4 เกมบุก อสังหาปีเสือ (1) ยุคเศรษฐกิจฟื้นตัว โอกาสเป็นของผู้แข็งแกร่ง

เทศกาลประกาศแผนธุรกิจปี 2565 ของวงการอสังหาริมทรัพย์ เต็มไปด้วยความคึกคักเป็นอย่างมาก คึกคักเป็นอย่างยิ่ง

สถานการณ์โควิด 2 ปีที่ผ่านมา (2563-2564) กำลังจะมีจุดเปลี่ยนในปีเสือ 2565 “ประชาชาติธุรกิจ” นำเสนอซีรีส์เกมบุกลงทุนรอบใหม่ฟื้นความเชื่อมั่นทั้งในส่วนผู้ประกอบการ และความเชื่อมั่นผู้บริโภคทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยปีนี้สะท้อนจากวิสัยทัศน์ CEO แต่ละบริษัทได้เป็นอย่างดี

ผู้บริหารท่านแรก “นพร สุนทรจิตต์เจริญ” ประธานกรรมการ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ประกาศแผนปี 2565 ตั้งเป้ายอดขาย 31,000 ล้านบาท เป้ารับรู้รายได้ 33,000 ล้านบาท ถอดรหัสแผนเปิดโครงการใหม่ ปีเสือตั้งเป้า 15 โครงการ มูลค่ารวม 29,520 ล้านบาท เติบโต 50% เทียบกับปี 2564 ที่เปิดใหม่ 10 โครงการ มูลค่ารวม 19,680 ล้านบาท ถอดรหัสงบลงทุนยังใกล้เคียงเดิม

โดยปี 2564 ลงทุน 9,000 ล้านบาท แบ่งมาซื้อแลนด์แบงก์ทำโครงการเพื่อขาย 5,100 ล้านบาท ลงทุนอสังหาฯ เพื่อเช่า 3,900 ล้านบาท ปีนี้ตั้งวงเงินลงทุน 10,000 ล้านบาท สัดส่วน 6,000 ล้านบาท สำหรับซื้อแลนด์แบงก์อีก 4,000 ล้านบาท ลงทุนอสังหาฯ เพื่อเช่าถอดรหัสเซ็กเมนต์ที่เป็นรายได้หลัก ปี 2564 สัดส่วน 97% มาจากบ้านแนวราบ อีก 3% คอนโดฯ

เมื่อเกลี่ยสัดส่วนรายได้บ้านแนวราบ 97% มาจากสินค้าบ้านเดี่ยว 83% ทาวน์เฮาส์ 14% เซ็กเมนต์บ้านแนวราบมาจากราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท สัดส่วน 53% และราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปมีสัดส่วน 47% ดูเหมือน 2 เซ็กเมนต์นี้สูสีกัน

แต่ลองวางเรียงระดับราคาใหม่พบว่าราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดแมสหรือตลาดที่ดีเวลอปเปอร์ทั่วทั้งวงการสมัครใจเรียกว่าตลาด affordable (สินค้าที่ฐานลูกค้าส่วนใหญ่เอื้อมถึง) แลนด์มีสัดส่วนเพียง 3% (เข้าใจว่าเป็นสินค้าคอนโดฯ)

ขณะที่ราคา 3-7 ล้านบาท มีสัดส่วนรายได้ 38% ที่เหลือเป็นกลุ่มราคา 7-10 ล้าน สัดส่วน 11%, ราคา 10-20 ล้าน 19%, ราคา 20-50 ล้าน 20% และหลังละ 50 ล้านขึ้นไปมีสัดส่วน 7% เท่ากับบ้านแนวราบ 7-50 ล้าน มีสัดส่วนรวมกัน 57% เกมบุกของแลนด์ปีนี้จึงโฟกัสบ้านแนวราบตั้งแต่ 7-50 ล้านขึ้นไปอย่างต่อเนื่อง

ถอดรหัสการออกหุ้นกู้ ปี 2564 ระดมไปแล้ว 16,000 ล้านบาท ระยะเวลา 2-3 ปี ดอกเบี้ยเฉลี่ย 1.40% ต่อปี ณ สิ้นปี 2564 หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิ มี 50,800 ล้านบาท มีหนี้สินสุทธิต่อทุน 101% ต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย 2.15% ปี 2565 วางแผนออกหุ้นกู้ 14,000 ล้านบาท คาดว่าอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนจะลดลงเป็นไม่เกิน 100%

ณ สิ้นปี 2564 มีโครงการที่ยกไปดำเนินการต่อในปี 2565 จำนวน 74 โครงการ มูลค่า 53,300 ล้านบาท ล่าสุด แผน ณ สิ้นปี 2565 คาดว่ามี 89 โครงการ มูลค่า 82,900 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยขายในปี 2565 เท่ากับ 7.4 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยจากปี 2564 ที่เฉลี่ยต่อหน่วย 7.6 ล้านบาท

มั่นคงและแข็งแรงสไตล์ศุภาลัย
ถัดมา “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย กางแผนธุรกิจผงาดรับปีเสือวางแผนเปิดใหม่ 34 โครงการ มูลค่า 40,000 ล้านบาท ถอดรหัสปี 2564 เปิดใหม่ 23 โครงการ มูลค่า 24,790 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านแนวราบ 21 โครงการ คอนโดฯ เปิดในทำเลที่มั่นใจ 2 โครงการ

น่าสนใจว่าบ้านแนวราบเปิดตัวใหม่ 21 โครงการนั้น อยู่ในกรุงเทพฯ -ปริมณฑล 9 โครงการ และอยู่ในต่างจังหวัดมากถึง 12 โครงการ แสดงให้เห็นถึงฐานลูกค้าต่างจังหวัดกลายเป็นขุมพลังการลงทุนและรายได้สำคัญในภาวะวิกฤตเศรษฐกิจ

โดยปี 2564 โครงการที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดปักหมุดไปแล้ว 24 จังหวัด ปี 2565 ประกาศปักหมุดโครงการเพิ่มอีก 5 จังหวัด ได้แก่ “ฉะเชิงเทรา ลำพูน นครสวรรค์ นครปฐม ประจวบคีรีขันธ์” หลักคิดคือ ศุภาลัยเน้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายคนในพื้นที่ และเป็นลูกค้าเรียลดีมานด์ ไม่ได้เน้นตลาดซื้อลงทุนปล่อยเช่าหรือตลาดต่างชาติมากนัก

ถอดรหัสแผนลงทุนปี 2565 ศุภาลัยซึ่งมีพอร์ตลงทุน “2 ต่าง” คือต่างจังหวัดกับต่างประเทศ โดยร่วมลงทุนในประเทศออสเตรเลีย ปีนี้เพิ่งประกาศเปิดตัวใหม่ 34 โครงการ เป็นบ้านแนวราบ 31 โครงการ คอนโดฯ 3 โครงการ มูลค่า 40,000 ล้านบาทดังกล่าว

ขณะที่ในปี 2565 บริษัทตั้งเป้ายอดขายในประเทศ 28,000 ล้านบาท และเป้ารายได้ 29,000 ล้านบาท วางแผนเปิดตัวใหม่ 34 โครงการ แบ่งเป็นบ้านแนวราบ 31 โครงการ และคอนโดฯ 3 โครงการ มูลค่า 40,000 ล้านบาท โดยศุภาลัยส่งสัญญาณแรงในการเดินหน้ารุกลงทุนตลาดภูมิภาค ขยายการลงทุนในต่างประเทศ และขยายพอร์ตรายได้การเช่าเพิ่มขึ้น

ถอดรหัสด้านยอดขาย ปี 2564 มียอดขายรวม 31,000 ล้านบาท (จากเป้าตั้งไว้ 27,000 ล้าน และมาเพิ่มเป้าทีหลัง) มาจากยอดขายในประเทศ 24,000 ล้านบาท ยอดขายโครงการ JV-joint venture ต่างประเทศอีก 7,000 ล้านบาท

เมื่อย้อนกลับมาดูความสัมพันธ์ของเป้ายอดขายในปี 2564 ที่ตั้งไว้ 27,000 ล้านบาท (แต่ทำเกินเป้าที่ 31,000 ล้านบาท) ดังนั้นปี 2565 ตั้งเป้ายอดขาย 28,000 ล้านบาท จึงเป็นการ “ดำรงเป้าเดิม” ของปีที่แล้ว และถือว่ามีอัตราเติบโตของเป้ายอดขาย 1,000 ล้านบาท

ส่วนระหว่างทางจะมีการประกาศปรับเป้าเพิ่มหรือไม่ …ซ.ต.พ. ซึ่งต้องรอพิสูจน์กันต่อไป

ลลิลฯใกล้แตะหลักหมื่นล้าน
ถัดมา “ชูรัชฎ์ ชาครกุล” กรรมการผู้จัดการ บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ บริษัทมหาชนค่ายนี้ถ้าเปรียบเป็นนักมวยต้องบอกว่าขยันออกหมัด สิ่งที่แปลกตาของแผนธุรกิจคือ มูลค่าโครงการเริ่มเป็นเส้นกราฟขาขึ้น 

บริษัทมีเป้าหมายชัดเจนในการยกระดับลลิลฯ สู่การเป็น National Housing Company และเป็นหนึ่งในผู้นำตลาดบ้านแนวราบของประเทศไทย

ไฮไลต์ที่บริษัทนำเสนอเป็นจุดขายคือ แผนลงทุนใหม่ปี 2565 มีอัตราเติบโตเหนือตลาดรวมต่อเนื่องกันเป็นปีที่ 7 เดินไปข้างหน้าอย่างมุ่งมั่นสู่เป้าเป็น 1 ใน 5 แบรนด์แรกที่ผู้บริโภคนึกถึงเมื่อมองหาที่อยู่อาศัยแนวราบในช่วงราคา 2-8 ล้านบาท

ถอดรหัสปี 2564 ประกาศแผนเปิดตัวใหม่ 10-12 โครงการ มูลค่ารวม 6,000-7,000 ล้านบาท ดังนั้นปี 2565 ยังคงเป้าเปิดตัวใหม่ไว้ที่ 10-12 โครงการเท่าเดิม เรื่องใหม่คือเบ่งเป้าเปิดตัวใหม่เป็น 7,000-8,000 ล้านบาท ถ้าหากว่ารักษาความขยันออกหมัดก็คาดว่ายอดเปิดตัวใหม่น่าจะแตะหลักหมื่นล้านบาทได้ภายในปีหน้า-ปีโน้น

ถอดรหัส เป้ายอดขายปี 2564 ตั้งไว้ 7,000 ล้านบาท ปี 2565 ดันเป้ายอดขายเพิ่มเป็น 8,500 ล้านบาท เติบโต 21% ถอดรหัสเป้ายอดรับรู้รายได้ปี 2564 ตั้งไว้ 6,000 ล้านบาท ปี 2565 เขย่งเป้าเพิ่มเป็น 7,200 ล้านบาท เติบโต 20% ถอดรหัสงบจัดซื้อแลนด์แบงก์ ปี 2564 วางวงเงินไว้ 1,000-1,200 ล้านบาท ปี 2565 ขยับเพิ่มแรงน้อยตามแรงกระเพื่อมของเป้าปีเสือที่ตั้งเป้าขึ้นยกแผง โดยประกาศตัวเลขที่ 1,100-1,300 ล้านบาท เติบโต 10%

ถอดรหัสตัวเลขสถานะด้านการเงิน มีหนี้สินต่อทุน (D/E ratio) 0.6 เท่า ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยโดยรวมของอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยซึ่งอยู่ที่ 1.4-1.5 เท่า แน่นอนว่าประเด็นนี้ไม่มีอะไรต้องเคลือบแคลง เพราะลลิลฯ ลงทุนบ้านแนวราบเป็นหลัก ขายทีละยูนิต-โอนทีละยูนิต ไม่ได้เน้นลงทุนคอนโดฯ ที่ต้องสร้างให้เสร็จทั้งโครงการจึงจะสามารถโอนได้ ดังนั้นหนี้สินต่อทุน 0.6 เท่า จึงเป็นเรื่องเข้าใจได้

ตัวเลขทางการเงินที่สะท้อนความแข็งแกร่งคือเรื่องของกระแสเงินสดสำรองเพื่อรองรับการขยายธุรกิจ ไม่ต่ำกว่า 1,000 ล้านบาท

ASW คว้าสายลมแห่งโอกาส
ฟินาเล่มาจบที่อสังหาฯ ดาวรุ่งอีกดวงของวงการ “กรมเชษฐ์ วิพันธุ์พงษ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) ตัวย่อ ASW

ประวัติบริษัท ณ สิ้นปี 2564 ครบรอบก่อตั้ง 18 ปี มีพอร์ตพัฒนาโครงการสะสม 38 โครงการ มูลค่ารวมมากกว่า 38,000 ล้านบาท คล้อยหลังตรุษจีนเล็กน้อย ASW ประกาศแผนบุกปีเสือ ชูธีมธุรกิจ “Wind of Chance กางใบเรือรับสายลมแห่งโอกาส” เพื่อการเติบโตอย่างมั่นคงและยั่งยืน ด้วยแผนเปิดตัวใหม่ 7 โครงการ แบ่งเป็น 5 บ้านแนวราบกับ 2 คอนโดฯ มูลค่าโครงการ 12,400 ล้านบาท

ถอดรหัสปี 2564 ท่ามกลางบรรยากาศหนักหน่วงของสถานการณ์โควิด ตั้งเป้ายอดขาย 8,800 ล้านบาท ปี 2565 ขอไปต่อด้วยยอดขายเพิ่มเป็น 10,000 ล้านบาท ถอดรหัสปี 2564 เป้ายอดรับรู้รายได้ยังประกาศตัวเลขชัด ๆ ไม่ถนัดเพราะติดระเบียบการเผยแพร่ข้อมูลในฐานะ listed company รู้แต่ปี 2563 ทำได้ 4,205 ล้านบาท ขณะที่เป้าปี 2565 ดันเป้าขึ้นไปอยู่ที่ 6,000 ล้านบาท

ถอดรหัสฐานลูกค้าเป้าหมาย สัดส่วนยอดขายเกินครึ่งที่ 60% มาจากลูกค้า affordable นิยามราคาของบริษัทคือกำลังซื้อ 2 ล้านบาทบวกลบ และเป็นปีที่หวนกลับมาฟื้นแบรนด์บ้านลักเซอรี่ “The Honor” ปักหมุดทำเลใหม่ที่โยธินพัฒนา ราคา 29-50 ล้านบาท มูลค่าโครงการสูงปรี๊ดที่ 4,170 ล้านบาท หลังจากประสบความสำเร็จเป็น talk of the town จากการเปิดขาย “ดิ ออนเนอร์ เอกมัย” เมื่อสี่ซ้าห้าปีก่อน

“ตลาดอสังหาฯ มีแนวโน้มฟื้นตัวต่อเนื่องในปีนี้ ตามทิศทางเศรษฐกิจที่ฟื้นตัว โดยมีมาตรการรัฐเป็นแรงลมส่ง ด้วยบรรยากาศแบบนี้ แอสเซทไวส์ มองว่าเป็นจังหวะที่ดีในการคว้าโอกาสขยายธุรกิจเชิงรุก”

ในขณะที่บริษัทมียอดรอรับรู้รายได้ (Backlog) มูลค่ารวม 7,338 ล้านบาท เป็นตัวหนุนหลังให้เป้ายอดโอนปีเสือมีความสดใสกาว-วาวเป็นอย่างมาก สดใสกาว-วาวเป็นอย่างยิ่ง

ขอบคุณภาพและข่าวจากประชาชาติธุรกิจ

https://www.prachachat.net/property/news-860333