News

ไนท์แฟรงค์ฯ ชี้ครี่งปีแรกเหนื่อยยกแผง ทั้งบ้าน-คอนโด ค้าปลีก รร. ออฟฟิศ

LivingInsider Report 2021-08-26 17:24:24

ไนท์แฟรงค์ฯ ชี้ครี่งปีแรกเหนื่อยยกแผงทั้งบ้าน-คอนโด ค้าปลีก รร. ออฟฟิศ วันที่ 25 สิงหาคม 2564 รายงานข่าวจากบริษัท ไนท์แฟรงก์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า ผลสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก 2564 มีข้อมูลน่าสนใจ ดังนี้

 

“ตลาดคอนโดมิเนียม” พบว่า มีอุปทานสะสมของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 652,081 หน่วย ณ ช่วงครึ่งปีแรก 2564 โดยมี 6,293 หน่วย ที่มาจาก 20 โครงการที่เปิดตัวในครึ่งปีแรก 2564 โดยอุปทานใหม่ในครึ่งปีแรก 2564 ลดลง 38.7% เมื่อเทียบกับอุปทานใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2563

 

จำนวนคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในเขตชานเมืองกรุงเทพฯ คิดเป็น 66% ของอุปทานใหม่ทั้งหมดที่เปิดตัวในครึ่งแรกของปี 2564 ขณะที่พื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) คิดเป็น 29% และพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจคิดเป็น 5%

 

จากจำนวน 6,293 หน่วยของอุปทานใหม่ มีเพียง 2,333 หน่วยที่ขายได้ในช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้ คิดเป็นอัตราการขายที่ 37.1% ซึ่งสะท้อนถึงอัตราการขายที่เพิ่มขึ้น 13.3% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

 

ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมย่านศูนย์กลางธุรกิจอยู่ที่ 240,609 บาทต่อตร.ม. ลดลง 4.3% จากครึ่งปีหลัง 2563 คอนโดมิเนียมย่านรอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) อยู่ที่ 116,225 บาทต่อตร.ม. ลดลง 5.9 % จากครึ่งปีหลัง 2563 และคอนโดมิเนียมย่านชานเมืองกรุงเทพฯ อยู่ที่ 64,390 บาทต่อตร.ม. ลดลง 6.6% จากครึ่งปีหลัง 2563

 

สรุปภาวะตลาดในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 ยังคงหดตัวเมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีหลัง 2563 ผลกระทบของไวรัสโควิด-19 ยังคงแผ่ขยายอย่างต่อเนื่องตลอดครึ่งแรกของปี 2564 ตลอดจนการติดเชื้อที่แพร่ระบาดจากคลื่นลูกใหม่ของโควิด-19 ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ส่งผลให้กำลังซื้อคอนโดมิเนียมจากผู้ซื้อชาวไทยยังคงลดลงและกำลังซื้อจากชาวต่างชาติยังคงไม่กลับมา ผู้พัฒนาอสังหาฯรายใหญ่ต้องเลื่อนหรือชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เป็นไตรมาสที่ 4 ปี 2564

 

ขณะที่หันมาเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบเพื่อรองรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริงมากขึ้น ท่ามกลางสถานการณ์ที่ไม่เอื้ออำนวย การบริหารจัดการฉีดวัคซีนป้องกันโควิด-19 ให้กับประชาชนถือเป็นปัจจัยสำคัญที่จะสามารถลดและควบคุมการแพร่ระบาดในอนาคต และจะทำให้เศรษฐกิจรวมถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาเป็นปกติได้อีกครั้ง

 

“ตลาดบ้านระดับลักซูรี่” ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปถือเป็นตลาดบ้านระดับลักซูรี่ ซึ่งยังคงเป็นกลุ่มที่ค่อนข้างเล็กและมีความต้องการจำกัด ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินสำหรับบ้านราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ในช่วง 5 เดือนแรกของปีนี้ มีทั้งสิ้น 578 หน่วย มีโครงการบ้านจัดสรรพร้อมขายจำนวน 224 โครงการ โครงการเหล่านี้มีหน่วยทั้งหมดรวมกัน 20,018 หน่วย โดยขายได้แล้วที่ประมาณ 13,276 หน่วย จาก 20,018 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ 66%

 

หากจำแนกตามระดับราคา พบว่าบ้านที่มีความต้องการสูงที่สุดมีราคาขายระหว่าง 10 ถึง 20 ล้านบาท โดยมียอดขายสะสม 7,218 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ 61% ส่วนบ้านราคาขายระหว่าง 21 ถึง 30 ล้านบาท และ 31 ถึง 40 ล้านบาท มีความต้องการอยู่ที่ 2,612 หน่วย และ 1,871 หน่วย ตามลำดับ หรือคิดเป็นอัตราการขายที่ 77% และ 73% ตามลำดับ

 

หน่วยขายได้ใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2564 มีจำนวน 1,610 หน่วย แสดงให้เห็นว่ามีจำนวนหน่วยขายใหม่ที่ขายได้ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับปีก่อนๆ ที่มีจำนวนหน่วยใหม่ที่ขายได้เฉลี่ยเพียง 2,500 หน่วยต่อปีเท่านั้น

 

สรุปว่าตลาดบ้านราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปยังคงรักษาความต้องการได้อย่างต่อเนื่องในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ได้หันไปเน้นการพัฒนาตลาดแนวราบสำหรับบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ แม้ว่าตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯจะมีผลประกอบการที่ลดลงอย่างรวดเร็ว

 

แนวโน้มการทำงานจากที่บ้าน (work from home) ได้รับแรงผลักดันจากความจำเป็นที่เกิดขึ้น โควิด-19 ได้เปลี่ยนความคาดหวังของผู้ซื้อมาเป็นความต้องการบ้านขนาดใหญ่หรือมีจำนวนห้องเพิ่มเพื่อใช้เป็นพื้นที่สำหรับทำงาน ซึ่งยังช่วยผลักดันให้เกิดความความต้องการบ้านในพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯ ซึ่งมีราคาย่อมเยากว่า

 

“ตลาดพื้นที่ค้าปลีก” พบว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 อุตสาหกรรมค้าปลีกยังคงได้รับผลกระทบในทางลบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อศูนย์การค้า ยอดขายที่ร้านค้าบางแห่งในศูนย์การค้าลดลงมากกว่า 50% ตั้งแต่ปีที่แล้ว

 

อุปทานรวมของพื้นที่ค้าปลีกมีประมาณ 2.5 ล้านตารางเมตร โดย 57% อยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ และ 43% อยู่ในพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ การปรับปรุงธนิยะพลาซ่าเสร็จสมบูรณ์แล้ว โดยเปิดทำการด้วยอุปทานใหม่ 8,500 ตารางเมตร ส่วนอาคารส่วนต่อขยายอีก 3,500 ตารางเมตร ยังอยู่ระหว่างการปรับปรุง

 

ในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 อัตราการครอบครองพื้นที่ค้าปลีกในย่านศูนย์กลางธุรกิจ และพื้นที่ค้าปลีกรอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ โดยเฉพาะห้างสรรพสินค้าโดยผู้พัฒนาอสังหาฯรายใหญ่ยังอยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูง ที่ประมาณ 90% สาเหตุหลักมาจากเจ้าของพื้นที่ห้างสรรพสินค้าลดค่าเช่าอย่างต่อเนื่องเพื่อช่วยเหลือผู้เช่าในช่วงสถานการณ์โควิด-19 โดยเจ้าของพื้นที่ห้างสรรพสินค้าลดค่าเช่าลง 30%-70% ในไตรมาสที่ 3 ปี 2563 เพื่อชดเชยให้กับร้านค้าระหว่างการปิดห้างสรรพสินค้า

 

การระบาดใหญ่ของโควิด-19 ได้สร้างความท้าทายใหม่ในธุรกิจค้าปลีก ผู้ค้าปลีกที่ประสบความสำเร็จมากที่สุดคือร้านค้าปลีกที่เชื่อมต่อ (connect) กับผู้บริโภคในรูปแบบใหม่ โดยใช้ช่องทางดิจิทัลและเทคโนโลยีต่างๆ ในร้านค้าของตน (in-store technology) ในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 อุตสาหกรรมค้าปลีกยังคงได้รับผลกระทบในทางลบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 เจ้าของพื้นที่คาดการณ์ว่าจะยังคงโครงการลดค่าเช่าให้กับผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจากคลื่นลูกที่สามของโควิด-19 ในกรุงเทพฯ

 

“ตลาดโรงแรม” พบว่า สุขุมวิทตอนต้นเป็นย่านโรงแรมระดับลักซูรี่เป็นส่วนใหญ่ โดยคิดเป็น 39% ของอุปทานทั้งหมด รองลงมาคือ ลุมพินี (24%) ริเวอร์ไซด์ (17%) และสีลม/สาทร (14%)

 

อัตราการเข้าพักเฉลี่ยของโรงแรมระดับลักซูรี่ในกรุงเทพฯ ปรับลดลง 20% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 หลังจากมีการระบาดของโควิด-19 คลื่นลูกที่ 2 ในช่วงต้นปี ภาคการท่องเที่ยวเริ่มฟื้นตัวอย่างช้าๆ โดยมีอัตราการเข้าพักจาก 18% ในเดือนมกราคมเป็น 27% ในเดือนมีนาคม อย่างไรก็ตาม คลื่นลูกที่สามของโควิด-19 ที่รุนแรงขึ้นในเดือนเมษายนส่งผลให้อัตราการเข้าพักลดลงเหลือ 16% และ 17% ในเดือนพฤษภาคมและมิถุนายนตามลำดับ

 

ราคาเฉลี่ยรายวัน (ADR) ของโรงแรมระดับลักซูรี่ลดลง 36% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน มาอยู่ที่ 3,072 บาท เนื่องจากโรงแรมที่ยังเปิดดำเนินการต้องทำการแข่งขันด้วยการเสนอส่วนลดและจัดโปรโมชั่นเพื่อดึงดูดลูกค้าจากตลาดภายในประเทศที่ยังคงซบเซา และไม่มีโรงแรมระดับลักซูรี่เปิดใหม่ในกรุงเทพฯในช่วงครึ่งปีแรก 2564

 

เนื่องจากการเปิดประเทศยังไม่มีความแน่นอนว่าจะทำได้เมื่อไร และต้องใช้เวลานานเท่าใดที่จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติจะฟื้นตัว โรงแรมที่มีแผนจะเปิดตัวในปี 2564 จำเป็นต้องเลื่อนออกไป เช่น แอสคอทท์ เอ็มบาสซี สาทร กรุงเทพฯ (361 ห้อง) แอสคอทท์ ทองหล่อ กรุงเทพฯ  (445 ห้อง) และ เดอะ สแตนดาร์ด โฮเทล มหานคร (154 ห้อง)

 

การแพร่ระบาดของโควิด-19 จากคลื่นลูกที่เลวร้ายที่สุดในประเทศไทยเริ่มขึ้นในเดือนเมษายน และถึงจุดที่มีการติดเชื้อสูงที่สุดในเดือนมิถุนายน โดยมีการประกาศใช้ข้อบังคับใหม่สำหรับกรุงเทพฯ และอีก 9 จังหวัด โดยมีผลตั้งแต่วันที่ 28 มิถุนายน เป็นเวลาอย่างน้อย 30 วัน การระบาดใหญ่ยังคงเป็นอุปสรรคต่อผลการดำเนินงานของอุตสาหกรรมโรงแรมในประเทศไทยสำหรับปี 2564 และปีต่อๆ ไป เนื่องจากการระบาดยังไม่มีทีท่าว่าจะสิ้นสุด และไม่รู้ว่าเมื่อไรที่กิจกรรมการเดินทางท่องเที่ยวจากต่างแดนจะกลับมาปกติอีกครั้ง

 

“ตลาดอาคารสำนักงาน” พบว่า อุปทานรวมสำหรับพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 130,500 ตร.ม. เป็น 5.53 ล้านตร.ม. ในครึ่งแรกของปี 2564 คิดเป็นอัตราการเติบโตที่ 2.4% จากครึ่งหลังของปีก่อน อาคารใหม่สี่หลังได้สร้างแล้วเสร็จ ส่งผลให้มีพื้นที่เพิ่ม 22,500 ตร.ม. ให้กับย่านศูนย์กลางธุรกิจ และ 108,000 ตร.ม. นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ ในขณะเดียวกันก็ไม่มีการถอดถอนอาคารออกจากตลาด

 

ในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 คาดว่าจะมีพื้นที่สำนักงานเข้าสู่ตลาดเพิ่มอีก 175,800 ตร.ม. เนื่องจากมีโครงการใหม่ 9 โครงการสร้างแล้วเสร็จ ประมาณ 60% ของอุปทานใหม่ที่คาดไว้จะอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ  อุปทานของตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯจะเติบโตรวมที่ระดับ 1.67 ล้านตารางเมตร หรือเฉลี่ย 302,000 ตร.ม. ต่อปี (ไม่รวมการถอดถอนอาคาร)

 

อัตราการครอบครองของตลาดลดลง 2.1% เป็น 83.0% โดยพื้นที่ทุกเกรดในตลาดอาคารสำนักงานยังคงมีผลประกอบการต่ำกว่าค่าเฉลี่ยระยะยาวของแต่ละเกรด อัตราการครอบครองลดลง 0.3%สำหรับเกรด A ลดลง 2.5%สำหรับเกรด B และลดลง 2.6% สำหรับเกรด C

 

ราคาเสนอเช่าเฉลี่ยลดลงจากช่วงครึ่งปีหลังของปี 2563 โดยลดลง 6 บาทเป็น 791 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในบางสัญญาเช่า อัตราเช่าที่แท้จริง (effective rate) จะต่ำกว่าราคาเสนอเช่า ถึง 30% ราคาเสนอเช่าเฉลี่ยในขณะนี้ลดลง 1.3% ต่อปี ซึ่งต่ำกว่าอัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปีที่เพิ่มขึ้น 3.8% ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา

 

โดยสรุป ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงเคลื่อนตัวออกจากจุดสูงสุดของวัฏจักร เนื่องจากอัตราการครอบครองลดลง และราคาเสนอเช่าลดลงสำหรับพื้นที่ส่วนใหญ่ ตลาดของผู้เช่าที่เราเห็นในไตรมาส 1 ปี 2564 แข็งแกร่งขึ้นเนื่องจากช่องว่างระหว่างอุปสงค์และอุปทานยังคงขยายกว้างขึ้นอย่างต่อเนื่อง ต่อให้อุปสงค์จะกลับมาสู่ระดับก่อนเกิดโควิด-19 ผู้เช่าก็ยังมีแนวโน้มที่จะมีอำนาจต่อรองที่แข็งแกร่งจากอุปทานที่มีมาก โดยเฉพาะในช่วง 3 ปีข้างหน้า

 

 

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

https://www.prachachat.net/property/news-746721

 

 

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ดินแดง ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา บางเขน

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ แฟชั่นไอส์แลนด์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ