Pr

LPN Wisdom เปิด 3 ทำเลศักยภาพในการพัฒนาที่อยู่อาศัย

LivingInsider Report 2021-05-17 10:58:56

LPN Wisdom ระบุ ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเล “จรัญฯ-แจ้งวัฒนะ-ลาดพร้าว 101” มีอัตราการเติบโตต่อเนื่องทั้งบ้านพักอาศัยแนวราบและคอนโดมิเนียม ผลจากการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนทั้งรถไฟฟ้าและทางด่วนที่เชื่อมต่อพื้นที่เข้าสู่ย่านธุรกิจได้ง่ายขึ้น ทำให้ระดับราคาที่ดินในแต่ละทำเลพุ่งขึ้นไม่น้อยกว่า 10% ต่อปี 

 

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด บริษัทด้านวิจัยและพัฒนาในเครือบริษัท แอล. พี. เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) เปิดเผยถึงผลการสำรวจความต้องการที่อยู่อาศัยใน 3 ทำเลประกอบด้วย “จรัญสนิทวงศ์-แจ้งวัฒนะ-ลาดพร้าว 101” ว่า เป็น 3 ทำเลที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

 

เป็นผลมาจากการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนทั้งรถไฟฟ้าและทางด่วน ส่งผลให้ระดับราคาที่ดินใน 3 ทำเลมีการปรับตัวขึ้นเฉลี่ยมากกว่า 10% ต่อปี ในขณะที่ระดับราคาที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นตามระดับราคาที่ดินที่ขยับสูงขึ้นทั้งที่อยู่อาศัยเก่าและใหม่ 

 

จากผลการสำรวจพบว่าทำเล “จรัญสนิทวงศ์” เป็นพื้นที่มีแนวโน้มการพัฒนาที่อยู่อาศัยในรูปแบบคอนโดมิเนียมเป็นหลัก โดยเฉพาะโซนติดรถไฟฟ้า โดยในปี 2563 คอนโดฯ ในย่านจรัญฯ มีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (capital gain) จากการซื้อมาและขายออกไปเฉลี่ยอยู่ที่ 8% ต่อปี

 

โดยระดับราคาคอนโดมิเนียมในทำเลนี้มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 80,000-120,000 บาท/ตารางเมตร ซึ่งเป็นราคาที่ปรับขึ้น 20% จากปี 2560 และราคามีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เป็นผลจากการขยายของเมืองตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน โดยปัจจุบันมีจำนวนอาคารชุดเหลือขายในทำเลจรัญฯ 965 หน่วย มีอัตราการขายเฉลี่ย 5% ต่อเดือน โดยมีระดับราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 89,700 บาทต่อตารางเมตร หรือประมาณ 2.8 ล้านบาทต่อหน่วย  

 

“ในขณะเดียวกัน ความต้องการเช่าที่พักอาศัยในย่านนี้ก็มีความต้องการเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ตั้งแต่อดีตก่อนรถไฟฟ้าสีน้ำเงินจะแล้วเสร็จ เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่มีแหล่งงานทางการแพทย์อย่างโรงพยาบาลศิริราช โรงพยาบาลธนบุรี และโรงพยาบาลยันฮี

 

ทำให้มีกลุ่มผู้เช่าที่เป็นบุคลากรทางการแพทย์ที่ต้องการที่พักอาศัยใกล้ที่ทำงานเป็นจำนวนมาก ราคาเช่าเฉลี่ยในย่านจรัญสนิทวงศ์อยู่ที่ 350 บาท/ตร.ม./เดือน โดยราคาเช่าห้องขนาด 30-35 ตร.ม.เฉลี่ยอยู่ที่ 10,000 บาท/เดือน ห้อง Studio type เฉลี่ยที่ 6,000-8,500 บาท/เดือน และมี Rental Yield ที่ 5% ต่อปี” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว 

 

ส่วนทำเล “แจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด” เป็นทำเลที่มีอัตราการเติบโตของโครงการใหม่โดยเฉลี่ย 100% - 250% ต่อปี  จากผลการสำรวจของทีมวิจัย พบว่า ณ สิ้นปี  2563 ทำเลแจ้งวัฒนะมีอุปทานสะสมอยู่ที่ 10,325 หน่วย โดยคิดเป็นบ้านพักอาศัย 15% และ คอนโดมิเนียม 85%  มีอัตราการขายของบ้านพักอาศัยอยู่ที่ 3.1%ต่อเดือน และอัตราการขายคอนโดมิเนียมในทำเลอยู่ที่ 5% ต่อเดือน สูงกว่าอัตราการขายของบ้านพักอาศัยเฉลี่ยในนนทบุรีซึ่งอยู่ที่ 2.8% ต่อเดือน  และอัตราการขายคอนโดมิเนียมในทำเลอยู่ที่ 4%ต่อเดือน 

 

การเติบโตของการพัฒนาที่อยู่อาศัยในทำเลนี้ ทำให้ระดับราคาที่ดินในย่าน “แจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด” มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยราคาประเมินที่ดินสูงขึ้นเฉลี่ย 12.5% ต่อปี  ทำให้ระดับราคาที่อยู่อาศัยในทำเลนี้มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 15-20% ต่อปี โดยเฉพาะราคาบ้านพักอาศัยย่านแจ้งวัฒนะ-เมืองทองธานี ที่เพิ่มขึ้นถึง 20%  ต่อปี โดยในด้านของตลาดมือสองมีอัตราผลตอบแทนของการลงทุน (capital gain) อยู่ที่ 7-8% ต่อปี  และมีราคาให้เช่าอยู่ที่ 28,000-35,000 บาท 

 

“คาดว่าเมื่อรถไฟฟ้าสายสีแดง และสายสีชมพูเปิดใช้งาน จะยิ่งส่งเสริมให้ทำเลแจ้งวัฒนะเป็นทำเลที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้นและราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว 

 

ปัจจุบันบ้านพักอาศัยเปิดตัวใหม่ในทำเลแจ้งวัฒนะมีหลายระดับราคา ตั้งแต่บ้านทาวโฮมในราคาเริ่มต้น 2 ล้านบาท จนถึง บ้านเดี่ยวราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป จึงถือว่าเป็นทำเลที่มีบ้านพักอาศัยให้เลือกอย่างหลากหลาย ทำให้บ้านพักอาศัยในทำเล แจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ดเหมาะสำหรับ ผู้ที่มองหาบ้านพักอาศัยในทำเลศักยภาพที่เดินทางสะดวกใกล้แหล่งงานและสถานศึกษา มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ และมีศักยภาพในการลงทุน
 

 

ในขณะที่การพัฒนารถไฟฟ้าทั้งหมด 4 สาย ที่ล้อมรอบพื้นที่ “ลาดพร้าว 101-โพธิ์แก้ว” ทั้งสายสีเหลือง, สีส้ม, สีเทา และสีน้ำตาล ปัจจุบัน สายสีเหลือง และสายสีส้มกำลังดำเนินการก่อสร้างและมีกำหนดเปิดใช้งานได้ภายในปี 2565 และปี 2567 ตามลำดับ ซึ่งจะช่วยให้การเดินทางเชื่อมต่อไปได้ทั่วทั้งกรุงเทพฯ สะดวกและง่ายยิ่งขึ้น ทำให้ทำเล 

 

“ลาดพร้าว 101 – โพธิ์แก้ว” เป็นหนึ่งในทำเลศักยภาพทางโซนเหนือของกรุงเทพมหานคร โดยปัจจุบันในทำเลนี้มี บ้านพักอาศัยเปิดขายใหม่อยู่ทั้งหมด 14 โครงการ แบ่งเป็นรูปแบบบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด 7 โครงการ ราคาขายต่อหน่วยมากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป มีหน่วยเหลือขายคิดเป็นสัดส่วน 16% ของหน่วยที่เปิดขายอยู่ทั้งหมด โดยมีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 2% ต่อเดือน

 

และอีกรูปแบบคือ ทาวน์โฮม อีกจำนวน 7 โครงการ มีหน่วยเหลือขายคิดเป็นสัดส่วน 22% ของหน่วยที่เปิดขายอยู่ทั้งหมด โดยราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยแบ่งออกเป็น 3 ช่วงราคา ได้แก่ 3-5 ล้านบาท, 5-10 ล้านบาท และมากกว่า 10 ล้านบาท โดยมีอัตราการขายได้เฉลี่ยต่อเดือนอยู่ที่ 7% 3% และ 4% ตามลำดับ ในขณะที่จำนวนหน่วยเหลือขายในทำเลนี้มีประมาณ 420 หน่วย ทำให้คาดว่าจะสามารถระบายหน่วยเหลือขายได้ภายใน 3 ปี

 

ในขณะที่ตลาดบ้านพักอาศัยมือสองในย่านมีราคาขายเริ่มต้นที่ 8 ล้านบาท สำหรับบ้านเดี่ยว อัตราค่าเช่าเริ่มต้น 35,000-120,000 บาทต่อเดือน ส่วนทาวน์โฮม 2 ชั้น ราคาขายเริ่มต้นที่ 2 ล้านบาท ทาวน์โฮม 3 ชั้น เริ่มต้นต่ำสุดที่ 3.70 ล้านบาท และสูงสุดถึง 6.50 ล้านบาท อัตราค่าเช่าเริ่มต้น 18,000-45,000 บาทต่อเดือน

 

โดยขึ้นอยู่กับสภาพหรืออายุการใช้งานของบ้าน พื้นที่ใช้สอย และที่ตั้งห่างจากถนนหลักมากน้อยแค่ไหน ซึ่งอัตราค่าเช่านั้นใกล้เคียงกับอัตราการผ่อนชำระในกรณีซื้อเอง ทำให้โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เป็นที่น่าสนใจและคุ้มค่าสำหรับผู้ที่มองหาที่อยู่อาศัยมากกว่า

 

ในขณะเดียวกัน ร่างผังเมืองใหม่ที่จะประกาศใช้ในเร็วนี้ ได้มีการปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ “ลาดพร้าว 101-โพธิ์แก้ว” จากพื้นที่สีเหลือง เป็นพื้นที่สีส้ม คือ ประเภทพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ทำให้สามารถพัฒนาที่ดินได้เพิ่มมากขึ้นจาก FAR 3:1 – OSR 10% เป็น FAR 3.5:1 – OSR 8.5% และสามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมขนาดน้อยกว่า 10,000 ตารางเมตร หรือพื้นที่มากกว่า 10,000 ตารางเมตรได้

 

โดยที่เหล่าผู้พัฒนารายใหญ่ยังมีที่ดินผืนใหญ่รอพัฒนาในบริเวณรอบ ๆ ย่านนี้อีกจำนวนมาก ซึ่งจะทำให้ราคาที่ดินในย่านมีแนวโน้มจะปรับตัวสูงขึ้นอีก จากปัจจุบันราคาซื้อขายที่ดินในย่านนี้ต่ำสุดอยู่ที่ราคา 50,000 บาท/ตารางวา ซึ่งเป็นที่ดินบริเวณกลางซอยลาดพร้าว 101 และราคาสูงสุดอยู่ที่ 130,000 บาท/ตารางวา ในตำแหน่งที่ดินที่ใกล้ถนนประเสริฐมนูญกิจหรือถนนลาดพร้าว

 

“การพัฒนาระบบขนส่งมวลชน ทำให้เมืองขยายจากพื้นที่เศรษฐกิจเดิมอย่างย่านสุขุมวิท เพลินจิต สาทร ไปสู่ย่านเศรษฐกิจใหม่ ซึ่งทั้ง 3 ทำเล อย่าง “จรัญสนิทวงศ์-แจ้งวัฒนะ-ลาดพร้าว 101” ถือเป็นย่านธุรกิจใหม่ที่กระจายออกมาจากศูนย์กลางเศรษฐกิจ (Central Business District) เดิม จึงเป็นโอกาสสำหรับการลงทุนของผู้ประกอบการ และผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่จับต้องได้ (Affordable Price) และเดินทางได้สะดวก ทั้งคอนโดมิเนียม และบ้านพักอาศัย” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
 

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา บางเขน

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ