Home Living Topic Guru Webboard Contact Us FAQ  รายการ ขาย เช่า ลงประกาศ ซื้อ ขาย เช่า เข้าระบบ/ลงทะเบียนใหม่ ค้นหา

Review (276)   Invest (64) PR (1606)  News (1272)   Idea (49) Design (63) Talk (151)  Guest (39)  Vacation (91) Feng Shui (26)
เรื่องน่าอ่านยังมีอีกที่นี่ ประกาศขายคอนโด ประกาศขายบ้าน ทั่วประเทศไทย
กลับไปหน้าที่ผ่านมา

สัญชัย คูเอกชัย โบรกเกอร์งานชุก ดีลซื้อขายที่ดินฟู


0 0

 

 

วันนี้คนวงการโบรกเกอร์อสังหาฯ "สัญชัย คูเอกชัย" รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) ให้สัมภาษณ์ถึงความเคลื่อนไหวเพื่อเตรียมตัวรองรับผลกระทบที่จะเกิดขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มเจ้าของที่ดินหรือแลนด์ลอร์ดเมืองไทย

 


สถานการณ์ครึ่งปีแรก เทรนด์ครึ่งปีแรกสำหรับธุรกิจโบรกเกอร์ยังเป็นเรื่องจอยต์เวนเจอร์ ดีเวลอปเปอร์รายใหญ่ ๆ ยังมองหากลุ่มทุนต่างชาติที่สนใจเข้ามาร่วม ปัญหาไม่ใช่เงินทุนเป็นหลัก แต่เป็นเรื่องความมั่นใจ แบงก์ไม่ปล่อยกู้และไม่ได้จำกัดแค่โพสต์โลน (สินเชื่อรายย่อย) แต่ลามไปถึงเข้มงวดพรีโลน (สินเชื่อโครงการ) ด้วย โดยผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กต้องการันตีสัญญาจองซื้อ 70% ของยอดขาย



ครึ่งปีหลังน่าจะอั้นไม่อยู่ โครงการพัฒนาใหม่ ๆ น่าจะเข้ามาเยอะ ปัจจัยเพิ่มเติมจากนักลงทุนต่างชาติมีความเชื่อมั่นมากขึ้น โดยเฉพาะการลงประชามติร่างรัฐธรรมนูญ วันที่ 7 ส.ค.นี้ ถ้าผ่านไปด้วยดี ทำให้ความมั่นใจเพิ่มขึ้น ซึ่งเขา (ต่างชาติ) ลงทุนระดับใหญ่ เช่น จีน กลายเป็นว่าสิ่งที่ติดปัญหาคือเรื่องไซซิ่งดีลมากกว่า เพราะเวลาพัฒนาในบ้านเขา (ในจีน) ค่อนข้างใหญ่ โครงการละ 1 หมื่นล้านบาทขึ้นไป แต่บ้านเรามูลค่าเฉลี่ย 3-5 พันล้านบาท



ผลกระทบที่เกิดขึ้น ภาษีที่ดินฯช่วยได้ในเรื่องการใส่ซัพพลายเข้ามาในตลาด ดีลจะมากกว่าเดิม ปกติค่าฟีแต่ละดีล 3-5% ของราคาตลาด เมเจอร์อิมแพ็กต์ในช่วงครึ่งปีหลังเริ่มมีลูกค้าวิ่งเข้ามาค่อนข้างเยอะ กฎหมายภาษีที่ดินฯเป็นปัจจัยผลักดันให้กลุ่มเวลท์ 50 ตระกูลแรกของประเทศไทย ที่มีแลนด์แบงก์ในมือค่อนข้างเยอะ เริ่มคิดว่าทำยังไงกับที่ดินในมือ เดิมมองว่าความเสี่ยงค่อนข้างต่ำ ภาษีก็น้อย แต่ตอนนี้เริ่มมาคุยกับเราว่าอยากจะขายออกไป

 


แต่เดิมดีลที่เคยช้า บางที 3-4 ปีก็มี แต่ตอนนี้เขาอยากจบใน 6-8 เดือน หรือไม่เกิน 1 ปี ประเมินคร่าว ๆ ทรัพย์สินที่ดินในมือของ 50 ตระกูล น่าจะถือครอง 30-40% ของทั้งประเทศ มีทั้งกรุงเทพฯและต่างจังหวัด เช่น โซนสุวรรณภูมิ ไซซ์ 50-100 ไร่ ที่ดินเปล่านอกสนามกอล์ฟ เสนอราคาใกล้เคียงตลาด เพราะอยากเปลี่ยนที่ดินเป็นเงินสดมากกว่า อยากได้ดีเวลอปเปอร์รายใหญ่เข้ามาทำ



พฤติกรรมผู้ซื้อผู้ขายที่ดิน ต้องบอกว่าตลาดตอนนี้เป็นของผู้ซื้อ ผู้ขายก็ไม่ได้อ่อนลง แต่ว่าทำเลไพรมแอเรียส่วนใหญ่เป็นของกลุ่มตระกูลมีเงินอยู่แล้ว เขาไม่เดือดร้อน เมื่อก่อนคอนเซ็ปต์จริง ๆ คือไม่อยากขาย อยากปล่อยเช่าเพราะไม่มีต้นทุน แต่ตอนนี้พอเริ่มมีต้นทุน (จ่ายภาษีที่ดิน) เขาก็เริ่มอยากขายที่ดิน ซึ่งต้องบอกว่าคนที่ออฟเฟอร์ราคาที่ดินแพงที่สุดไม่พ้นบริษัทจัดสรร คนขายที่ดินเข้าใจภาพแล้วว่า เวลาเสนอขายต้องกลุ่มเรสซิเดนเชียลนี่แหละ

 


เวลาที่ดินสวย ๆ เราก็จะเปิดบิด ตอนนี้ลักษณะการเสนอซื้อเสนอขายเป็นลักษณะออฟเฟอร์โดยตรงมากกว่า รูปแบบเขา (เจ้าของ) คุยกับทุกคน ทั้งดีลตรงกับผู้ซื้อและผ่านโบรกเกอร์ ถ้าไม่ได้โพเทนเชียลเขาก็ไม่มายด์


ราคาที่ดินลดลงไหม ยังนะครับ ในตลาดเองทุกคนก็ยังค่อนข้างเชื่อมั่นว่าราคาไม่ลง แต่ลักษณะการคุยเริ่มมีการเปิดออปชั่นมากกว่า เช่น ไพรมแอเรียบอกขายวาละ 2 ล้าน แต่ตอนนี้คนออกมาขายเยอะขึ้น อาจบวกเพียง 10-15% เดิมบวกเยอะ 20-100% ซึ่งสถานการณ์ปกติราคาที่ดินเฉลี่ยขึ้นปีละ 5-7% แต่ตอนนี้น่าจะขึ้นได้ไม่เยอะเหมือนอดีต



ข้อเสนอแนะภาษี ในมุมดีเวลอปเปอร์เขาปรับตัวได้ ต้องให้ระยะเวลาเขา สำหรับกลุ่มผู้ประกอบการรายกลาง-ย่อยคิดว่าอาจยังปรับตัวไม่ทัน อาจต้องดูมาตรการอื่น ๆ หรือให้ระยะเวลามากกว่าเดิม จากข้อกำหนดโอนกรรมสิทธิ์แล้วให้เวลา 3 ปี ในการพัฒนาโครงการโดยไม่ต้องจ่ายภาษี ถ้ารัฐบาลยืดเวลาเป็น 5 ปี ก็ช่วยได้เยอะแล้วครับ

 


ส่วนคนที่ไม่ใช่ดีเวลอปเปอร์ ผมมองว่าภาษีที่ดินฯในระยะยาวเป็นเรื่องที่ดีอยู่แล้ว คนที่เข้าใจจะปรับตัวได้เอง สุดท้ายเรามีที่ดินค่อนข้างเยอะมาก แต่พอที่ดินตกอยู่ในมือคนไม่กี่กลุ่ม ทำให้ต้นทุนพัฒนาที่ดินสูงขึ้น คนที่จะเข้าไปซื้อเขาแบกคอสต์ไว้


ตัวอย่างที่ดิน 3 แปลงฮอต ถ้าแย่งกันซื้อคงไม่มี (หัวเราะ) ตอนนี้เราเข้าใจว่ามีแถวจรัญสนิทวงศ์ ใกล้สถานีกลางบางซื่อ ชุมทางรถไฟฟ้าในอนาคต โดยเฉพาะบริเวณอินเตอร์เชนจ์ที่ยังมีการซื้อขาย เป็นที่ดินเปล่า ทำเลแถวนั้นส่วนใหญ่เป็นที่ดินภาครัฐ แต่ถ้าเลยรถไฟฟ้าออกมามีที่ดินเอกชนไม่กี่แปลง เพียงแต่การขออนุญาตรายละเอียดยุ่งยากกว่า

 


เพราะฉะนั้นแปลงฮอตก็กลับมาลูปเดิม คนอยากได้ในซิตี้เซ็นเตอร์อยู่ดี

 

 

ขอบคุณข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

 

 

http://www.prachachat.net


ระดับ : Legend สมัครเมื่อ : 2016-06-16 15:02:23 จำนวนโพส : 0
อัพเดทล่าสุด : 2016-08-04 12:48:03
แจ้งปัญหา     

บทความล่าสุด

  • Rise พหล - อินทามระ อยู่แบบธรรมดาโลกไม่จำ

    ด้วยการเลือกโลเคชั่นที่อยู่ในย่านที่ตอบโจทย์คนวัยรุ่นใหม่ รวมถึงการออกแบบฟังชั่นห้องพร้อมเฟอร์เจอร์แบบจัดเต็มตลอด และที่สำคัญเลยคือ การทำราคาขายได้ ถูกกว่าเจ้าอื่นๆ ในพื้นที่เดียวกัน Rise พหล - อินทามระ เปิดตัวมาในราคาที่ไม่สูงจนเกินไป มนุษย์เงินเดือนเอื้อมถึงได้แน่นอน

    |2018-06-18 LifeScape 0

  • IKON Sukhumvit 77 - Live Like Ikonista

    โครงการดีๆ บนถนนสุขุมวิท ที่ราคาจับต้องได้ ยังมีอยู่นะครับ แต่เหลือไม่มากแล้ว และกำลังจะไม่เหลือในอนาคตอันใกล้ ทุกครั้งที่มีโปรเจกต์ดีๆ ที่ทุกคนสามารถไขว่คว้าเป็นเจ้าของได้ ผมมักจะไม่พลาดที่จะมารีวิว

    |2018-06-18 Salaryman Estator 0

  • The Excel Hideaway รัชดา - ห้วยขวาง เข้าทางคนรุ่นใหม่ ลงทุนก็ได้ อยู่เองก็ดี

    ที่เราต้องหาก็คือ คอนโดที่อยู่ใน Area ของความเป็นย่านที่มี ไลฟ์สไตล์ครบ รถไฟฟ้าผ่าน รวมถึงมีชาวต่างชาติอาศัยอยู่เยอะๆ และที่สำคัญเลยคือ ราคา ต้องถูกกว่าราคาตลาด คอนโดแบบนี้จะมีช่วงราคาให้วิ่งต่อและสร้างผลตอบแทนที่ดีได้ครับ

    |2018-06-14 Papayatop 0

  • Nirvana Define ศรีนครินทร์ - พระราม 9 - ไม่ใช่แค่บ้าน...แต่นี่คือสังคมเหนือระดับ

    หนึ่งในทำเลที่คาดว่าจะเป็น ‘ย่านคนรวย’ แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ นั่นก็คือ ถ.ศรีนครินทร์ - ร่มเกล้า (กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่) ทำเล ‘ไข่แดง’ เชื่อมต่อกรุงเทพฯ ตะวันออก - ย่านธุรกิจ CBD

    |2018-06-12 Papayatop 0

  • แต่งห้องสวยระดับมืออาชีพ ด้วยดีไซเนอร์ส่วนตัว...ที่ใครๆก็มีได้

    SB Design Square หนึ่งในแบรนด์ออกแบบเฟอร์นิเจอร์ที่เห็นว่าเราทุกคนมีความต้องการที่แตกต่าง และเข้าใจว่างานดีไซน์ที่ดีต้องลงล็อคและ “คลิก” กับชีวิตจริง

    |2018-06-11 LifeScape 0

บทความที่น่าสนใจ

  • NOBLE AMBIENCE สุขุมวิท 42 ความสวยงามของความพอดี

    หลีกหนีความวุ่นวายบนท้องถนน สู่โลกแห่งสุนทรียภาพของ NOBLE AMBIENCE สุขุมวิท 42 นำเสนอแนวคิด ‘LAGOM’ ของชาวสวิดิช เน้นความพอดี ไม่มากไม่น้อย ร่วมกับงานออกแบบเป็นเอกลักษณ์ของ NOBLE มีความทันสมัย ลงตัว เรียบง่าย ประโยชน์ใช้สอยครบ

    |2018-03-22 Papayatop 0

  • origin district แหลมฉบัง-ศรีราชา ตอบโจทย์การลงทุนอสังหาฯครบทุกมิติ

    “Origin District” แหลมฉบัง-ศรีราชา เป็นโครงการ Mixed-Use ในโลเคชั่นที่มีศักยภาพสูง ที่ถือได้ว่าตอบโจทย์ปัจจัยที่สำคัญของการลงทุนคอนโดมิเนียมในปัจจุบันเป็นอย่างมาก

    |2017-05-24 LivingInsider Report 0

  • Khightsbridge Kaset Society ไนท์บริดจ์ เกษตร โซไซตี้ สังคมน่าอยู่ ใจกลางย่านเกษตร

    ทำเลแบบนี้หายากนะครับ ครบทุกอย่างเลย แถมอนาคตยังมีโปรเจคขนาดใหญ่รอคิว เมื่อทุกอย่างเสร็จเมื่อไรจะทำให้ย่านนี้กลายเป็นสังคมน่าอยู่ไม่ต่างจาก Prime Area ย่านอื่นๆของกรุงเทพครับ

    |2017-09-19 Papayatop 0

  • การขอกู้สินเชื่อเพื่อซื้อคอนโดฯ

    เกือบ 100% ของคนที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมต้องซื้อระบบผ่อน ยอมรับตำแหน่งราชาเงินผ่อนไปโดยปริยาย ความกังวลว่าจะกู้ผ่านหรือไม่ผ่านเชื่อว่าหลายคนมีความรู้สึกนี้ขึ้นมาทันที

    |2016-07-12 LivingInsider Editor 0

  • The Cube Plus พหลโยธิน 56

    สำหรับบางทำเลที่ผมเคยคิดว่า คนน่าจะหาซื้อบ้านหรือทาวน์โฮมอยู่กัน ก็กลับมีบางคนตัดสินใจซื้อคอนโด อาจเป็นเพราะว่าเทรนด์ของคนสมัยนี้ ที่ไม่ได้เน้นพื้นที่ใช้สอยในที่พักเยอะเหมือนเดิม แต่กลับเน้นการหาประสบการณ์ชีวิตจากนอกบ้าน

    |2018-01-10 Papayatop 0


ติดตามข่าวสารข้อมูลก่อนใคร ถูกใจเพจได้เลยครับ



ต้องการรับข่าวแบบนี้ส่งตรงถึงไลน์คุณ add ไลน์@ ได้เลยครับ เพียงคลิ๊กลิ้งค์ข้างล่าง



LINE ID @livinginsider


แสดงความคิดเห็น

CAPTCHA code
หรือ ยกเลิก

© 2015 livinginsider.com All right reserved. | นโยบายความเป็นส่วนตัว

 

lvmng@livinginsider.com

02-693-5561 ถึง 2
  @livinginsider