*บทความโดย รศ.ดร.นิติ รัตนปรีชาเวช ผู้อำนวยการโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

เป็นที่เชื่อได้ว่าในปัจจุบันนี้ใครหลายคนคงจะรู้จักกับคำว่า Passive Income หรือที่แปลเป็นไทยได้ว่า รายได้เชิงรับ กันเป็นอย่างดี เพราะใคร ๆ ก็อยากจะรวยแบบง่าย ๆ ไม่ต้องทำงานหนัก นั่งกิน นอนกิน อยากที่จะมีเวลาที่มากขึ้น เกษียณอายุจากการทำงานที่เร็วขึ้น เพื่อสร้างอิสรภาพทางการเงินที่จะส่งผลไปยังความเป็นอิสระของการดำเนินชีวิตของตน

โดยรูปแบบการสร้างรายได้เชิงรับที่ได้รับความสนใจมาโดยตลอดทุกยุคทุกสมัยก็คือ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการปล่อยเช่า โดยเฉพาะการลงทุนในคอนโดมิเนียม ที่นอกจากจะสามารถเข้าไปใช้งานได้และทำให้เจ้าของดูเท่ดูดีมีระดับแล้ว ยังอาจทำให้ได้รับผลตอบแทนที่ดีกว่า โดยเฉพาะในภาวะที่ดอกเบี้ยเงินฝากที่ต่ำเตี้ยเรี่ยดินอย่างในปัจจุบัน ที่เป็นเหตุให้เกิดความปั่นป่วนไปทั้งโลกของการมุ่งเสาะแสวงหาการลงทุนที่ได้ผลตอบแทนที่สูงที่สุดนั่นเอง

ด้วยเหตุผลดังกล่าวนี้เองจึงทำให้ใครหลายคนหวังจะรวยเป็นเศรษฐีอย่างรวดเร็วจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่ในความเป็นจริงแล้ว การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เองแม้ว่าจะมีข้อดีจำนวนมาก หากแต่ก็มีข้อเสียต่าง ๆ เช่นเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของสภาพคล่องที่มีจำกัด การไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ การเสื่อมโทรมของอาคาร การใช้ระยะเวลาที่ยาวนานในการลงทุน เป็นต้น

ซึ่งก็ล้วนแล้วแต่เป็นองค์ประกอบที่ผู้ที่จะลงทุนจะต้องมีความเข้าใจในการลงทุนในทรัพย์สินประเภทนี้เป็นอย่างดีเสียก่อน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ที่ในปัจจุบันที่ผู้คนจำนวนมากต่างก็มีแนวคิดที่เหมือนกันในการสร้างรายได้เชิงรับจากอสังหาริมทรัพย์ก็ยิ่งทวีคูณให้มีคู่แข่งที่เพิ่มขึ้นด้วย จนทำให้แนวโน้มของการปล่อยเช่าดูจะยากเย็นมากยิ่งขึ้นทุกวัน ทำให้เกิดการหั่นราคาเช่าแข่งกัน และส่งผลให้ค่าเช่ามีแนวโน้มที่ไม่ค่อยจะสดใสเท่าไรนัก

โดยหากคำนวณผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเป็นร้อยละแล้ว อาจจะเห็นได้ว่าในปัจจุบันนี้หากหักค่าใช้จ่ายทุกอย่างออกไปแล้ว ผู้ที่ลงทุนในคอนโดอาจจะได้รับผลตอบแทนสุทธิที่ร้อยละ 5 - 6 ซึ่งก็จะถือว่าเก่งมากแล้ว และหากคิดเป็นระยะเวลาในการคืนทุนจากการปล่อยเช่าก็อาจจะบอกได้ว่าต้องใช้ระยะเวลาที่ยาวนานถึง 20 ปีเลยทีเดียว

หากเปรียบเทียบกับข้อมูลในบางกลุ่มประเทศที่มีอัตราผลตอบแทนจากการเช่าเพียงร้อยละ 2 - 3 ก็อาจจะทำให้เห็นได้ว่า ในสถานการณ์ปัจจุบันนี้เองอาจที่จะเป็นจุดเริ่มต้นของการปรับฐานลดลงของอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในคอนโดมิเนียมอย่างน่าใจหายก็ได้ ที่เมื่อหากผ่านไปอีก 5 - 10 ปีก็อาจจะไม่มีใครที่ได้เห็นตัวเลขผลตอบแทนที่ร้อยละ 5 อีกเลยก็ได้ เฉกเช่นเดียวกันกับที่อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าในอดีตที่เคยอยู่ที่ร้อยละ 10

นอกจากนี้ ยิ่งจะต้องพิจารณาอย่างละเอียดในการลงทุนในโครงการที่มีการรับประกันผู้เช่าและอัตราผลตอบแทนให้ดีด้วยว่า หากหมดระยะเวลาดังกล่าวแล้ว ผู้ลงทุนจะยังสามารถหาผู้เช่าได้ด้วยตนเองหรือไม่ สามารถได้อัตราผลตอบแทนตามที่เคยได้จากการการันตีหรือไม่ และจะสามารถทำได้ต่อเนื่องถึง 20 ปีหรือไม่ ดังนั้น ก็จะยิ่งทำให้เห็นว่า แนวคิดที่ว่า ให้ผู้เช่ามาช่วยผ่อนชำระให้เจ้าของคอนโดมิเนียมจนเหมือนได้มาฟรี ๆ อาจที่จะไม่ค่อยคุ้มกับความเสี่ยงต่าง ๆ นัก และที่อาจจะไม่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบันเสียแล้ว

โดยสรุปแล้ว จึงอาจเห็นได้ว่า การสร้างรายได้เชิงรับจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างคอนโดมิเนียมเพื่อการปล่อยเช่านั้นอาจจะไม่ได้เป็นเครื่องมือที่ดีที่สุดนักในเวลานี้ ในการสร้างความร่ำรวยแบบมือเปล่า ด้วยเหตุที่อัตราผลตอบแทนที่น้อยกว่าในอดีตเป็นอย่างมาก ด้วยการมีสถานการณ์การแข่งขันที่รุนแรง

ตลอดจนที่มีความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงของเทคโนโลยีต่าง ๆ อย่างรวดเร็ว (Technology Disruption) ที่พร้อมจะทำให้ความต้องการต่าง ๆ เปลี่ยนไปในทันที หากแต่การลงทุนในการสร้างรายได้เชิงรับจากคอนโดมิเนียม น่าจะยังคงเป็นเครื่องมือที่ดียิ่งในระยะยาวในการต่อต้านภาวะเงินเฟ้อ ตลอดจนการสร้างรายได้ที่สูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร ที่มากกว่าการมุ่งเป้าที่การร่ำรวย หรือการมีอิสระภาพทางการเงินอย่างรวดเร็วในระยะสั้น

OPEN HOUSE MRE20 วันที่ 23 พฤศจิกายน 2562 เปิดรับสมัครนักศึกษาใหม่ ตั้งแต่บัดนี้ ถึงวันที่ 31 มีนาคม 2563 โครงการปริญญาโทสาขาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (MRE) คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ รายละเอียดเพิ่มเติม www.re.tbs.tu.ac.th TEL : 02-613-2260, 02-613-2297 https://www.facebook.com/RE.Thammasat