News

เขย่าที่รถไฟย่านรัชดา “โพไซดอน” ทุบอ่างสร้างโรงแรม

LivingInsider Report 2021-01-15 13:18:08

ร.ฟ.ท.เขย่าสัญญารัชดาฯ 124 แปลง อัพค่าเช่า ตั้งแต่เดอะสตรีท-ตึก SCB ไฟเขียว “บางกอกไนท์บาซาร์” เช่ายาวถึงปี’92 ชงบอร์ดเคาะ “โพไซดอน” ขอต่ออีก 30 ปี ปรับโฉมใหม่จากอาบอบนวดเป็นโรงแรม 3 ดาว หลังธุรกิจขาลง นักเที่ยวผวาโควิด กลางปีประมูลที่ดินโรงแรมเซ็นทรัลหัวหิน รื้อสัญญาสนามกอล์ฟเบียร์สิงห์-ทวินทาวเวอร์ และย่าน RCA เพิ่มรายได้ปีละ 3 พันล้าน

 

แหล่งข่าวจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ขณะนี้ ร.ฟ.ท.อยู่ระหว่างพิจารณาและประเมินมูลค่าทรัพย์สินสัญญาเช่าที่ดินย่านถนนรัชดาภิเษก 124 แปลง (124 สัญญา) ตั้งแต่แยกศูนย์การค้าเดอะสตรีท ไปตลอดแนวจนถึงสำนักงานใหญ่ SCB และจุดตัดถนนวิภาวดีรังสิต ที่ทยอยหมดสัญญาเช่าในปี 2563-2567

 

จัดระเบียบ 124 แปลง

อาทิ พื้นที่ลานจอดรถของศูนย์การค้าเดอะสตรีท ที่จอดรถโรงแรมดิ เอมเมอรัลด์ สถานบริการอาบอบนวดโพไซดอน สถานีตำรวจสุทธิสาร สถานีตำรวจพหลโยธิน ศาลอาญา บางกอกไนซ์บาซาร์ เป็นต้น ซึ่งที่ผ่านมา ร.ฟ.ท.มีรายได้จากค่าเช่าย่านถนนรัชดาฯเฉลี่ยปีละ 200 กว่าล้านบาท หากมีการเจรจาต่อสัญญาใหม่จะทำให้ ร.ฟ.ท.ได้ค่าเช่าเพิ่ม

 

“ตอนนี้ผู้เช่าหลายแปลงแจ้งความประสงค์จะต่อสัญญาเช่า บางรายอนุมัติไปแล้ว บางรายขอดัดแปลงอาคารใหม่ให้สอดรับกับเศรษฐกิจปัจจุบัน”

 

แหล่งข่าวกล่าวว่า ส่วนที่คณะกรรมการ (บอร์ด) อนุมัติต่อสัญญาแล้ว อาทิ บจ.แบงค์ค็อกไนท์บาซาร์ เจ้าของโครงการบางกอกไนท์บาซาร์ แยกรัชดาฯ-ลาดพร้าว เนื้อที่ 9 ไร่ โดยต่อให้อีก 30 ปี ตั้งแต่ปี 2562-2592 ร.ฟ.ท.ได้ผลตอบแทน 5,000 ล้านบาท และต่อสัญญาเช่าที่ดิน 7 ไร่ ให้กับ บจ.ไทยวัฒน์เคหะ อีก 20 ปี เริ่มปี 2565-2585 ได้ค่าตอบแทน 83 ล้านบาท

 

ทุบอ่างสร้างโรงแรม

ส่วนที่อยู่ระหว่างการพิจารณาต่อสัญญา อย่างที่ดินแปลงโพไซดอน 15.4 ไร่ เมื่อเดือน มิ.ย. 2559 บริษัทยื่นหนังสือขอต่อสัญญาอีก 30 ปี เดิมจะสิ้นสุดวันที่ 29 ก.พ. 2567 พร้อมกับขอปรับปรุงดัดแปลงอาคารสูง 11 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 10,656 ตร.ม. ปัจจุบันประกอบธุรกิจอาบอบนวด สู่ธุรกิจโรงแรมระดับ 3 ดาว วงเงิน 200 ล้านบาท เนื่องจากธุรกิจเข้าสู่ช่วงขาลง ประกอบกับมีภาระต้นทุนมากขึ้น ล่าสุดยังมีปัญหาการระบาดของโควิด-19 ทำให้ไม่มีนักท่องเที่ยว

 

“การเช่ามี 2 สัญญา คือ สัญญาสร้าง 4 ปี วันที่ 1 มี.ค. 2533-วันที่ 28 ก.พ. 2537 และสัญญาจัดหาประโยชน์ที่ดิน ตั้งแต่วันที่ 1 มี.ค. 2537-29 ก.พ. 2567 มีอาคาร 11 ชั้น เป็นสถานที่อาบอบนวดโพไซดอน 1 อาคาร และอาคารพาณิชย์ 4 ชั้น 32 คูหา และ 7 ชั้น 3 คูหา”

 

มูลค่าทรัพย์สิน 753 ล้าน

แหล่งข่าวกล่าวว่า ร.ฟ.ท.ได้จ้างบริษัทที่ปรึกษาประเมินมูลค่าทรัพย์สินและประเมินผลตอบแทนค่าเช่าที่จะได้รับตลอดอายุสัญญา ซึ่งมีหลายแนวทาง ทั้งขยาย 10-15-20-30 ปี โดยผลประเมินมูลค่าทรัพย์สินอยู่ที่ 753 ล้านบาท แยกเป็นที่ดิน 611 ล้านบาท อาคาร 41 ล้านบาท การประเมินยึดตามราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 215,000 บาท/ตารางวา

 

ด้านผลตอบแทนตั้งแต่ต่ำกว่า 1,000 ล้านบาท ถึงมากกว่า 3,000 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับระยะเวลาการเช่า เช่น 20 ปี ประมาณ 1,600 ล้านบาท 30 ปี จะมากกว่า 3,000 ล้านบาท จะเสนอให้บอร์ด ร.ฟ.ท.พิจารณาอนุมัติในเร็ว ๆ นี้ หากได้รับอนุมัติถือว่าต่อสัญญาได้โดยอัตโนมัติ โดยที่ไม่ต้องดำเนินการตาม พ.ร.บ.ร่วมทุน 2562 เนื่องจากได้รับการยกเว้น จะดำเนินการต่อสัญญาภายใต้ระเบียบของการรถไฟฯ

 

“เงื่อนไขสัญญาเมื่อครบกำหนดเช่า ทรัพย์สินจะตกเป็นของ ร.ฟ.ท. หากให้เช่าต่อต้องพิจารณาให้สิทธิผู้เช่ารายเดิมก่อน โดยแจ้งล่วงหน้า 1 ปีก่อนสัญญาสิ้นสุด” แหล่งข่าวกล่าวและว่า

 

ประมูลที่ รร.หัวหิน

นอกจากนี้ ร.ฟ.ท.อยู่ระหว่างพิจารณาที่ดินแปลงใหญ่ที่หมดสัญญา หลังบอร์ดมีนโยบายให้เปิดประมูล อาทิ โรงแรมโซฟิเทล เซ็นทรัล หัวหิน เนื้อที่ 71.65 ไร่ โดย บจ.เซ็นทรัลหัวหินบีช รีสอร์ท จะสิ้นสุดวันที่ 15 พ.ค. 2565 เตรียมการเปิดประมูลกลางปี 2564 ได้เอกชนต้นปี 2565 เร่งให้เสร็จก่อนสัญญาหมด 3 เดือน ซึ่งเซ็นทรัลมีสิทธิยื่นประมูล

 

“ที่ปรึกษาประเมินผลตอบแทนรวมที่ ร.ฟ.ท.จะได้ตลอด 30 ปี เป็นเงิน 8,927 ล้านบาท เป็นค่าเช่าไม่ต่ำกว่า 5,727 ล้านบาท แต่มีเงื่อนไขว่าต้องลงทุน 3,200 ล้านบาท สร้างโรงแรมระดับ 3-4 ดาวเพิ่ม รีโนเวตตึกเก่าอีก 1,200 ล้านบาท”

 

รื้อสัญญา 3 บิ๊ก

ยังมีสัญญาเช่าของ บจ.บุญรอดบริวเวอรี่ (เบียร์สิงห์) ซึ่งเช่าอาคารและสนามกอล์ฟรถไฟหัวหิน ติดสถานีรถไฟ 500 ไร่ ครบกำหนด 30 ปี 31 มี.ค. 2558 ระหว่างรอต่อสัญญาใหม่ บริษัทจ่ายค่าเช่าให้ ร.ฟ.ท.เป็นรายปี ในอัตราเท่ากับปีสุดท้ายที่ 476,000 บาท ล่าสุดบอร์ดให้ศึกษาพัฒนาโครงการใหม่ที่ไม่ใช่สนามกอล์ฟอย่างเดียว

 

“กำลังทบทวนผลตอบแทน ซึ่งต้องทดสอบความสนใจภาคเอกชนด้วย จากเดิมประเมินมูลค่าทรัพย์สินอยู่ที่ 2,000-3,000 ล้านบาท จะต่อให้ 30 ปี แต่ต้องลงทุนเพิ่มไม่น้อยกว่า 1,000 ล้านบาท ปรับสนามกอล์ฟ สร้างคลับเฮาส์ โรงแรมและพูลวิลล่า หากเบียร์สิงห์ไม่ต่อ จะประมูลใหม่”

 

สำหรับโรงแรมเดอะทวินทาวเวอร์ เนื้อที่ 6.53 ไร่ ย่านรองเมือง เขตปทุมวัน ของ บจ.โกลเด้น แอสเซ็ท จะครบสัญญา 20 ปี วันที่ 17 ส.ค. 2564 ทางบอร์ดให้ทำข้อมูลเปรียบเทียบระหว่างต่อสัญญารายเดิมกับเปิดประมูลใหม่ รูปแบบไหนจะเป็นประโยชน์ต่อ ร.ฟ.ท.มากที่สุด

 

ส่วนที่ดินย่านโครงการรอยัลซิตี้อเวนิว (RCA) ถนนพระราม 9 ที่ บจ.นารายณ์ร่วมพิพัฒน์เช่า 3 แปลง จะหมดสัญญาเดือน ต.ค. 2565 โดยบริษัทขอต่ออีก 30 ปี ร.ฟ.ท.จะรวบเป็นสัญญาเดียว เนื้อที่ 62 ไร่ ซึ่งบริษัทที่ปรึกษากำลังประเมินมูลค่า ผลตอบแทน จะสรุปได้ในปีนี้

“หาก ร.ฟ.ท.จัดระเบียบสัญญาค่าเช่าได้หมด จะทำให้มีรายได้เพิ่มขึ้นจากที่ได้อยู่ 3,000 ล้านบาทต่อปี” แหล่งข่าวย้ำ

 

 

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

https://www.prachachat.net/property/news-593138

 

 

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา บางเขน

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ