บิ๊กอสังหาฯ ตุนที่ดินหมื่นล. สวนเศรษฐกิจฝืด - ราคาพุ่ง !

ราคาแพงไม่หวั่น ! บิ๊กอสังหาฯ ลุยช้อปที่ดินใหม่ มูลค่ารวมหลายหมื่นล้าน รับเทรนด์ธุรกิจฟื้นตัว ทำเลรอบนอกเนื้อหอม หวังตุนรับดีมานด์แนวราบ ขณะคอลลิเออร์ส เผย แต่ละปีดีลทั่วประเทศทะลุ 1 ล้านล้าน จับตาที่ดินกลางเมือง - ชานเมืองคึก ราคาสูงสุดเสนอขาย 4 ล้านต่อตร.ว.

ต้นทุน "ที่ดิน" นับเป็นองค์ประกอบสำคัญ สำหรับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพราะยิ่งโลเคชั่นดีเท่าไหร่ ยิ่งสร้างโอกาส ด้านการขาย และมูลค่าส่วนกำไรให้กับดีเวลลอปเปอร์อย่างมหาศาล ทำให้แม้ในจังหวะ 'สโลดาวน์' ของอสังหาฯไทย จากวิกฤติโควิด19 นั้น

พบยังคงมีความเคลื่อนไหวในการซื้อ-ขายที่ดิน สำหรับพัฒนาโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นต่อเนื่อง โดยมีตัวแปรหลักอย่าง แวดล้อมของที่ตั้ง, รูปแบบประโยชน์ที่จะใช้ได้จากที่ดิน ,ต้นทุนการพัฒนาอื่น และเงื่อนไขระยะเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์เป็นปัจจัยพิจารณาร่วม

คอลลิเออร์สเผยดีลซื้อขายที่ดินต่อปี1ล้านล.

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่าตั้งแต่ปี 2564 ภาพของ การซื้อ-ขายที่ดิน ในพื้นที่ใจกลางเมือง และพื้นที่โดยรอบ ยังคงได้รับความสนใจจากดีเวลลอปเปอร์ทั้งรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ และรายเล็กๆ อย่างต่อเนื่อง

เช่น ดีลที่ดินบนย่านสาทร ซึ่งถูกปิดไปในราคาสูงกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวา นับว่าสูงที่สุดในทำเลนั้น ทั้งนี้ผู้ซื้อมองว่า แม้ราคาเสนอขายจะค่อนข้างแพง แต่กลับเล็งเห็นถึงผลตอบแทน จากโอกาสที่ได้เข้าไปพัฒนาที่ดินดังกล่าวมากกว่า

ส่วนปี 2565 ประเมินว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่การซื้อ-ขายที่ดินคึกคัก ซึ่งส่วนใหญ่จะเปลี่ยนทิศไปมองหาที่ดินในพื้นที่รอบใจกลางเมือง หรือแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายแทน เนื่องจากเทรนด์การพัฒนาของดีเวลลอปเปอร์ ชัดเจนว่าปีนี้มุ่งเน้นไปสู่การพัฒนาโครงการแนวราบ

และคาดว่าโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่สูงมาก ขณะดีลใจกลางเมืองได้รับความสนใจอยู่มากแต่ตัดสินใจนานขึ้น และยังพบว่าบางแปลงมีการตั้งราคาเสนอขายไว้สูงถึงตารางวาละ 4 ล้านบาทแล้ว

"5 ปีที่ผ่านมา มูลค่าการซื้อขายที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างทั่วประเทศยังคงมีมูลค่าสูงกว่า 1 ล้านล้านบาทต่อปี แม้ช่วง 2 ปีโควิด ,มีปัญหาการเมือง และต่างชาติลดลงเกือบ 100% แต่ไม่ได้ฉุดให้มูลค่าการซื้อขายลดลง" 

ในขณะที่การประกาศแผนธุรกิจ ซึ่งตั้งเป้าเปิดโครงการใหม่อย่างมหาศาล รับการฟื้นตัวของธุรกิจในปีนี้ ยังนำมาซึ่ง การประกาศงบซื้อที่ดิน ที่เมื่อสำรวจตรวจสอบจากบิ๊กดีเวลลอปเปอร์รายหลักๆ มีมูลค่ารวมกันนับหลายหมื่นล้านบาทอีกด้วย 

LH -SC แข่งตุนที่ดินทำเลบ้านแพง

โดยเจ้าพ่ออสังหาฯ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ปีนี้ประกาศ เปิดโครงการใหม่มูลค่าเกือบ 3 หมื่นล้านบาท ซึ่งมากกว่าปีก่อนถึง 50% และยังคงเจาะโครงการบ้านเดี่ยวระดับแพง ราคาสูงสุด บ้านนันทวันมากกว่า 50 ล้านบาท ขณะ กทม. และปริมณฑลยังคงเป็นพื้นที่หลักในการเปิดโครงการใหม่

ทั้งนี้ทางบริษัทระบุว่าจำเป็นเตรียมงบลงทุน สำหรับการซื้อที่ดินเพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการตามแผนปีนี้ และปีถัดๆไป ตั้งเป้าไว้ราว 6 พันล้านบาท เจาะทำเล LH นั้น ยังให้ความสำคัญโซนรอบเมือง พิกัดของตลาดบ้านหรู เช่นบางนา ,ราชพฤกษ์ ,พระราม9 และรามอินทรา เป็นต้น 

เช่นเดียวกับ บริษัท เอสซี แอสเสท (SC) ตามแผนลุยเปิดโครงการใหม่ 27 โครงการ มูลค่าสูงถึง 3.89 หมื่นล้านบาท เตรียมบุกหนักแนวราบ ตั้งธงเป็นผู้นำในทุกเซกเม้นท์ และจะยังคงรักษาฐานที่มั่น กลุ่มบ้านราคามากกว่า 10 ล้านบาทไว้

นายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร เอสซี ระบุปีนี้จะเป็นอีกปีที่บริษัทลุยตุนเสบียงที่ดินอย่างหนัก เพื่อรองรับการเติบโตในอนาคต ภายใต้งบประมาณ 1 หมื่นล้านบาท เพื่อแนวราบ และคอนโดฯแบรนด์ใหม่ในอนาคต

เอพีทุ่ม 2 หมื่นล.ไล่ช้อปที่ดิน

อีกบิ๊กมูฟสำคัญคือการประกาศเปิดตัวโครงการใหม่มากถึง 65 โครงการ มูลค่าสูงสุดในอุตสาหกรรมที่ 7.8 หมื่นล้านบาท ครอบคลุมทำเล กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และหัวเมืองสำคัญต่างจังหวัดของบมจ.เอพี ไทยแลนด์

ซึ่งแม้นายวิทการ จันทวิมล คีย์แมนคนสำคัญ จะระบุว่าตามแผนบริษัทมีที่ดินรองรับแล้วทั้งหมด 90% แต่เชื่อว่าในตลาดอสังหาฯ ปีนี้ และปีถัดๆไปจะมีโอกาสการฟื้นตัวอย่างมหาศาลรออยู่จากการขยายของเมือง และระบบขนส่งมวลชน พัฒนากระจายรอบทิศของ กทม. ก่อเกิดดีมานด์ที่อยู่อาศัยคับคั่ง พร้อมประกาศทุ่ม 2 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้นก่อนปีก่อนอีก 8 พันล้านบาท เพื่อไล่ช้อปที่ดิน

"ความสำเร็จในปีก่อนหน้า ยอดโอนสูงสุด 4 หมื่นล้านบาท ส่วนหนึ่งมาจากกลยุทธ์ที่เรารู้วิธีการซื้อที่ดิน ทั้งเจาะทำเลเก่า และขยายตลาดใหม่ไปภูมิภาคปีนี้ หากเปิดใหม่ขายดีก็ไม่มีเหตุผลที่จะต้องหยุดซื้อที่ดิน"

แสนสิริ - ศุภาลัย ระวังต้นทุนใหม่ 

ขณะบิ๊กบอส บมจ.แสนสิริ ระบุบริษัทเตรียมงบซื้อที่ดินใหม่ราว 2 หมื่นล้านบาทเช่นกัน ทั้งนี้เพื่อรองรับแผนพัฒนาโครงการ ตามโรดแมป 3 ปีข้างหน้า เปิดโครงการใหม่รวมมูลค่า 1.5 แสนล้านบาท

นำร่องปีนี้ซื้อที่ดินก่อน 8 พันล้านบาท โดยพิกัดจะประเมินจากความต้องการของลูกค้าเป็นหลัก และจำเป็นต้องพิจารณามากขึ้น ในการคัดสรรต้นทุนที่ดินใหม่ เพราะภาพรวมซัพพลายที่ดินราคาพุ่งต่อเนื่อง ท่ามกลางเศรษฐกิจยังเปราะบาง

"เรื่องที่ดิน มี 2 องค์ประกอบใหญ่พิจาณา คือโครงสร้างพื้นฐาน เช่น รถไฟฟ้า ,ทางด่วน ที่เพิ่มความน่าสนใจของทำเล ก่อให้เกิดแหล่งงาน เช่นโซนทิศตะวันออก ที่มีแผนสนามบินเฟส 2 อีกข้อ ต้องดูว่าทำเลดังกล่าวมีการแข่งขันสูงหรือไม่ เพราะมีโอกาสที่จะเกิดสงครามราคาได้"

เจาะแผนบมจ.ศุภาลัย บุกหนักทำเลภูมิภาคเดินหน้ากระจายโปรดักส์แนวราบเพิ่มจาก 24 จังหวัด เป็น 29 จังหวัด ปี 2565 ระบุจะซื้อที่ดินใหม่อีกราว 8 พันล้านบาท แม้เปรยว่าความน่ากังวลในปีนี้ คือภาระต้นทุนที่สูงขึ้นอย่างค่าแรงงาน วัสดุก่อสร้าง และราคาที่ดิน ที่พบว่ายังเพิ่มขึ้นในช่วงโควิด

จนหวั่นว่าอาจทำให้ราคาบ้านปีนี้แพงขึ้นราว 2% แต่อย่างไรก็ตาม บริษัทมีสภาพคล่องเพียงพอ เป็นจุดแข็ง ที่จะสามารถหาซื้อที่ดินได้ในแปลงที่มีระดับราคาเหมาะสม และน่าสนใจ  

"ปีนี้เปิดใหม่ 34 โครงการ มีที่ดินครบแล้วทุกโครงการ และมีเหลือเฟือไปจนถึงอีกครึ่งหนึ่งของแผนปีหน้า แต่บริษัทยังมองหาโอกาสการซื้อที่ดินใหม่ๆ เพิ่มอย่างต่อเนื่องเพื่อขยายการเติบโตในปีต่อไป"

พฤกษา จับตามูฟเม้นท์ตลาด

ด้าน บมจ.พฤกษา แม้จนถึงขณะนี้ยังไม่มีการประกาศแผนธุรกิจอย่างเป็นทางการ แต่ก่อนหน้านายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ระบุว่าปีนี้บริษัทจะเปิดตัวโครงการใหม่สูงถึง 31-35 โครงการ มูลค่ารวม 2.5 - 3 หมื่นล้านบาท เน้นแนวราบที่ระดับราคา 3-7 ล้านบาท หลังประเมินว่าตลาดอสังหาฯ ปี 2565 มีโอกาสเติบโตอย่างต่ำ 10-13% 

วิเคราะห์ปัจจุบันพฤกษามีแลนด์แบงค์ในมือราว 2 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นมูลค่าคงเหลือหลังจากช่วงปีที่ผ่านมา ทยอยตัดแบ่งขายที่ดินกลางเมืองบางแปลงออกไปบางส่วน เนื่องจากประเมินว่ายังไม่เหมาะจะนำมาพัฒนาคอนโดฯ ราคาแพงระดับ 2 แสนบาทต่อตร.ม.

ซึ่งต้องจับตาดูว่าสำหรับในปีนี้ พฤกษาจะมีความเคลื่อนไหวในด้านที่ดินอย่างไรจากที่เคยเจ็บหนักมาเยอะ แต่คาดอย่างต่ำๆ ตามรายงานข่าวจะมีการซื้อตุนที่ดินใหม่ 2-7 พันล้านบาท

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ฐานเศรษฐกิจ

https://www.thansettakij.com/property/512990