Invest

อสังหาฯ ปี 2563 ลงทุนยังไงดี ?

Salaryman Estator 2020-02-24 11:53:39

หลายคนบอกว่า ปีที่แล้วเผาหลอก ปีนี้เผาจริง ใครลงทุนอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นปล่อยเช่าคอนโด หรือซื้อขายบ้าน เตรียมหมดตัว... ถ้ามันแย่ไปหมดแบบนั้น แล้วเราจะลงทุนยังไงดี ? ผมจะเล่าให้ฟังครับ

 

ปีนี้จะเป็นอีกหนึ่งปีที่ยากครับ แต่ผมอยากบอกว่า ปียาก ๆ แบบนี้หละครับ คือปีสร้างเศรษฐี ถ้ามองย้อนไปในอดีต หลายคนจะพูดว่า ถ้าเกิดทันปี 40 นะ จะซัดหุ้น MAMA กับ 7-11 ให้เต็มพอร์ท แล้วรวยเหมือนอาจารย์นิเวศน์

 

อีกเรื่องนึงที่ผมได้ยินบ่อยคือ "รู้งี้" ตอน 2008 วิกฤต Subprime น่าจะซัดให้เต็ม ป่านนี้ได้หุ้น 5 -10 เด้ง เต็มพอร์ทไปหมดแล้ว คำถามคือ "แล้วทำไมคนรวยจากวิกฤตจริง ๆ ถึงมีแค่หยิบมือ ทั้ง ๆ ที่ทุกคนก็ผ่านช่วงเวลานั้นมาเหมือนกัน"?

 

ในช่วงวิกฤตมีแต่คนกลัวครับ คนรอบตัว 99% ปฏิเสธการลงทุนทุกประเภท ข่าวที่เราเห็นทุกวันมีแต่เรื่องแย่ ๆ ใครที่พูดว่า "ลงทุนได้" ในเวลานั้น มักจะโดนด่าเละ แม้แต่บทความนี้ ก็น่าจะมีคนด่าผมในใจ :)

 

คนที่คว้าโอกาสที่หลายปีจะมาซักครั้งไว้ได้ เลยมีแค่หยิบมือครับ เพราะพวกเค้าต้องจิตใจแข็งแกร่ง มีความเป็นตัวของตัวเอง ที่สำคัญคือ --- "ต้องไม่ใช่มีแค่ความกล้า แต่ต้องมีความรู้ ต้องเข้าใจข้อจำกัดของตัวเอง ต้องรู้ว่าโอกาสไหนเราคว้าได้ โอกาสไหนคว้าแล้วมืออาจขาดได้"

 

มุมมองของผม ที่ผมบอกคนรอบตัวเสมอ และเป็นสิ่งที่ผมเองก็กำลังทำ มี 3 อย่างครับ

 

1) ถ้าคุณมีเงินสดน้อย กระแสเงินสดก็น้อย อย่าวู่วามครับ

ปีนี้คุณจะเห็นโปรลดราคามาล่อใจเรามากมาย อารมตลาดตอนนี้มีแต่คนอยากขาย คอนโดมือ 1 ทำเลดี ๆ ยังลดราคากันกระหน่ำ แบบที่เราจะไม่มีทางได้เห็นในเวลาปกติ

 

แต่ในเวลาเดียวกันเราต้องเข้าใจว่าเวลานี้ เงินสด เป็นของหายาก และเราไม่รู้ว่าตลาดอสังหาฯ จะต้องใช้เวลาอีกกี่ปีถึงจะกลับมาเฟื่องฟูเหมือนเดิม การลงทุนไม่มากก็น้อย มันต้องเอาเงินสดไปลง ต้องเอากระแสเงินสดไปเสี่ยง ต่อให้ทำคอนโดปล่อยเช่า ช่วงที่ยังไม่มีผู้เช่าก็ต้องผ่อนเอง
 

ถ้าคุณยังไม่ได้มีเงินสดสำรอง และกระแสเงินสดส่วนเกินมากพอ อย่าวู่วามครับ เดี๋ยวเงินรายเดือนจะไม่พอ ชอทไปแล้วจะลำบาก

 

ผมแนะนำให้ใช้เวลานี้ลดรายจ่าย เพิ่มรายได้ เพื่อเตรียมกระแสเงินสดให้พร้อมก่อน ใช้เวลาซัก 6 - 12 เดือน แล้วค่อยลงมือ (ตามวิธีที่ผมจะเขียนถึงในข้อ #3) ก็น่าจะยังไม่สายครับ

 

2) ถ้าคุณลงทุนคอนโดอยู่แล้ว กำลังหาผู้เช่าอยู่ นี่คือโอกาสของคุณครับ

ที่เราพูดกันว่าตลาดอสังหาฯ ไม่ดีนี่ แค่เฉพาะตลาดซื้อขายนะครับ ตลาดเช่าไม่เกี่ยวเลย ตลาดเช่ากลับดีขึ้นด้วยซ้ำ โดยเฉพาะตลาดคอนโดแถวแหล่งงานและสถานศึกษา ค่าเช่า 8,000-15,000 บาท

 

คนเรายังไงก็ต้องมีที่อยู่อาศัย กู้ไม่ผ่าน ซื้อไม่ได้ เค้าก็เลือกเช่ากันนี่หละครับ คอนโดหลายโครงการ Occupancy rate 100% นะครับ ห้องที่ผมปล่อยเช่าอยู่ก็เต็มทุกห้อง แถมยังมีคนมาถามหาห้องเช่าตลอด ลูกค้ามากกว่าช่วงก่อนหน้าที่เศรษฐกิจยังดีซะอีก

 

ถ้าคุณอยากหาผู้เช่า อาจจะเคยท้อใจไปแล้ว เพราะก่อนหน้านี้พยายามปล่อยแล้วปล่อยไม่ได้ ลงมือเลยครับ! ตอนนี้เป็นโอกาสของคุณแล้ว โพสลง Website แล้วหา Agent ช่วยปล่อยซะหน่อย ถ้าราคาไม่สูงกว่าราคาตลาด และอยู่ในทำเลที่มีคนต้องการ ไม่เกิน 1-2 เดือน หาผู้เช่าได้แน่นอน

 

3) ถ้าคุณมีเงินสดพอดาวซัก 10% มีกระแสเงินสดพอเหลือ มีเครดิตพอกู้ อยากลงทุนอสังหาฯ ระยะยาว เวลานี้คือโอกาสที่ดีที่สุดในรอบ 10 ปีครับ !!!!

ใช่ครับ ช่วงนี้มันขายยาก คอนโดมือ 1 เลยออกโปรกันแรงแบบที่ไม่เคยเห็นมาก่อน เวลานี้ไม่ต้องไปดูคอนโดมือสองก็ได้ครับ เอามือ 1 นี่หละ ถ้าคุณมีกำลังซื้อ เดินเข้าไปโครงการทำเลดี ๆ ที่หมายตาไว้ได้เลยครับ แล้วขอส่วนลดเยอะ ๆ พร้อมขอฟรีค่าใช้จ่ายวันโอนทุกอย่าง บอก Sales ว่าถ้าให้โปรนี้ได้พร้อมเซ็นจองเลย ผมเชื่อว่าเค้าจะตอบตกลงครับ

 

ไม่ใช่แค่ราคาขายนะครับที่โคตรดี ดอกเบี้ยช่วงนี้ก็ต่ำมาก โปรผ่อนล้านละ 1,000 ก็มี ดอกต่ำที่สุดเท่าที่ผมเคยเห็นมาเลย

 

ยังครับยัง ข้อดียังมีอีก ช่วงนี้ปล่อยเช่าง่าย คนปล่อยเช่าน้อยลงแต่คนอยากเช่ามากขึ้น Yield คอนโดมือ 1 หลายโครงการขึ้นไปถึง 6-8% ลองคิดดูสิครับ ซื้อมาราคาถูก ถ้าคุณถือผ่านช่วงตลาดขาลงไปได้ ขายออกยังไงก็ได้กำไรจาก แบบเน้น ๆ ไม่ต่ำกว่า 20%

 

แถมระหว่างทาง เสียดอกเบี้ยแค่ 2-3% รวมค่าส่วนกลางก็ไม่น่าเกิน 4% แต่ปล่อยเช่าได้ Yield 6-8% ตลอดทางกินกำไรจากค่าเช่าไป 3-4% พร้อมโปรผ่อนปีแรก ซื้อคอนโด 2 ล้าน ผ่อนแค่ 2 พัน ปล่อยเช่าได้ 1 หมื่น ได้เงินสดเข้ากระเป๋าทุกเดือน

 

เอ่อ... ที่เห็นกำไรไม่กี่ % อย่าคิดว่าน้อยนะครับ เพราะเรากำลังพูดถึงของที่ราคาหลายล้าน 10% ของ 3 ล้านก็ 3 แสนแล้ว ดีไม๊หละครับ ได้กำไรสองเด้ง ทั้งจาก Capital Gain และ ค่าเช่าในแต่ละเดือน ต่อให้ซื้อมาแล้วระยะสั้นจะขายออกยากก็ไม่น่าใช่ปัญหา (ถ้าคุณเตรียมกระแสเงินสดไว้พร้อม) โอกาสนี้บอกได้เลยครับว่าดีจริง! สร้างเศรษฐีใหม่ได้เลย!

 

แต่ ๆๆๆ ขอย้ำอีกครั้งครับ คุณต้องมีเงินสดและกระแสเงินสด พร้อมความรู้ที่จะเลือกซื้อของดีได้

 

ถ้าคุณยังไม่พร้อม วนกลับไปข้อ #1 ครับ ใช้เวลา 6-12 เดือน เตรียมตัวเองให้พร้อมก่อนก็ยังไม่สายครับ ผมเชื่อว่าเราจะยังฝืดกันไปอีกซักพัก

 

อย่ารีบไปรับมีด ถ้าคุณยังไม่พร้อม โอกาสมีเสมอสำหรับคนที่พร้อม มุ่งมั่น ทำตัวเองให้พร้อม แล้ววิกฤตนี้จะเปลี่ยนชีวิตคุณไปตลอดกาล

 

 

ขอให้ลงทุนประสบความสำเร็จ และออกแบบชีวิตของตัวคุณเองได้ครับ
#SalarymanEstator

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ