Pr

พลัสฯ มองทางรอดตลาดคอนโด ชู “ราคาจับต้องได้-ฟังก์ชั่นครบ-ทำเลตอบโจทย์การใช้ชีวิต”

LivingInsider Report 2021-05-07 16:09:03

พลัสฯ มองโอกาสการขายคอนโดมิเนียมในสถานการณ์ปัจจุบัน โครงการที่ราคาจับต้องได้ พร้อมด้วยฟังก์ชั่นห้องและส่วนกลางที่ครบและตอบโจทย์การใช้ชีวิตหลายรูปแบบ ในทำเลที่แวดล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกและใช้เวลาเดินทางไม่มาก เป็นตลาดที่ยังมีโอกาสไปได้

 

จากข้อมูลรายได้เฉลี่ยคนกรุงเทพฯ สอดคล้องความสามารถกู้ซื้อคอนโดราคาไม่เกิน 2.3 ล้านบาท คอนโดในโซนกรุงเทพชั้นนอกและกรุงเทพชั้นกลางจึงตอบโจทย์ด้านงบประมาณ เผยผลวิจัยพบคอนโดย่านรามคำแหง รัชดา มียอดดูดซับที่ดี และมีผลตอบแทนการปล่อยเช่าประมาณ 5%

 

นางสาวสุวรรณี มหณรงค์ชัย รองกรรมการผู้จัดการอาวุโสสายงานพัฒนากลยุทธ์และบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมตอบโจทย์ทุกบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า จากสถานการณ์เศรษฐกิจชะลอตัวและการระบาดของโควิด-19 ระลอกใหม่ เป็นความท้าทายของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ยังคงต้องงัดกลยุทธ์ออกมาสู้ศึก

 

แนวโน้มการแข่งขันด้านราคาจะยังคงมีอยู่ในปีนี้ ในส่วนของคอนโดมิเนียมมองว่า นอกจากราคาที่จับต้องได้ หากมีฟังก์ชั่นการอยู่อาศัยที่ครบพร้อมอยู่ที่นอกจากจะรองรับการทำกิจวัตรประจำวันแล้ว ยังต้องตอบโจทย์การใช้ชีวิตที่ยืดหยุ่นเหมาะกับคนทุกกลุ่ม บนทำเลศักยภาพที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบและใช้เวลาเดินทางไม่มาก จะเป็นโครงการที่มีโอกาสไปได้ในช่วงสถานการณ์นี้

 

จากข้อมูลสำรวจของสำนักงานสถิติแห่งชาติ ในปี 2563 พบว่าคนกรุงเทพฯ มีรายได้เฉลี่ยอยู่ที่ 39,459 บาทต่อครัวเรือน ซึ่งสามารถกู้ซื้อคอนโดมิเนียมได้ในราคาไม่เกิน 2.3 ล้านบาท ด้วยงบประมาณดังกล่าวอาจไม่สามารถซื้อคอนโดมิเนียมบริเวณพื้นที่กรุงเทพชั้นในได้ ดังนั้นบริเวณกรุงเทพชั้นนอกและกรุงเทพชั้นกลางถือเป็นพื้นที่สำคัญที่สามารถตอบโจทย์ในกลุ่มผู้ซื้อส่วนใหญ่ได้

 

โดยทำเลที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังสามารถเติบโตได้ เป็นทำเลที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของคนทุกกลุ่ม โดยต้องเป็นพื้นที่ที่อยู่ไม่ไกลจากใจกลางเมือง มีแหล่งงาน สถาบันการศึกษา และมีสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างครบครัน เช่น ห้างสรรพสินค้า ซูเปอร์มาเก็ต โรงพยาบาล และปัจจัยที่ส่งเสริมการใช้ชีวิตในยุคที่ต้องแข่งกับเวลาคือ การอยู่ใกล้กับแหล่งคมนาคมขนส่ง และสิ่งที่สำคัญที่สุดคือต้องมีราคาที่จับต้องได้

 

จากข้อมูลของฝ่ายวิจัยและพัฒนาของพลัสฯ รอบการสำรวจครึ่งปีหลัง 2563 หากพิจารณาเจาะลึกรายพื้นที่ พบว่า ย่านรามคำแหง มีอัตราการดูดซับสูงที่สุดในโซนกรุงเทพชั้นนอก อยู่ที่ 9.80 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ และย่านรัชดาภิเษก มีอัตราการดูดซับสูงที่สุดในโซนกรุงเทพชั้นกลาง อยู่ที่ 4.65 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ

 

ย่านรามคำแหง จัดได้ว่าเป็นย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่นและมีแนวโน้มเติบโต เนื่องจากมีการขยายตัวของรถไฟฟ้าสายใหม่มายังบริเวณนี้ โดยในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าถึง 3 สายที่ตัดผ่าน ได้แก่ สายสีส้ม สีเหลือง และสีน้ำตาล อีกทั้งบริเวณนี้ยังอยู่ในเส้นทางของรถไฟฟ้าแอร์พอร์ต เรล ลิงก์ อีกด้วย บริเวณรามคำแหงจึงจะกลายเป็นจุด Interchange ที่สำคัญของกรุงเทพฯ ที่เชื่อมต่อการเดินทางจากหลายพื้นที่

 

นอกจากนี้รามคำแหงยังเป็นพื้นที่ที่อยู่ใกล้กับย่านธุรกิจที่สำคัญอย่างบริเวณรัชดา-พระรามเก้า และมีอาคารสำนักงานเปิดใหม่เพิ่มขึ้น อีกทั้งมีสถาบันการศึกษาขนาดใหญ่หลายแห่ง และสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ห้างสรรพสินค้าชั้นนำ อย่าง เดอะมอลล์ รามคำแหง ฟู้ดแลนด์ บิ๊กซี และร้านค้าชุมชน ที่สำคัญยังมีพื้นที่สาธารณะและพื้นที่ออกกำลังกายอย่างสนามกีฬาราชมังคลาฯ

 

โดยคอนโดมิเนียมในบริเวณรามคำแหงมีการตอบรับที่ดี สะท้อนจากอัตราการขายในช่วงครึ่งปีหลัง 2563 อยู่ที่ 73% จากยูนิตที่เปิดขายทั้งสิ้น 9,358 ยูนิต อัตราการดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 9.80 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ ส่วนใหญ่เป็นคอนโดนิเนียมในราคาเริ่มต้นที่ 1 ล้านปลายๆ ซึ่งเป็นระดับราคาที่มีอัตราการดูดซับสูงสุด อยู่ที่ 12.42 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ

 

สะท้อนให้เห็นว่าระดับราคาดังกล่าวยังคงมีความต้องการอยู่ต่อเนื่อง สอดคล้องกับจำนวนผู้ย้ายเข้าอยู่อาศัยในแต่ละปี ตัวเลขจากสำนักงานเขตบางกะปิพบว่า ในบริเวณรามคำแหง มีผู้ย้ายเข้าอยู่อาศัยไม่น้อยกว่า 3,300 คนต่อปี และมีอัตราการเพิ่มเฉลี่ย 23% ต่อปีในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา ซึ่งในปี 2563 พบว่าจำนวนผู้ย้ายเข้าอยู่อาศัยขยายตัวสูงถึง 102.80% จากปีก่อนหน้า คิดเป็น 7,280 คน

 

นอกจากนี้ในแต่ละปีมหาวิทยาลัยรามคำแหงยังมีจำนวนนักศึกษาใหม่เฉลี่ยสูงถึง 35,000 คนต่อปี ถือเป็นอีกจุดดึงดูดที่ไม่ใช่เพียงกลุ่มเรียลดีมานด์ แต่รวมถึงกลุ่มนักลงทุนเพื่อปล่อยเช่าด้วย ทาให้การปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้มีแนวโน้มเติบโตเช่นกัน โดยมีอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าประมาณ 5 – 5.5% ต่อปี ในอนาคตราคาคอนโดมิเนียมในย่านรามคำแหงมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นจากศักยภาพของทำเล และหากรถไฟฟ้าสายสีส้มก่อสร้างแล้วเสร็จ น่าจะทำให้มูลค่าของคอนโดมิเนียมในย่านนี้เติบโตขึ้นไปอีก

 

ย่านรัชดาภิเษก (รัชโยธิน-รัชดา-ลาดพร้าว) นับว่าเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการเติบโต เนื่องจากรายล้อมไปด้วยอาคารสำนักงานและห้างสรรพสินค้า อีกทั้งเป็นพื้นที่ที่เชื่อมต่อถนนสายหลักหลายเส้น ได้แก่ ถนนพหลโยธิน ลาดพร้าว สุทธิสาร ตลอดจนพระรามเก้า และมีรถไฟฟ้าสายหลักผ่านทั้ง 2 เส้น ทั้งสายสีเขียว และสายสีน้าเงิน ตลอดจนสายสีเหลืองที่กำลังก่อสร้างอยู่ จึงเป็นพื้นที่ที่สะดวกในการเดินทาง มีตัวเลือกหลากหลาย

 

จากการคมนาคมที่ครอบคลุมส่งผลให้บริเวณนี้เป็นแหล่งที่อยู่อาศัยของกลุ่มคนทำงาน หากพิจารณาด้านความต้องการของตลาดคอนโดมิเนียมในย่านดังกล่าว พบว่ามีอัตราการขายเฉลี่ยรวมอยู่ที่ 77% จากจานวนยูนิตที่เปิดขายทั้งสิ้น 21,066 ยูนิต อัตราการดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 4.65 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ โดยมีอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าประมาณ 5% ต่อปี

 

หากพิจารณาที่อัตราการขายพบว่า กลุ่มระดับที่มีราคาเริ่มต้นไม่เกิน 2 ล้านบาทเป็นตลาดที่มีความนิยมมากที่สุด มีอัตราการขายอยู่ที่ 85% ซึ่งมากที่สุดเมื่อเปรียบเทียบกับกลุ่มระดับราคาอื่น โดยมีอัตราดูดซับอยู่ที่ 3.81 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ ทั้งนี้ กลุ่มกาลังซื้อในระดับราคาดังกล่าวยังคงมีอยู่ แต่ข้อจำกัดด้านราคาที่ดินทำให้การพัฒนาโครงการระดับราคานี้มีอย่างจำกัดในบริเวณ รัชโยธิน-รัชดา-ลาดพร้าว


 

แม้ว่าในช่วงที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อยังอยู่ในระดับต่ำ แต่ปีที่ผ่านมาพบความต้องการที่อยู่อาศัยภายในประเทศยังคงมีอย่างต่อเนื่อง สอดคล้องกับตัวเลขมูลค่าสินเชื่อใหม่อาคารชุดของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่พบว่าเพิ่มสูงขึ้นในทุกไตรมาสตลอดทั้งปี โดยมีมูลค่ารวม 106.8 พันล้านบาทในปี 2563 โดยเพิ่มขึ้น 4% จากปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นผลมาจากการจัดรายการส่งเสริมการขายจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์

 

“ปีนี้ยังคงเป็นปีแห่งความท้าทายของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ยังต้องพร้อมปรับตัวงัดกลยุทธ์เพื่อผ่านสถานการณ์นี้ สำหรับแนวโน้มในอนาคต คาดว่าหากรัฐบาลเร่งทยอยกระจายการฉีดวัคซีนให้แก่ประชาชน จนสามารถเปิดประเทศซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่จะทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจกลับมาดำเนินได้ โดยเฉพาะภาคการท่องเที่ยวที่เป็นแรงหนุนทำให้เม็ดเงินกระจายไปสู่ทุกภาคส่วน

 

อีกทั้งสร้างความมั่นใจแก่ประชาชนในการใช้จ่าย จะช่วยส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ กลับเข้าสู่ภาวะปกติในไม่ช้า ทั้งนี้ ยังคงมีประเด็นสำคัญที่ต้องติดตาม คือการผ่อนปรนมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) และ พ.ร.ก.ปลดล็อกอสังหาฯ ให้ต่างชาติเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรร-คอนโดมิเนียม ซึ่งหากมีการกำหนดหลักเกณฑ์ที่เหมาะสม น่าจะช่วยกระตุ้นการเติบโตในตลาดอสังหาฯ ได้” นางสาวสุวรรณี กล่าว
 

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา บางเขน

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ