News

อสังหาปีฉลูกำลังซื้อทรงตัว คอนโด 3 ล้าน-ทาวน์เฮาส์ 5 ล้านแข่งเดือด

LivingInsider Report 2020-12-18 17:06:52

โค้งสุดท้ายปีโควิด 2563 ผ่านไปอย่างสะบักสะบอม ได้เวลา round up สถิติต่าง ๆ ในการทำธุรกิจภายใต้สถานการณ์โควิด รวมทั้งมองอนาคตปี 2564

 

ล่าสุด LWS ประเมินว่าปีฉลูมีโอกาสที่ภาคธุรกิจที่อยู่อาศัยจะสามารถพลิกฟื้นตลาดรวมให้เป็นภาพบวกได้บนเงื่อนไข “กำลังซื้อ” ของผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในภาวะทรงตัว

 

เทรนด์ปีฉลูรับอานิสงส์ความเชื่อมั่นขยับตัว

“ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom หรือ LWS) บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ หรือ LPN ประเมินปีหน้าตลาดอสังหาฯเปิดตัวโครงการใหม่เติบโต 5-10% เนื่องจากปีนี้มีการเทขายระบายสต๊อกทำให้ซัพพลายสินค้าในตลาดพร่องลง

 

ประเด็นที่บริหารจัดการยากที่สุด คือ “กำลังซื้อ” ที่อยู่อาศัย พบว่ามีแนวโน้มทรงตัวหรือเติบโตได้ 3-5% เมื่อเทียบกับปี 2563 เนื่องจากสารพัดปัจจัยลบ ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อมีภาระหนี้ครัวเรือนสูง ความเสี่ยงการว่างงานเพิ่ม และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน

 

ทั้งนี้ แนวโน้มปี 2564 การเปิดตัวใหม่ในเขต กทม.-ปริมณฑล 7.2-8 หมื่นหน่วย มูลค่า 3-3.15 แสนล้านบาท หรือจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 10-20% เทียบกับ 6.5 หมื่นหน่วยในปี 2563 ในขณะที่แนวโน้มมูลค่าโครงการใหม่เพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับมูลค่า 2.85-3 แสนล้านบาทในปี 2563

 

“ดีเวลอปเปอร์ทยอยเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นตั้งแต่ปลายไตรมาส 4/63 เนื่องจากสต๊อกพร้อมขายมีแนวโน้มลดลง ผลจากการแข่งขันโปรโมชั่นกระตุ้นกำลังซื้อตั้งแต่ช่วงไตรมาส 2/63 และต่อเนื่องมาไตรมาส 3/63 ซึ่งเป็นช่วงพีกสุดเพราะมีมาตรการล็อกดาวน์ประเทศ”

 

ปีหน้าฟื้นชีพเปิดตัวโครงการใหม่

ภาพที่เด่นชัด คือ ไตรมาส 4/63 บิ๊กแบรนด์หลายบริษัทแข่งขันกันเปิดตัวโครงการใหม่อย่างคึกคักในช่วงปลายปีนี้ จะเป็นภาพการแข่งขันต่อเนื่องตลอดทั้งปี 2564

 

โดยบริษัทที่มีความแข็งแกร่งยังคงเดินหน้าลงทุนใหม่ ๆ เพิ่มขึ้นเพื่อให้มีสินค้าพร้อมขายที่ตอบโจทย์กับความต้องการลูกค้า (เงื่อนไขคือต้องไม่มีการระบาดรอบ 2 หรือ second wave รวมทั้งปัจจัยการเมืองภายในประเทศก็ไม่อาจมองข้าม)

 

ประการสำคัญ ยังมีแรงกดดันที่ดีเวลอปเปอร์ต้องสร้าง backlog (ยอดขายอยู่ระหว่างดาวน์) ตุนให้เป็นฐานรายได้ต่อเนื่องในปี 2565-2566 ที่คาดหวังกันว่าจะกลับมาเป็นยุคบูมอีกครั้งของตลาดที่อยู่อาศัยหลังจากสถานการณ์โควิดจบลงอย่างสิ้นเชิง

 

โจทย์หิน “กำลังซื้อ” ทรงตัว

ด้านกำลังซื้ออสังหาฯในปี 2564 มีแนวโน้มทรงตัวใกล้เคียงกับปี 2563 ถึงแม้จะมีแนวโน้มฟื้นตัวจากการคาดการณ์ของสภาพัฒน์และธนาคารแห่งประเทศไทย ที่คาดว่าจีดีพีเติบโต 3.5-4.5% ในปี 2564 เทียบกับปี 2563 ที่ติดลบ -7% ถึง -8%

 

โอกาสการเติบโตของเศรษฐกิจในปี 2564 ยังมีตัวช่วยจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล การส่งออกและการลงทุนภาคเอกชน แต่ภาคการท่องเที่ยวยังคงชะลอตัว ในขณะที่ภาระหนี้ครัวเรือนยังคงระดับสูงเกือบ 90% ต่อจีดีพี ทำให้สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดการพิจารณาสินเชื่อ

 

ปัญหาคอขวด : ยอดกู้ไม่ผ่านซ้ำเติมผู้ซื้อ

สถิติปี 2563 มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ 50-60% สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัย ราคา 2-3 ล้านบาท, กลุ่มราคา 5-7 ล้านบาทกู้ไม่ผ่าน 30-40% ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยตลาดบน ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป มียอดปฏิเสธสินเชื่อน้อยที่สุดเพียง 10-15%

 

นอกจากนี้ ยังมีความเสี่ยงจากการเลิกจ้างพนักงานที่เพิ่มขึ้นจากอัตราการว่างงานเฉลี่ยที่ 1.9% หรือ 7.4 แสนคน ในปี 2563 คาดว่าจะแตะระดับ 2-3% หรือ 2 ล้านคน ในปี 2564 ตามการคาดการณ์ของสภาพัฒน์ ซึ่งเป็นผลมาจากมาตรการหยุดพักชำระหนี้ (debt holiday) ที่สถาบันการเงินผ่อนปรนให้กับผู้ประกอบการที่หมดอายุไปเมื่อเดือนตุลาคม 2563 ที่ผ่านมา

 

LWS มองว่า อาจส่งผลให้ผู้ประกอบการบางรายมีแผนปรับลดเงินเดือน หรืออาจปรับลดพนักงานต่อเนื่องในปี 2564 ทำให้กลุ่มผู้ซื้อบางกลุ่มยังคงชะลอแผนการซื้อที่อยู่อาศัยเนื่องจากไม่มั่นใจรายได้ในอนาคตจึงเป็นตัวแปรในการพิจารณาแนวโน้มกำลังซื้อในช่วงครึ่งปีแรก 2564 คาดว่าจะยังคงชะลอตัว

 

อย่างไรก็ตาม คาดว่ากำลังซื้อน่าจะฟื้นตัวได้ในช่วงครึ่งปีหลัง 2564 จากเหตุผลสถานการณ์การแพร่ระบาดโควิด-19 เริ่มควบคุมได้ ปัจจัยโดดเด่นที่สุดเป็นเรื่องความสามารถในการผลิตวัคซีนและนำมาใช้ได้อย่างทั่วถึงในช่วงกลางปี 2564 จากแนวโน้มดังกล่าวทำให้คาดว่ากำลังซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2564 จะทรงตัว หรือเติบโตได้ 3-5% เมื่อเทียบกับปี 2563

 

ทาวน์เฮาส์ต่ำ 5 ล้านแข่งเดือด

จากผลการสำรวจธุรกิจที่อยู่อาศัยของ LWS พบว่า ในช่วง 10 เดือนแรก (มกราคม-ตุลาคม 2563) มีที่อยู่อาศัยเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน 58,087 หน่วย ลดลง -36% เมื่อเทียบกับช่วง 10 เดือนแรกของปี 2562 ที่มีจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ 90,935 หน่วย

 

ขณะที่มีอัตราการขายโครงการใหม่ที่เปิดตัวในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2563 เฉลี่ย 19% ของจำนวนหน่วยที่เปิดขายทั้งหมดลดลง -26% เมื่อเทียบกับอัตราการขายเฉลี่ยของจำนวนหน่วยที่เปิดขายในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2562

 

โดยสัดส่วน 65% ของจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ทั้งหมดในช่วง 10 เดือนแรกปี 2563 พบว่าเป็นที่อยู่อาศัยในแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์

 

จุดโฟกัสที่น่าสนใจอยู่ที่สินค้าระดับราคาที่มีผลตอบรับที่ดีจากตลาดเป็น “ทาวน์เฮาส์” ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทต่อหน่วย สัดส่วนที่เหลือ 35% เป็นสินค้า “คอนโดมิเนียม” โดยกลุ่มราคาที่ได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาดเป็นระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย

 

คอนโดฯแนวรถไฟฟ้าแข่ง 3 ล้าน

ในด้านมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วง 10 เดือนแรกปี 2563 มีมูลค่ารวมกัน 231,111 ล้านบาท ลดลง -35% เมื่อเทียบกับมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในระยะเดียวกันของปี 2562 ที่มีมูลค่าเปิดตัวโครงการใหม่ 354,268 ล้านบาท

 

นำไปสู่บทสรุปแบบฟันธงของ LWS ว่า บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ยังคงเป็นกลุ่มสินค้าที่จะได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาดในปี 2564

 

ในขณะที่คอนโดมิเนียมทำเลอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า ทั้งรถไฟฟ้าสายเก่า รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียว และรถไฟฟ้าสายใหม่อย่าง “สายสีชมพู-สายสีเหลือง” และมีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จะยังคงได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาดในปี 2564

 

 

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

https://www.prachachat.net/property/news-574103

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ