นกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการควรทำก็คือการพัฒนาโครงการที่ตอบรับกับผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป เช่น การมีฟังก์ชั่นที่รองรับ  Work from home และการใช้วัสดุที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม (Eco Friendly)

3.ปัญหาเรื่องหนี้ครัวเรือนไทยยังอยู่ในระดับสูงจะกลายเป็นแรง "กดดัน" กำลังซื้อผู้บริโภค

4.มาตรการรัฐในปี 2565 ที่ออกมาช่วยภาคอสังหาฯ ช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในประเทศได้ระดับหนึ่ง แต่ยังไม่ครอบคลุมถึงที่อยู่อาศัยระดับปานกลาง และมีระยะเวลาจำกัดแค่ปี 2565 เท่านั้น การผ่อนคลายมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) ช่วยฟื้นฟูดีมานด์ที่อยู่ในระดับต่ำ

ส่วนมาตรการที่มีต่อภาคอสังหาฯ กระตุ้นต่างชาติซื้อ พบว่าสัดส่วนการซื้ออสังหาฯ ของต่างชาติ "ลดลง" โดยเฉพาะจีน ซึ่งเป็นกำลังซื้อหลักลดลงมาตั้งแต่ปี 2561 

5.ซัพพลายส่วนเกิน (Excess Supply) ในภาคอสังหาริมทรัพย์ใน 3 ปีที่ผ่านมา เริ่มมีการปรับสมดุล

6. แนวโน้มต้นทุนงานก่อสร้างเพิ่มขึ้น ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการให้ดี อาทิ การบริหารจัดการสต็อกวัสดุก่อสร้างอย่างมีประสิทธิภาพ และการจัดหาแรงงานก่อสร้างเพื่อไม่ให้ขาดแคลน สำหรับที่ดิน ต้นทุนแรงงานที่ปรับตัวสูงขึ้นนั้น ได้ส่งผลกระทบต่อต้นทุอสังหาริมทรัพย์ทั้งในอดีตและในอนาคต

7.แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยปรับเพิ่ม ส่งผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งคาดการณ์ว่าจะมีการปรับดอกเบี้ยนโยบายในปี 2566 ซึ่งจะนำไปสู่การขึ้นดอกเบี้ยเงินกู้ตามมา   

ปิติในฐานะนายแบงก์ แนะว่าการบริหารดอกเบี้ยขาขึ้น สามารถดำเนินการได้ อาทิ ล็อกต้นทุนดอกเบี้ยไว้ ลดผลกระทบดอกเบี้ยขาขึ้นออกแคมเปญจูงใจเสนอขายกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพรับสิทธิส่วนลด ของแถม พร้อมดอกเบี้ยถูกเพื่อระบายสต็อกที่มีอยู่ออกไป

"ในโลกที่เกิดการดิสรัปชันเราไม่สามารถอยู่ได้ด้วยคนเดียว พาร์ทเนอร์ชิพถือเป็นสิ่งที่สำคัญในการกระตุ้นให้เกิดการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ และเอื้อให้คนเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้เพิ่มขึ้น สามารถทำได้ ผ่านการทำแคมเปญร่วมกันกับภาคอสังหาฯ ผู้ประกอบการร่วมกับแบงก์ เพื่อเปิดโอกาสให้คนกลุ่มที่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อบ้านได้มีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น"

โดยการให้ “จ่ายค่าเช่า” แทนการกู้ในช่วงแรก และเปลี่ยนค่าเช่าเป็นเงินดาวน์ในระยะข้างหน้า เพราะเมื่อธนาคารเห็นถึงความสามารถการผ่อนจ่ายของลูกหนี้ที่ดี อาจทำให้ธนาคารกลับมาปล่อยสินเชื่อได้ เพื่อลดการปฏิเสธตั้งแต่ครั้งแรกที่ขอกู้สินเชื่อ

“วันนี้หนี้ครัวเรือนสูง ลูกหนี้ที่มีสินเชื่อบ้าน รถ เหล่านี้เข้าสู่การพักหนี้ 50% และปัจจุบันมี 1 ใน 4 หรือ 17.8% ที่ยังขอเข้ามาตรการช่วยเหลือ และ 5.2% เป็นลูกหนี้ที่กำลังมีปัญหา และ 3.6% เป็นลูกหนี้ที่มีปัญหาไปแล้ว เหล่านี้อาจส่งผลให้การกู้บ้านหลังที่สองในระยะข้างหน้าให้ลดลงได้และภายใต้ดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น อาจส่งผลทำให้ภาระผ่อนของผู้กู้ปรับเพิ่มขึ้นได้”

ขอบคุณภาพและข่าวจากกรุงเทพธุรกิจ

https://www.bangkokbiznews.com/business/990663