EIA คืออะไร มีกี่ขั้นตอน? เป็นอาวุธสำคัญของคอนโดได้อย่างไร?

MAIN POINT

• EIA (Environmental Impact Assessment) คือ การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม เป็นการศึกษาและคาดการณ์ผลกระทบทั้งทางบวกและทางลบที่มีต่อสิ่งแวดล้อม เศรษฐกิจ สังคม และชุมชน จากการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ เพื่อกำหนดมาตรการป้องกันและแก้ไขปัญหาอย่างรอบคอบ
• ตามกฎหมาย พระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 โครงการที่ต้องทำ EIA มี 8 ประเภท คือ คอนโดมิเนียมที่มีจำนวนห้องชุดตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตร.ม. ขึ้นไป และบ้านจัดสรรที่มีจำนวนที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลง หรือมีเนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่ รวมถึงอาคารสูง โรงแรม โรงพยาบาล ท่าเทียบเรือ นิคมอุตสาหกรรม และสิ่งก่อสร้างบริเวณหรือในทะเล

EIA การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม เศรษฐกิจ สังคม และความเป็นอยู่ของชุมชนรอบข้าง พร้อมสะท้อนความน่าเชื่อถือให้กับผู้พัฒนาโครงการ Livinginsider จะพามาทำความเข้าใจว่า EIA คืออะไร มีขั้นตอนใดบ้าง ทำไมถึงกลายเป็นอาวุธสำคัญที่ช่วยเพิ่มความมั่นใจให้การอยู่อาศัยและการลงทุนในคอนโดมิเนียม

EIA (Environmental Impact Assessment) คือ การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม เป็นการศึกษาและคาดการณ์ผลกระทบทั้งทางบวกและทางลบที่มีต่อสิ่งแวดล้อม เศรษฐกิจ สังคม และชุมชน จากการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ เช่น คอนโดมิเนียม โรงแรม โรงพยาบาล ท่าเรือ สนามบิน นิคมอุตสาหกรรม เหมืองแร่ ประตูระบายน้ำ และอื่น ๆ เพื่อกำหนดมาตรการป้องกันและแก้ไข พร้อมใช้ประกอบการตัดสินใจก่อนพัฒนาโครงการจริง

การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม มีที่มาจากกฎหมาย The National Policy Act of 1969 หรือ NEPA ของประเทศสหรัฐอเมริกา เพื่อเป็นการสร้างความตระหนักรู้ และให้ความสำคัญเกี่ยวกับด้านธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ซึ่งปัจจุบันได้ถูกนำไปใช้อย่างแพร่หลายทั่วโลก เช่น ประเทศไทย เนเธอร์แลนด์ เบลเยียม เยอรมนี ออสเตรเลีย ญี่ปุ่น

ตามกฎหมาย EIA ประเมินอะไรบ้าง?

การจัดทำ EIA  ตามกฎหมาย ต้องผ่านการประเมินสิ่งแวดล้อม 4 ด้าน เพื่อศึกษาผลกระทบอย่างรอบด้าน ให้การพัฒนาโครงการเป็นไปอย่างเหมาะสมและมีความรับผิดชอบต่อสังคม

1. ทรัพยากรกายภาพ 

ศึกษาผลกระทบต่อสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติด้านต่าง ๆ เช่น ดิน น้ำ อากาศ เสียง เพื่อเสนอแนวทางป้องกันและแก้ไข อาทิ ตรวจสอบการเปลี่ยนแปลงของสภาพดิน จัดการระบบบำบัดน้ำเสียและขยะมูลฝอย การควบคุมฝุ่นละออง รวมถึงระดับเสียงที่ส่งผลต่อชุมชนโดยรอบ

2. ทรัพยากรชีวภาพ 

ศึกษาผลกระทบต่อระบบนิเวศ เช่น ป่าไม้ สัตว์ป่า สัตว์น้ำ ปะการัง เพราะการพัฒนาคอนโด อาจส่งผลต่อความหลากหลายทางชีวภาพ โดยอาจกำหนดมาตรการเพื่อลดผลกระทบ เช่น รักษาต้นไม้เดิมไว้บางส่วน เพิ่มพื้นที่สีเขียวทดแทน หรือออกแบบโครงการให้สอดคล้องกับธรรมชาติ เพื่อรักษาสมดุลของระบบนิเวศ

3. คุณค่าการใช้ประโยชน์ของมนุษย์ 

ศึกษาการใช้ประโยชน์พื้นที่ของคนในชุมชน เช่น การคมนาคม การเข้าถึงสาธารณูปโภค แหล่งทำมาหากิน เพราะคอนโดขนาดใหญ่อาจเพิ่มปริมาณรถ อยู่ใกล้โรงเรียน โรงพยาบาล หรือชุมชน จึงต้องดูความเหมาะสมของทำเล ความหนาแน่น และผลกระทบต่อวิถีชีวิต อาจกำหนดมาตรการรองรับ เช่น การจัดการจราจร การเพิ่มทางเข้า-ออกโครงการ เพื่อให้เพียงพอต่อความต้องการในชีวิต

4. คุณค่าต่อคุณภาพชีวิต

ศึกษาผลกระทบต่อคุณภาพความเป็นอยู่ สุขภาพ ความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน และความพึงพอใจของคนในพื้นที่ เป็นการให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิตของผู้คน เพื่อพัฒนาเมืองได้อย่างยั่งยืน

โดยมักเปิดโอกาสให้ประชาชนมีส่วนร่วมในการแสดงความคิดเห็นได้หลายช่องทาง เช่น การเข้าร่วมประชุมรับฟังความคิดเห็นของโครงการในพื้นที่ หรือยื่นข้อคิดเห็นได้โดยตรงผ่านระบบออนไลน์ Smart EIA Plus ของสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.)

โครงการที่ต้องทํา EIA มีกี่ประเภท?

ตามกฎหมาย พระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 มาตรา 46 เจ้าของโครงการต้องทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) โดยประเภทโครงการที่ต้องทำ EIA มีด้วยกัน 8 ประเภท

1.โครงการคอนโดมิเนียม

ที่มีจำนวนห้องชุดตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตร.ม. ขึ้นไป

2.โครงการบ้านจัดสรร

ที่มีจำนวนที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลง หรือมีเนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่

3.โรงแรม หรือสถานที่พักตากอากาศ

ที่มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตร.ม. ขึ้นไป

4.อาคารสูง

ครอบคลุมอาคารทั้งบริเวณริมแม่น้ำ ทะเล ทะเลสาบ ชายหาด หรืออยู่ในอุทยานแห่งชาติ อุทยานประวัติศาสตร์ ที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป หรือพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือหนึ่งชั้น ตั้งแต่ 10,000 ตร.ม. ขึ้นไป

5.โรงพยาบาล

ที่มีเตียงสำหรับผู้ป่วยไว้ค้างคืนตั้งแต่ 30 เตียงขึ้นไป (กรณีตั้งอยู่ใกล้แม่น้ำ) และมีเตียงสำหรับผู้ป่วยไว้ค้างคืนตั้งแต่ 60 เตียงขึ้นไป (กรณีไม่อยู่ใกล้แม่น้ำ)

6.ท่าเทียบเรือ

ที่รองรับเรือขนาด 500 ตันกรอสขึ้นไป หรือมีความยาวหน้าท่าตั้งแต่ 100 เมตร แต่ไม่ถึง 300 เมตร หรือมีพื้นที่รวมตั้งแต่ 1,000 ตร.ม. แต่ไม่ถึง 10,000 ตร.ม. ส่วนท่าเทียบเรือสำราญและกีฬา รองรับเรือได้ตั้งแต่ 50 ลำขึ้นไป หรือมีพื้นที่รวม 1,000 ตร.ม. ขึ้นไป

7.นิคมอุตสาหกรรม

ตามกฎหมายว่าด้วยนิคมอุตสาหกรรม หรือตามกฎหมายว่าด้วยโรงงาน รวมถึงการจัดสรรที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมทุกขนาด

8.การก่อสร้างหรือขยายสิ่งก่อสร้างบริเวณหรือในทะเล

ครอบคลุมถึงรอดักทราย รอบังคับกระแสน้ำ เขื่อนกันทรายและคลื่น แนวเขื่อนกันคลื่นนอกฝั่งทะเล และกำแพงติดแนวชายฝั่งทะเล

การทำรายงาน EIA มีกี่ขั้นตอน? อะไรบ้าง?

1. การเตรียมการ

เตรียมความพร้อมด้วยการกำหนดขอบเขตการศึกษา รวบรวมข้อมูลเบื้องต้นเกี่ยวกับลักษณะโครงการ ทำเลที่ตั้ง ขนาดพื้นที่ เพื่อวางแผนว่าต้องศึกษาประเด็นอะไรบ้าง ทั้งด้านสิ่งแวดล้อมและผลกระทบต่อชุมชน โดยสามารถว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษาที่ขึ้นทะเบียนถูกต้องตามกฎหมายได้

2. การศึกษาประเมินผล

เริ่มสำรวจและเก็บข้อมูลสภาพแวดล้อมเดิมของพื้นที่ เพื่อวิเคราะห์ว่าหากก่อสร้างโครงการบริเวณนี้ จะส่งผลกระทบด้านใดบ้าง ทั้งทางกายภาพ ชีวภาพ และผู้คนในสังคม พร้อมทั้งพิจารณามาตรการป้องกัน แก้ไข และลดผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นให้รอบคอบ

3. การจัดทำรายงาน EIA

เมื่อรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลครบถ้วนแล้ว จึงเรียบเรียงรายละเอียดทั้งหมดเป็นรายงาน EIA อย่างเป็นทางการ ประกอบไปด้วยข้อมูลโครงการ ผลการประเมินผลกระทบ มาตรการป้องกันและแก้ไข รวมถึงแผนติดตามตรวจสอบต่าง ๆ

4. การพิจารณาความถูกต้อง

จากนั้นเจ้าของโครงการจะต้องยื่นรายงานกับสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) เพื่อให้คณะกรรมการตรวจสอบความถูกต้องของเอกสาร หากข้อมูลยังไม่เพียงพอ อาจมีการขอให้ปรับปรุง แก้ไข หรือเพิ่มเติมรายละเอียด เพื่อให้รายงานมีความน่าเชื่อถือมากที่สุด

5. การขอความเห็นชอบ

เมื่อผ่านการพิจารณาแล้ว นำมาสู่ขั้นตอนขอความเห็นชอบ โดยคำนึงถึงรายละเอียดของแต่ละโครงการ เช่น ที่ตั้ง กระบวนการก่อสร้าง การจัดการมลพิษ ระบบสาธารณูปโภค การรับผิดชอบต่อพื้นที่ชุมชนรอบข้าง ซึ่งส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม เศรษฐกิจ และสังคม หากผ่านการเห็นชอบจึงจะสามารถดำเนินการขออนุญาตก่อสร้างต่อไปได้

6. การติดตามประเมินผล

เมื่อได้รับความเห็นชอบและอนุมัติการก่อสร้างแล้ว ผู้พัฒนาโครงการต้องดำเนินการตามที่ระบุไว้ในรายงาน และจัดให้มีการติดตามตรวจสอบผลกระทบอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้มั่นใจว่ามาตรการต่าง ๆ ถูกนำไปปฏิบัติจริง และสามารถปรับปรุงแก้ไขได้ทันที หากพบปัญหาภายหลัง

ข้อดีของการมี EIA สำหรับคอนโด คืออะไร?

การเลือกซื้อคอนโดในปัจจุบัน นอกจากจะพิจารณาเรื่องทำเล ดีไซน์ หรือราคาแล้ว ยังรวมถึงมาตรฐานการพัฒนาโครงการด้วย ซึ่งการมี EIA สำหรับคอนโด ช่วยสะท้อนความรับผิดชอบและก่อให้เกิดประโยชน์ทั้งต่อผู้อยู่อาศัย สิ่งแวดล้อม และสังคม

1.มั่นใจได้ว่าโครงการผ่าน EIA ตามกฎหมาย

คอนโดที่มี EIA ถือเป็นการรับรองว่าโครงการได้รับอนุญาตก่อสร้างอย่างถูกต้อง และปฏิบัติตามมาตรการด้านสิ่งแวดล้อมอย่างครบถ้วน ช่วยลดความเสี่ยงปัญหาการก่อสร้าง และอยู่อาศัยได้อย่างมั่นใจในอนาคต

2.สร้างความเชื่อมั่นให้ชุมชน

คอนโดที่มี EIA ทำให้ชุมชนรอบข้างรู้สึกไว้วางใจว่าการพัฒนาโครงการนั้นได้ผ่านการรับฟังความคิดเห็นของประชาชน พร้อมทั้งมีแนวทางแก้ไขความขัดแย้งได้อย่างลงตัว

3.ส่งเสริมคุณภาพชีวิตที่ดีของผู้อยู่อาศัย

เพราะคอนโดที่ผ่าน EIA มีมาตรการป้องกันผลกระทบอย่างเป็นระบบ ทำให้มีแนวทางการแก้ไขปัญหาที่อาจเกิดขึ้นอย่างรอบคอบ เพิ่มคุณภาพชีวิตที่ดีให้ลูกบ้านและบรรยากาศน่าอยู่มากขึ้น

4.เพิ่มความน่าเชื่อถือและมูลค่าในการลงทุน

โครงการคอนโดที่ผ่านการอนุมัติ EIA อย่างถูกต้องตามกฎหมาย แสดงถึงความรับผิดชอบต่อสิ่งแวดล้อมและสังคม จึงได้รับความน่าเชื่อถือจากผู้ซื้อ ผู้เช่า หรือนักลงทุน และช่วยเพิ่มมูลค่าโครงการในระยะยาว

วิธีตรวจสอบโครงการคอนโดที่มี EIA ทำอย่างไร?

ก่อนตัดสินใจซื้อคอนโด สามารถเช็กโครงการคอนโดมิเนียมที่ได้รับอนุญาตรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ได้ผ่านเว็บไซต์ Smart EIA Plus ของสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) เพื่อตรวจสอบสถานะการพิจารณาและรายละเอียดต่าง ๆ ได้โดยตรง

คำถามน่ารู้เกี่ยวกับ EIA

1. การยื่นขอ EIA ใช้เวลานานหรือไม่?

การยื่นขอความเห็นชอบ EIA ใช้เวลาประมาณ 6-12 เดือน ขึ้นอยู่กับรายละเอียดของแต่ละโครงการ รวมถึงความครบถ้วนของรายงาน หรืออาจยาวนานขึ้นได้ หากมีการขอแก้ไขข้อมูลเพิ่มเติม

2. จำเป็นไหมที่คอนโดทุกโครงการต้องมี EIA?

ไม่จำเป็น คอนโดที่ต้องทำ EIA คือ โครงการคอนโดมิเนียมที่มีจำนวนห้องชุดตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตร.ม. ขึ้นไป ตามพระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 มาตรา 46 

3. คอนโดที่อยู่ในช่วง Pre-Sales นั้นได้ EIA แล้วหรือไม่?

โครงการที่เปิดขายล่วงหน้าช่วง Pre-Sales จะได้ราคาพิเศษ เนื่องจากส่วนใหญ่ยังไม่ได้ EIA มักอยู่ในขั้นตอนของการยื่นขอหรือระหว่างการพิจารณา ผู้ซื้อจึงควรสอบถามความชัดเจนจากโครงการ เพื่อประเมินความพร้อมและความเสี่ยงก่อนตัดสินใจ

4. คอนโดที่ไม่ผ่าน EIA ต้องดำเนินการต่อไปอย่างไร?

โดยทั่วไปหากคอนโดไม่ผ่าน EIA ผู้พัฒนาโครงการต้องปรับปรุง แก้ไข หรือจัดทำข้อมูลเพิ่มเติมตามข้อเสนอแนะที่ สผ. กำหนด ก่อนยื่นพิจารณาใหม่ จนกว่าจะได้รับความเห็นชอบ สุดท้ายหากไม่ผ่าน EIA เลย อาจต้องสอบถามวิธีจัดการปัญหาหรือการคืนเงินให้ หากมีการโกงลูกค้าสามารถร้องเรียน สคบ. ได้ทันที

รอบรู้เรื่องคอนโด จาก LivingInsider

• คอนโดไม่ผ่าน EIA ทำอย่างไรต่อไป ขอเงินดาวน์คืนได้ไหม?!
• กู้ซื้อคอนโดให้ผ่านฉลุย! ต้องเตรียมตัวอย่างไร พิจารณาอะไรบ้าง
• สัญญาเช่าคอนโด พร้อมเรื่องที่ผู้เช่าต้องรู้ตามกฎหมายใหม่

ค้นหาทำเลโดนใจ ครบทุกโครงการที่ LivingInsider

ค้นหาโครงการน่าอยู่บนทำเลศักยภาพ ครบทั้งการซื้อ ขาย เช่า และลงทุน กับ Livinginsider เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสที่รวบรวมข้อมูลอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของประเทศไทย จากยอดผู้ใช้งานกว่า 3.3 ล้านคนต่อเดือน และยอดดูประกาศรวมกันกว่า 9.5 ล้านครั้งต่อเดือน พร้อมให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร

ค้นหาประกาศ ขาย ให้เช่า คอนโด บ้าน ที่ดิน

ค้นหาประกาศซื้อขายคอนโดบนทำเลยอดนิยมได้ที่

• ขายคอนโด สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์
• ขายคอนโดชิดลม หลังสวน เพลินจิต ราชดำริ ลุมพินี
• ขายคอนโดลาดพร้าวตอนต้น ห้าแยกลาดพร้าว
• รวมประกาศซื้อขายคอนโดในกรุงเทพและทั่วประเทศ