News

ดัน พ.ร.ก. แก้ล็อกอสังหาเปิดทางต่างชาติ ซื้อบ้านหรูขยายเพดานช้อปคอนโด 80 เปอร์เซนต์

LivingInsider Report 2021-04-09 13:57:25

รัฐบาลเดินหน้าแก้กฎหมาย เปิดทาง “เศรษฐี-นักลงทุนต่างชาติ” ซื้ออสังหาฯ “คอนโดฯ-บ้านแนวราบ” หวังดึงเม็ดเงินต่างประเทศช่วยฟื้นฟูเศรษฐกิจหลังโควิด ปลดล็อกต่างชาติซื้อ “บ้านจัดสรร” ระดับราคา 10-15 ล้านบาทขึ้นไป พร้อมขยายเพดานซื้อ “คอนโดฯ” เป็น 70-80% แต่ส่วนเกิน 49% ไม่มีสิทธิโหวตประชุม “นิติบุคคลอาคารชุด” เผยออก “พ.ร.ก.” ให้สิทธิพิเศษซื้อภายใน 3-5 ปี เตรียมชงเข้าที่ประชุม ศบศ.ปลาย เม.ย.นี้

 

เปิดประตูดึง “ต่างชาติ”

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า นายสุพัฒนพงษ์ พันธ์มีเชาว์ รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงพลังงาน กล่าวบนเวทีสัมมนา “ประเทศไทยไปต่อ” ว่า ในช่วงการระบาดโควิด-19 ทำให้ชาวต่างชาติในหลายประเทศต้องการแสวงหาประเทศที่มี 2 อย่างคืออาหารที่สมบูรณ์และสาธารณสุขที่ดี ซึ่งประเทศไทยเป็นหนึ่งในตัวเลือกที่ดี ซึ่งไทยต้องทำตัวให้เป็นประเทศที่น่าลงทุนและน่าอยู่อาศัย ทำให้ประเทศไทยเป็น “บ้านหลังที่สอง”

 

รวมถึงเป้าหมายการดึงดูดผู้สูงอายุที่เกษียณจากชาติตะวันตกมาอยู่ในประเทศไทย ซึ่งกลุ่มนี้นอกจากจะมีเงินบำนาญ มีเงินเก็บ เงินกองทุนสำรองเลี้ยงชีพ ยังมีประกันสุขภาพที่เป็นรัฐสวัสดิการ โดยรัฐบาลก็ต้องดำเนินการแก้กฎ กติกาต่าง ๆ ให้สะดวกขึ้น เพื่อเปิดให้คนต่างชาติที่มีคุณสมบัติที่ประเทศไทยต้องการเข้ามาอยู่และใช้เงินในประเทศไทย

 

แก้ กม.ซื้อบ้าน-คอนโดฯ

แหล่งข่าวจากทำเนียบรัฐบาลเปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ขณะนี้รัฐบาลอยู่ระหว่างดำเนินการเรื่องแก้กฎหมายเพื่อดึงดูดให้คนต่างชาติเข้ามาลงทุนในประเทศไทยได้สะดวกและจูงใจมากขึ้น อาทิ การแก้ประมวลกฎหมายที่ดิน, พระราชบัญญัติอาคารชุด (คอนโดฯ) รวมทั้งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เพื่อขยายสิทธิการซื้อคอนโดฯ รวมทั้งปลดล็อกให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านแนวราบได้

 

โดยตาม พ.ร.บ.อาคารชุดแก้ไขเพิ่มเติม ฉบับที่ 4 พ.ศ. 2551 ต่างชาติสามารถซื้อและถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมในประเทศไทยได้สูงสุด 49% ของพื้นที่ขายของโครงการนั้น ๆ และอีก 51% เป็นสิทธิของคนไทยถือครอง แต่การแก้ไขกฎหมายครั้งนี้จะขยายเพดานให้ต่างชาติเข้าถือครองกรรมสิทธิ์ได้มากขึ้น โดยอาจถึง 70-80% ซึ่งตัวเลขยังไม่สรุปชัดเจน อยู่ระหว่างหารือ

 

อย่างไรก็ตามจะมีการกำหนดเงื่อนไขว่า สัดส่วนต่างชาติที่ถือกรรมสิทธิ์ส่วนที่เกิน 49% ขึ้นไปจะไม่มีสิทธิในการออกเสียง (โหวต) ในการประชุมนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อไม่ให้ต่างชาติเข้ามาครอบครองและกำหนดระเบียบที่จำกัดสิทธิของคนไทย

 

ต่างชาติซื้อบ้าน 10 ล้านขึ้นไป

แหล่งข่าวกล่าวว่า สำหรับในกรณีของการให้คนต่างด้าวถือครองกรรมสิทธิ์ “บ้านเดี่ยว” ตามประมวลกฎหมายที่ดินกำหนดให้ต้องเป็นการลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท สำหรับที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ และยังมีขั้นตอนยุ่งยากโดยต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี

 

ดังนั้นครั้งนี้จะมีการแก้ประมวลกฎหมายที่ดินให้คนต่างด้าวสามารถซื้อบ้านเดี่ยวได้เป็นการทั่วไป แต่จะเป็นการซื้อในโครงการ “บ้านจัดสรร” เท่านั้น และปรับลดวงเงินการซื้อบ้านเหลือระดับราคาประมาณ 10-15 ล้านบาทขึ้นไป

 

เพื่อให้ต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น ขณะเดียวกันก็เป็นการช่วยกระตุ้นกำลังซื้อให้กับโครงการบ้านจัดสรร และจากการหารือคาดว่าจะกำหนดต่างด้าวสามารถซื้อบ้านเดี่ยวได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายในโครงการ

 

นอกจากนี้จะมีการแก้ไขพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม 2542 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ จากเดิมที่กำหนดให้นักลงทุนต่างชาติทำสัญญาเช่าได้สูงสุด 30 ปี จะมีการขยายเพิ่มเป็น 50 ปี+40 ปี เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับต่างชาติในกรณีที่ต้องการเข้ามาอยู่ระยะยาว

 

แคมเปญพิเศษ “ชั่วคราว” 3-5ปี

แหล่งข่าวกล่าวว่า การปรับแก้ไขกฎหมายเรื่องการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินของคนต่างด้าวจะเปิดให้เป็นการ “ชั่วคราว” ประมาณ 3-5 ปีเท่านั้น ช่วงหลังการระบาดของโควิด-19 ทั้งนี้เพื่อเป็นการดึงเม็ดเงินต่างชาติเข้ามาช่วยฟื้นฟูเศรษฐกิจในประเทศ

 

ขณะเดียวกันก็เป็นการช่วยกระตุ้นกำลังซื้อของธุรกิจอสังหาฯซึ่งถือว่าเป็นภาคธุรกิจที่มีธุรกิจเกี่ยวเนื่องจำนวนมาก ซึ่งมีผลต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจมาก ขณะที่ปัจจุบันอสังหาฯโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในประเทศไทยก็อยู่ในภาวะโอเวอร์ซัพพลาย ซึ่งหากมีกำลังซื้อเข้ามาก็จะช่วยกระตุ้นให้เกิดการลงทุนใหม่ได้มากขึ้น

 

แม้ว่าต่างชาติจะได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แต่ก็อยู่ภายใต้กฎหมายและข้อกำหนดของประเทศไทย และการให้ต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทยก็จะช่วยให้มีเม็ดเงินจับจ่ายใช้สอยในประเทศมากขึ้น แม้ในกรณีที่เจ้าของต่างชาติไม่อยู่ก็ต้องมีการจ้างแรงงานคนไทยในการดูแลรักษาต่าง ๆ

 

สำหรับแนวทางการแก้ไขกฎหมายจะออกเป็น “พระราชกำหนด” (พ.ร.ก.) แก้ไขกฎหมายฉบับต่าง ๆ ซึ่งจะทำให้กระบวนการแก้กฎหมายเป็นไปได้รวดเร็ว ซึ่งนอกจากเรื่องการถือครองกรรมสิทธิ์บ้านและอาคารชุดแล้ว ยังมีในส่วนของการปรับแก้เรื่องกฎระเบียบอำนวยความสะดวก

 

เช่น เรื่องเวิร์กเพอร์มิต วีซ่าที่คนเกษียณอายุที่จะเข้ามาพักอาศัยในประเทศไทย รวมถึงในแง่ของการให้บริการต่าง ๆ ของภาครัฐ เพื่อเป็นการอำนวยความสะดวกต่อชาวต่างชาติที่จะเข้ามาพักอาศัยหรือทำธุรกิจในประเทศไทย

 

ปลาย เม.ย.เข้า ศบศ.

แหล่งข่าวกล่าวว่า รองนายกฯสุพัฒนพงษ์กำหนดเป้าหมายว่าจะให้นำเสนอ “หลักการ” พระราชกำหนดแก้กฎหมายต่าง ๆ เข้าที่ประชุม ศบศ.ในช่วงปลายเดือนเมษายนนี้ ก่อนที่จะนำเข้าที่ประชุมคณะรัฐมนตรีต่อไป ในส่วนการยกร่างกฎหมายก็มอบหมายให้ทางสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาดำเนินการ

 

พร้อมกันนี้ พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรีและรมว.กลาโหมเป็นประธานการประชุมศูนย์บริหารสถานการณ์เศรษฐกิจจากผลกระทบของการระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (ศบศ.) เมื่อ 26 มีนาคม 2564 ได้มอบหมายให้นายวิษณุ เครืองาม รองนายกรัฐมนตรี ร่วมกับกระทรวงพาณิชย์ กระทรวงมหาดไทย สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา และสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) ดำเนินการศึกษาวิเคราะห์ข้อจำกัดและอุปสรรคต่อการเข้ามาลงทุนของคนต่างด้าวในประเทศไทย

 

อสังหาฯฝากการบ้าน

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ยังไม่ทราบเรื่องที่รัฐบาลจะผ่อนปรนเกณฑ์การซื้อที่อยู่อาศัยของลูกค้าต่างชาติ หากทำได้จริงก็ต้องขอขอบคุณเพราะลูกค้าต่างชาติถือว่ามีกำลังซื้อและเป็นตัวช่วยในการระบายสต๊อกให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ได้ในสถานการณ์โควิด

 

อย่างไรก็ตามมีข้อเสนอแนะเพิ่มเติมเพื่อประกอบการพิจารณาในระดับนโยบาย ดังนี้ การขยายโควตาซื้อห้องชุดปัจจุบันต่างชาติซื้อได้ 49% ข้อเสนอคือ

 

1.ควรจำกัดเพดานให้ต่างชาติซื้อได้ไม่เกิน 65-70% เหตุผลเพื่อไม่ให้เกิดลักษณะการครอบครองยกทั้งตึกของคนต่างชาติ ซึ่งมีตัวอย่างมาแล้วในเมืองเซี่ยงไฮ้ ประเทศจีน ที่ให้สิทธิต่างชาติซื้อได้ทั้งตึก จนมีการประกาศว่า “ห้ามสุนัขและคนจีนเข้าอาคาร”

 

2.ที่อยู่อาศัยมีลักษณะเฉพาะตัว คือเมื่อซื้อและโอนกรรมสิทธิ์แล้ว มีการจัดตั้งนิติบุคคลขึ้นมาบริหาร ดังนั้นหากรัฐบาลขยายเพดานให้ต่างชาติซื้อได้ 65% ในทางปฏิบัติเจ้าของห้องชุดต่างชาติอาจควบคุมอำนาจการบริหารนิติบุคคลซึ่งจะออกกฎระเบียบตามใจตนเอง

 

ข้อเสนอคือแม้สัดส่วนห้องชุด 35% ที่เป็นของคนไทยรัฐบาลต้องแก้ไขกฎหมายให้คงสิทธิคนไทยสามารถโหวตเป็นเสียงส่วนใหญ่ เพื่อให้อำนาจการบริหารจัดการนิติบุคคลเป็นของคนไทย โดยคำนึงเรื่องความมั่นคงและความปลอดภัยของโครงการเป็นหลัก

 

จำกัดซื้อบ้านแนวราบ 1 หลัง

ดร.อาภากล่าวว่า สำหรับนโยบายเพิ่มโควตาให้ต่างชาติสามารถซื้อบ้านแนวราบได้ จากเดิมที่ไม่อนุญาตมาก่อน ข้อเสนอแนะคือ 1.พฤติกรรมการอยู่อาศัยบ้านแนวราบ ผู้ซื้อเป็นผู้อยู่อาศัยจริง ไม่ได้ซื้อเพื่อการลงทุน ดังนั้นถ้าหากอนุญาตให้ต่างชาติซื้อต้องจำกัดเพดานให้ซื้อโครงการละไม่เกิน 49% เพื่อไม่ให้รบกวนการพักอาศัยของคนไทย

 

2.ลูกค้าต่างชาติจะต้องซื้อบ้านแนวราบในโครงการจัดสรรเท่านั้น ไม่ควรอนุญาตให้ซื้อนอกโครงการจัดสรร เหตุผลเพื่อให้สามารถควบคุมการพักอาศัยได้อย่างเป็นระเบียบเรียบร้อย

 

3.การซื้อบ้านแนวราบของต่างชาติควรจำกัดสิทธิให้ซื้อได้คนละ 1 หลังเท่านั้น เพื่อตอบวัตถุประสงค์การซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง

 

และ 4.ราคาบ้านแนวราบควรกำหนดระดับกลาง-บน หรือราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อเป็นการคัดเลือกต่างชาติที่มีกำลังซื้อ จะได้มาช่วยกันส่งเสริมให้เกิดการใช้จ่ายและการลงทุนในระบบเศรษฐกิจไทย

 

กลางปีนี้เห็นรูปธรรม

รายงานข่าวจากทำเนียบรัฐบาลระบุว่า การประชุม ศบศ.ที่มี พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรีและ รมว.กลาโหมเป็นประธาน เมื่อวันที่ 26 มีนาคม 2564 ได้รับทราบแนวทางการปรับปรุงกฎระเบียบเพื่ออำนวยความสะดวกในการประกอบธุรกิจและดึงดูดการลงทุนเพื่อเตรียมการให้พร้อมก่อนเปิดประเทศในปี 2565 ตามข้อเสนอของทีมปฏิบัติการเชิงรุกทาบทามบริษัทเอกชนไทยและต่างประเทศ ที่มี ม.ล.ชโยทิต กฤษดากร เป็นหัวหน้าทีมปฏิบัติการเชิงรุกฯ ซึ่งได้เสนอเป็นแพ็กเกจ ดังนี้

 

1.ความสำคัญของการเร่งรัดพัฒนาปัจจัยส่งเสริมและแก้ไขอุปสรรคเพื่อดึงดูดการลงทุนในอุตสาหกรรม S-curve ใหม่ที่มีความสำคัญ 4 อุตสาหกรรม ได้แก่ ยานยนต์ไฟฟ้า, อิเล็กทรอนิกส์อัจฉริยะ, การท่องเที่ยวและการดูแลสุขภาพ และอุตสาหกรรมดิจิทัล คลาวด์

 

2.แนวทางเพื่ออำนวยความสะดวกในการประกอบธุรกิจและดึงดูดนักลงทุนและชาวต่างชาติ โดยเฉพาะในกลุ่มผู้เกษียณอายุและผู้รับเงินบำนาญที่มีรายได้สูงจากทั่วโลก ประกอบด้วย 5 กลุ่ม ได้แก่ ผู้เกษียณอายุที่มีรายได้สูง ผู้รับเงินบำนาญที่มีรายได้สูง กลุ่มคนทำงานแบบไร้ออฟฟิศ (NOMAD) สตาร์ตอัพ (start up) และสำนักงานใหญ่ประจำภูมิภาค

 

3.แนวทางการลดข้อจำกัดและปัญหาอุปสรรคต่าง ๆ ที่สำคัญประกอบด้วยการขอวีซ่าและทำงานของคนต่างด้าว อาทิ การกำหนดให้บุคคลต่างด้าวต้องรายงานตัวทุก 90 วัน การต้องต่ออายุวีซ่าเป็นรายปี การที่เจ้าของที่พักต้องแจ้งการรับต่างด้าวเข้าพักอาศัย ข้อกำหนดที่ต้องให้คนต่างด้าวซื้อประกันสุขภาพในไทยเพื่อประกอบการขอวีซ่า เป็นต้น

 

รวมถึงการลดอุปสรรคในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างด้าว ที่ไม่สามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน รวมถึงกรณีที่ดินและบ้านจัดสรร นอกจากนี้การถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดก็จำกัดอยู่ที่ 49% รวมทั้งการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (leasehold) สามารถทำได้เพียง 30 ปี ทำให้ไม่เหมาะสมกับการอยู่อาศัยระยะยาว โดยทีมปฏิบัติการเชิงรุกฯได้นำเสนอแนวทางการแก้ไขกฎหมาย เพื่อช่วยให้ชาวต่างชาติเดินทางเข้ามาอยู่อาศัยได้ตามเป้าหมาย

 

โดยอยู่ระหว่างจัดทำรายละเอียดและนำกลับมาเสนอต่อที่ประชุม ศบศ.ในอีก 1 เดือน ซึ่งนายสุพัฒนพงษ์ พันธ์มีเชาว์ รองนายกรัฐมนตรีและ รมว.พลังงาน ตั้งเป้าให้เห็นเป็นรูปธรรมอย่างเร็วกลางปีนี้ หรืออย่างช้าภายในปี 2564

 

 

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

https://www.prachachat.net/property/news-643655

 

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา บางเขน

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ