News

ราคาที่ดิน 2565 แพงขึ้น 5 เปอร์เซนต์ แนวรถไฟฟ้าสายใหม่ขึ้นยกแผง

LivingInsider Report 2021-12-28 14:56:30

ราคาที่ดินขานรับเปิดเมือง AREA สำรวจก่อนยุคโควิดปี 2561-2562 ขึ้นแรง 7.9-14% ปีโควิด 2563-2564 ขึ้นช้าลงเหลือ 4.7% เทรนด์ปี 2565 ราคาไปต่อขึ้นอีก 5% สาเหตุจากรถไฟฟ้า “เหลือง-ชมพู” สร้างเสร็จกำหนดเปิดบริการกลางปี

 

เปิดท็อป 10 ทำเลแพงสุด “สยาม-เพลินจิต-ชิดลม” นำโด่งวาละ 3.3 ล้าน จับตาทำเลแนวรถไฟฟ้ากำลังก่อสร้างดันราคาขึ้นยกแผง “สะพานสูง-เกษตร-นวมินทร์-เสนานิคม-พหลโยธิน กม.33-รามอินทรา กม.11” ขึ้น 14-16%

 

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า เทรนด์ราคาที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯหลังยุคโควิดในปี 2565 เป็นต้นไป มีทิศทางเป็นเส้นกราฟขาขึ้นอยู่ตลอดเวลา อยู่ที่จะขึ้นเร็วหรือขึ้นช้า

 

โดยแนวโน้มของปี 2564 (ประเมิน ณ ต้นเดือนธันวาคม 2564) ราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าคาดว่าเพิ่มขึ้น 4.7% จากปี 2563 ขณะที่แนวโน้มปี 2565 มีปัจจัยรถไฟฟ้าสายใหม่วางแผนก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดบริการอย่างน้อย 2 สาย

 

คือ สายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง ภายในกลางปี 2565 กับสายสีชมพู มีนบุรี-แคราย ภายในไตรมาส 3/65 เป็นตัวกดดันให้ราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าเป็นขาขึ้นต่อเนื่อง โดยคาดว่าจะปรับตัวขึ้นเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 5%

 

จับสัญญาณลงทุนคอนโดฯ

ดร.โสภณกล่าวต่อว่า AREA สำรวจความเคลื่อนไหวการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยปีนี้ พบว่าในช่วง 9 เดือนแรก 2564 แทบไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ เนื่องจากรับผลกระทบสถานการณ์โควิดระลอก 3-4

 

ขณะที่หลังจากเปิดประเทศทำให้บรรยากาศการทำธุรกิจกลับมาเคลื่อนไหวอีกครั้ง ดูจากโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่เดือนพฤศจิกายนทำสถิตินิวไฮถึง 49 โครงการ จำนวน 11,051 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 54,071 ล้านบาท แต่คาดว่าเดือนธันวาคมจะเปิดตัวน้อยลง

 

ภาพรวมปี 2564 คาดว่ามีการเปิดตัวโครงการทั้งหมด 60,000 หน่วย รวมมูลค่า 270,000 ล้านบาท เฉลี่ยราคาหน่วยละ 4.5 ล้านบาท ลดลง -18% เมื่อเทียบกับปี 2563 ที่มีการเปิดตัวใหม่ 73,000 หน่วย ส่วนราคาที่ดินมีการขยับตัวขึ้นมาก สวนทางกับการหดตัวของตลาดที่อยู่อาศัย

 

2565 ที่ดินแพงขึ้น 5%

โดยราคาที่ดินในปี 2564 คาดว่าขยับตัวสูงขึ้นกว่าปี 2563 อยู่ที่ 4.7% แต่ก็ยังเพิ่มขึ้นน้อยกว่าช่วงปี 2562-2563 ที่ราคาเพิ่มเฉลี่ยปีละ 6.5%

 

ทั้งนี้ มีข้อสังเกตในปี 2563 ราคาที่อยู่อาศัยในมือของผู้ประกอบการยอมลดลงไป -7% เพื่อเน้นระบายสินค้าคงค้างให้ขายออกไปให้ได้เร็วที่สุดและมากที่สุด

 

ถัดมาในปี 2564 ราคาที่ดินก็ยังเพิ่มขึ้นแต่เพิ่มในอัตราต่ำกว่าเพราะมีปัจจัยกระทบจากโควิดระลอก 3-4 มาตรการล็อกดาวน์ รวมทั้งปิดแคมป์ก่อสร้างนาน 1 เดือน ทำให้ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยไม่ได้ดีขึ้น

 

อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าในปี 2565 ราคาที่ดินมีแนวโน้มขยับตัวสูงขึ้นอีกเพราะการเปิดใช้งานจริงของรถไฟฟ้าสายสีเหลืองกับสีชมพู ย่อมส่งผลให้มีการขยับตัวของราคาที่ดินที่ชัดเจนกว่าเดิม คาดว่าน่าจะเพิ่มขึ้นถึง 5% แม้ภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวนักก็ตาม

 

ก่อนโควิดขึ้นปรู๊ด 7.9-14%

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลเพิ่มขึ้นจาก 1 เป็น 72.6 ในระยะเวลา 36 ปี

 

โดยช่วง 11 ปี (2528-2539) ก่อนเกิดวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 ราคาที่ดินพุ่งขึ้นร้อนแรงถึง 33.2 เท่า หลังจากนั้น ราคาก็ตกต่ำลงในช่วงปี 2540-2542 การขยับราคาจาก 33.2 ลดเหลือ 25.9 ในปี 2542 หรือเท่ากับลดลงปีละ -7.9% แบ่งเป็นปี 2540 ราคาที่ดินลดลง -12.6% ปี 2541 ลดลง -10.8% และกลับมาราคาคงที่ในปี 2542

 

หลังจากปี 2544 เป็นต้นมา ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและไม่เคยลดลงอีกเลยจนถึงปัจจุบัน ซึ่งราคาที่ดินบางปีอาจเพิ่มสูงเป็นพิเศษ เช่น ช่วงเศรษฐกิจดีในปี 2547-2549 (ซึ่งต่อมามีรัฐประหารในวันที่ 19 กันยายน 2549) หลังจากนั้น ราคาที่ดินก็ขึ้น ๆ ลง ๆ ไม่มากนัก ยกเว้นหลังรัฐประหารปี 2557 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพียง 3% ในปี 2558

 

ก่อนยุคโควิดพบว่าราคาที่ดินเพิ่มกระฉูดในปี 2561 ขึ้น 7.9% ปี 2562 ปรับขึ้น 14.0% ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ใหม่เนื่องจากมีการเริ่มต้นก่อสร้างรถไฟฟ้าหลายสาย ทำให้ราคาที่ดินทั่วกรุงเทพฯ-ปริมณฑลกระเตื้องขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ในขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยลดลง -1.5% และพบมีภาวะล้นตลาดของสินค้าอาคารชุดอีกด้วย

 

ดัชนีที่ดินแซงค่าก่อสร้าง

ดร.โสภณกล่าวว่า เมื่อเทียบกับค่าก่อสร้างในช่วง 20 ปี (2544-2563) ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ยจากดัชนี 100% เป็น 256% แสดงว่าเพิ่มขึ้น 2.5 เท่า ในขณะที่ราคาค่าก่อสร้างอาคารใหม่เพิ่มจากดัชนี 100% เป็น 172% เพิ่มขึ้น 1.72 เท่า หมายความว่าราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงกว่าค่าก่อสร้างอาคาร สาเหตุเพราะซัพพลายที่ดินมีจำกัด


อย่างไรก็ตาม ในปี 2564 ราคาค่าก่อสร้างโดยเฉพาะเหล็กในไตรมาส 1/64 เพิ่มขึ้น 16% ทำให้ราคาค่าก่อสร้างในปีหน้ามีแนวโน้มขึ้นราคาตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้น

 

แนวสายสีเหลืองขึ้นแรงสุด

สำหรับการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินปี 2563-2564 ตามแนวรถไฟฟ้าสายต่าง ๆ แบ่งเป็น “รถไฟฟ้าที่เปิดบริการแล้ว” สำรวจ 10 จุดที่มีการปรับขึ้น 4.4-7.3% ประกอบด้วย 1.แนวรถไฟฟ้า airport rail link เพิ่มขึ้น 4.4% 2.โซนสายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ เพิ่ม 4.9% 3.ส่วนต่อขยายบีทีเอส แบริ่ง-สมุทรปราการ เพิ่ม 6.0%

 

4.ส่วนต่อขยายบีทีเอสอ่อนนุช-แบริ่ง 5.แนวรถไฟฟ้า MRT และ 6.แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน บางซื่อ-ท่าพระ เพิ่มเท่ากันที่ 6.3%

 

7.แนวรถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-ตลิ่งชัน เพิ่ม 6.7% 8.ส่วนต่อขยายบีทีเอส ตากสิน-บางหว้า เพิ่ม 7.2% 9.แนวรถไฟฟ้าบีทีเอส และ 10.แนวรถไฟฟ้าสีน้ำเงิน หัวลำโพง-บางแค ขึ้นเท่ากันที่ 7.3%

 

และ “รถไฟฟ้าอยู่ระหว่างก่อสร้าง” 4 จุดมีการปรับขึ้น 8.5-13.7% ประกอบด้วย 11.แนวรถไฟฟ้าสายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี เพิ่ม 8.5% 12.ส่วนต่อขยายบีทีเอส หมอชิต-คูคต เพิ่ม 10.4% 13.แนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู เพิ่ม 11.7% และ 14.แนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง เพิ่ม 13.7%

 

“สายสีเหลืองเป็นเส้นทางที่ราคาที่ดินเพิ่มมูลค่าได้สูงสุด เพราะแนวเส้นทางผ่านย่านชุมชนหนาแน่นโดยเฉพาะตามถนนลาดพร้าวและจุดตัดบางนา-ตราดกับเทพารักษ์ ส่วนสายสีชมพูแนวเส้นทางพาดผ่านชุมชนไม่หนาแน่น

 

ดังนั้น ราคาอาจไปต่อไม่มากนักในอนาคตที่เห็นชัดอีกสาย คือ แอร์พอร์ตเรลลิงก์ ซึ่งไม่มีการจัดรูปที่ดินโดยรอบพื้นที่ ราคาเพิ่มเพียง 4.4% ส่วนสายสีม่วงก็เพิ่ม 4.7% เช่นกัน”

 

อสังหาฯเฟ้นทำเล-คุมต้นทุน

นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปี 2565 เตรียมงบฯซื้อที่ดิน 7,000 ล้านบาท รองรับการพัฒนาบ้านแนวราบ 80% คอนโดฯ 20% โดยโฟกัสทำเลยุทธศาสตร์การลงทุนของพฤกษาฯ 4 โซน ได้แก่ 1.suburban 2.CBD 3.in town และ 4.connecting

 

“กลยุทธ์บริษัทไม่ตุนแลนด์แบงก์ เมื่อซื้อที่ดินแล้วเรารีบพัฒนาเลย ทำเลและราคาที่เวิร์กในช่วงนี้คงเป็น connecting ที่มีคนค่อนข้างอาศัยอยู่เยอะ โดยเฉพาะสินค้าแนวราบ ส่วนคอนโดฯสนใจแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวโซนพหลโยธิน, รัชดาฯ, ห้วยขวาง กับรถไฟฟ้าที่เพิ่งเปิดใหม่ คำนวณต้นทุนที่ดินแล้วสามารถทำห้องชุดราคา 3-5 ล้านได้”

 

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า อนันดาฯมีแลนด์แบงก์ 11 แปลง มูลค่ารวม 12,000 ล้านบาทรอพัฒนา ดังนั้น จึงไม่มีแผนจัดซื้อที่ดินในปี 2565

 

“เราพยายามละลายแลนด์แบงก์เดิม จะเห็นว่าสถานการณ์โควิดไม่ได้ทำให้ราคาที่ดินลดลงเลย ส่วนคำถามต้นทุนที่ดินแพงมีผลต่อการขึ้นราคาที่อยู่อาศัยหรือไม่นั้น ภาพรวมเศรษฐกิจวันนี้ด้วยสภาพตลาดที่ยังไม่เอื้ออำนวยต่อการปรับราคา คิดว่ายังเป็นโอกาสของผู้บริโภคเพราะเศรษฐกิจยังไม่ค่อยฟื้นตัว ก็ยังเป็นโอกาสของผู้บริโภคในการซื้อ RTM (ready to move in)โครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่เพราะได้ที่อยู่อาศัยราคาเดิม” นายประเสริฐกล่าว

 

 

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

https://www.prachachat.net/property/news-828144

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ดินแดง ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา บางเขน

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ แฟชั่นไอส์แลนด์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ