Home Living Topic Guru Webboard Contact Us FAQ  รายการ ขาย เช่า ประกาศ ขาย เช่า คอนโด บ้าน ที่ดิน เข้าระบบ/ลงทะเบียนใหม่ ค้นหา

Review (337)   Invest (66) PR (1848)  News (1389)   Idea (65) Design (66) Talk (202)  Guest (46)  Vacation (100) Feng Shui (26)
เรื่องน่าอ่านยังมีอีกที่นี่ ประกาศขายคอนโด ประกาศขายบ้าน ทั่วประเทศไทย
กลับไปหน้าที่ผ่านมา

ราคาขายของแต่ละยูนิต โครงการเปิดใหม่ Dev คิดมาจากอะไร ?


0 79

เคยมีใครสงสัยกันมั้ยครับ …

 

ว่าราคาคอนโดมิเนียม หรือที่อยู่อาศัยอื่นๆ ที่เปิดใหม่ บนทำเลต่างๆ Developers ของแต่ละโครงการเค้าตั้งราคาขายมาจากอะไร ? ทำไมราคาถึงได้สูงขนานนี้ ขนานนั้น …ทุกอย่างมีเหตุมีผลมีที่มาเสมอครับ

 

จากการที่ผมได้เรียนรู้สมัยเริ่มทำงานบริษัทแห่งแรก เจ้านายผมตอนนั้นได้สอนวิธีคิดนี้ ผมจำมาในชื่อ “หลักเกณฑ์ 4 ส่วนในการตั้งราคา” ซึ่งจากวันนั้นถึงวันนี้ก็จะ 8 ปี ได้แล้วมั้งครับ ทุกครั้งที่มีโครงการเปิดใหม่ เมื่อที่ดินมีการซื้อขาย ปรับหน้าที่ดิน ล้อมรั้ว …ผมก็จะนำหลักเกณฑ์นี้ มานั่งคิดวิเคราะห์เล่นๆบ้าง จริงจังบ้างตามประสาว่าของหรือโครงการที่จะเปิด ในที่ดินแปลงนั้นๆ จะเป็นแบรนด์อะไร? หน้าตาของที่ออกมา Spec จะดีมั้ย? ขนาดห้อง จะมีแบบไหนบ้าง ? ระดับราคาจะอยู่ในช่วง Segment ไหน? ราคาขายจะเป็นเท่าไร?

 

อ่านบทความนี้แล้วจะได้อะไร ?

– บทความนี้ไม่ได้ต้องการบอกให้รู้ว่า Dev แต่ละเจ้าได้กำไรจากโครงการเท่าไร ?

 

อันนี้ผมเองก็ไม่ได้อยากรู้หรอกครับ แต่ถึงอยากรู้ก็พอจะหาข้อมูลเพิ่มเติมกันได้ในรายงาน งบดุลของแต่ละบริษัท เพราะส่วนใหญ่ Dev ดังๆที่รู้จักกันจะอยู่ในตลาดหลักทรัพย์กันอยู่แล้ว

 

แต่บทความนี้จะทำให้เราเข้าใจ วิธีการเลือกซื้อ และมีเหตุผลในการซื้อ มากขึ้น เช่น

 

– อยากซื้อโครงการนี้เพราะอะไร ?

 

– ทำไมถึงต้องจ่ายราคาต่อตร.ม.สูงขนาดนี้ ?

 

– ของที่เราซื้อวันนี้ถ้าเปรียบเทียบ จะเปรียบเทียบ Spec กับโครงการไหนแบรนด์อะไร ?

 

– ฯลฯ แล้วแต่ใครจะนำไปปรับวิธีคิดตามความต้องการของแต่ละคน

 

เริ่มเลยแล้วกันครับ …

แนว 1

กราฟ 1 : แสดงภาพให้เห็นว่าที่มาของราคาประกอบด้วยอะไรเป็นโหมดหลักบ้าง สัดส่วนการคิดไม่มีอะไรแน่นอนตายตัว ขึ้นอยู่กับวิธีคิดของแต่ละ Dev โดย ผมขอยกโมเดลตัวอย่าง ให้เห็นภาพ 3 รูปแบบ

 

แนว2

กราฟ 2 : แสดงความแตกต่างในการตั้งราคาของ Dev ทั้ง 3 แบบ โดยค่าต่างๆจะไม่แน่นอนตายตัวและมีปัจจัย ผันแปรตามองค์ประกอบที่หลากหลายซึ่งต้องมีสิ่งที่ต้องนำมาประกอบการคิดด้วย ดังที่แจ้งไว้ใน สิ่งที่ต้องรู้เพิ่มเติม

 

แนว3

กราฟ 3 : นำเสนอรูปแบบวิธีคิดของ Dev 1 ผมตั้งชื่อตามความเข้าใจผมเลยครับ ขอเรียก Dev กลุ่มนี้ว่า Developer “นักพัฒนา” ตรงตัวเลยครับ Dev กลุ่มนี้จะเน้นการพัฒนา ดังนั้นจะให้ความสำคัญกับเรื่องของ ตัวสินค้า Spec ของที่ให้ เพื่อให้สามารถแข่งขันได้ … เนื่องจากทำเลที่เป็นจุดด้อย ดังนั้นโครงการในกลุ่มนี้ จะเพิ่มเติมในส่วนของที่จอดรถ เพื่อเติมเต็มให้กลุ่มคนที่อยู่แทน ปัจจุบันที่จอดรถถือว่าสำคัญมากๆ โครงการในกลุ่มนี้ส่วนใหญ่ก็จะเพิ่มที่จอดรถให้รองรับกลุ่มคนที่อยู่อาศัย ประมาณ 80% ขึ้นไป

แนว4

กราฟ 4 : นำเสนอรูปแบบวิธีคิดของ Dev 2 ผมของเรียก Dev กลุ่มนี้ว่า Mass + Life Style “เน้นเรื่องของ Life Style ” Dev ในกลุ่มนี้จะเน้นการพัฒนาสินค้า เพื่อตอบโจทย์คนกลุ่มใหญ่ ที่มีความต้องการซื้อ กลุ่มที่ผมกำลังพูดถึงคือ กลุ่มคนที่เริ่มทำงาน พึ่งเรียนจบ ต้องการที่อยู่อาศัยของตัวเอง ดังนั้น เรื่องการเดินทางจึงเป็นสิ่งสำคัญ ทำเลต้องดี ติดรถไฟฟ้า สะดวกในการเดินทางไปทำงาน หรือเรียนซึ่งส่งผลให้ตัวสินค้า จะต้องให้ลดความสำคัญลงเล็กน้อย แล้วจะลดจากอะไร?

 

  1. เพิ่มจำนวนยูนิต เพื่อเฉลี่ยต้นทุนที่ดิน
  2. ลดต้นทุนในส่วนของ Spec ที่ให้
  3. ปรับขนาดของห้องให้ไม่ใหญ่เกินไป เพื่อไม่ให้ราคา Package สูงเกินกำลังกลุ่มเป้าหมายหลัก (21-30 sq.m.) และเพิ่มในเรื่องของ Concept โครงการ หรือ Facilities Area เพื่อใช้เป็นจุดขายโครงการเพิ่มเติม

 

แนว5

กราฟ 5 : นำเสนอรูปแบบวิธีคิดของ Dev 3 ผมของเรียก Dev กลุ่มนี้ว่า Investor “ขวัญใจกลุ่มนักลงทุน ” Dev ในกลุ่มนี้จะเน้นการพัฒนาสินค้า โดยให้ความสำคัญกับเรื่องภาพลักษณ์ ของแบรนด์ ของสินค้า และ ภาพลักษณ์ที่ดีในส่วนของยอดขาย Performance ที่ดีให้กับตัวของบริษัทด้วย

 

แจกแจงตามรายละเอียดในกราฟเลยนะครับ

– การทำการตลาดจะเป็นการทุ่มช่วงแรกเต็มที่ เน้นการสร้างกระแส เปิดตัวมา วันเดียวหมด Sold Out 100% เลย เพื่อให้เกิดความอยาก เพื่อให้เกิดราคาการขาย Resale ที่สูงขึ้น

 

– การเลือกทำเลที่ตั้งในการทำโครงการ จะเน้นทำเลที่ดี เพื่อเป็นการเพิ่มคุณค่าให้กับตัวโครงการดังนั้นราคาที่ดินของโครงการแบบนี้ก็จะสูงมากๆ

 

– Spec ของที่ให้ก็จะเน้น ให้ของที่ต้องเทียบเท่าหรือดีกว่าโครงการที่เคยเปิดไปก่อนหน้า เพราะอย่าลืมว่ามาที่หลัง ยังไงราคาที่ดินก็มักจะสูงกว่าโครงการที่เคยเปิดก่อนหน้าเสมอ

 

แต่เดียวก่อน… หลายคนอ่านมาถึงตอนนี้จะเริ่มสงสัยว่า มีด้วยเหรอที่ Dev จะเอากำไรต่ำ ? ใช่ครับ หากเรามองเพียงกำไรที่มาจากการขายยูนิตในตัวโครงการ การขาย Pre Sale แต่เพียงอย่างเดียวแถม อย่างที่บอกไปตอนต้น ว่าค่าการตลาด ผมจะจัดให้อยู่ในส่วนเพิ่มลดของโหมด Net Profit แล้วรูปแบบการทำการตลาดของ Dev แบบนี้ คือการถล่มสื่อการตลาดในช่วงแรกของการเปิดตัว

 

แบบนี้ Net Profit ก็ยิ่งน้อยซิ… ถูกต้องเลยครับ

 

แต่ Dev เหล่านี้ถ้าสังเกตแล้วมองดีๆ เค้าจะมีงานต่อเนื่อง…คือขายจบแล้วงานยังไม่จบนะครับ คือเค้ามักจะมีการบริหารการขายยูนิต Resale ต่อเนื่องไป(แบบที่นักลงทุนชอบ)และถ้าโครงการขายดี กระแสดี Performance ดี … จะส่งผลต่อบริษัทในด้านใด เพิ่มอีกครับ?

.

.

.

เรื่องของ ตัวเลข มูลค่าหุ้นไงครับ … เข้าใจแล้วนะครับว่าทำไม ผมถึงเรียกกลุ่มนี้ว่า กลุ่ม Investor

 

 

เขียนไปเขียนมาก็สนุกดีนะครับ … หวังว่าคงจะเป็นประโยชน์ให้กับหลายๆคนในการเลือกซื้อได้ไม่มากก็น้อยและขอย้ำอีกครั้ง บทความนี้เป็นหลักในการคิดส่วนตัวของผม ซึ่งผมเอาไว้ใช้ในการตอบคำถามเวลาที่มีคนมาสอบถามผมว่า จะซื้อโครงการโน้น โครงการนั้น ดีมั้ย? ผมเชื่อว่าหลักในการคิด ในการเลือกของคนแต่ละคน มีความแตกต่าง จึงขอเสนอแนวทางนี้เป็นแนวทางเลือก เพิ่มเติมให้กับทุกๆคนก็แล้วกันนะครับ

 

หากมีข้อสงสัย หรือ ต้องการอยากสอบถาม เสนอแนะ ก็สามารถ Line หรือ Inbox เข้ามาคุยสอบถามเพิ่มเติมได้นะครับ

 

ขอบคุณที่สนใจและติดตามนะครับ

Line ID : @Insocondo

https://www.facebook.com/InsoCondo/?fref=ts

website : http://goo.gl/B4cVwP

Inso Line

เพิ่มเพื่อน


ระดับ : Supreme สมัครเมื่อ : 2016-04-25 11:36:27 จำนวนโพส : 0
อัพเดทล่าสุด : 2016-04-25 14:17:05
แจ้งปัญหา     

บทความล่าสุด

บทความที่น่าสนใจ


ติดตามข่าวสารข้อมูลก่อนใคร ถูกใจเพจได้เลยครับ



ต้องการรับข่าวแบบนี้ส่งตรงถึงไลน์คุณ add ไลน์@ ได้เลยครับ เพียงคลิ๊กลิ้งค์ข้างล่าง



LINE ID @livinginsider


แสดงความคิดเห็น

CAPTCHA code
หรือ ยกเลิก

© 2015 livinginsider.com All right reserved. | นโยบายความเป็นส่วนตัว

 

lvmng@livinginsider.com

02-693-5561 ถึง 2
  @livinginsider