Pr

"เก้ง ชะนี อีเเอบ" ในวงการอสังหาฯ

LivingInsider Report 2019-08-15 13:31:13

 

แฟนคอลัมน์​ ท่านผู้อ่าน​ บางท่าน​ หรือหลายท่าน​ อาจเคยรับชมภาพยนตร์ "เก้ง​ ชะนี​ อีแอบ" มีผู้กำกับมีชื่อเสียงท่านหนึ่ง​ สร้างภาพยนตร์ดังกล่าวเมื่อปี ๒๕๔๙​ หลายท่านกล่าว​ เป็นภาพยนตร์ที่เสียดสีสังคมที่ไม่เหมาะสม​ อาจไม่เหมาะกับเด็ก หรือเยาวชน​ หรือบางท่านมองว่าเป็นภาพยนตร์สนุกสนาน​

 

สอดคล้องกับวิถีชีวิตของสังคมไทย​ ย้อนยุค (มานาน)​ ที่ยังคงมีแต่ความเกลียดชัง​ อิจฉา ริษยา​ หรือความขัดแย้งบนผลประโยชน์ของผู้คน​ สืบสานเรื่อยมา​ หรือหลายท่าน​ อาจมองว่าบทภาพยนตร์ดังกล่าว​ ไร้สาระ​ ไม่สร้างสรรค์​ ไม่เหมาะสมที่จะเผยแพร่ต่อสาธารณะ​ ฯลฯ​ เป็นต้น​

 

ซึ่งไม่ว่าจะเป็นความคิดอย่างไรของมุมมองของผู้ชม ภาพยนตร์ดังกล่าว​ย่อมสามารถสะท้อนมุมมอง​
แนวคิดที่หลากหลายให้ผู้กำกับ​ เจ้าของภาพยนตร์ทราบ​ เป็นภาพยนตร์ที่ควรจะพิจารณานำมาสร้างเป็นผลงาน​หรือธุรกิจการค้า​ต่ออีกหรือไม่​ หรือละครไทยช่วงหัวค่ำหลังข่าวของสถานีวิทยุ​โทรทัศน์​หลายสี​ หลายช่อง​ ที่นำภาพยนตร์ไทยมานำเสนอผ่านผู้ชมรายการโทรทัศน์​หลายช่องในปัจจุบัน​

 

หลายท่าน​อาจเปิดชมรายการ​ แต่อีกหลายท่าน​ไม่เปิดชมรายการละครไทยดังกล่าว​หลายท่าน​ ซึ่งชื่นชอบบทละคร​ ภาพยนตร์​ เหตุที่ชอบ​ ที่ติดตาม​ อาจเกิดจากความรู้สึกเครียดแค้น​ นางร้าย​ ที่ใช้มารยา​ เล่ห์กล​ออกอุบายให้นางร้ายของเรื่อง​ เอาชนะพระเอกในเรื่อง​ เพื่อแย่งชิง​ ครอบครองพระเอก​ มาอยู่​กับตน หรือครอบครองพระเอกในเรื่องต่อไปได้​ "อีแอบ" จึงเกิดขึ้น​

 

ทั้งจากการยุแยงตะแครงรั่วพระเอก​ให้เกิดความสับสน​ เกลียดชังนางเอก​ในเรื่อง เพื่อมิให้ได้นางเอกในละครคนดังกล่าว มาครอบครอง​ หรือพยายามหาช่องทาง​ กลอุบายให้พระเอก​ ไล่ส่งนางเอกให้พ้นทางนางร้าย​ ซึ่งกว่านางเอกในบทละคร​หรือภาพยนตร์ดังกล่าว​ จะสมหวัง​ ประสบความสำเร็จ ได้ครองคู่ กับพระเอก ต้องล้มลุก​คลุกคลาน​เดือดร้อน​เป็นความเสียหายมากมาย​ ซึ่งในที่สุด​ เมื่อนางร้าย​หรือกลุ่มก๊วนนางร้าย​ อีแอบ​ ถูกขับออกจากบ้านพระเอก​ ทุกคนจึงหูตาสว่าง​และมีความเข้าใจ ทั้งนางเอก​และพระเอก​ในที่สุด

 

คำว่า​ "อีแอบ" ทัศนะของผู้เขียนที่จะกล่าวถึงบทความเรื่องนี้​ อาจหมายถึง​ คนที่พยายามมุ่งมั่น​ให้เกิดความเข้าใจผิด​ เสื่อมเสียชื่อเสียง​ ระหว่างคนที่อยู่อาศัยร่วมกัน​ เพื่อหวัง​หรือได้ผลประโยชน์ตามที่ตนและพวกพ้องต้องการ​ โดยขาดหลักการ เหตุผล และจริยธรรม​ ความถูกต้อง​

 

นิติบุคคลอาคารชุด​ ชื่อ​ “ก​” จดทะเบียนอาคารชุดเมื่อสองปีที่แล้ว​ มีห้องชุดรวม​ ๔๐๐​ ห้อง​เศษ
มีผู้ประกอบการ​ "รายใหญ่" จดทะเบียนบริษัท​ นิติบุคคลในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย​ เป็น
เจ้าของโครงการอาคารชุดดังกล่าว​

 

ผู้ประกอบการโครงการรายดังกล่าว​ พัฒนาที่ดิน​ ประเภท​อาคารชุด​คอนโดมิเนียมพักอาศัย​ “หลายโครงการ”​ ทั่วไทย​ มีทั้งในเขตกรุงเทพมหานคร​ ปริมณฑล​ และต่างจังหวัด​มานานนับสามทศวรรษ​ เอ่ยชื่อผู้พัฒนาที่ดิน​ โครงการอสังหาริมทรัพย์รายนี้​ เมื่อใด​ คราวใด​ *ท่านร้องอ๋อทันที*

 

โครงการอาคารชุด​ดังกล่าว ตั้งอยู่ในพื้นที่แหล่งท่องเที่ยวไทย​สำคัญของไทย "จังหวัดชลบุรี" ผู้ประกอบการขายกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อ​ ผู้สนใจ​รวมแล้วเกือบ​ ๔๐% เศษ​ ห้องชุดที่เหลือ​อีก​ประมาณ​ ๖๐% ต่างเร่งรัด​ พยายามขายกรรมสิทธิ์ให้ผู้สนใจ​

 

แต่สองปีที่ผ่านมา​ ตัวเลขการขายห้องชุด​แม้มีเพิ่ม​ แต่ถือเป็นจำนวนน้อยถึงน้อยมาก อาจเกิดจากหลายสาเหตุ​ หลายปัจจัย​ เข้าใจว่าท่านผู้อ่าน​ แฟนคอลัมน์​ ผู้เกี่ยวข้องที่คลุกคลีอยู่กับระบบอาคารชุด​ คอนโดมิเนียม ต่างทราบปัญหาเป็นอย่างดี​ ไม่เป็นไรครับ​

 

การขายห้องชุด​ เป็นอีกเรื่อง​ อาจไม่เกี่ยว​ แต่เรื่องที่เกี่ยวข้อง​ มีรายละเอียด​ ดังต่อไปนี้
 

๑.​ ผู้ซื้อ “​ทุกราย” เมื่อจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดกับผู้ประกอบการ​ เจ้าของโครงการ​รายดังกล่าว มีหน้าที่ชำระค่าส่วนกลาง​ "ล่วงหน้า" ​ให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด​ "รายปี" หรือคราวละ​ ๑๒​ เดือน​ แต่ผู้ประกอบการ​ เจ้าของโครงการ​ ในฐานะ​ เจ้าของร่วม​ กำหนดชำระ​ "รายเดือน" กับจำนวนห้องชุดเหลือขาย

 

๒.​ เงินกองทุน​ ผู้ซื้อห้องชุด “ทุกราย”​ ชำระตามที่นิติบุคคลอาคารชุดกำหนด​ เมื่อจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด​ แต่ผู้ประกอบการ​ เจ้าของโครงการ​ชำระก็ต่อเมื่อมีผู้ซื้อแล้วเท่านั้น​ "หากไม่มีผู้ซื้อ​ ไม่ชำระ"

 

ข้อกำหนดดังกล่าวข้างต้น​ ผู้ประกอบการ​ เจ้าของโครงการ​ เขียนกำหนดการชำระค่าส่วนกลาง​
และกองทุนไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด เมื่อคราวจดทะเบียนอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่​
"กรมที่ดิน" ครั้งแรก

 

๓.​ ผู้ประกอบการ​ เจ้าของโครงการ​ จดทะเบียนบุคคลภายนอก​ ปฏิบัติหน้าที่​ ในฐานะ​ "ผู้จัดการ" เมื่อคราวจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด​ "ครั้งแรก" กับพนักงานเจ้าหน้าที่​ "กรมที่ดิน" ตามมาตรา ๓๑ ผู้จัดการรายดังกล่าว​ ตกลงทำสัญญาจ้างบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางกับนิติบุคคล​ หรือบริษัทรับจ้างบริหารจัดการทรัพย์สิน​ของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งตนอยู่ในฐานะ​กรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนนิติบุคคล​นั้น เป็นเวลา​ ๒​ ปี นับแต่วันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด “ก”

 

มีข้อสังเกต​ "ประการหนึ่ง" สัญญาบริการอื่นๆ​ อาทิ​ รักษาความปลอดภัย​ ความสะอาด​ บำรุงรักษาสวน​ ฯลฯ​ เป็นต้น​ ถูกกำหนดระยะเวลาการจ้างตามสัญญาจ้างดังกล่าว​ เป็นเวลา​ ๑​ ปี​ เมื่อคู่สัญญาบริการข้างต้น​ ใกล้ครบกำหนดการจ้าง​ ทั้งผู้จัดการ​ และนิติบุคคล​ ผู้รับจ้าง​จึงเสนอให้มีการพิจารณา​ ด้วยการนำเสนอข้อมูล​ ราคา​ เปรียบเทียบผู้รับจ้างอย่างน้อย​ ๓​ ราย​ ให้ที่ประชุมคณะกรรมการพิจารณาอนุมัติ เห็นว่าถูกต้อง​ ไม่แปลก​ ผู้รับจ้าง​รวมทั้งผู้จัดการ​ หลายที่​โครงการหลายแห่ง​ ก็ปฏิบัติเช่นนั้น​

 

๔.​ ความชำรุดบกพร่องทรัพย์ส่วนกลาง​ (Common Defects)​ ภายในอายุรับประกันตามกฎหมายคณะกรรมการ​ ติดตาม​ ตรวจสอบเรื่องดังกล่าว​ กับผู้จัดการ​ นิติบุคคล ผู้รับจ้าง​ เป็นระยะๆ​ จนผู้ประกอบการ​ เจ้าของโครงการ​ ส่งหนังสือผู้รับเหมางานก่อสร้างหลักโครงการ​ (Main Contractor) ชี้แจงกรอบเวลาการซ่อมแซม การปรับปรุง​ แก้ไขทรัพย์ส่วนกลาง​ที่ชำรุด​ (Defects)

 

แต่เมื่อคณะกรรมการตรวจสอบงานตามแผนงานการซ่อมแซมทรัพย์สิน​ ซึ่งชำรุดบกพร่อง​ พบว่าหลายรายการ​ไม่ได้ทำ​ อีกหลายรายการได้ดำเนินการ หลายรายการดังกล่าวที่มิได้ดำเนินการ​ อาทิ​ พื้นลานจอดรถยนต์ไม่เรียบเสมอกัน​ เป็นเหตุให้น้ำฝนท่วมขัง​ (ทุกปี)​ รอยแตกร้าวบนผนังภายนอกอาคาร​ ยังไม่ได้รับการแก้ไข​ หรือระบบไฟฟ้าส่วนกลางที่ชำรุด​ ก็ยังมิได้รับการแก้ไข​ ส่วนรายการที่ได้ดำเนินการเสร็จสิ้น​ อาทิ​ รอยรั่วซึมสระว่ายน้ำ​ หรือการทาสีที่หลุดล่อนผนังอาคาร ฯลฯ​ เป็นต้น 

 

อีกไม่ถึงสองเดือน​ ระยะเวลาการรับประกันความชำรุดบกพร่องทรัพย์ส่วนกลางดังกล่าว​จะสิ้นสุด​ คณะกรรมการ​ และเจ้าของร่วม​ ที่ทราบข่าวสารดังกล่าว​ ต่างทุกข์ใจ​ ร้อนใจ งานแก้ไขความชำรุดบกพร่องทรัพย์ส่วนกลาง​ ยังดำเนินการไม่แล้วเสร็จ​ ตามแผนงานที่ผู้รับเหมาหลัก​ชี้แจงเป็นหนังสือ 

 

ผู้ซื้อ​ "จำนวนไม่น้อย" สอบถามคณะกรรมการ​ ผู้ประกอบการจะปรับปรุง​ซ่อมแซมความชำรุดบกพร่องทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดดังกล่าวเมื่อใด​ คณะกรรมการ​ ตอบคำถามผู้ซื้อ​ "ไม่ได้" นิติบุคคล​ ผู้รับจ้าง​ ผู้จัดการก็ตอบไม่ได้​ เพราะขาดการติดตาม​ตรวจสอบ​ กำชับ เร่งรัด​ หรือมีหนังสือแสดงความรับผิดชอบของผู้ประกอบการ​ และผู้รับเหมาก่อสร้างหลัก​แสดงเป็นหลักฐานให้คณะกรรมการทราบ​เห็นแต่อย่างใด

 

หรือจะให้ผู้ซื้อ​ "เป็นแพะ" รับมรดกบาปจากผู้อื่นต่ออีกเช่นนั้นหรือ​ ? หรือนิติบุคคล​ ผู้รับจ้าง​ และผู้จัดการ​ จะแสดงความรับผิดชอบต่อผู้ซื้อ​คณะกรรมการได้หรือไม่​ ในขณะที่นิติบุคคลอาคารชุด​ "ผู้ว่าจ้าง" คณะกรรมการ​เซ็นอนุมัติค่าจ้างตามสัญญาจ้างบริหารมานานเกือบ​ ๒​ ปี​ กับค่าจ้างบริหารตามสัญญาจ้างบริหารเป็นเงินกว่าหกล้านบาทเศษหรือผู้ซื้อ​ จะแบกรับภาระค่าใช้จ่ายการซ่อมแซม​ปรับปรุงความชำรุดบกพร่องต่อจากผู้ประกอบการ​ เจ้าของโครงการ​ "เป็นเงินก้อนโต" เฉลี่ยร่วมกันกับค่าใช้จ่ายดังกล่าวในอนาคต​ ? หรือจะมีทางออกใดที่ผู้ซื้อ​

 

คณะกรรมการของนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าว​ "ยอมรับ" ประเด็นข้อสงสัย​ ความไม่เข้าใจ​ คณะกรรมการไม่สามารถตอบให้ผู้ซื้อเข้าใจได้อย่างกระจ่างชัด​ เหตุเพราะผู้ประกอบการ​ เจ้าของโครงการ​ ไม่ส่งหนังสือยืนยันการซ่อมแซม​ ปรับปรุง​แก้ไขความชำรุดบกพร่องให้แก่ผู้จัดการ​ หรือคณะกรรมการทราบ เมื่อสอบถามกลับนิ่งเฉย

 

เมื่อไม่มีกี่สัปดาห์ที่ผ่านมา​ ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด​ “ก” ส่งหนังสือเชิญประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วม​ (Extra Ordinary Co​ -​ owners​ Meeting)​ ครั้งที่​ ๑/๒๕๖๒​ กำหนดนัดประชุมพิจารณา​ ถอดถอนคณะกรรมการชุดปัจจุบัน​หรือชุดเดิม ​และแต่งตั้งคณะกรรมการชุดใหม่แทนชุดที่ถอดถอน​ใน วันอาทิตย์ที่​ ๑๗​ มีนาคม​ ๒๕๖๒​ โดยจัดประชุมดังกล่าวขึ้นภายในอาคารชุดฯ เป็น “คำตอบสุดท้าย” ที่เจ้าของร่วม​ ผู้ซื้อ​ ทุกรายทราบดี​

 

คะแนนเสียงของผู้ประกอบการ​เจ้าของโครงการอาคารชุดดังกล่าว​ มีเกินครึ่งของผู้ซื้อ​ รายย่อย​ หมายความว่า​ การซ่อมแซม​ ความชำรุดบกพร่อง​ อาจไม่เกิดขึ้น​ เพราะนิติบุคคล​ ทั้งผู้ประกอบการ​ เจ้าของโครงการ​ จับมือกับผู้จัดการนิติบุคคล​ ผู้รับจ้าง​ บริษัทบริหารทรัพย์สิน​ และเจ้าของร่วม​ รายย่อย​ ที่หมุนซ้าย​ ขวา​ หรือพวกพ้องของตน​ปฏิบัติหน้าที่​ คณะกรรมการชุดใหม่แทนชุดเดิมต่อไป​

 

ในขณะที่นิติบุคคล​ ผู้รับจ้าง​ บริษัทบริหารทรัพย์สิน​รายเดิม​ ไม่ได้รับการอนุมัติคัดเลือกจากที่ประชุมคณะกรรมการ​ ให้รับผิดชอบงานบริหารทรัพย์ส่วนกลาง​ตั้งแต่พฤษภาคม ๒๕๖๒​ เป็นต้นไป เหตุเพราะที่ประชุมคณะกรรมการ “ผู้ว่าจ้าง” มีมติไม่ต่อสัญญาจ้าง

 

“ผู้รับจ้าง” รายดังกล่าว มี​ "นอมินี" (ตัวแทนเชิด) ซึ่งเป็นผู้ซื้อ​รายย่อย​ของนิติบุคคลทั้งสองราย​ สร้างความสับสน​ สร้างกระแส​ ปลุกปลั่น ยุยง​ ทั้งการโจมตีคณะกรรมการ​ การยับยั้งการลงนามสัญญาจ้างกับนิติบุคคล​ผู้รับจ้าง​ บริษัทบริหารทรัพย์สิน​ "รายใหม่" หรือการกล่าวหาคณะกรรมการ​ลิดรอนสิทธิการใช้ทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วม​ ฯลฯ​ เป็นต้น​ อาจเพียงเพื่อหาเหตุการจัดประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมดังกล่าว

 

ท่านผู้อ่านครับ​ เขียน​ เล่าบรรยายมาถึงบรรทัดนี้แล้ว​ ท่านถึงบางอ้อหรือยัง​ หรือท่านเห็น​ "อีแอบ" ในสังคมอาคารชุดดังกล่าวหรือไม่ ผู้เขียน​ของดอธิบายว่าเหตุการณ์ดังกล่าวที่เกิดขึ้นจากการจัดประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วม​ “ถอดถอน​และแต่งตั้งคณะกรรมการ”​ เกิดจากใคร​ มีบุคคล​ นิติบุคคลใด​ อยู่เบื้องหลัง​เหตุการณ์ดังกล่าว หรือข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด “ก” และพระราชบัญญัติอาคารชุด เปิดช่องให้ดำเนินการได้

 

อย่างไรก็ดี​ ระบบการบริหารอาคารชุด​ ในลักษณะ​การจ้าง​ "นอมินี" รับผิดชอบงานบริหารจัดการทรัพย์สินของนิติบุคคลอาคารชุด​ ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด​นับแต่วันจดทะเบียนนิติบุคคล อาคารชุดโดยผู้จัดการ​ และนิติบุคคล​ ผู้รับจ้าง​ซึ่งมีผู้จัดการเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่​ และเป็นผู้มีอำนาจกระทำการแทนนิติบุคคล​ เป็น​ "คนเดียวกัน" 

 

เช่นนี้แล้ว​ ผู้ซื้อ​ และนิติบุคคลอาคารชุด (ทั่วประเทศ) ได้รับแต่การเอารัดเอาเปรียบจากทั้งผู้ประกอบการ​ และผู้จัดการนิติบุคคลฯ ทั้งสิ้น หรือการเขียนข้อบังคับในคราวจดทะเบียนอาคารชุด​ และนิติบุคคลอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่​ฯ​

 

เมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ​ ด้วยการเอื้อ​หรือกำหนดการชำระค่าส่วนกลาง​ และกองทุนที่ผิดแผก แตกต่างจากชาวบ้าน​ ผู้ซื้อ​ รายย่อยอื่น​ วัตถุประสงค์เพื่อเอื้อประโยชน์ทางธุรกิจแก่ตน​ พวกพ้องในลักษณะดังกล่าวข้างต้น​ ล้วนเป็นระเบิดเวลา​รอวันปะทุ​ ระเบิดทั้งสิ้น

 

ถามว่า​ "คุ้มหรือไม่" หรือท่านคิดว่าจะมีพระเอก​ขี่ม้าขาวมาช่วย​ ภายหลังการประชุมถอดถอน​ แต่งตั้งคณะกรรมการเสร็จสิ้น หรือท่านคิดว่ากรณีดังกล่าว​ สมควรฟ้องร้องดำเนินคดี​ ทวงสิทธิความชอบธรรมคืนมาหรือไม่​ หรือจะเลือกใช้ยุทธวิธีร้องสื่อสารมวลชน​ หรือปิดประกาศขายห้องชุดของผู้ซื้อ​ "ทุกราย" บนราวระเบียงห้องชุด​ ให้สาธารณชนทั่วไป “รับทราบ”

 

ท่านผู้อ่าน​ แฟนคอลัมน์​ เห็นสมควรเลือกใช้แนวทางใด​ บอกกล่าว​ แจ้งผู้เขียนทราบ​ จักขอบพระคุณยิ่ง

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ