MAIN POINT
- ค่าส่วนกลางคอนโด คือ ค่าใช้จ่ายที่เจ้าของห้องคอนโดต้องชำระเพื่อให้นิติบุคคลนำเงินไปปรับปรุง พัฒนา และบริหารจัดการโครงการคอนโดเพื่อให้บรรยากาศภายในโครงการมีความน่าอยู่ ปลอดภัย โดยองค์ประกอบที่มีผลต่อการคิดค่าส่วนกลาง ได้แก่ จำนวนห้อง ขนาดพื้นที่ สิ่งอำนวยความสะดวก และปัจจัยอื่น ๆ
- หากเจ้าของห้องไม่จ่ายค่าส่วนกลางคอนโดภายในเวลาที่กำหนด จะต้องเสียค่าปรับในอัตราไม่เกินร้อยละ 12-20 ต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระพร้อมดอกเบี้ย และถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ไม่มีสิทธิออกเสียงในที่ประชุม ไม่ได้รับใบปลอดหนี้ และถูกดำเนินคดีทางกฎหมาย
ค่าส่วนกลางเป็นค่าใช้จ่ายที่เจ้าของห้องควรให้ความสำคัญเพื่อให้สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ภายในโครงการพร้อมใช้งานอยู่เสมอ อย่างไรก็ตามหลายคนอาจมีข้อสงสัยมากมาย ทั้งค่าส่วนกลางคืออะไร ทำไมต้องจ่าย จ่ายแล้วได้อะไร ไม่จ่ายได้ไหม ถ้าไม่จ่ายแล้วจะส่งผลอย่างไรบ้าง? ซึ่ง Living Insider มีคำตอบมาฝากทุกคนแล้ว
ค่าส่วนกลางคอนโด คืออะไร? ทำไมต้องจ่าย?
ค่าส่วนกลางคอนโด (Maintenance Fee / Common Fee) คือ ค่าใช้จ่ายที่ผู้อยู่อาศัยหรือเจ้าของกรรมสิทธิ์คอนโด จำเป็นต้องจ่ายให้นิติบุคคลของโครงการ เพื่อนำไปบริหารจัดการดูแลส่วนต่าง ๆ ภายในโครงการให้น่าอยู่ สะอาด ปลอดภัย และใช้สิ่งอำนวยความสะดวกและอุปกรณ์ต่าง ๆ ได้ตามปกติ และเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระอย่างต่อเนื่องตั้งแต่รับโอนกรรมสิทธิ์คอนโดครั้งแรกจนถึงวันที่โอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้อื่น
ทางคอนโดนำค่าส่วนกลางไปจ่ายอะไรบ้าง?
ทางนิติบุคคลของคอนโดจะนำค่าส่วนกลางมาใช้บริหารจัดการส่วนต่าง ๆ ภายในโครงการ ดังนี้
- ค่าบริหารโครงการ: อย่างพนักงานรักษาความปลอดภัยหรือพนักงานทำความสะอาด
- ค่าซ่อมแซมและปรับปรุงระบบต่าง ๆ: เช่น ระบบไฟฟ้า ลิฟต์ สระว่ายน้ำ สวนหย่อม
- ค่าสาธารณูปโภคพื้นฐานสำหรับส่วนกลาง: เช่น ค่าน้ำประปา ค่าไฟ ค่าอินเทอร์เน็ต
- ค่ากิจกรรมและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพิ่มเติม: เช่น ค่าธรรมเนียมธนาคาร ค่าดูแลวัสดุสำนักงาน ค่าการจัดการประชุมประจำปี
อย่างไรก็ตาม คอนโดแต่ละโครงการอาจจะเรียกเก็บค่าส่วนกลางไม่เท่ากัน ซึ่ง Living Insider จะพาไปดูกันว่าอะไรเป็นปัจจัยที่ทำให้ค่าส่วนกลางแต่ละโครงการไม่เท่ากัน
ปัจจัยอะไรบ้างที่ส่งผลต่อค่าส่วนกลางคอนโด ทำไมจึงเก็บไม่เท่ากัน?
1. จำนวนห้องในโครงการ
จำนวนห้องในโครงการมีผลต่อการเก็บค่าส่วนกลาง ถ้าโครงการมีจำนวนห้องเยอะ ค่าส่วนกลางจะถูกลง แต่ถ้าโครงการมีจำนวนห้องน้อยกว่า ค่าส่วนกลางจะมีราคาที่สูงขึ้น ทั้งนี้ค่าส่วนกลางอาจขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่น ๆ ด้วย เช่น ถ้าโครงการเล็กมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครันก็อาจจะมีค่าส่วนกลางที่สูงขึ้นตามไปด้วย
2. ขนาดพื้นที่ของห้อง
ค่าส่วนกลางของคอนโดจะคิดตามขนาดพื้นที่ของห้องชุดเป็นหน่วยตารางเมตร ถ้าเจ้าของห้องซื้อห้องชุดคอนโดที่มีพื้นที่ของห้องใหญ่กว่า จำเป็นต้องชำระค่าส่วนกลางสูงกว่าตามสัดส่วน
3. สิ่งอำนวยความสะดวกของโครงการ
โครงการคอนโดที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ทั้งสวนสาธารณะ สวนดาดฟ้า สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ห้องซาวน่า ล็อบบี้ Co-Working Space ห้องประชุม รวมถึงระบบรักษาความปลอดภัยต่าง ๆ อาทิ คีย์การ์ด กล้องวงจรปิด เครื่องสแกนลายนิ้วมือ เครื่องสแกนหน้า จะทำให้มีต้นทุนในการดูแลรักษาและพัฒนาปรับปรุงให้พร้อมใช้งาน ทำให้ค่าส่วนกลางสูงขึ้นตามไปด้วย
4. รูปแบบการบริหารจัดการ
ค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการคอนโด เช่น ค่าเงินเดือนบุคลากร ค่าบริษัทนิติบุคคล เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่มีผลต่อการคำนวณค่าส่วนกลาง ยิ่งคอนโดมีขนาดใหญ่ ค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการก็จะสูงขึ้น ส่งผลให้ค่าส่วนกลางสูงขึ้นตามไปด้วย
5. ค่าสาธารณูปโภค
ค่าสาธารณูปโภคพื้นฐานเป็นค่าใช้จ่ายในการรักษา ปรับปรุง และดูแลระบบต่าง ๆ ให้พร้อมใช้งานอยู่เสมอ เช่น ค่าไฟฟ้า ค่าประปา ค่าโทรศัพท์ ค่าอินเทอร์เน็ต ระบบรักษาความปลอดภัย ระบบลิฟต์ เพื่อให้ลูกบ้านใช้ชีวิตได้อย่างสะดวกสบายและปลอดภัย ซึ่งค่าสาธารณูปโภคเหล่านี้ส่งผลต่อค่าส่วนกลางของคอนโดเช่นกัน
6. ค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ด
นอกจากค่าใช้จ่ายต่าง ๆ แล้ว ค่าส่วนกลางยังขึ้นอยู่กับค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ดอีกด้วย อาทิ ค่าใช้จ่ายจัดกิจกรรม ค่าใช้จ่ายฉุกเฉินอื่น ๆ
ต้องจ่ายค่าส่วนกลางคอนโดเท่าไหร่ มีวิธีคิดยังไง?
หลักของการคิดค่าส่วนกลาง คือ การประมาณค่าใช้จ่ายในการบริหารและดูแลรักษา เช่น ระบบรักษาความปลอดภัย ค่าน้ำประปา ค่าไฟฟ้า เงินเดือนบุคลากร ค่าดูแลรักษาสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ภายในโครงการ มาคูณกับขนาดห้อง
สูตรคำนวณ: ค่าส่วนกลาง x พื้นที่ห้อง
ตัวอย่าง: นาย A ซื้อห้องที่มีขนาดพื้นที่ 40 ตารางเมตร นาย B ซื้อห้องที่มีขนาดพื้นที่ 30 ตารางเมตร ค่าส่วนกลางเก็บหน่วยละ 50 บาท / เดือน
- นาย A เสียค่าส่วนกลางเดือนละ 40 x 50 บาท = 2,000 บาท / เดือน
- นาย B เสียค่าส่วนกลางเดือนละ 30 x 50 บาท = 1,500 บาท / เดือน
ค่าส่วนกลางคอนโด ต้องจ่ายตอนไหน?
ทางนิติบุคคลจะเริ่มคิดและเก็บค่าส่วนกลางคอนโดเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้กับผู้ซื้อ โดยส่วนใหญ่จะเรียกเก็บเป็นรอบ เช่น รายเดือน ราย 3 เดือน ราย 6 เดือน หรือรายปี หรือบางโครงการก็อาจมีโปรโมชันฟรีค่าส่วนกลางในช่วงแรก ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละโครงการ
อัตราค่าส่วนกลางคอนโดปรับเปลี่ยนได้ไหม?
อัตราค่าส่วนกลางคอนโดสามารถเปลี่ยนแปลงได้ ขึ้นอยู่กับสภาวะเศรษฐกิจ (เช่น อัตราเงินเฟ้อ ค่าแรง) การบริหารจัดการโครงการ (เช่น การยกระดับคุณภาพการบริการ การเพิ่มเติมสิ่งอำนวยความสะดวก) และความเสื่อมของอาคาร โดยปกติอัตราค่าส่วนกลางจะปรับทุก 3-5 ปี แต่โครงการที่มีอายุมากกว่า 10 ปีอาจมีการปรับที่บ่อยขึ้นเพื่อให้เพียงพอต่อการบริหารจัดการและรักษามาตรฐานคุณภาพการอยู่อาศัย
ทั้งนี้การปรับค่าส่วนกลาง ตามกฎหมายแล้ว นิติบุคคลควรจัดการประชุมกับลูกบ้านเพื่อทำประชามติขอความเห็นในการปรับค่าส่วนกลาง ซึ่งต้องได้รับคะแนนเสียงรับรองไม่ต่ำกว่ากึ่งหนึ่งจากจำนวนลูกบ้านทั้งหมด ถ้าได้คะแนนเสียงต่ำกว่า จะต้องจัดประชุมใหม่หลังจากการประชุมครั้งแรกภายใน 15 วัน โดยในการประชุมครั้งที่ 2 ต้องได้คะแนนเสียง 1 ใน 3 จึงประกาศปรับค่าส่วนกลางได้
ไม่จ่ายค่าส่วนกลางคอนโดได้ไหม มีโทษไหม?
ไม่ได้ เพราะถ้าไม่จ่ายค่าส่วนกลาง นิติบุคคลสามารถเรียกค่าปรับและตัดสิทธิ์การใช้ส่วนกลางตามพระราชบัญญัติ อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 18/1 ระบุว่า
“ในกรณีที่เจ้าของห้องไม่ชำระเงินค่าส่วนกลางในเวลาที่กำหนด เจ้าของห้องต้องเสียค่าปรับในอัตราไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระพร้อมดอกเบี้ย และในกรณีที่ค้างชำระตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไปจะต้องเสียค่าปรับในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปีพร้อมดอกเบี้ย และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนร่วมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง รวมถึงไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ด้วย”
นอกจากนี้ลูกบ้านที่ค้างชำระค่าส่วนกลางจะไม่ได้รับใบปลอดหนี้จากนิติบุคคลที่เป็นเอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลอื่นที่สำนักงานที่ดิน และถ้าค้างชำระเป็นเวลานาน ลูกบ้านอาจถูกทางโครงการยื่นฟ้องศาลได้
คำถามน่ารู้เกี่ยวกับค่าส่วนกลางคอนโด
1. ค่าส่วนกลางกับค่ากองทุนสำรอง (Sinking Fund) ต่างกันอย่างไร?
เงินกองทุน (Sinking Fund) คือ เงินทุนสำรองที่เจ้าของห้องในโครงการคอนโดต้องจ่ายให้นิติบุคคลเมื่อมีการซื้อห้องใหม่ โดยชำระครั้งเดียว เพื่อใช้สำรองในกรณีที่มีการซ่อมแซมหรือปรับปรุงส่วนกลางครั้งใหญ่ที่มีค่าใช้จ่ายสูง เช่น เปลี่ยนลิฟต์ ระบบไฟฟ้า ระบบน้ำประปา แตกต่างจากค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายเป็นประจำทุกปี
2. เจ้าของห้องสามารถต่อราคาหรือขอส่วนลดค่าส่วนกลางคอนโดได้ไหม?
เจ้าของห้องมีสิทธิ์ต่อราคาหรือขอส่วนลดค่าส่วนกลางได้ในกรณีที่มีเหตุผลอันสมควร เช่น ค่าใช้จ่ายจริงต่ำกว่าที่ประเมินไว้ โดยเจ้าของห้องแต่ละห้องต้องทำหนังสือแจ้งนิติบุคคลให้คณะกรรมการจัดประชุมและต้องได้รับคะแนนเสียงเห็นชอบไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมด
3. ถ้าเช่าคอนโดอยู่ ผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าต้องเป็นคนจ่ายค่าส่วนกลาง?
ขึ้นอยู่กับการตกลงระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า แต่โดยหลัก เจ้าของห้องชุดจะรับผิดชอบค่าส่วนกลาง ในขณะที่ผู้เช่ารับผิดชอบค่าไฟ ค่าน้ำ และค่าใช้จ่ายภายในห้อง
4. ถ้าไม่ได้อยู่ ไม่ได้ใช้ห้อง ยังต้องจ่ายค่าส่วนกลางอยู่ไหม?
ยังต้องชำระเงินค่าส่วนกลาง เพราะตัวกฎหมายระบุไว้อย่างชัดเจนว่า เจ้าของห้องชุดคอนโดมีหน้าที่ต้องชำระค่าส่วนกลางตามกำหนด ดังนั้น ลูกบ้านจึงจำเป็นต้องจ่าย ไม่ว่าจะเข้ามาอยู่หรือไม่
5. ค่าปรับหากไม่จ่ายค่าส่วนกลางคอนโด?
จะต้องเสียค่าปรับร้อยละ 12 ต่อปี และในกรณีที่ไม่ชำระเงินค่าส่วนกลางตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไปจะต้องเสียค่าปรับร้อยละ 20 ต่อปี
รวมเรื่องน่ารู้เกี่ยวกับคอนโด จาก LivingInsider
- กู้ซื้อคอนโดให้ผ่านฉลุย! ต้องเตรียมตัวอย่างไร พิจารณาอะไรบ้าง
- คอนโดเงินเหลือคืออะไร ตกลงว่า ดีหรือร้าย? รวมทุกเรื่องควรรู้
- EIA คืออะไร มีกี่ขั้นตอน? เป็นอาวุธสำคัญของคอนโดได้อย่างไร
- เช็กลิสต์ตรวจคอนโดให้เป๊ะ พร้อมวิธีดูด้วยตัวเองก่อนรับโอน
- สัญญาเช่าคอนโด พร้อมเรื่องที่ผู้เช่าต้องรู้ตามกฎหมายใหม่
ค้นหาทำเลโดนใจ ครบทุกโครงการที่ LivingInsider
ค้นหาโครงการน่าอยู่บนทำเลศักยภาพ ครบทั้งการซื้อ ขาย เช่า และลงทุน กับ Livinginsider เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสที่รวบรวมข้อมูลอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของประเทศไทย จากยอดผู้ใช้งานกว่า 3.3 ล้านคนต่อเดือน และยอดดูประกาศรวมกันกว่า 9.5 ล้านครั้งต่อเดือน พร้อมให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร
ค้นหาประกาศ ขาย ให้เช่า คอนโด บ้าน ที่ดิน
ค้นหาประกาศซื้อขายคอนโดบนทำเลยอดนิยมได้ที่
- ขายคอนโด สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์
- ขายคอนโดชิดลม หลังสวน เพลินจิต ราชดำริ ลุมพินี
- ขายคอนโดลาดพร้าวตอนต้น ห้าแยกลาดพร้าว
- รวมประกาศซื้อขายคอนโดในกรุงเทพและทั่วประเทศ
