Review

5 ข้อควรรู้ การกู้ซื้อบ้าน ที่ไม่เป็นความลับ (แต่คนส่วนใหญ่ไม่รู้)

Salaryman Estator 2018-10-30 04:07:02

 

 

5 ข้อควรรู้ การกู้ซื้อบ้าน
ที่ไม่เป็นความลับ

(แต่คนส่วนใหญ่ไม่รู้)

 

SalarymanEstator

 

"กู้ไม่ผ่าน" คำสั้นๆ แต่ทำเอาปวดหัวทั้งคนซื้อและคนขาย

 

หนี้เสียที่มีจำนวนมากขึ้น ทำให้ธนาคารต้องระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นไปอีก เพราะไม่มีใครจะอยากให้ยืมเงินโดยที่ไม่น่าได้คืน แต่ถึงอย่างไร ธนาคารก็ต้องหารายได้จากปล่อยเงินกู้ และธนาคารซึ่งเป็นบริษัทมหาชนจะไม่ยอมให้กำไรร่วงแม้แต่ปีเดียว ฉะนั้น "ธนาคารยังปล่อยเงินกู้แน่นอน” แค่จะคัดเลือกลูกค้ามากขึ้น แล้วจะทำอย่างไรให้เราเป็นคนที่ถูกเลือก?

 

ผมจึงขอสรุปออกมาเป็น 5 ที่ข้อควรรู้ สำหรับคนขอกู้เงินในยุคที่ธนาคารค่อนข้างรัดกุม

 

 

1. เค้านับจำนวนสินเชื่อด้วยนะ

 

พอพูดถึงการขอกู้ คนมักจะไปคิดถึงยอดหนี้ต่อรายได้ แต่ก่อนจะไปถึงขั้นนั้น มานับจำนวนสินเชื่อที่มีก่อนเลย เพราะถ้าจำนวนเกิน “ต่อให้รายได้เยอะก็กู้ไม่ผ่าน”

 

ธนาคารจะมาสนใจทำไมว่าเราซื้อกี่หลัง? ความเป็นจริงแล้วสนแน่นอน เพราะธนาคารส่วนมากจะยอมปล่อยกู้ดอกต่ำ เพื่อให้เราไปซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งมีความเสี่ยงต่ำกว่าการซื้อเพื่อลงทุน ยิ่งถ้าซื้อหลายหลังก็ทำให้ธนาคารสงสัยว่าเราไม่ได้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยแน่นอน และรับรองว่าสินเชื่อธุรกิจธนาคารก็จะปล่อยกู้ แต่จะโดนดอกเบี้ยและการตรวจสอบที่เข้มข้นกว่ามาก แล้วเท่าไหร่ถึงเรียกว่าจำนวนเยอะไปหล่ะ?


สมัยนี้อยู่ที่ 3 เมื่อก่อนอาจไปได้ถึง 5 หรือ 7 แต่สมัยนี้ถ้าคุณไม่ใช่ลูกค้าประจำหรือมีเครดิตดีจริงๆ ยากที่ธนาคารจะยอมปล่อยเกิน แต่สิ่งหนึ่งที่คนมักมองข้ามคือ 3 สินเชื่อ ไม่ใช่ 3 หลัง!

 

ถ้าใครอยากซื้อได้หลายหลังก็สามารถทำได้อย่างเช่น ถ้าซื้อ 2 หลังแล้วยื่นกู้พร้อมกัน จะนับเป็น 1 สินเชื่อ (วิธีนี้เหมาะกับนักลงทุน) ส่วนถ้าใครพลาดกู้ทีละหลังจนเต็ม 3 สินเชื่อไปแล้ว แต่อยากให้จำนวนลดลง แก้ได้ง่ายๆ เพียงทำ Refinance พร้อมกัน เพื่อให้บ้าน 3 หลังไปอยู่ในสินเชื่อเดียวกัน แต่มีเงื่อนไขคือสินเชื่อต้องอายุมากกว่า 3 ปีขึ้นไป

 

จำนวนสินเชื่ออาจไม่สำคัญสำหรับคนทั่วไปที่ไม่ได้ซื้อบ้านหลายหลัง แต่สำคัญมากสำหรับนักลงทุน ดังนั้นควรวางแผนไว้ให้ดีตั้งแต่หลังแรกจะช่วยได้มาก

 

 

2. ยอดผ่อนต่อรายได้สำคัญ (DSR: Debt Service Ratio)

 

เรื่องนี้เหมือนเป็นเรื่องทั่วไปที่ทุกคนรับรู้ แต่ส่วนที่ไม่รู้คือเท่าไหร่ถึงเรียกว่าเยอะ?

 

ปัจจุบันธนาคารหลายแหล่งยอมปล่อยให้เราผ่อนได้ถึง 70% หรือแม้แต่ 100% ของรายได้ สมมุติว่าคุณมีรายได้ 20,000 บาท ธนาคารให้คุณมีภาระผ่อนได้ไม่เกิน 70% เท่ากับ 20,000 X 70% = 14,000 บาท

 

แล้วทีนี้เราจะรู้ได้อย่างไรว่าต้องผ่อนเท่าไหร่? ทั้งที่ยังไม่ได้ทำกู้เลย มีสูตรจำง่ายๆ คือ กู้ 1,000,000 บาท ผ่อนเดือนละ 7,000 บาท แต่อย่าลืมว่าภาระผ่อนคิดจากภาระรวม เช่น ถ้าคุณกำลังผ่อนรถอยู่ คุณก็จะมีความสามารถในการผ่อนบ้านได้น้อยลง ธนาคารจึงต้องให้เราเซ็นต์ใบเปิดเผยยอดหนี้เครดิตบูโรตอนขอกู้ เพราะธนาคารจะต้องตรวจสอบ

 

สำหรับคนทั่วไปแนะนำว่าอย่าให้ภาระผ่อนถึง 70% เลย ต่อให้ธนาคารยอมปล่อยกู้ รายได้ที่เหลือหลังหักค่าผ่อนแค่ 30% คุณจะเผชิญกับสภาพคล่องรายเดือน แนะนำให้ไม่เกิน 50% กำลังดี ลองคำนวณ % ภาระผ่อน ก่อนจองซื้อบ้านหรือคอนโดทุกครั้ง จะลดปัญหากู้ไม่ผ่านได้เยอะ

 

 

3. เงินเก็บมีผลมาก

 

กรณีการขอกู้ 100% ของราคาบ้าน สิ่งแรกที่ธนาคารจะสงสัยคือ "ผู้กู้เป็นคนไม่มีวินัยทางการเงิน แล้วขอกู้ 100% เพื่อจับเสือมือเปล่า หรือไม่" ตรงนี้เองที่เงินเก็บจะเป็นประโยชน์ เพราะเป็นเครื่องมือยืนยันว่าเรามีวินัยทางการเงิน

 

ทำไมธนาคารต้องมาสนใจเรื่องนี้? เพราะธนาคารอยากมั่นใจว่าจะได้เงินคืน ซึ่งการปล่อยกู้ให้คนที่ไม่มีวินัยทางการเงินแบบ 100% นั้นเสี่ยงมาก เพราะถ้าเกิดอะไรขึ้นมา เงินเก็บก็ไม่มี จะเอาที่ไหนมาผ่อน ต่อให้เอาบ้านไปขายทอดตลาดก็ยังไม่พอคืนเงินที่กู้ไป

 

ธนาคารจะเอาเงินเก็บเราไปไหม? คำตอบคือ เอาไปไม่ได้ ตราบเท่าที่เราไม่ได้เซ็นต์เอาเงินส่วนนี้มาค้ำประกัน ธนาคารแค่มีสิทธิขอดูว่าเรามีเงินเก็บจริงไหมแค่นั้น ถ้ารู้แบบนี้แล้ว ใครมีเงินเก็บหรือบัญชีออมในหุ้นก็ยื่นสำเนา book bank ไปพร้อมกับเอกสารขอกู้ได้เลย

 

4. ยื่นอุทธรณ์ได้นะครับ กรณียื่นรอบแรกไม่ผ่าน  สินเชื่อสามารถขออุทธรณ์ได้ครับ

 

การยื่นรอบแรกถ้าไม่ผ่าน พนักงานสินเชื่อจะสามารถบอกได้ว่าไม่ผ่านเพราะอะไร ถ้าเราสามารถหาเอกสารมาปิดประเด็นนั้นได้ การยื่นอุทรณ์ของเราก็จะได้รับการอนุมัติ ยกตัวอย่าง ถ้ากู้ไม่ผ่านเพราะจำนวนสินเชื่อเยอะเกินไป ธนาคารเกรงว่าจะเป็นการลงทุน เราสามารถเซ็นต์เอกสารเพิ่มเติมเพื่อยืนยันว่าบ้านนี้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยได้

 

ถ้าใครกู้ไม่ผ่านแล้วอยากได้จริงๆ ลองถามหาประเด็นที่ทำให้ไม่ผ่านแล้วจัดการและยื่นอุทรณ์ได้เลย

 

 

5. พนักงานสินเชื่อเก่งและรู้ช่องทางคือหัวใจสำคัญ

 

การทำกู้โดยเฉพาะกรณีที่ไม่ใช่บ้านหลังแรก พนักงานสินเชื่อต้องเขียนใบคำขอ พร้อมระบุเรื่องราวความจำเป็นด้วย ซึ่งพนักงานสินเชื่อที่มีความสามารถจะรู้ว่าต้องทำอย่างไรและต้องใช้เอกสารอะไรเพิ่มเติม ถึงจะได้รับการอนุมัติ รวมไปถึงสามารถรู้ผลได้ภายในไม่กี่วัน

 

ใครที่จำนวนสินเชื่อและภาระผ่อนไม่ได้เยอะ แต่ดันกู้ไม่ผ่าน ลองเดินเข้าทุกธนาคารไปเลย พนักงานสินเชื่อเก่งๆ จะสามารถทำให้คุณได้เงินกู้แน่นอน แม้แต่ธนาคารเดียวกันคนละสาขา บางครั้งยังได้ผลไม่เหมือนกันเลย

 

สำหรับนักลงทุน ลองเปลี่ยนพนักงานสินเชื่อไปเรื่อยๆ จนกว่าจะเจอตัวจริง พอเจอเมื่อไหร่ คุณจะเข้าใจเลยว่า พนักงานสินเชื่อที่เก่งส่งผลต่อการลงทุนของเรามากแค่ไหน นอกจากจะทำให้โอกาสอนุมัติเพิ่มขึ้นแล้ว บางครั้งยังช่วยให้ดอกเบี้ยลดลง หรือกู้ 100% โดยที่ไม่ต้องทำประกันอีกด้วย

 

ในโลกของการเงิน ทุกอย่างเจรจาได้ พนักงานสินเชื่อตัวจริงจะสามารถช่วยหาทางทะลุข้อจำกัดบางอย่าง (แบบถูกกฏหมาย) รวมถึงจำนวนสินเชื่อ DSR และการยื่นอุทรณ์ ที่พูดถึงในข้อก่อนหน้าได้อีกด้วย

 

ความรู้ 5 ข้อนี้ จะทำให้คุณขอกู้ผ่านง่ายขึ้น ไม่ว่าคุณจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือลงทุน

ถ้าคุณมีจำนวนสินเชื่อไม่เกิน 3 และ DSR ไม่เกิน 70% มีเอกสารเงินเก็บ ประกอบกับพนักงานสินเชื่อที่มีความสามารถ ถ้าขาดเหลืออะไร ยังยื่นอุทธรณ์ได้อีก โอกาสที่คุณจะยื่นสินเชื่อไม่ผ่าน มีน้อยมากๆ

อย่าไปตกใจกับข่าว "ธนาคารไม่ปล่อยกู้แล้ว" อย่างไรธนาคารก็ต้องปล่อยกู้ เพราะนั่นคือธุรกิจของเขา เราแค่ต้องรู้ใจธนาคาร ลองดูเลย!

 

เขียนความคิดเห็น
บทความล่าสุด