ราคาที่ดินรถไฟฟ้าสายสีชมพู 30 สถานี ราคาแพงสวนทางโอมิครอน

นับถอยหลังอีก 5 เดือนเศษ ไทม์ไลน์เปิดบริการรถไฟฟ้า “สายสีชมพู มีนบุรี-แคราย” ภายในกลางปี 2565 ได้เวลาตรวจสอบราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้า 30 สถานีสายสีชมพู มีตั้งแต่ตารางวาละ 1.5-3.2 แสนบาท ซึ่งเป็นที่จับตามองว่าสถานการณ์โอมิครอนในปีนี้ตลาดคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าฟื้นตัวหรือยัง

รถไฟฟ้าระบบรางเดี่ยว

ข้อมูลภาคสนามจาก ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA ระบุว่าการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพูก่อให้เกิดการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินอย่างต่อเนื่อง แม้มีสถานการณ์โควิดแต่ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าก็ปรับตัวแพงขึ้นไม่หยุดหย่อน

ทั้งนี้ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูมีการปรับเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก แม้ไม่เท่ารถไฟฟ้าสายอื่นๆ แต่ก็นับว่าปรับตัวไปมากพอสมควร

ข้อมูลพื้นฐานรถไฟฟ้าสายสีชมพูช่วงแคราย-มีนบุรี เป็นโครงการระบบขนส่งมวลชนระบบรถไฟฟ้ารางเดี่ยวแบบวิ่งคร่อมคานทางวิ่ง (straddle-beam monorail) มีสถานีต้นทางที่แยกแคราย สิ้นสุดที่แยกรามคำแหง-ร่มเกล้า ย่านมีนบุรี ระยะทางรวม 34-36 กิโลเมตร

ตัวรถเป็นรถปรับอากาศขนาดกว้าง 3.147 เมตร ยาว 11.8-13.2 เมตร สูง 4.06 เมตร ความจุ 356 คนต่อตู้ มีทั้งหมด 42 ขบวน 168 ตู้ (ต่อพ่วงแบบ 4 ตู้ต่อขบวน) ขับเคลื่อนจากจุดจอดแต่ละสถานีได้เองโดยไม่ต้องใช้คนควบคุม

สามารถรองรับผู้โดยสารได้ 15,000 คน/ชั่วโมง/ทิศทางในช่วงแรก ในอนาคตสามารถเพิ่มต่อขบวนเป็น 7 ตู้ต่อขบวน เพื่อให้รองรับผู้โดยสารได้ 28,000 คน/ชั่วโมง/ทิศทาง

ชานชาลาด้านข้างผสมเกาะกลางความสูง 3 ชั้น เป็นรูปแบบสถานีและชานชาลาขนาดใหญ่เพื่อรองรับการเปลี่ยนสายระหว่างสายหลักและสายรอง มี 1 สถานีที่ “สถานีศรีรัช” ชานชาลาด้านข้างแบบแยกอาคารสูง 2 ชั้น รูปแบบสถานีและชานชาลาที่ลดความสูงเพื่อหลบหลีกรางรถไฟฟ้าและสิ่งกีดขวางมี 1 สถานีที่ “สถานีวัดพระศรีมหาธาตุ”

สำหรับตัวสถานีออกแบบให้มีประตูกั้นชานชาลาแบบครึ่งความสูง (half-height) ทุกสถานีหลบเลี่ยงสาธารณูปโภคทั้งบนดินและใต้ดิน รวมถึงออกแบบให้รักษาสภาพผิวจราจรบนถนนให้ได้มากที่สุด และมีเสายึดสถานีอยู่บริเวณเกาะกลางถนนและบริเวณพื้นที่ว่างในบางสถานี

“จุดเชื่อมต่อ” ดันราคากระฉูด

สำหรับราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู ดร.โสภณ ระบุว่าตลอดทั้งเส้นมีราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 11.7% สูงกว่าอัตราเฉลี่ย 4.7% ของราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล แสดงว่าการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายนี้สร้างศักยภาพขึ้นใหม่ให้กับราคาที่ดิน โดยมีข้อสังเกตเกี่ยวกับราคาที่ดินตามสถานีรถไฟฟ้าสายสีชมพู 6 ข้อ ดังนี้

1.ที่ดินบริเวณโดยรอบสถานี “ศูนย์ราชการนนทบุรี”  มีราคาสูงเป็นพิเศษที่ 2.9 แสนบาท/ตารางวา เพราะเป็นสถานีที่เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีม่วง เตาปูน-บางใหญ่ ก่อให้เกิดการพัฒนาตามทางเชื่อมต่อ (transit oriented development หรือ TOD)

2.ราคาที่ดินช่วงต่อจากสถานี “ศูนย์ราชการนนทบุรี”  ไม่ค่อยมีการเปลี่ยนแปลงมากนัก เพราะไม่ได้มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจ ส่วนใหญ่เป็นย่านที่อยู่อาศัย

3.ราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มมากขึ้นตั้งแต่ช่วงสถานี “เมืองทองธานี-สถานีหลักสี่”  เพราะมีส่วนราชการและกิจกรรมเชิงพาณิชย์หนาแน่น โดยเฉพาะ “สถานีหลักสี่”  จุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีแดงแนวโน้มทำให้เกิดศักยภาพเพิ่มขึ้น และทำให้ศูนย์การค้าหลักสี่พลาซ่ากิจกรรมทางเศรษฐกิจจะฟื้นตัว

TOD-เมืองรอบรถไฟฟ้าที่ก็แพง

4.ในช่วงสถานี “ราชภัฏพระนคร-สถานีวงเวียนหลักสี่”  คาดว่ามีการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินสูงเป็นพิเศษ เนื่องจากมีศักยภาพในการเป็นพื้นที่ TOD เพราะเป็นจุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเขียวสะท้อนออกมาเป็นราคาที่ดินตั้งแต่ 3-3.2 แสนบาท/ตารางวา

5.หลังจากนั้น ราคาที่ดินปรับตัวขึ้นแบบไม่สูงมากนักจนถึง “สถานีคู้บอน”  ราคาที่ดินอยู่ที่ตารางวาละ 2.7 แสนบาท หรือเพิ่มขึ้น 15.0% รวมทั้ง “สถานีรามอินทรา 83”  ที่มีราคาตารางวาละ 2 แสนบาท เพิ่มขึ้น 15.0% เช่นกัน

6.หลังจากนั้น ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นในอัตราค่อนข้างสูงเพราะผ่านย่านการค้าและในพื้นที่ที่มีการพัฒนาที่ค่อนข้างเข้มข้น จนถึง “สถานีตลาดมีนบุรี” ย่านชุมชนชานเมือง ทำให้ราคาที่ดินเพิ่มเป็น 2.2 แสนบาท/ตารางวา หรือเพิ่มขึ้น 18.2% ซึ่งจุดเด่นของสถานีตลาดมีนบุรีอยู่ที่การเป็นจุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรีนั่นเอง

ลุ้นเปิดใช้แล้ว “คนล้น-ไม่ล้น”

ดร.โสภณมีมุมมองว่ารถไฟฟ้าสายสีชมพูอาจไม่ได้มีความจำเป็นมากนัก ควรสร้างรถไฟฟ้าเข้าเมืองมากกว่า อย่างไรก็ตามในสายตาทางราชการกลับเร่งรัดสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพูก่อน เพราะแทบไม่ต้องเวนคืนที่ดินเนื่องจากสร้างบนทางหลวงเป็นหลัก

ทั้งนี้มีความเป็นไปได้ที่รถไฟฟ้าสายสีชมพูจะมีคนใช้บริการไม่มาก เป็นเหตุการณ์เช่นเดียวกับรถไฟฟ้าสายสีม่วง เตาปูน-บางใหญ่ ดังนั้นราคาที่ดินที่เคยขึ้นสูงมากในขณะนี้ ในอนาคตอาจจะหยุดนิ่งหรือมีการเปลี่ยนแปลงราคาน้อยลง

ผู้ที่ลงทุนซื้อที่ดินไว้อาจไม่ได้กำไรตามที่คาดหวัง โดยเฉพาะผู้ที่ซื้อห้องชุดเพื่อการเก็งกำไรตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู อาจได้รับมูลค่าเพิ่มขึ้นไม่มาก หรือปล่อยเช่าไม่ได้ราคาเท่าที่ควร

“ก่อนลงทุนซื้อห้องชุดหรือที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูควรดูให้ดีก่อน ถ้าราคายังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องก็ควรลงทุน กรณีมีการซื้อไปแล้วแต่ราคาไม่ขึ้นก็ไม่ควรลงทุน”

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

https://www.prachachat.net/property/news-852502