Invest

5 ข้อควรรู้ การกู้ธนาคาร ซื้อบ้าน ซื้อคอนโด ที่ไม่เป็นความลับ (แต่คนส่วนใหญ่ไม่รู้)

Salaryman Estator 2020-04-07 02:22:04

5 ข้อควรรู้ การกู้ธนาคารซื้อบ้าน ซื้อคอนโด ที่ไม่เป็นความลับ (แต่คนส่วนใหญ่ไม่รู้)

 

"กู้ไม่ผ่าน" คำสั้นๆ แต่ทำเอาปวดหัวทั้งคนซื้อและคนขาย สำหรับคนที่กำลังหา ซื้อบ้าน ซื้อคอนโด เพื่ออยู่เอง หรือ นำมาปล่อย ให้เช่าคอนโด ให้เช่าบ้าน คุณควรศึกษาว่าธนาคารเค้าประเมินเราแบบไหนครับ มาดูกันเลย

 

หนี้เสียที่มีจำนวนมากขึ้น ทำให้ธนาคารต้องระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นไปอีก เพราะไม่มีใครจะอยากให้ยืมเงินโดยที่ไม่น่าได้คืน แต่ถึงอย่างไร ธนาคารก็ต้องหารายได้จากปล่อยเงินกู้ และธนาคารซึ่งเป็นบริษัทมหาชนจะไม่ยอมให้กำไรร่วงแม้แต่ปีเดียว ฉะนั้น "ธนาคารยังปล่อยเงินกู้แน่นอน” แค่จะคัดเลือกลูกค้ามากขึ้น แล้วจะทำอย่างไรให้เราเป็นคนที่ถูกเลือก?

 

ผมจึงขอสรุปออกมาเป็น 5 ที่ข้อควรรู้ สำหรับคนขอกู้เงินในยุคที่ธนาคารค่อนข้างรัดกุม

 

1. เค้านับจำนวนสินเชื่อด้วยนะ

 

พอพูดถึงการขอกู้ คนมักจะไปคิดถึงยอดหนี้ต่อรายได้ แต่ก่อนจะไปถึงขั้นนั้น มานับจำนวนสินเชื่อที่มีก่อนเลย เพราะถ้าจำนวนเกิน “ต่อให้รายได้เยอะก็กู้ไม่ผ่าน”

 

ธนาคารจะมาสนใจทำไมว่าเราซื้อกี่หลัง? ความเป็นจริงแล้วสนแน่นอน เพราะธนาคารส่วนมากจะยอมปล่อยกู้ดอกต่ำ เพื่อให้เราไปซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งมีความเสี่ยงต่ำกว่าการซื้อเพื่อลงทุน ยิ่งถ้าซื้อหลายหลังก็ทำให้ธนาคารสงสัยว่าเราไม่ได้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยแน่นอน และรับรองว่าสินเชื่อธุรกิจธนาคารก็จะปล่อยกู้ แต่จะโดนดอกเบี้ยและการตรวจสอบที่เข้มข้นกว่ามาก แล้วเท่าไหร่ถึงเรียกว่าจำนวนเยอะไปหล่ะ?

 


สมัยนี้อยู่ที่ 3 เมื่อก่อนอาจไปได้ถึง 5 หรือ 7 แต่สมัยนี้ถ้าคุณไม่ใช่ลูกค้าประจำหรือมีเครดิตดีจริงๆ ยากที่ธนาคารจะยอมปล่อยเกิน แต่สิ่งหนึ่งที่คนมักมองข้ามคือ 3 สินเชื่อ ไม่ใช่ 3 หลัง!

 

ถ้าใครอยากซื้อได้หลายหลังก็สามารถทำได้อย่างเช่น ถ้าซื้อ 2 หลังแล้วยื่นกู้พร้อมกัน จะนับเป็น 1 สินเชื่อ (วิธีนี้เหมาะกับนักลงทุน) ส่วนถ้าใครพลาดกู้ทีละหลังจนเต็ม 3 สินเชื่อไปแล้ว แต่อยากให้จำนวนลดลง แก้ได้ง่ายๆ เพียงทำ Refinance พร้อมกัน เพื่อให้บ้าน 3 หลังไปอยู่ในสินเชื่อเดียวกัน แต่มีเงื่อนไขคือสินเชื่อต้องอายุมากกว่า 3 ปีขึ้นไป

 

จำนวนสินเชื่ออาจไม่สำคัญสำหรับคนทั่วไปที่ไม่ได้ซื้อบ้านหลายหลัง แต่สำคัญมากสำหรับนักลงทุน ดังนั้นควรวางแผนไว้ให้ดีตั้งแต่หลังแรกจะช่วยได้มาก

 

2. ยอดผ่อนต่อรายได้สำคัญ (DSR: Debt Service Ratio)

 

เรื่องนี้เหมือนเป็นเรื่องทั่วไปที่ทุกคนรับรู้ แต่ส่วนที่ไม่รู้คือเท่าไหร่ถึงเรียกว่าเยอะ? ปัจจุบันธนาคารหลายแหล่งยอมปล่อยให้เราผ่อนได้ถึง 70% หรือแม้แต่ 100% ของรายได้ สมมุติว่าคุณมีรายได้ 20,000 บาท ธนาคารให้คุณมีภาระผ่อนได้ไม่เกิน 70% เท่ากับ 20,000 X 70% = 14,000 บาท

 

แล้วทีนี้เราจะรู้ได้อย่างไรว่าต้องผ่อนเท่าไหร่? ทั้งที่ยังไม่ได้ทำกู้เลย มีสูตรจำง่ายๆ คือ กู้ 1,000,000 บาท ผ่อนเดือนละ 7,000 บาท แต่อย่าลืมว่าภาระผ่อนคิดจากภาระรวม เช่น ถ้าคุณกำลังผ่อนรถอยู่ คุณก็จะมีความสามารถในการผ่อนบ้านได้น้อยลง ธนาคารจึงต้องให้เราเซ็นต์ใบเปิดเผยยอดหนี้เครดิตบูโรตอนขอกู้ เพราะธนาคารจะต้องตรวจสอบ

 

สำหรับคนทั่วไปแนะนำว่าอย่าให้ภาระผ่อนถึง 70% เลย ต่อให้ธนาคารยอมปล่อยกู้ รายได้ที่เหลือหลังหักค่าผ่อนแค่ 30% คุณจะเผชิญกับสภาพคล่องรายเดือน แนะนำให้ไม่เกิน 50% กำลังดี ลองคำนวณ % ภาระผ่อน ก่อนจองซื้อบ้านหรือคอนโดทุกครั้ง จะลดปัญหากู้ไม่ผ่านได้เยอะ

 

3. เงินเก็บมีผลมาก

 

กรณีการขอกู้ 100% ของราคาบ้าน สิ่งแรกที่ธนาคารจะสงสัยคือ "ผู้กู้เป็นคนไม่มีวินัยทางการเงิน แล้วขอกู้ 100% เพื่อจับเสือมือเปล่า หรือไม่" ตรงนี้เองที่เงินเก็บจะเป็นประโยชน์ เพราะเป็นเครื่องมือยืนยันว่าเรามีวินัยทางการเงิน

 

ทำไมธนาคารต้องมาสนใจเรื่องนี้? เพราะธนาคารอยากมั่นใจว่าจะได้เงินคืน ซึ่งการปล่อยกู้ให้คนที่ไม่มีวินัยทางการเงินแบบ 100% นั้นเสี่ยงมาก เพราะถ้าเกิดอะไรขึ้นมา เงินเก็บก็ไม่มี จะเอาที่ไหนมาผ่อน ต่อให้เอาบ้านไปขายทอดตลาดก็ยังไม่พอคืนเงินที่กู้ไป

 

ธนาคารจะเอาเงินเก็บเราไปไหม? คำตอบคือ เอาไปไม่ได้ ตราบเท่าที่เราไม่ได้เซ็นต์เอาเงินส่วนนี้มาค้ำประกัน ธนาคารแค่มีสิทธิขอดูว่าเรามีเงินเก็บจริงไหมแค่นั้น ถ้ารู้แบบนี้แล้ว ใครมีเงินเก็บหรือบัญชีออมในหุ้นก็ยื่นสำเนา book bank ไปพร้อมกับเอกสารขอกู้ได้เลย

 

4. ยื่นอุทธรณ์ได้นะครับ กรณียื่นรอบแรกไม่ผ่าน  สินเชื่อสามารถขออุทธรณ์ได้ครับ

 

การยื่นรอบแรกถ้าไม่ผ่าน พนักงานสินเชื่อจะสามารถบอกได้ว่าไม่ผ่านเพราะอะไร ถ้าเราสามารถหาเอกสารมาปิดประเด็นนั้นได้ การยื่นอุทรณ์ของเราก็จะได้รับการอนุมัติ ยกตัวอย่าง ถ้ากู้ไม่ผ่านเพราะจำนวนสินเชื่อเยอะเกินไป ธนาคารเกรงว่าจะเป็นการลงทุน เราสามารถเซ็นต์เอกสารเพิ่มเติมเพื่อยืนยันว่าบ้านนี้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยได้

 

ถ้าใครกู้ไม่ผ่านแล้วอยากได้จริงๆ ลองถามหาประเด็นที่ทำให้ไม่ผ่านแล้วจัดการและยื่นอุทรณ์ได้เลย

 

5. พนักงานสินเชื่อเก่งและรู้ช่องทางคือหัวใจสำคัญ

 

การทำกู้โดยเฉพาะกรณีที่ไม่ใช่บ้านหลังแรก พนักงานสินเชื่อต้องเขียนใบคำขอ พร้อมระบุเรื่องราวความจำเป็นด้วย ซึ่งพนักงานสินเชื่อที่มีความสามารถจะรู้ว่าต้องทำอย่างไรและต้องใช้เอกสารอะไรเพิ่มเติม ถึงจะได้รับการอนุมัติ รวมไปถึงสามารถรู้ผลได้ภายในไม่กี่วัน

 

ใครที่จำนวนสินเชื่อและภาระผ่อนไม่ได้เยอะ แต่ดันกู้ไม่ผ่าน ลองเดินเข้าทุกธนาคารไปเลย พนักงานสินเชื่อเก่งๆ จะสามารถทำให้คุณได้เงินกู้แน่นอน แม้แต่ธนาคารเดียวกันคนละสาขา บางครั้งยังได้ผลไม่เหมือนกันเลย

 

สำหรับนักลงทุน ลองเปลี่ยนพนักงานสินเชื่อไปเรื่อยๆ จนกว่าจะเจอตัวจริง พอเจอเมื่อไหร่ คุณจะเข้าใจเลยว่า พนักงานสินเชื่อที่เก่งส่งผลต่อการลงทุนของเรามากแค่ไหน นอกจากจะทำให้โอกาสอนุมัติเพิ่มขึ้นแล้ว บางครั้งยังช่วยให้ดอกเบี้ยลดลง หรือกู้ 100% โดยที่ไม่ต้องทำประกันอีกด้วย

 

ในโลกของการเงิน ทุกอย่างเจรจาได้ พนักงานสินเชื่อตัวจริงจะสามารถช่วยหาทางทะลุข้อจำกัดบางอย่าง (แบบถูกกฏหมาย) รวมถึงจำนวนสินเชื่อ DSR และการยื่นอุทรณ์ ที่พูดถึงในข้อก่อนหน้าได้อีกด้วย

 

ความรู้ 5 ข้อนี้ จะทำให้คุณขอกู้ผ่านง่ายขึ้น ไม่ว่าคุณจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือลงทุน

 

ถ้าคุณมีจำนวนสินเชื่อไม่เกิน 3 และ DSR ไม่เกิน 70% มีเอกสารเงินเก็บ ประกอบกับพนักงานสินเชื่อที่มีความสามารถ ถ้าขาดเหลืออะไร ยังยื่นอุทธรณ์ได้อีก โอกาสที่คุณจะยื่นสินเชื่อไม่ผ่าน มีน้อยมากๆ

 

อย่าไปตกใจกับข่าว "ธนาคารไม่ปล่อยกู้แล้ว" อย่างไรธนาคารก็ต้องปล่อยกู้ เพราะนั่นคือธุรกิจของเขา เราแค่ต้องรู้ใจธนาคาร ลองดูเลย!

 

เรามีสัญญา เช่าบ้าน เช่าคอนโด ขายดาวน์คอนโด ขายบ้าน ทั้งภาษาไทยและภาษาอังกฤษ รวมถึงสัญญาซื้อขาย ที่ทำไว้ค่อนข้างละเอียดและรัดกุม เรายินดีส่งให้ทุกท่านฟรีโดยไม่มีค่าบริการ หากท่านต้องการสัญญาเช่า

 

เพียงท่าน แอด Line ID : @Livinginsider (มี @ นำหน้าด้วยนะครับ) หรือหากใช้มือถือก็สามารถคลิกที่ลิ้งค์เข้าไลน์แอดได้เลย ลิงค์นี้ครับ >> https://lin.ee/CkHtdTr <<

 

ระบบจะส่งสัญญาให้ท่านโดยอัตโนมัติทันที

ใช้ไลน์สแกน QR เพื่อแอดไลน์ขอสัญญา

 

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา

นวมินทร์ รามอินทรา

รามอินทรา นวมินทร์ แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ