Pr

7 ประเด็นร้อนตลาดอสังหาฯ กรุงเทพ

LivingInsider Report 2018-04-18 14:31:28

7 ประเด็นร้อนตลาดอสังหาฯ กรุงเทพ

 

เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง ชี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ปรับตัวรับการลงทุนของกลุ่ม     ทุนต่างชาติ ผู้ประกอบการรายกลางและรายใหม่ตบเท้าเข้าตลาดเพิ่ม ส่วนผู้ประกอบการรายใหญ่มองหาการลงทุนในตลาดเช่าเพื่อบริหารต้นทุนและรับรู้รายได้ในระยะยาว ส่วนครึ่งปีหลังตลาดคอนโดมิเนียม ระดับลักซูรี่กลางเมืองยังเติบโตต่อเนื่อง

 

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2561 ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ยังคงคึกคักต่อเนื่อง และมีประเด็นสำคัญในตลาดที่น่าจับตามองอยู่หลายประเด็น ทั้งในแง่ของการลงทุน ราคาที่ดิน แนวโน้มช่วงครึ่งปีหลัง และปีหน้า 

 

ประเด็นที่ 1 : ในช่วงไตรมาสแรกปี 2561 มีโครงการ คอนโดมิเนียม เกิดใหม่ โดยผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่ และรายย่อยจำนวน 14,094 หน่วย จาก 31 โครงการ ซึ่งเพิ่มขึ้นใกล้เคียงกับที่ประมาณการไว้ก่อนหน้านี้ ทำให้มีจำนวนห้องชุดทั้งหมดในตลาด อยู่ที่ 564,000 หน่วย และจากการที่ที่ดินในใจกลางเมืองมีราคาปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

 

ทำให้ผู้พัฒนาไม่สามารถหาที่ดินพัฒนาโครงการได้เหมาะสม สัดส่วนห้องชุดที่เกิดใหม่จึงเกิดขึ้นบริเวณ โซนสุขุมวิทตอนปลาย (29%) โซนพญาไท-รัชดาภิเษก-พระราม 9 (23%) โซนตากสิน เพชรเกษม (17%) เป็นหลัก สำหรับในครึ่งปีหลังนี้น่าจะเห็นโครงการใหม่เกิดขึ้นบริเวณแจ้งวัฒนะ และ รามอินทรามากขึ้น จากแผนการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพูที่เป็นรูปธรรมมากขึ้น 

 

อย่างไรก็ตามสิ้นปีนี้หรือต้นปีหน้า ราคาคอนโดมิเนียมในกลุ่มซูเปอร์ลักซูรี่กลางเมืองที่เปิดตัวราคาตารางเมตรละ 400,000 บาท จะมีให้เห็นมากขึ้นเรื่อยๆ จากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น ในขณะที่ตลาดซิตี้คอนโดจะขยายตัวออกไปในส่วนต่อขยายรถไฟฟ้ามากขึ้น ทำให้ราคาไม่ปรับตัวสูงขึ้นมากนัก

 

ประเด็นที่ 2 : หลายปีที่ผ่านมา ผู้พัฒนาหลักในตลาดคอนโดมิเนียมจะเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งมีสัดส่วนมากกว่า 70% ของตลาด แต่สำหรับในช่วงไตรมาสแรกนี้ ผู้พัฒนาโครงการ รายกลางและรายใหม่ เริ่มมีสัดส่วนมากขึ้น รวมทั้งผู้พัฒนาจากต่างชาติด้วย

 

โดยมีผู้พัฒนาโครงการรายกลางและรายใหม่เปิดตัวโครงการประมาณ 38% ของจำนวนห้องชุดใหม่ในตลาด ซึ่งจะเห็นได้ชัดว่าตลาดยังน่าดึงดูดให้ผู้ประกอบการรายใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ผู้ประกอบการขนาดกลางหลายรายยังมี Roadmap ที่จะนำบริษัทเข้าตลาดหลักทรัพย์ภายใน 1 - 2 ปีนี้อีกด้วย 

 

ในขณะเดียวกันแผนธุรกิจและการพัฒนาโครงการสำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ กลับมาให้ความสำคัญกับตลาดที่มีความยั่งยืนมากขึ้น เปลี่ยนแปลงสัดส่วนการลงทุน ระมัดระวังการซื้อที่ดินกลางเมืองบ้าง โดยเพิ่มพัฒนาตลาดบ้านแนวราบที่การเช่าที่ดินระยะยาว เพื่อพัฒนาโครงการที่มีรายได้ค่าเช่ามากขึ้น ไม่ว่าจะเป็น โรงแรมหรืออาคารสำนักงาน และเริ่มมองหาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศมากขึ้นด้วย

 

ประเด็นที่ 3 : ทุนต่างชาติ ในช่วงไตรมาสแรกมีบริษัททุนขนาดใหญ่จากจีนที่เปิดตัวโครงการชัดเจนโดยมิได้อาศัยบริษัทไทยที่มีชื่อเสียงเข้าร่วมทุนถึง 20% ของจำนวนห้องชุดที่เปิดในตลาดกรุงเทพฯ  และเป็นโครงการขนาดใหญ่ มูลค่ารวมมากกว่า 30,000 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในการลงทุนในประเทศไทย

 

สำหรับต่างชาติที่เคยเข้ามาลงทุนก่อนหน้านี้ ไม่ว่าจะเป็น ญี่ปุ่น ฮ่องกง สิงคโปร์ ก็ยังคงมองหาโอกาสในการลงทุนอย่างต่อเนื่อง เริ่มเห็นคอนโดมิเนียมที่ตอบสนองความต้องการของคนญี่ปุ่นมากขึ้น ปีนี้ทุนญี่ปุ่นที่จะเข้ามาพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ต่อเนื่องอีกไม่ต่ำกว่า 4 - 5 โครงการ

 

ประเด็นที่ 4 : นักลงทุนรายย่อยต่างชาติ ยังคงให้ความสนใจเข้ามาลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมอย่างต่อเนื่อง และมีจำนวนมากขึ้น ปัจจัยหลักก็ยังคงมาจากราคาสินค้าที่ยังคงถูกกว่ามาก เมื่อเทียบกับตลาดในประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งนักลงทุนจากฮ่องกง และญี่ปุ่น ประกอบกับระยะการเดินทางก็ไม่ไกล การซื้อคอนโดมิเนียมไว้ ก็เสมือนเป็นบ้านหลังที่ 2 เพื่อพักผ่อนและปล่อยเช่า

 

ก่อนหน้านี้เราจะเห็นเทรนด์นี้ เฉพาะในสินค้าประเภท ลักซูรี่ และซูเปอร์ลักซูรี่เท่านั้น แต่ตอนนี้ตลาดไฮเอนด์ และตลาดระดับกลางก็เริ่มมีนักลงทุนให้ความสนใจมากขึ้น นอกจากนี้นักลงทุนจากประเทศจีน ก็ยังต้องการย้ายเงินลงทุนมายังต่างประเทศเพื่อกระจายความเสี่ยงอีกด้วย 

 

ประกอบกับผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ในประเทศเองก็ออกไปนำเสนอสินค้าในต่างประเทศมากขึ้นเรื่อยๆ อย่างต่อเนี่อง มีการสร้างความเชื่อมั่นด้วยการไปเปิดสำนักงานย่อย เพื่อบริการลูกค้าอีกด้วย จึงทำให้ตลาดต่างประเทศโดยเฉพาะในเอเชียเติบโตอย่างต่อเนื่อง

 

อีกส่วนที่น่าจับตามองคือ ในช่วงที่ผ่านมามีนักลงทุนเข้ามามองหาซื้อห้องชุดในโควต้าต่างชาติ 49% เพื่อไปเสนอให้นักลงทุนรายย่อยในต่างประเทศเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากมองเห็นโอกาสในการทำกำไร ในขณะเดียวกันก็ยังเชื่อมันว่ามีผู้ซื้อรายย่อยในประเทศต่างๆ ยังคงมองหาคอนโดมิเนียมในเมืองไทยอย่างต่อเนื่อง ทำให้ตลาดนี้ก็น่าจะยังคงเติบโตได้ต่อไป

 

ประเด็นที่ 5 : สำหรับนักลงทุนรายใหม่ที่มีเงินทุนจากธุรกิจครอบครัว รุ่นพ่อแม่เริ่มจับมือกันมาร่วมทุนเพื่อพัฒนาโครงการที่พักอาศัยแนวใหม่มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมหรือบ้านพักอาศัยระดับหรู โดยกลุ่มนี้ ก็เหมือน Startup ในธุรกิจอื่นๆ มีต้นทุนในการบริหารจัดการต่ำ มีความคล่องตัวสูง บางกลุ่มก็มีตลาดรองรับสินค้า  ที่พัฒนาอย่างชัดเจนซึ่งอยู่ในเครือข่ายของธุรกิจหลัก และไม่เฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยเท่านั้น ยังรวมไปถึง โรงแรมแนวใหม่ อพาร์ทเมนท์ Co-working space หรือ Lifestyle retail ต่างๆ 

 

ประเด็นที่ 6 : หลายๆ โครงการอสังหาริมทรัพย์ได้นำ Platform การใช้ชีวิต ที่ตอบสนองกับ Lifestyle คนไทยที่เปลียนแปลงไปอย่างรวดเร็ว มาเพิ่มเป็นจุดขายในการพัฒนาโครงการ ไม่ว่าจะเป็นระบบสั่งการหรือการให้บริการผ่าน Mobile Application ต่างๆ Smart Robot หรือ Smart Locker เป็นต้น ซึ่งแน่นอนก็จะตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ได้เป็นอย่างดี

 

โอกาสในตลาดสำหรับคนที่มีที่อยู่อาศัยแล้วที่จะมี Platform ที่สามารถตอบสนองความต้องการของที่อยู่อาศัยเดิม น่าจะเป็นสิ่งที่น่าจับตามองในระยะเวลาอันสั้นนี้ ไม่ว่าจะเป็นการติดตั้งระบบ Smart Locker หรือระบบการบริการต่างๆ ที่เพิ่มความปลอดภัย การพักผ่อนหย่อนใจ และความสะดวกสบายใน การใช้ชีวิตมากขึ้น

 

ประเด็นที่ 7 : โอกาสทางการตลาดสำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในครึ่งปีหลัง ยังคงเห็นความเติบโตในตลาดต่างชาติ ในขณะที่ราคาก็ยังคงปรับตัวสูงขึ้นจากต้นทุนที่สูงขึ้น คอนโดมิเนียม 7 - 8 ชั้นขนาดโครงการเล็กลง จาก ผู้พัฒนารายใหม่ ยังคงเห็นต่อเนื่อง รวมถึงบ้านลักซูรี่ระดับราคาสูงก็ยังคงมีความต้องการต่อเนื่อง และยังมีผู้ให้ความสนใจ ทำเลการพัฒนาโครงการ ถ้าเป็นโครงการกลางเมืองจะขยับจากทองหล่อไปเอกมัยมากขึ้น สุขุมวิท 31 - 49 ก็เริ่มเข้าไปในซอยที่ลึกขึ้น 

 

เนื่องจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีต่างชาติเข้ามาซื้อและมาลงทุนมากขึ้น ดังนั้นสถานการณ์เศรษฐกิจ การเมืองและการลงทุนรวมทั้งค่าเงินของประเทศเหล่านั้นก็จะมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาประเทศไทยมากกว่าแต่ก่อน

 


 

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ