ศูนย์ข้อมูลฯ จี้คอนโดแตะเบรกเปิดโครงการ หวั่นโอเวอร์ซัพพลาย

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในด้านความต้องการที่อยู่อาศัย หรืออุปสงค์ (Demand) ประเมินจากยอดโอนกรรมสิทธิ์คาดว่าจะมีจำนวนลดลง 10.2% และมูลค่าจะลดลง 7.1% 

ส่วนจำนวนที่อยู่อาศัย หรือ อุปทาน (Supply) โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่คาดว่าจะจำนวนหน่วยลดลง 12.7% และที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่คาดว่าจะมีจำนวนลดลง 9.1% เป็นผลมาจากการปรับตัวตามสภาพตลาด ที่กำลังซื้อลดลงจากผลกระทบคุมเข้มสินเชื่อ (LTV) และภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว 

ในส่วนของภาพรวมตลาดอสังหาฯในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 คาดว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมีอุปสงค์ โดยพิจารณาจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ ช่วงไตรมาส 3-4 จะปรับตัวได้ดีขึ้นกว่าช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา แต่เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน จะพบว่ามีจำนวนต่ำกว่า 15.5% และ มีมูลค่าต่ำกว่า 12.2% ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลมียอดการปล่อยกู้ให้กับรายใหม่คาดว่าจะลดลง 5.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน 

ด้านจำนวนที่อยู่อาศัย อุปทานโครงการเปิดขายใหม่ ในช่วงครึ่งปีหลังปี 2562 คาดว่าจะลดลง 28% เนื่องจากมีอุปทานเหลือขายในตลาดสะสมมาในช่วงครึ่งปีหลัง ส่วนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ คาดว่าจะลดลง 2.3% โดยประเมินว่าทิศทางอสังหาฯจะชะลอตัวไปจนถึงปี 2563

ทั้งนี้ การชะลอตัวของอุปสงค์และอุปทาน แสดงให้เห็นถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการซึ่งจะนำไปสู่การปรับสมดุลของตลาด โดยศูนย์ข้อมูลฯ ประมาณการ “อุปทานเหลือขายที่อยู่อาศัย” ในตลาดเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพ-ปริมณฑลในปี 2562 นี้ จะมีจำนวนประมาณ 154,367 หน่วย โดยหน่วยที่มีมากที่สุดคือ อาคารชุด (คอนโดมิเนียม) จำนวน 65,639 หน่วย สัดส่วน 42.5%

รองลงมาคือ ทาวน์เฮ้าส์ สัดส่วน 31.8% บ้านเดี่ยว สัดส่วน 17.1% ในส่วนที่เหลือจะเป็นที่อยู่อาศัยประเภทบ้านแฝด และ อาคารพาณิชย์ โดยอัตราเหลือขายถือว่าสูงกว่าค่าเฉลี่ยในช่วง 5 ปีอยู่ที่ประมาณ 138,900 หน่วยหรือมากกว่าประมาณ 15,000 หน่วย

ส่วนกลุ่มบ้านเดี่ยวพบว่า ไม่มีปัญหาเพราะมีอุปทานคงค้าง (Inventory) ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2562 ที่อยู่อาศัยแนวราบรวมทั้งสิ้น 44,351 หน่วย แยกเป็นสร้างเสร็จเหลือขาย 17,765 หน่วย หรือ 40% และเหลือขายอยู่ระหว่างก่อสร้าง 28,585 หน่วย สัดส่วน 60% 

ขณะที่คอนโด ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีอุปทานคงค้างในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2562 มีทั้งสิ้น 52,651 หน่วย แยกเป็นสร้างเสร็จเหลือขาย 17,362 หน่วย สัดส่วน 33% เหลือขายอยู่ระหว่างก่อสร้าง 35,289 หน่วย สัดส่วน 67%

“โดยแนวราบเป็นการสัดส่วนสร้างเสร็จและขายได้สูงกว่า เพราะแนวรายทยอยขายและสร้างไป สามารถระบายได้ 50% จึงไม่แบกรับต้นทุนสูง สิ่งที่ห่วงและต้องจับตาคือคอนโดสร้างเสร็จและเหลือขาย 17,362 หน่วย ที่สูงกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี และยังมีกลุ่มเหลือขายอยู่ระหว่างสร้างอีก 35,289 หน่วย และยังคอนโดเหลือขายที่ยังไม่ได้สร้างอีก 12,318 หน่วย

สิ่งที่ห่วงคือที่เหลือขายระหว่างสร้างจะมาเติมซัพพลายให้เพิ่มขึ้นก็ทำให้เพิ่มซัพพลายคงค้างในตลาดก็อาจจะกลายเป็นโอเวอร์ซัพพลาย ซึ่งเป็นสะท้อนให้ผู้ประกอบการ ต้องระบายสต็อกมากกว่าที่จะเปิดเพิ่มสต็อก ดังนั้นหลายโปรเจคที่ประกาศชะลอโครงการออกไป” เขากล่าว

ล่าสุดศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับมอบหมายจาก ธอส. พัฒนาระบบฐานข้อมูลอสังหาฯ มือสอง เพื่อเป็นแหล่งข้อมูลให้กับประชาชนทั่วไปที่ต้องการที่อยู่อาศัยมือสอง และเพื่อเป็นสื่อกลางให้กับสถาบันการเงิน ผู้ประกอบการอสังหาฯ และประชาชนทั่วไปสามารถแสดงอสังหาฯ ที่ต้องการขายได้

ซึ่งนอกจากจะทำให้เกิดสภาพคล่องของตลาดอสังหาฯ มือสองแล้ว ยังเป็นการสนับสนุนสินเชื่อให้เกิดการพัฒนาโครงการสินเชื่อบ้านให้กับผู้สูงวัย (Reverse Mortgage) ตามนโนบายภาครัฐในการยกระดับความเป็นอยู่ของผู้สูงอายุ และส่งผลต่อความต้องการอสังหาฯใหม่

นอกจากนี้ ศูนย์ข้อมูลฯ ได้ดำเนินการการจัดทำ “Web Application ของระบบฐานข้อมูลอสังหาฯ มือสองในชื่อเว็บไซต์ ตลาดนัดบ้านมือสอง” หรือ www.taladnudbaan.com ใช้งบประมาณ 31 ล้านบาท ตามความเห็นชอบของคณะรัฐมนตรี (ครม.) เพื่อเป็นฐานข้อมูลกลางในการรวบรวมสินทรัพย์บ้านเมือสองจากธนาคาร (NPA) ซึ่งเริ่มต้นด้วยการนำสินทรัพย์จากธนาคารของรัฐ ประกอบด้วย ทรัพย์จากหน่วยงาน SFI’s กรมบังคับคดี ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) บมจ.บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ 

บริษัท บริหารสินทรัพย์สุขุมวิท จำกัด จำนวน 30,000 กว่ารายการ ซึ่งมีสัดสวนประมาณ 20% จากตลาดบ้านมือสองที่คาดว่าจะมีประมาณ 1.5 แสนหน่วย ซึ่งการรวบรวมดังกล่าวจะนำไปสู่การวิเคราะห์ข้อมูลพฤติกรรมความต้องการซื้อบ้านของผู้บริโภคที่นำมาใช้ประโยชน์ในการพัฒนาตลาดได้ในอนาคต ศูนย์เตรียมเปิดให้ผู้ที่สนใจข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้เข้าใช้งานระบบได้ภายในวันที่ 30 ก.ย. นี้

ขอบคุณข่าวจาก กรุงเทพธุรกิจ

https://www.bangkokbiznews.com/news/detail/849075