Pr

ตลาดบ้านพักอาศัยครึ่งแรกปี 2562 และทิศทางครึ่งปีหลัง

LivingInsider Report 2019-09-02 17:08:42

 

ภาพรวมเศรษฐกิจไทยช่วงครึ่งปีแรก การขยายตัวไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ โดยเฉพาะภาคการส่งออก และการท่องเที่ยวที่ชะลอตัวจากเศรษฐกิจโลกที่ยังคงเปราะบาง ซึ่งเป็นผลจากสงครามการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกากับจีน ประกอบกับความล่าช้าในการจัดตั้งรัฐบาลชุดใหม่ และผลกระทบจากมาตรการกำกับดูแลสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่เริ่มบังคับใช้วันที่ 1 เม.ย. ที่ผ่านมา ทำให้ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรกติดลบระดับ 15-20% 

 

ขณะที่ตลาดบ้านพักอาศัย ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ ซึ่งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่ายังมีอุปทานเหลือขายในตลาดอยู่ประมาณ 86,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าเกือบ 390,000 ล้านบาท แม้จะได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และมาตรการ LTV แต่ตลาดหลักยังคงเป็นผู้อยู่อาศัยจริงที่ ยังคงมีความต้องการซื้ออย่างต่อเนื่อง

 

ผลกระทบจากปัจจัยลบจึงน้อยกว่าที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะการซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไปที่ปริมาณสินเชื่อปล่อยใหม่ลดลง 36% ในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา ขณะที่ประเมินแล้วพบว่า ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านพักอาศัยในช่วงดังกล่าวนั้นติดลบประมาณ 10%

 

ขณะเดียวกันสภาวะตลาดบ้านพักอาศัย สำนักวิจัย LPN (LPN Wisdom) ได้ทำการสำรวจตลาดช่วงครึ่งปีแรกของปี 2562 พบว่า มีโครงการเปิดใหม่รวมทั้งสิ้น 103 โครงการ 17,873 หน่วย จำนวนหน่วยลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2561 เล็กน้อย หรือประมาณ 3% โดยที่ทาวน์เฮาส์มีสัดส่วนการเปิดโครงการใหม่มากที่สุดคิดเป็น 57.2% หรือจำนวน 10,223 หน่วย จาก 53 โครงการ แต่ก็ยังน้อยกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีทาวน์เฮาส์เปิดใหม่จำนวน 11,894 หน่วย 

 

สำหรับบ้านเดี่ยวเป็นที่อยู่อาศัยประเภทเดียวที่มีการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้นในรอบ 6 เดือนมีโครงการใหม่ 44 โครงการ จำนวน 5,241 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน จำนวน 4,333 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 20% ส่วนบ้านแฝดมีจำนวนโครงการเปิดใหม่ 23 โครงการ จำนวน 2,409 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน จำนวน 2,060 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 20% และพบว่าในปีนี้มีสัดส่วนการเปิดตัวบ้านแฝดประมาณ 15% ของตลาดตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา 

 

หากแบ่งตามระดับราคาจะพบว่า โครงการทาวน์เฮาส์ที่เปิดขายใหม่ในรอบ 6 เดือนแรกของปี 2562 อยู่ที่ราคา 2-3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท มีสัดส่วนมากที่สุด และใกล้เคียงกันที่ประมาณ 40% และราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท มีสัดส่วน 14.3% ส่วนบ้านเดี่ยว ราคา 3-6 ล้านบาท มีสัดส่วนมากที่สุด 44.4% ราคา 6-10 ล้านบาท มีสัดส่วน 34.7%

 

และราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทกับราคา 10-20 ล้านบาท มีสัดส่วนใกล้กันที่ประมาณ 10% ขณะที่บ้านแฝดราคา 3-6 ล้านบาท มีสัดส่วนมากถึง 78.2% ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีสัดส่วนประมาณ 14% และราคา 10-20 ล้านบาท มีสัดส่วนประมาณ 5%

 

ด้านอัตราการขายที่อยู่อาศัยประเภทบ้านพักอาศัยในครึ่งปีแรกพบว่า โดยภาพรวมมีอัตราการขาย 20% จากจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ เป็นสัดส่วนที่ไม่แตกต่างจากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยที่ทาวน์เฮาส์มีอัตราการขายสูงสุด หรือ 25% ของจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่เท่ากับปีที่ผ่านมา ขณะที่บ้านเดี่ยวมีอัตราการขาย 14% เพิ่มจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีอัตราการขาย 12% ส่วนบ้านแฝดมีอัตราการขาย 14% ไม่เปลี่ยนแปลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน

 

เป็นที่น่าสังเกตว่า บ้านพักอาศัยทุกประเภทมีอัตราการขายที่ใกล้เคียงกันกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยไม่ลดไปมากเหมือนที่นักวิเคราะห์ได้ทำนายไว้ เหตุผลส่วนหนึ่งเป็นเพราะในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2562 ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ได้จัดกิจกรรมกระตุ้นการขายและการโอน ก่อนประกาศใช้มาตรการกำกับดูแลสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในวันที่ 1 เมษายน 2562

 

ทำให้ยอดขายและยอดโอนบ้านในช่วง 3 เดือนแรกของปีเพิ่มสูงขึ้น ก่อนที่จะชะลอตัวลงหลังจากมาตรการกำกับดูแลสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้ สำหรับทำเลทองของโครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านพักอาศัยที่เปิดขายในครึ่งปีแรก ได้แก่ 

 

1. พระราม 2 ถือเป็นทำเลอยู่อาศัยใกล้เมืองที่ได้รับความนิยมของผู้บริโภคทำเลหนึ่ง พิสูจน์ได้จากโครงการลุมพินี ทาวน์พาร์ค ท่าข้าม-พระราม 2 ที่เปิดขายไปแล้วเมื่อปี 2561 ซึ่งได้รับผลตอบรับจากผู้บริโภคเป็นอย่างดี

 

ส่งผลให้ปลายเดือน ส.ค. ที่ผ่านมา บริษัทได้เปิดขายโครงการลุมพินี ทาวน์เพลส พระราม 2-ท่าข้าม ที่อยู่ในละแวกเดียวกัน เนื่องจากเป็นทำเลที่สามารถเดินทางเข้าสู่ศูนย์กลางธุรกิจได้อย่างสะดวกด้วยทางด่วน ซึ่งในอนาคตจะมีทางยกระดับพระราม 2 บางขุนเทียน-มหาชัย และรถไฟฟ้าสายสีม่วงด้านใต้ เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ ที่จะทำให้การเดินจากพระราม 2 สะดวกรวดเร็วยิ่งขึ้น นอกจากนี้ พระราม 2 ยังถูกกำหนดบทบาทให้เป็นศูนย์ชุมชนชานเมืองเปิดพื้นที่การพัฒนาได้มากขึ้น 

 

2. ราชเทวี เพลินจิต สาทร มีโครงการที่น่าสนใจคือ สามย่าน บิซิเนสทาวน์ จำนวนหน่วยเปิดตัว 32 ยูนิต มียอดขาย 91% เนื่องจากทำเล ราชเทวี เพลินจิต สาทร เป็นทำเลใจกลางเมืองที่มีศักยภาพ  การเปิดตัวอสังหาริมทรัพย์ประเภทโฮมออฟฟิศจึงเป็นที่สนใจของผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย และประกอบธุรกิจด้วย

 

3. ราษฎร์บูรณะ-บางมด- จอมทอง และรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายช่วง แบริ่ง สมุทรปราการ ด้วย 2 ทำเลนี้มีการเปิดตัวโครงการที่ค่อนข้างสูง (561 หน่วย และ 534 หน่วย ตามลำดับ) และมียอดขายค่อนข้างดี 58% เนื่องจากส่วนใหญ่โครงการเปิดตัวของสองทำเลนี้อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่กำลังก่อสร้างจึงทำให้น่าสนใจ

 

 

สำหรับทำเลที่มีการเปิดโครงการใหม่มากที่สุด ได้แก่ ชัยพฤกษ์-ถนนสาย 345 จำนวน 975 หน่วย รองลงมาคือ ดอนเมือง วัชรพล สายไหม จำนวน 916 หน่วย ส่วนบ้านเดี่ยวเปิดตัวสูงสุดย่านประเวศ กิ่งแก้ว จำนวน 588 หน่วย และทาวน์เฮาส์เปิดตัวสูงสุดย่านเพชรเกษม บางแค พุทธมณฑล สาย 4 จำนวน 624 หน่วย

 

ส่วนทำเลที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีความน่าสนใจในอนาคตนั้น เป็นทำเลชานเมืองที่อยู่ในโครงข่ายรถไฟฟ้า ซึ่งได้รับความสนใจจากผู้บริโภคเพิ่มมากขึ้น อาทิ ด้านเหนือของ กทม. เช่น รังสิต-พหลโยธิน โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าสายสีแดง รังสิต-บางซื่อ และสายสีเขียว หมอชิต-คูคต หรือตะวันออกของ กทม. เช่น สุขุมวิทตอนปลาย บางนา สำโรง ลาดกระบัง ที่อยู่ในโครงข่ายรถไฟฟ้าสายสีเขียวแบริ่ง-สมุทรปราการ สายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง สายสีส้ม ศูนย์วัฒนธุรรม-มีนบุรี และแอร์พอร์ต ลิงค์ เป็นต้น 

 

ในครึ่งปีหลัง คาดว่าภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัวต่อเนื่อง จากปัญหาการส่งออกที่ชะลอตัว และภาคการท่องเที่ยวที่ขยายตัวไม่ได้ตามเป้าหมาย รวมถึงความไม่มั่นคงทางการเมืองของรัฐบาลใหม่ และผลกระทบจากมาตรการ LTV ขณะที่ปัจจัยด้านบวก ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัว และมีโอกาสที่จะปรับลดลงได้หากสถานการณ์ทางเศรษฐกิจยังชะลอตัว และเงินบาทยังคงแข็งค่าต่อเนื่อง ขณะที่ซัพพลายจะเข้าสู่ตลาดน้อยลง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม 

 

สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยประเภทบ้านพักอาศัยในครึ่งปีหลัง กำลังซื้อตลาดผู้อยู่อาศัยจริงจะยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง แต่ผู้ซื้อจำเป็นจะต้องปรับตัวในด้านการวางแผนทางการเงินให้ดีขึ้น เนื่องจากมาตรการ LTV และความเข้มงวดของธนาคารพาณิชย์ จะทำให้ขอสินเชื่อยากขึ้น

 

ขณะเดียวกัน ตลาดจะมีการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นจากการที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่หันมาให้น้ำหนักกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทบ้านพักอาศัยเพิ่มขึ้น เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมซึ่งได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV และตลาดจีนที่ชะลอตัวลง จึงหันมาลงทุนพัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์ที่ผลกระทบน้อยกว่า และเป็นตลาดผู้อยู่อาศัยจริงอย่างแท้จริง 

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา บางเขน

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ