News

ดึงต่างชาติช็อปอสังหา 1 ล้านคน ระวังกระทบราคาบ้าน-กำลังซื้อคนไทย

LivingInsider Report 2021-06-14 09:40:26

เป็นที่ชัดเจนว่าทีมงานรองนายกรัฐมนตรีฝ่ายเศรษฐกิจ “สุพัฒนพงษ์ พันธ์มีเชาว์” กำลังเตรียมนโยบายเปิดประเทศต้อนรับนักลงทุนต่างชาติขนานใหญ่ หนึ่งในแพ็กเกจเปิดประเทศมองมาถึงภาคธุรกิจที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะ “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ในฐานะหน่วยข้อมูลที่อยู่อาศัยแห่งชาติเพื่อร่วมแจมมุมมองต่อนโยบายนี้

 

ดัชนีหนี้ประเทศ 3 หนี้ขยับสูงต่อเนื่อง

ประเทศไทยอยู่กับสถานการณ์โควิดตั้งแต่ปี 2563 ถึงปัจจุบัน แม้ว่ารัฐบาลพยายามกระตุ้นเศรษฐกิจไปพร้อมกับการให้ความช่วยเหลือประชาชนผู้เดือดร้อนที่ได้รับผลกระทบ แต่เราก็ได้เห็นเศรษฐกิจไทยอยู่ในภาวะที่อ่อนแอมาอย่างต่อเนื่อง เป็นปัจจัยลบหลายอย่างต่อภาคอสังหาฯ และกำลังซื้อผู้บริโภค

 

ได้แก่ 1.หนี้ครัวเรือนต่อ GDP เพิ่มขึ้นต่อเนื่องจาก 78.4% ในไตรมาส 1/62 เพิ่มถึง 89.3% ในไตรมาส 4/63 กระทบต่อการประเมินความเสี่ยงในการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยเพราะเป็นหนี้ระยะยาว

 

2.หนี้เสีย NPL ต่อสินเชื่อรวมทั้งระบบจาก 2.94% ในไตรมาส 1/62 เพิ่มเป็น 3.11% ในไตรมาส 4/63 ยิ่งทำให้สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา

 

3.หนี้สาธารณะต่อ GDP จาก 41.8% ในไตรมาส 1/62 เพิ่มเป็น 51.8% ทำให้รัฐบาลต้องนำทรัพยากรไปใช้ในการช่วยเหลือและบรรเทาความเดือดร้อนของประชาชน

 

สัญญาณ Q1/64 หน่วยโอนลด -34%

ในด้านกำลังซื้อคนไทยลดลง ปี 2563-2564 ผู้ประกอบการอสังหาฯ แข่งขันระบายสินค้าในมือและเปลี่ยนเป็นเงินสด เน้นบริหารสภาพคล่อง รัฐบาลได้ขยายมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ลดค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนองจาก 3% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ในโครงการจัดสรร

 

นับว่ากระตุ้นตลาดได้ดี ยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปี 2563 มีหน่วยและมูลค่าลดลงเพียง -8.5% และ -0.3% ตามลำดับ หรือน้อยกว่าที่คาดการณ์ไว้

 

อย่างไรก็ตาม ปี 2564 โควิดระบาดรุนแรงขึ้น นานขึ้น จนดูเหมือนว่าเศรษฐกิจจะไม่ดีขึ้น การจ้างงาน และรายได้ยังไม่มั่นคงนัก ผู้บริโภคไม่มั่นใจก่อหนี้ระยะยาว สถาบันการเงินก็มีความเข้มงวดสินเชื่อทั้งที่ความต้องการซื้อยังมีสูง

 

สะท้อนออกมาในไตรมาส 1/64 มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ 57,951 หน่วย ลดลงถึง -34.9% มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 183,107ล้านบาท ลดลง -12.9% เมื่อเทียบกับปีก่อน

 

เผือกร้อน สต๊อกตกค้าง 3.5 แสนหน่วย

ในด้านซัพพลายขายในตลาดแล้ว ณ สิ้นปี 2563 มีหน่วยเหลือขายทุกประเภทมากถึง 350,075 หน่วย มูลค่ารวมกัน 1,572,446 ล้านบาท โจทย์ยากเช่นนี้ทำให้ผู้ที่เกี่ยวข้องต้องคิดอย่างหนักว่าจะดำเนินการจัดการอย่างไรดี ทางเลือกหนึ่งที่รัฐบาลเห็นว่ามีความน่าจะเป็นไปได้ คือ การดึงกำลังซื้อคนต่างชาติเข้ามาช่วยดูดซับที่อยู่อาศัยของไทย

 

ล่าสุด ศบศ.มีแผนกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยจะดึงกำลังซื้อชาวต่างชาติเข้ามาพำนักระยะยาว มีเป้าหมาย 1 ล้านคน เพื่อร่วมสร้างรายได้ให้ประเทศ 1 ล้านล้านบาท โดยให้สิทธิประโยชน์ต่าง ๆ เช่น การให้วีซ่าระยะยาว 10 ปี ยกเว้นภาษีมรดก ลดภาษีสรรพสามิตสินค้าฟุ่มเฟือย ลดอัตราภาษีรายได้ ฯลฯ

 

แต่สิ่งที่สำคัญ คือ การให้คนต่างชาติสามารถมีสิทธิในการซื้อและเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้อีกด้วย ซึ่งก็เป็นประเด็นที่หลายคนได้ให้มุมมองต่างกัน

 

มีลุ้น ดึงกำลังซื้อต่างชาติ 1 ล้านคน

หากเราสามารถดึงชาวต่างชาติเข้ามาพำนักระยะยาวถึง 1 ล้านคน และเป็นกลุ่ม high-skilled professional ที่มีรายได้สูงและกลุ่ม retirement ที่มีฐานะทางเศรษฐกิจดีได้ตามเป้าหมายจริง เราสามารถคาดคะเนได้ว่า ตลาดอสังหาฯไทยจะได้รับการเติมดีมานด์ใหม่ที่มีกำลังซื้อสูงเข้ามาในปริมาณมาก ซึ่งน่าจะเป็นผลดีอย่างมาก

 

และเป็นโอกาสที่ดีในการต่อยอดการขยายตัวของตลาดอสังหาฯ ในระยะสั้น 1-2 ปี, ระยะกลาง 3-5 ปี ตลอดจนช่วยส่งเสริมการขยายตัวของอุตสาหกรรมต้นน้ำและปลายน้ำที่เกี่ยวข้องอีกมากมาย เป็นผลดีต่อเศรษฐกิจและการจ้างงานในประเทศในภาพรวมอีกด้วย

 

สำหรับสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั้งประเทศในช่วงปี 2561-2563 มีพื้นที่สะสมรวมเพียง 1,408,310 ตร.ม. หรือเท่ากับ 34,651 หน่วย มูลค่ารวมกัน 145,577 ล้านบาท เฉลี่ยปีละ 469,437 ตร.ม. หรือ 11,550 หน่วย มูลค่าเฉลี่ย 48,526 ล้านบาท

 

หวั่นบ้าน-ที่ดินสูงเกินกำลังซื้อไทย

ดังนั้นการที่มีดีมานด์คนต่างชาติพำนักระยะยาว 1 ล้านคนเข้ามาเติม ส่งผลให้เกิดความต้องการซื้อ/เช่าที่อยู่อาศัยขยายตัวเป็นหลายเท่าเทียบกับภาวะปัจจุบัน และแนวโน้มทำให้ตลาดอสังหาฯขยายตัวได้อย่างมาก

 

อย่างไรก็ตาม มีข้อสังเกตว่าอาจมีผลทำให้ราคาที่อยู่อาศัยและราคาที่ดินในประเทศปรับตัวสูงขึ้น เนื่องจากคนต่างชาติมีกำลังซื้อสูงกว่าคนไทย จนอาจสร้างผลกระทบคนไทยไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้ หากไม่มีการกำหนดมาตรการควบคุมการเข้าซื้อหรือถือครองกรรมสิทธิ์, การกำหนดให้ซื้อเพียงบางประเภท บางพื้นที่ และจำกัดโควตาหน่วยที่มีสิทธิถือครองกรรมสิทธิ์

 

ซึ่งการกำหนดเช่นนี้จะช่วยให้ชาวต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยโดยไม่แข่งขันกับคนไทยมากนัก ไม่เกิดการซื้อเพื่อเก็งกำไร ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยก็จะไม่เพิ่มสูงขึ้นมากนัก

 

แนะจัดโซนนิ่ง-โควตาซื้อต่างชาติ

“ดร.วิชัย” มีข้อเสนอแนะว่า ในการดำเนินนโยบายนี้ รัฐบาลอาจกำหนดให้มีการใช้ในเพียงบางพื้นที่ โดยปลดล็อกกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องในการซื้อ, ครอบครองที่อยู่อาศัยและที่ดินให้กับคนต่างชาติ แต่ไม่ควรเป็นนโยบายที่ปลดล็อกทุกพื้นที่ทั่วประเทศ เนื่องจากสถิติการถือครองกรรมสิทธิ์ได้แสดงให้เห็นว่า ชาวต่างชาติสนใจซื้อห้องชุดใน 12 จังหวัดหลักในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล, จังหวัด EEC, เมืองท่องเที่ยวสำคัญ เช่น เชียงใหม่ ภูเก็ต ประจวบคีรีขันธ์ สุราษฎร์ธานี เชียงราย และเมืองหลักอย่างนครราชสีมา เป็นต้น

 

ดังนั้น นโยบายนี้จึงควรมุ่งเน้นให้คนต่างชาติซื้อได้ในพื้นที่จังหวัดยุทธศาสตร์เศรษฐกิจ/อุตสาหกรรมพิเศษ พื้นที่ส่งเสริมการท่องเที่ยว โดยเฉพาะอย่างยิ่งการพัฒนา wellness center และมุ่งเน้นการใช้ที่ดินพื้นที่พาณิชยกรรม ที่อยู่อาศัยหนาแน่น

 

และกำหนดกลุ่มราคาแพงเกิน 15 ล้านบาท เนื่องจากผู้ซื้อชาวไทย 90% ซื้อบ้านจัดสรรไม่เกิน 15 ล้านบาท จะช่วยป้องกันไม่ให้เกิดผลกระทบในเรื่องราคาบ้านปรับตัวขึ้นเร็วเกินไป

 

นอกจากนี้ควรกำหนดสิทธิการโหวต (voting right) ของคนต่างชาติในนิติบุคคลบ้านจัดสรรและคอนโดฯ ไม่เกิน 49% เพื่อให้เจ้าของร่วมที่เป็นคนไทยมีสิทธิในการกำหนดกฎระเบียบ กฎเกณฑ์ต่าง ๆ ให้สอดคล้องกับบรรทัดฐานทางสังคมและวัฒนธรรมตามบริบทของสังคมไทย

 

เร่งฉีดวัคซีนสร้างภูมิคุ้มกันหมู่

นโยบายนี้ส่งผลดีต่อ sentiment ของผู้ประกอบการ บรรยากาศการลงทุนและการพัฒนาเศรษฐกิจ แต่จะให้เกิดผลในทางปฏิบัติจริง อาจจะต้องรอปัจจัยสำคัญหลายประการ เช่น การฉีดวัคซีนเพื่อให้เกิดภูมิคุ้มกันหมู่โดยเร็ว การพัฒนา EEC อย่างเป็นรูปธรรมการแก้ไขกฎหมายกฎระเบียบ ปลดล็อกการซื้อและครอบครองกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติ

 

การวางกลไกของรัฐในการควบคุมดูแลกลุ่มผู้พำนักระยะยาว และการพัฒนาสาธารณูปการต่าง ๆ เพื่อรองรับคนต่างชาติให้เพียงพอ เช่น สถานพยาบาล โรงเรียนนานาชาติ ฯลฯ

 

“การเดินหน้าฟื้นฟูเศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาฯของไทยด้วยกำลังซื้อคนต่างชาติเป็นนโยบายที่ดี แต่การดำเนินการมีรายละเอียดหลายอย่างเกี่ยวข้องกับกฎหมายกฎระเบียบต่าง ๆ และต้องระวังผลกระทบต่อประชาชน การดำเนินการนโยบายนี้ให้สำเร็จจึงต้องรอบคอบ”

 

 

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ 

https://www.prachachat.net/property/news-686709 

 

 

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา บางเขน

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ นิมิตรใหม่ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ