News

ปี’64 จับตาทาวน์เฮาส์ต่ำ 2 ล้านสูญพันธุ์ โควิด-ที่แพงกดดันตลาดแมสทำเลออกนอกเมือง

LivingInsider Report 2021-01-05 13:41:41

ยุคโควิดไม่มีข่าวดีสำหรับผู้บริโภคอสังหาฯ อัพเดตต้นทุนที่ดินแพง+รถไฟฟ้าสายใหม่ขยายออกนอกเมือง ตัวการผลักดันบ้านปรับราคาขึ้น จับตาสินค้าทาวน์เฮาส์ต่ำ 2 ล้านใกล้สูญพันธุ์ “นายกบ้านจัดสรร” ชี้เทรนด์ราคาบ้านแนวราบปรับขึ้นเฉลี่ย 5% สำนักวิจัย “LWS” สำรวจพบ 19 ทำเลในเมือง-ใกล้ทางด่วน/รถไฟฟ้าราคาขึ้นยกแผง อีก 17 ทำเลมีทาวน์เฮาส์ต่ำ 2 ล้าน แต่ต้องอยู่โซนนอกเมือง-ปลายรถไฟฟ้าสายใหม่ “กานดาฯ” ชี้ปัจจัยบวกอัตราดอกเบี้ยต่ำอุ้มกำลังซื้อ เปรียบเทียบงวดผ่อนเท่ากันช่วง 3 ปีที่แล้ว ซื้อได้แค่ราคา 1.5 ล้าน ปัจจุบันกระเถิบราคาถึง 2 ล้าน

 

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า สถานการณ์โควิดส่งผลกระทบไปทุกหย่อมหญ้าในวงการธุรกิจที่อยู่อาศัย จุดโฟกัสอยู่ที่การลงทุนเมกะโปรเจ็กต์ภาครัฐโดยเฉพาะโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ที่มีเส้นทางขยายออกสู่ชานเมือง บวกกับภาวะราคาที่ดินยังคงปรับตัวสูงขึ้นตลอดเวลา กำลังกลายเป็นปัจจัยกระทบทำให้สินค้าทาวน์เฮาส์แพงขึ้นตลอดเวลา

 

โดยเฉพาะกลุ่มราคาต่ำ 2 ล้านบาท พบว่าแม้ยังไม่ถึงกับสูญพันธุ์ไปจากตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล แต่ทำเลที่มีซัพพลายเปิดขายใหม่ต้องขยับออกไปอยู่ชานเมือง หรืออยู่ในเขตจังหวัดปริมณฑลแทน โดยมี 19 ทำเลที่ไม่พบการเปิดตัวราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทเลยในช่วง 3 ปี (2561-2563) ที่ผ่านมา

 

เทรนด์แนวราบราคาขึ้น 5%

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า แม้เผชิญปัจจัยลบรอบด้าน แต่แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยยังคงเป็นภาวะราคาขาขึ้นในปี 2564 เหตุผลสำคัญมาจากต้นทุนหลักในการพัฒนาโครงการคือ ต้นทุนที่ดินไม่เคยลดราคาลงมา ทำให้เป็นปัจจัยผลักดันราคาบ้านและคอนโดมิเนียมต้องปรับตัวตามไปด้วย ประเมินว่าราคาปรับขึ้นเฉลี่ย 5% เทียบกับปี 2563

 

โดยต้นทุนพัฒนาโครงการมาจากต้นทุนก่อสร้าง ถือเป็นปัจจัยบวกเนื่องจากวิกฤตเศรษฐกิจมีงานน้อยลง ผู้รับเหมาไม่ได้ขึ้นค่าก่อสร้างเพราะต้องการได้งาน ดังนั้น ต้นทุนก่อสร้างจึงไม่เพิ่มขึ้น หรืออย่างน้อยก็ใกล้เคียงกับปี 2563 แต่มาเจอปัญหาที่ดินแพง ราคาบ้านจึงสะท้อนต้นทุนที่เกิดขึ้นจริง

 

“ผมว่าผู้ประกอบการเขาก็เข้าใจ ทุกคนพยายามลดต้นทุนพัฒนาโครงการอยู่ แต่จะลดด้วยวิธีอะไร ตอนนี้วิธีเดียวก็คือลดไซซิ่งโครงการ ผมจะให้รายละเอียดว่า จากบ้านเดี่ยวลดเป็นทาวน์เฮาส์ ตอนนี้กลายเป็นบ้านแฝด ซึ่งดีไซน์ตอนนี้ได้ 4 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ฟังก์ชั่นเท่ากับบ้านเดี่ยว เพื่อเจาะลูกค้าที่ต้องการบ้านเดี่ยว แต่กำลังซื้อไม่ถึงก็มาซื้อบ้านแฝดที่ฟังก์ชั่นใกล้เคียงกัน สินค้าทาวน์เฮาส์ตอนนี้ก็กลายเป็นทาวน์เฮาส์แฝด คอนโดฯก็บีบจนเล็กลงไปเรื่อย ๆ ทุกคนพยายามที่จะลดคอสต์เพื่อให้สินค้าอสังหาริมทรัพย์ไม่เกินกำลังซื้อ แต่ก็ทำได้ในระดับหนึ่ง”

 

นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรกล่าวต่อว่า เทรนด์ราคาบ้านเดี่ยวบนทำเลถนนวงแหวนรอบนอก ผลสำรวจพบว่าไม่ต่ำกว่า 5 ล้านบาท สินค้าบ้านแฝดอยู่ที่ 3-5 ล้านบาท และสินค้าทาวน์เฮาส์ตลาดหลักราคา 2-4 ล้านบาท ข้อสังเกตคือทำเลที่มีการพัฒนาทาวน์เฮาส์ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท กำลังเผชิญการแข่งขันกับคอนโดฯ เพราะเป็นสินค้าเจาะลูกค้าคนรุ่นใหม่ที่มีพฤติกรรมการอยู่อาศัยในเมืองหรือใกล้เมือง ไม่ต้องเดินทางไกลในการไปทำงานหรือเรียนหนังสือ

 

“มีคำถามว่ายุคนี้เป็นยุคอวสานสินค้าทาวน์เฮาส์ต่ำ 2 ล้านหรือยัง คำตอบคือไม่อวสานหรอกครับ ถ้าดีเวลอปเปอร์บริษัทใดทำได้ก็ขายดีเป็นเทน้ำเทท่าเลย แต่หายากเพราะต้นทุนพัฒนาโครงการบังคับ ยกตัวอย่าง เมื่อก่อนผมขายทาวน์เฮาส์ในทำเลเดียวกันย่านถนนสุขาภิบาล 3 ยุคแรก ๆ ราคา 6 แสน ล่าสุดราคาขยับเกือบ 5 ล้าน เฉลี่ยอยู่ที่ราคา 3-4 ล้าน” นายวสันต์กล่าว

 

ทาวน์โฮมในเมืองทะลุ 20 ล้าน

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom : LWS) บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN เปิดเผยว่า LWS สำรวจตลาดทาวน์เฮาส์ราคาต่ำ 2 ล้านบาท ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ตั้งแต่ปี 2561-ไตรมาส 2/63 ทำเลที่มีการเปิดตัวโครงการทาวน์เฮาส์ต่ำกว่า 2 ล้านบาท กระจายอยู่ในจังหวัดปริมณฑล

 

รายละเอียด ทำเล “เทพารักษ์ บางพลี สมุทรปราการ” มีการเปิดตัวโครงการสูงสุด 1,780 หน่วย มูลค่ารวม 2,580 ล้านบาท ขายได้แล้ว 732 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 41% (ดูตารางประกอบ) ทำเลถัดมา ได้แก่ สมุทรสาคร, ชัยพฤกษ์ 345, รังสิต คลอง 13, ปทุมธานี, พระราม 2, สุขสวัสดิ์, บางนา เป็นต้น

 

ในขณะที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (central business districts : CBD) เช่น อโศก อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ พญาไท รัชดาภิเษก พระราม 9 ฯลฯ ไม่มีการพัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์ที่ระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท เนื่องจากราคาที่ดินในทำเลดังกล่าวมีราคาสูงเกินกว่าที่จะนำมาพัฒนาได้ ส่วนใหญ่การพัฒนาทาวน์เฮาส์ในย่านนี้มีระดับราคาเกิน 2 ล้านบาท จนถึงราคาสูงกว่า 20 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับทำเลและราคาที่ดิน

 

ตลาดแมสเกาะปริมณฑล

สำหรับทำเลที่ยังมีสินค้าทาวน์เฮาส์ต่ำกว่า 2 ล้านบาท จากการสำรวจพบว่ามี 3 โซนหลัก ได้แก่ 1.ทำเลถนนเทพารักษ์ บางพลี สมุทรปราการ มีราคาที่ดินตั้งแต่ 10,000-19,000 บาท/ตารางวา 2.ทำเลจังหวัดสมุทรสาคร มีราคาที่ดิน 10,000-12,000 บาท/ตารางวา และ 3.ทำเลชัยพฤกษ์ 345 มีราคาที่ดินระหว่าง 13,000-15,000 บาท/ตารางวา

 

ที่น่าสนใจพบว่า โครงการที่มีพื้นที่โครงการขนาดเล็กที่สุดเพียง 300 ตารางวา สามารถพัฒนาทาวน์เฮาส์ราคา 1.9 ล้านบาท พื้นที่ใช้สอย 103 ตารางเมตร ฟังก์ชั่น 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ จำนวน 13 หลัง มีความสามารถในการทำกำไรเบื้องต้น หรือ GP-gross profit 30% โดยโครงการดังกล่าวมีต้นทุนราคาที่ดินไม่เกิน 10,000 บาท/ตารางวา และมีค่าก่อสร้างเฉลี่ย 11,000 บาท/ตารางเมตร

 

“ปัจจัยสำคัญที่ทำให้การพัฒนาทาวน์เฮาส์ราคาต่ำกว่า 2 ล้าน ยังลงทุนได้ก็คือ ต้องมีต้นทุนที่ดินในราคาที่เหมาะสม จากผลการศึกษาพบว่า ราคาที่ดินไม่ควรเกิน 19,000 บาท/ตารางวา ค่าก่อสร้างเฉลี่ยไม่เกิน 10,000 บาท/ตารางเมตร โดยที่ยังคงความสามารถในการทำกำไรเบื้องต้น 22-30% ขึ้นอยู่กับราคาที่ดินและราคาค่าก่อสร้าง” นายประพันธ์ศักดิ์กล่าว

 

จับตาต่ำ 2 ล้านใกล้สูญพันธุ์

นายอิสระ บุญยัง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กานดา พร็อพเพอร์ตี้ กรุ๊ป กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” เพิ่มเติมว่า สินค้าทาวน์เฮาส์ราคา 2 ล้านบาทขึ้นกับทำเล ถ้าอยู่ในเขตกรุงเทพฯ ซึ่งมีต้นทุนที่ดินแพงมากต่อเนื่องกันมาหลายปี อาจหายากหรือแทบไม่มี ขณะที่ยังสามารถหาได้ทั่วไปในพื้นที่จังหวัดปริมณฑล

 

“การวางแผนพัฒนาสินค้าทาวน์เฮาส์ มีหลักคิดข้อหนึ่ง คือ ปัจจัยบวกของอัตราดอกเบี้ยต่ำในปัจจุบัน ทำให้เพิ่มกำลังซื้อทางอ้อม เพราะเป็นแรงจูงใจทำให้ผู้ซื้อสามารถซื้อบ้านราคา 2 ล้านบาทได้ เมื่อเทียบกับกำลังซื้อเท่ากัน หากซื้อเมื่อ 3 ปีที่แล้วจะมีความสามารถในการผ่อนราคาเพียง 1.5 ล้านบาทเท่านั้น”

 

“ผมพูดมานานแล้วว่า พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล สินค้าทาวน์เฮาส์ราคา 1 ล้านบาท สูญพันธุ์ไปตั้ง 6-7 ปีแล้ว ราคาที่ดินที่ปรับขึ้นตลอดเวลา คิวต่อไปราคา 1.5 ล้านบาท ก็จะสูญพันธุ์ด้วย ตอนนี้ในวงการพัฒนาที่ดินเริ่มมาพูดกันที่ราคา 2 ล้านบาทบวกลบแล้ว แต่ก็ยังทำได้อยู่”

 

ต้นทุนที่ดินตกไร่ละ 4 ล้าน

ทั้งนี้ ต้นทุนพัฒนาทาวน์เฮาส์ไม่เกิน 2 ล้านบาท ในการศึกษาความเป็นไปได้โครงการ หรือทำฟีส (feasibility) ราคาที่ดินอยู่ที่ไร่ละ 4 ล้านบาทหรือ 10,000 บาท/ตารางวา สามารถพัฒนาโครงการได้แล้ว

 

วิธีการคำนวณต้นทุนแบบเร็ว ๆ หรือคิดในใจเพื่อตัดสินใจซื้อที่ดิน มีสูตรคำนวณคือ โครงการทาวน์เฮาส์กฎหมายควบคุมความยาวที่ดินทุก 40 เมตร ต้องเว้นระยะ 4 เมตร หรือสูตร 40 เมตร เว้น 4 เมตร และขนาดที่ดินเริ่มต้น 16 ตารางวา เท่ากับที่ดิน 1 ไร่ สามารถสร้างได้เฉลี่ย 10-11 ยูนิต ดังนั้น ถ้าหากต้นทุนที่ดินแพงขึ้นไร่ละ 1 ล้านบาท เฉลี่ยต้นทุนทาวน์เฮาส์จะเพิ่มขึ้นยูนิตละ 1 แสนบาท เช่น ที่ดินไร่ละ 4 ล้านบาท ทำทาวน์เฮาส์ราคา 2 ล้านบาท ถ้าต้นทุนที่ดินเพิ่มเป็น 5-6 ล้านบาท ราคาทาวน์เฮาส์จะแพงขึ้นเป็นยูนิตละ 2.1-2.2 ล้านบาท

 

ขณะเดียวกัน กลยุทธ์การแข่งขันปัจจุบันมีผู้ประกอบการรายใหญ่ลงมาเล่นตลาดทาวน์เฮาส์จำนวนมาก ทำให้แข่งขันดีไซน์หน้ากว้างถึง 5.7 เมตร ซึ่งเป็นขนาดหน้ากว้างที่สามารถจอดรถ 2 คัน ในบ้านได้อย่างสบาย ๆ และสามารถโชว์เป็นจุดขายว่าเป็นทาวน์เฮาส์ฟังก์ชั่นบ้านเดี่ยว ราคาจะขยับสูงขึ้นตั้งแต่ 3-5 ล้านบาท เพราะที่ดิน 1 ไร่ สามารถทำได้เพียง 7 ยูนิต เป็นต้น

 

“รูปร่างที่ดินก็มีผลว่าจะสามารถทำทาวน์เฮาส์ได้กี่หลังต่อที่ดิน 1 ไร่ ถ้าหากไม่แหว่งไม่เว้า เป็นรูปสี่เหลี่ยมสวย ๆ อาจลงได้ถึง 11 ยูนิต ไม่เกินนี้ รวมทั้งทำเลโครงการ ถ้าซื้อที่ดินไร่ละ 3-4 ล้านบาท แต่อยู่ในซอย ในขณะที่มีตัวเลือกซื้อแพงขึ้นไร่ละ 5-6 ล้านบาท แต่อยู่ติดถนน โอกาสในการขายจะมากกว่า ราคาก็ขยับขึ้นได้มากกว่า”

 

ตัวแปรการแข่งขัน “ค่าก่อสร้าง”

ต้นทุนสำคัญยังมีค่าก่อสร้าง นายอิสระกล่าวว่า กานดากรุ๊ปลงทุนระบบก่อสร้างสำเร็จรูป หรือพรีแคสต์ ดังนั้นจึงสามารถควบคุมต้นทุนได้อย่างเหมาะสม มีตั้งแต่ตารางเมตรละ 7,500-8,000-9,000 บาท อยู่ที่การออกแบบโครงการว่าต้องการจับตลาดพรีเมี่ยมแค่ไหน

 

แม้กระทั่งดีเวลอปเปอร์ที่ไม่มีโรงงานพรีแคสต์ และใช้วิธีจ้างเหมาก่อสร้างบ้านก็สามารถควบคุมต้นทุนเฉลี่ยยูนิตละ 800,000-900,000-1 ล้านบาทได้ ทำให้สามารถคำนวณต้นทุนรวมและตั้งราคาขายที่สามารถแข่งขันในตลาดได้

 

“สูตรคำนวณคร่าว ๆ ถ้ารู้ land cost มาเท่าไหร่ รู้ต้นทุน land develop เท่าไหร่ แล้วบวกกับ construction cost สุดท้ายจะออกมาเป็นราคาขาย จากนั้นก็จับมาชนกับราคาตลาด ราคาคู่แข่งในทำเล โดยต้นทุนค่าก่อสร้างเป็นจุดหนึ่งที่สร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน เพราะทำให้คอสต์สู้ได้กับทุกคน ซึ่งเป็นเหตุผลที่กานดาฯตัดสินใจลงทุนระบบพรีแคสต์เอง ไม่ได้ใช้เอาต์ซอร์ซ” นายอิสระกล่าว

 

 

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

https://www.prachachat.net/property/news-584294

 

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ