โมเดล CPN Residence กรี เดชชัย เราขายไลฟ์สไตล์คอนโดฯในห้าง

โมเดล CPN Residence “กรี เดชชัย” เราขายไลฟ์สไตล์คอนโดฯในห้าง

เดือนมีนาคม 2561 ธุรกิจโครงการที่อยู่อาศัยของเซ็นทรัลกรุ๊ป มีกำหนดโอนคอนโดมิเนียม 3 โครงการ ใน 3 จังหวัด ควบคู่กับแผนลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ อย่างต่อเนื่อง “ร.อ.กรี เดชชัย” ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา และกรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีพีเอ็น เรสซิเดนซ์ จำกัด ประกาศแผนเก็บเกี่ยวยอดรับรู้รายได้ภายใน 5 ปี (2561-2565) จำนวน 10,000 ล้านบาท โดยมีจุดเริ่มต้นรับรู้รายได้ในปี”61 เป็นปีแรก

Q : คอนโดฯรอโอน 3 โครงการ

CPN Residence เปิดขายคอนโดมิเนียม 3 โครงการแรกแบรนด์ ดิเอสเซ็นท์ (The Escent) เมื่อกลางปี 2559 ล่าสุดการก่อสร้างคืบหน้า 85% คาดว่ามีกำหนดแล้วเสร็จและส่งมอบให้กับลูกค้าตามกำหนดภายในเดือนมีนาคม 2561

ทั้ง 3 โครงการมีฐานลูกค้า 1,200 ห้อง อยู่ระหว่างพรีแอปพรูฟ โดยมี 70 ห้องที่ต้องนำมารีเซล เท่ากับไม่ถึง 5-6% โดยช่วงครึ่งปีแรกบริษัทเพิ่งจัดพรีแอปพรูฟพบว่า 600 ห้องได้รับการอนุมัติสินเชื่อ ส่วนที่เหลือทางเจ้าของห้องบางรายแจ้งความจำนงซื้อสด บางส่วนบอกว่าไม่รีบร้อนขอสินเชื่อ

เราสกรีนเบื้องต้นมีสุขภาพทางการเงินแข็งแรง จึงมั่นใจเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์จะไม่มีปัญหา เพราะได้ล็อกไว้ตั้งแต่ตอนเปิดขายแล้วว่าการขายไม่เน้นกลุ่มลูกค้าเก็งกำไร โดยจำกัดจำนวนสามารถจองซื้อได้คนละ 3 ห้องเท่านั้น

อย่างภาวะการขายเชียงใหม่ ตึกแรก 400 ห้อง หมดรวดเร็ว เฟสสองคาดว่ามีผลตอบรับที่ดีเช่นกัน โดยแต่ละทำเลมีเวตติ้งลิสต์ 200 กว่าคน ถ้าใครสละสิทธิ์ก็เรียกคนต่อไปเข้ามาทำสัญญาได้เลย

Q : แผนลงทุนใหม่

ปี 2561 เตรียมเป้าเปิดตัวโครงการไว้ 5-6 โครงการ แบ่งมาเปิดในปีนี้เป็นคอนโดฯ 3 โครงการ มูลค่ารวม 2,000 ล้านบาท โดยแตกทำเล 2 โครงการที่จังหวัดเชียงราย มี 312 ห้อง กับโคราชอีก 380 ห้อง และเชียงใหม่ เฟส 2 เป็นห้องชุดโลว์ไรส์

มีเซอร์ไพรส์เหมือนกันตอนเปิดขาย ดิเอสเซ็นท์ โคราช เรามี 2 ตึก สูง 17 ชั้น กับ 24 ชั้น สามารถปิดการขาย 380 ห้องได้ภายใน 4 วัน โดยจำกัดสิทธิ์ให้ 1 คนจองซื้อได้สูงสุด 2 ห้อง

วิธีการเปิดให้ลูกค้าลงทะเบียน โดยสองวันแรกมี 400 คน เคลียร์จบในเที่ยงคืนทุกวัน และวันที่สามลูกค้ามาตามป้าย (มาตามคิวนัด) เมื่อถึงวันที่ 4 ที่เปิดพรีเซลมีห้องชุดเหลือขายเพียง 30 ห้อง

Q : พฤติกรรมลูกค้าต่างจังหวัด

เราใช้คอมพิวเตอร์บันทึกข้อมูลทำให้รู้จักลูกค้าว่าเป็นใครมาจากไหน ขนาดตลาดจากการสำรวจพบว่ามีขนาดใหญ่ เศรษฐศาสตร์ที่ผมเข้าใจคือ เมืองโคราชคนมาก ข้าราชการเยอะ ประชากรเยอะ ทำให้มีการซื้อของ มีการขายของ ฉะนั้น คนกลุ่มพ่อค้าจึงทำมาค้าคล่อง เป็นฐานลูกค้าหลักที่ซื้อห้องชุดในโครงการ

ผมสำรวจเหตุผลที่ซื้อ 1.อยู่ในศูนย์การค้า 2.ลูกอยากได้ พ่อแม่ตามใจลูก ซึ่งคนที่ลงทะเบียนสนใจซื้ออายุ 50 ปี แต่คนตัดสินใจและอยากได้คือลูก

ส่วนเชียงราย พฤติกรรมการใช้ห้องพัก ตอนเช้าอยู่กับเตี่ยทำงานให้กับที่บ้าน แต่ตอนเย็นกลับไปพักที่คอนโดฯ คนรุ่นใหม่ชอบความเป็นส่วนตัว ทำเลหน้าศูนย์การค้าเชียงราย มีคอนโดฯของผู้ประกอบการจากกรุงเทพฯก็เต็มเหมือนกัน จึงมั่นใจว่าตลาดคอนโดฯในเชียงรายน่าจะไปได้

ซึ่งลักษณะจำเพาะของเชียงราย 1.ทำคอนโดฯโลว์ไรส์ เพราะต้องการอนุรักษ์ตัวเมือง 2.อยู่ในศูนย์การค้า ก่อสร้างด้วยระบบพรีคาสต์ เป็นสเป็กอันซีนที่ลูกค้าอาจไม่รู้ เช่นเดียวกับตลาดโคราชที่สามารถปิดการขายอย่างรวดเร็ว โดยลูกค้าหลายรายกลับมาสอบถามว่าในห้องชุดได้อะไรบ้าง เนื่องจากขายเป็นห้องชุดฟูลลี่เฟอร์นิช

โดยเชียงราย โคราช ได้ศึกษาตลาดล่วงหน้า 2-3 ปี เดิมตลาดคอนโดฯในต่างจังหวัดขาดช่วงแต่บริษัทก็สวนกระแสตลาดทำยอดขายได้จบโครงการ

ส่วนเฟส 2 ที่เชียงใหม่ ปีนี้มีนวัตกรรมใหม่ ๆ ที่ประยุกต์ใช้ในการพัฒนาโครงการ เช่น อาคารโลว์ไรส์มีระบบรักษาความปลอดภัยในเชิงอัคคีภัย สเปซส่วนกลางมีสปริงเกลอร์ ระบบเตือนไฟไหม้ ซึ่งกฎหมายไม่ได้บังคับแต่บริษัทติดตั้งให้

Q : กำลังซื้อยังมีต่อเนื่อง

ลูกค้าเราต้องเรียกว่าระดับอำเภอ ผมตอบโจทย์ตัวเองหลายครั้งแล้วว่าคอนโดฯเซ็นทรัล คนในเมืองซื้อ 20-30% แต่กำลังซื้อหลัก 50% มาจากอำเภอรอบนอก รวมทั้งคนต่างจังหวัดที่ส่งลูกมาเรียนก็หาซื้อคอนโดฯที่มีความปลอดภัยชัดเจน

เป็นภาพเดียวกับคนลำปางซื้อที่พักในเชียงใหม่ คนขอนแก่นซื้อเพราะมีมหา”ลัย

โดยราคาห้องชุด ผ่อนเดือนละ 1-1.1 หมื่น ค่าเช่า 9 พันบาท ราคา 1.6 ล้าน ยีลด์คือ 6% ลูกค้ามีรายได้ค่าเช่าเดือนละเกือบหมื่นบาท การปล่อยเช่า เดือนละ 8,000-12,000 บาทได้อยู่แล้ว

คนโคราชก็ซื้อหนึ่งห้องอยู่เอง อีกห้องทำเลไหนก็ได้เอาไว้ปล่อยเช่า ฐานลูกค้าเป็นพ่อค้า เจ้าของธุรกิจ เช่น ร้านยา ร้านซ่อมรถ ฯลฯ ส่วนเชียงราย คนกรุงเทพฯ ที่ทำค้าชายแดนก็เยอะ

Q : เป้าเติบโตของบริษัท

ปี’61 เป็นปีแรกที่เริ่มรับรู้รายได้ 3,000 ล้าน ดังนั้นต้องเตรียมยอดรับรู้ในปี”62-63 เป็นต้นไป โดยต้องการเติบโตสัก 15% ต่อปี เท่ากับเป้าโอนปีหน้า 3,500 ล้านบาท เพราะฉะนั้น ต้นปีหน้ามีเปิดเพิ่มอีก 2-3 โครงการ

ในด้านแลนด์แบงก์มีการจัดซื้อที่ดินเพื่อรองรับการพัฒนาโครงการ 2 แปลง และคาดว่ามีโครงการแนวราบด้วย แน่นอนว่าการเลือกทำเลเราสนใจหมด ในต่างจังหวัดทีมงานเดินทางลงพื้นที่เยอะมาก ทำเลภาคใต้ หาดใหญ่ นครศรีธรรมราช มีที่ดินรอพัฒนา 5-7 โครงการ รวมกับที่ดินซื้อใหม่ จะดูศักยภาพโครงการที่สามารถหยิบมาพัฒนาได้ก็จะใช้ตรงนั้น

ในต่างจังหวัด ระดับราคาขายคอนโดฯ เริ่ม 7 หมื่น/ตารางเมตร เทียบกับตลาดมีราคาเฉลี่ย 5 หมื่นบาท/ตารางเมตร

สำหรับแผนลงทุน 5 ปี เนื่องจากการรับรู้รายได้เกิดขึ้นปีแรกในปี”61 จึงเป็นปีฐาน เป้าหมายภายใน 4-5 ปี ระหว่างปี 2561-2565 ยอดรับรู้น่าจะประมาณ 1 หมื่นล้านบาท ถัวเฉลี่ยมีโครงการในมือ 20-25 โครงการ เฉลี่ยรับรู้โครงการละ 500 ล้าน

Q : จุดขายคอนโดฯดิเอสเซ็นท์

นโยบายผู้ใหญ่ (ทศ จิราธิวัฒน์) ต้องการให้ศูนย์การค้าเป็นซัพพอร์ตติ้งการใช้ชีวิตสะดวกสบาย ทุกอย่างก็ยังดำเนินไปตามบิสซิเนสโมเดลที่วางไว้ตั้งแต่ต้น

ภาพรวม CPN Residence จุดขายที่ทำอยู่คือที่พักอาศัยในบริเวณศูนย์การค้า ส่วนอนาคตอาจมีสินค้าตัวอื่นทยอยออกมา โดยเฉพาะบ้านแนวราบ

ปัจจุบัน ในห้างเซ็นทรัลเราไม่ได้คิดว่าเป็นห้าง แต่เป็นไลฟ์สไตล์ สถานที่ที่จะใช้ชีวิต คนพักในคอนโดฯของเราเหมือนกับมีที่เดินเล่นหน้าบ้านกว้าง ๆ (ในห้าง)

ทิศทางใหม่ ๆ ของห้างเซ็นทรัล เราเพิ่มไลฟ์สไตล์ครอบครัว พฤติกรรมเดินห้าง เสาร์-อาทิตย์คนเชียงรายไม่ค่อยเข้าห้างแต่มีคนต่างอำเภอและต่างจังหวัดรอบนอกเข้ามาช็อปปิ้งเยอะ จึงมีนโยบายดึงร้านอาหารเข้ามาเยอะขึ้น มีการจัดกิจกรรมตลอดเวลา สถานที่ออกกำลังกาย

โมเดลธุรกิจคอนโดฯในศูนย์การค้าตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์มากกว่า ไม่ใช่เรสซิเดนซ์เหมือนในกรุงเทพฯ เช่น ถ้าคนเชียงรายต้องการอยู่แบบครอบครัวจะซื้อบ้าน แต่ถ้าต้องการซื้อไลฟ์สไตล์จะเข้ามาซื้อคอนโดฯเอสเซ็นท์

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

https://www.prachachat.net/property/news-87574