ปลดล็อก LTV มีผลดียังไง? ใครได้ประโยชน์?

หลายคนคงเห็นข่าวที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศปลดล็อกมาตรการ LTV ชั่วคราวกันไปแล้ว แต่เชื่อว่ายังมีบางคนสับสนว่ามาตรการดังกล่าวคืออะไร? แล้วการผ่อนคลายนี้เป็นผลดีกับใครบ้าง? LivingInsider สรุปข้อมูลสำคัญมาไว้ให้แล้ว 

รู้จักมาตรการ LTV

LTV หรือ Loan-to-Value คือมาตรการที่ธนาคารแห่งประเทศไทยใช้ควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน โดยกำหนดเพดานสินเชื่อว่า สามารถกู้เงินได้กี่เปอร์เซ็นต์ของราคาบ้านหรือคอนโด 

โดยเกณฑ์ LTV กำหนดว่า หากซื้อบ้านหรือคอนโดหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จะขอสินเชื่อได้ 100% และกู้เพิ่มได้อีก 10% เพื่อนำไปตกแต่งบ้าน แต่ถ้าบ้านหรือคอนโดราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป กู้ได้สูงสุด 90% และต้องจ่ายเงินดาวน์เองอีก 10%

สำหรับการซื้อบ้านหรือคอนโดหลังที่ 2 ถ้าระยะเวลาผ่อนหลังแรกผ่านไปแล้ว 2 ปีขึ้นไป และราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จะกู้ได้ 90% แต่ถ้าผ่อนมาไม่ถึง 2 ปี กู้ได้แค่ 80% ส่วนกรณีที่ราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป จะกู้ได้ 80% ไม่ว่าระยะเวลาผ่อนหลังแรกจะผ่านไปกี่ปี ส่วนบ้านหรือคอนโดหลังที่ 3 เป็นต้นไป กู้ได้ 70% ทุกระดับราคา

ตัวอย่างเช่น หากซื้อบ้านหลังที่ 2 ราคา 12 ล้านบาท และผ่อนบ้านหลังแรกมาเพียง 1 ปี จะกู้ได้ 80% ของราคาบ้าน คิดเป็น (12,000,000 x 80) ÷ 100 = 9,600,000 บาท นั่นหมายความว่าต้องวางเงินดาวน์ 2,400,000 บาท

ทำไมต้องมีมาตรการ LTV?

เมื่อรู้จักเกณฑ์ LTV แล้ว หลายคนอาจเกิดคำถามตามมาว่า มาตรการนี้มีไว้ทำไม? เพราะดูเหมือนจะเป็นการทำให้คนเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้นหรือเปล่า? เราไปดูที่มาที่ไปของการใช้มาตรการ LTV กันเลย!

• ป้องกันหนี้เสีย เนื่องจากมาตรการ LTV มีการกำหนดเพดานสินเชื่อให้กู้บ้านหรือคอนโดได้ 70-90% (ยกเว้นหลังแรก ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท) เพื่อให้ผู้กู้ต้องมีเงินดาวน์ส่วนหนึ่ง ก็จะทำให้มีการวางแผนการผ่อนชำระอย่างรอบคอบ ลดโอกาสสร้างหนี้เกินตัว อีกทั้งธนาคารเองก็สามารถบริหารความเสี่ยงได้ดีขึ้น ป้องกันปัญหาหนี้เสีย หรือ NPL และการถูกยึดทรัพย์ในอนาคต

• ลดความเสี่ยงฟองสบู่อสังหาฯ แตก มาตรการ LTV ทำให้คนซื้อบ้านหรือคอนโดต้องใช้เงินตัวเองเยอะขึ้น ไม่ใช่กู้เต็ม 100% ส่งผลให้กลุ่มคนที่หวังซื้อมาเก็งกำไรขายต่อเร็ว ๆ ลดน้อยลง และเมื่อไม่มีคนเก็งกำไร บ้านและคอนโดก็จะขึ้นราคาอย่างสมเหตุสมผล ช่วยลดความเสี่ยงฟองสบู่อสังหาฯ แตก

• เป็นประโยชน์กับคนที่ต้องการซื้อบ้าน-คอนโดเพื่ออยู่อาศัยจริง เมื่อไม่มีคนซื้อไปเก็งกำไรจนราคาพุ่งสูงเกินเหตุ คนที่ต้องการซื้อบ้านหรือคอนโดเพื่ออยู่อาศัยจริงก็ได้ประโยชน์เต็ม ๆ เพราะสามารถซื้อได้ในราคาที่สมเหตุสมผล 

ผลกระทบจากการใช้มาตรการ LTV มีอะไรบ้าง?

หลังจากรู้ที่มาที่ไปของการใช้เกณฑ์ LTV กันไปแล้ว เรามาดูผลกระทบของมาตรการนี้กันบ้าง

• ผู้ซื้อบ้านต้องมีเงินดาวน์ ด้วยความที่มาตรการ LTV กำหนดให้กู้ได้ไม่เต็ม 100% (ยกเว้นบ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท) คนที่อยากซื้อบ้านหรือคอนโดต้องเตรียมเงินดาวน์เองบางส่วน ทำให้บางคนอาจเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้น 

• ตลาดอสังหาฯ ชะลอตัว เมื่อสถาบันการเงินเข้มงวดเรื่องการปล่อยกู้ ก็ทำให้ตลาดอสังหาฯ ไม่คึกคักเท่าที่ควร เนื่องจากผู้ซื้อต้องใช้เวลานานขึ้นในการเก็บเงินดาวน์ ส่งผลให้ยอดขายบ้านและคอนโดลดลง ผู้ประกอบการอสังหาฯ จึงต้องปรับตัวให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของตลาด เช่น เปิดโครงการใหม่น้อยลง

ปลดล็อก LTV มีผลดียังไง?

และแล้วในที่สุดเราก็ได้รับข่าวดีว่า ธนาคารแห่งประเทศไทย ประกาศผ่อนคลายมาตรการ LTV ชั่วคราว โดยอนุญาตให้กู้บ้านหรือคอนโดได้เต็ม 100% ทุกระดับราคา ไม่ว่าจะเป็นการซื้อบ้านหลังแรก หรือหลังที่ 2 เป็นต้นไปก็ตาม ซึ่งประกาศนี้ จะเริ่มใช้สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568-30 มิถุนายน 2569

ข้อดีคือ ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหรือคอนโดไม่ต้องกังวลเรื่องการเตรียมเงินดาวน์ ซึ่งจะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายเริ่มต้นในการซื้อบ้าน ทำให้ผู้ที่มีความพร้อมในการผ่อนชำระแต่ขาดเงินดาวน์สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น 

ขณะเดียวกัน การปลดล็อกมาตรการ LTV ถือเป็นหนึ่งในปัจจัยบวกที่ช่วยประคับประคองภาคอสังหาฯ ให้สามารถฟื้นตัวได้ดีขึ้น เพราะเมื่อผู้บริโภคซื้อบ้านหรือคอนโดได้ง่ายขึ้น ดีเวลอปเปอร์ก็จะลงทุนมากขึ้นตามไปด้วย 

ที่สำคัญยังช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวม เพราะเมื่อมีการพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับอสังหาฯ เช่น ร้านเฟอร์นิเจอร์, ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง และการขนส่ง จะมีรายได้เพิ่มขึ้นและเกิดการจ้างงานมากขึ้น ส่งผลให้เงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจเพิ่มขึ้นตามไปด้วย

เชื่อว่าหลังจากธปท. ปลดล็อก LTV ชั่วคราว ก็น่าจะทำให้คนที่กำลังวางแผนซื้อบ้านตัดสินใจง่ายขึ้น ส่วนมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง จะมีการขยายอายุหรือไม่? ถ้าภาครัฐประกาศออกมาเมื่อไหร่ ทางทีมจะรีบมาอัพเดตทันที

บทความที่เกี่ยวข้อง

อัปเดต ค่าโอนที่ดิน 2567 ต้องจ่ายกี่บาท เช็กให้ชัวร์ก่อนโอน

ค่าใช้จ่ายวันโอนคอนโดมีอะไรบ้าง คํานวณค่าโอนคอนโดยังไง เช็คราคาประเมินคอนโดได้ที่ไหน มาดูที่นี่เลย เรามีเครื่องคำนวณไว้ให้แล้ว

ซื้อบ้านหรือคอนโดช่วงไหนถึงคุ้มค่า ได้ราคาดีที่สุด