Home Living Topic Guru Webboard Contact Us FAQ  รายการ ขาย เช่า ลงประกาศ ซื้อ ขาย เช่า เข้าระบบ/ลงทะเบียนใหม่ ค้นหา

Review (142)   Invest (57) PR (840)  News (617)   Idea (28) Design (33) Talk (62)  Guest (17)  Vacation (25) Feng Shui (26)
เรื่องน่าอ่านยังมีอีกที่นี่ ประกาศขายคอนโด ประกาศขายบ้าน ทั่วประเทศไทย
กลับไปหน้าที่ผ่านมา

ลงทุนคอนโด กำไรของจริงคืออะไร ? “Return ของมายา Cap Gain สิของจริง”


0 460

คงมีคนเคยได้ยินแต่ “ เงินทองของมายา ข้าวปลาสิของจริง” แล้วการลงทุนคอนโด กำไรของจริงคืออะไร ?  “Return ของมายา Cap Gain สิของจริง”

 

ในยุคที่ใครๆหลายคน เริ่มสนใจการลงทุนเพราะเห็นสื่อต่างๆจากโซเชียล ยุคนี้จึงเป็นยุคที่เกิดกุรูและจัดสัมมนาด้านการลงทุนต่างๆมากที่สุดเท่าที่เคยมีมา การลงทุนใน หุ้น ทอง อสังหาฯ ฯลฯ จริงๆแล้วอสังหาฯมีหลายประเภท ทั้งที่ดิน บ้าน คอนโด แต่แบบที่ดูจะง่าย ใช้เงินลงทุนน้อย และสภาพคล่องสูงสุด และ ก็คือการลงทุนในคอนโด หลายคนตัดสินใจลงทุนเพราะเสพสื่อต่างๆและกระแสความเชื่อที่สร้างจากผู้ประกอบการ บางคนฟังคนนั้นคนนี้มาว่าลงทุนไม่กี่บาทแล้วรอขายดาวน์ก็ได้กำไรหลายแสนแล้ว บางคนซื้อมาปล่อยเช่าเพราะตัวเลขที่คนขายบอกว่าได้ return yield ค่าเช่า 6-8%

 

แล้วจริงๆแล้วอะไรคือผลตอบแทนที่จะสร้างความมั่งคั่งหรือผลกำไรสูงสุดในการลงทุนคอนโด การลงทุนคอนโดนั้นผลตอบแทนหลักๆจะมีอยู่ 2 ส่วน


1. Net return yield อัตราผลตอบแทนค่าเช่าต่อปี คือ อัตราค่าเช่าที่ได้หลังหักค่าใช้จ่ายทุกอย่างแล้ว แต่ผู้ขายหลายเจ้าที่ต้องการขายห้องจะแจ้งผู้ซื้อและคำนวนให้เห็นว่าผลตอบแทนว่าอยู่ประมาณ 6-8% ต่อปี เพื่อเป็นสิ่งจูงใจให้ผู้ซื้อสนใจซื้อไปปล่อยเช่า โดยเค้าจะคำนวนจากค่าเช่าที่ได้คูณด้วย 12 (คือจำนวนเดือนใน 1 ปี) แล้วหารด้วยราคาที่ซื้อมา คูณด้วย 100 จะได้ค่าผลตอบแทนที่เค้าเรียกว่า return yield ต่อปี ตามสูตรคำวนวนนี้ ( (ค่าเช่าที่ได้รับต่อเดือน*12)/ราคาห้องที่ซื้อมา )100

 

เช่น ราคาห้องที่ซื้อมา คือ 3,000,000 บาท ขนาด 1 นอน 32 ตรม. ได้ค่าเช่า 15,000 บาทต่อเดือน เค้าจะคิดแบบนี้เลย  (15,000*12)/3,000,000 = 0.06 แล้วนำ 0.06 มาคูณ 100 = 6  และเค้าจะบอกว่านี่คือ return 6% ต่อปี นั่นคือตัวเลขที่ผู้ขายหลายคนอยากบอกคุณเพราะเค้าอยากขาย แต่จริงๆแล้ว จะมีค่าใช้จ่ายหลายอย่างที่เค้าไม่ได้นำมาหักออกไปและต้นทุนห้องที่แท้จริงก็ไม่ใช่ราคาที่ซื้อมาอย่างเดียว

 

Net return yield อัตราผลตอบแทนค่าเช่าต่อปี ที่ถูกต้องควรคำนวนดังนี้ Net return yield = (net rent / net unit cost) *100

 

1.1 Net unit cost ต้นทุนห้องที่แท้จริง ไม่ใช่แค่ราคาที่ซื้อมา ต้องรวมค่าใช้จ่ายตามรายการข้างล่างเป็นต้นทุนด้วย เช่น ถ้าซื้อห้องจากโครงการ Aspire Rama 9 มาในราคา 3,000,000 บาท จะมีค่าใช้จ่ายอื่นๆดังนี้ ค่าตกแต่งห้อง อย่างต่ำ 150,000 บาท ค่ากองทุนอาคาร ประมาณ 20,000 บาท ค่าโอน คนละครึ่งกับผู้ขาย ประมาณ 25,000 บาท (ช่วงปกติ) ค่าประกันอัคคีภัย ค่าประกันสินเชื่อ ประมาณ 50,000 บาท ค่าจดจำนอง 30,000 บาท (ช่วงปกติ) ส่วนข้างต้นนี้ต้องถูกรวมไปในต้นทุนราคาห้อง ดังนั้น net unit cost ราคาทุนห้องนี้คือ 3,000,000+150,000+20,000+25,000+50,000 +30,000 = 3,275,000 บาท

1.2 Net rent ค่าเช่าสุทธิที่ได้รับ ต้องหักค่าใช้จ่ายตามนี้ด้วย ค่านายหน้า (ถ้าให้นายหน้าปล่อยเช่าให้)  = 15,000 บาทต่อปี ค่าส่วนกลาง 35*45 = 1,575 บาท/เดือน = 18,900 บาทต่อปี ค่าบำรุงรักษาห้อง เช่นล้างแอร์และซ่อมแซมต่างๆ  = 5,000 บาทต่อปี หนักที่สุดซึ่งหลายคนลืมคิด คือดอกเบี้ยธนาคาร กรณีกู้ธนาคารมาซื้อ  3 ปีแรก ดอกเบี้ยเฉลี่ยจะอยู่ประมาณ 4.5% หลังจากนั้นจะเป็น MRR-X ซึ่งจะประมาณ 5.0-5.5%  (ปี 2559) ในที่นี้เราจะคำนวนโดยประมาณ ในปีแรกเราจะเสียดอกเบี้ยประมาณ 110,000 บาท จะเห็นว่าเมื่อลองคำนวน Net rent กรณีได้ค่าเช่า 15,000 บาท/เดือน จะได้เท่ากับ  (15,000*12)- 15,000-18,900-5,000-110,000 = 31,100 บาท ต่อปี

 

เฮ้ย !!! 31,100 บาท ตาไม่ฝาดครับ ผลตอบแทนที่แท้จริงจะได้แค่นั้นแหละ เพราะคุณกู้ธนาคารมาลง เลยโดนดอกเต็มๆ พูดง่ายๆคือ คุณทำงานให้ธนาคาร!!! ดยไปหาคนเช่ามาจ่ายดอกแทนคุณโดยยอด 31,100 บาทจะเป็นยอดที่ไปตัดเงินต้นในส่วนที่กู้มา(เงินต้นของปีแรก)

 

นี่กรณีคำนวนตามค่าเช่าที่ได้ผู้เช่าทันทีและได้ค่าเช่า 15,000 บาทนะครับ ถ้าค่าเช่าก็ไมได้ตามราคาที่ตั้งไว้เพราะมีห้องอื่นปล่อยเช่าตัดราคาหรือห้องคุณไม่ได้คนเช่าทันที คุณก็จะได้ลงน้อยกว่านี้อีก !!! ซึ่งปกติจะเป็นแบบนั้น 555

 

ดังนั้น net return yield ที่แท้จริงของคุณคือ ( 31,100/3,275,000)*100  = 0.95% ต่อปี !!!! เฮ้ย !!! อะไรวะ !! ไหนว่า 6% !!!


2. Net Capital gain หรือ ราคาที่เพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป ส่วนนี้จะไม่แน่นอน ขึ้นอยู่กับ supply และ demand ในย่านนั้นๆ ยิ่งถ้าอยู่ในเมืองมากๆและไม่อาจหาคอนโดอื่นมาทดแทนหรือมีศักยภาพเท่าเทียมกันหรือราคาตอนเปิดขายมาถูกกว่าราคาคอนโดอื่นรอบๆ ราคาอาจโดดขึ้นไปถึง 2 เท่าจากตอนที่ซื้อมาในเวลาแค่ 2-3 ปี แต่ในทางกลับกัน ถ้าบริเวณนั้นมี supply เยอะ แต่มี demand น้อย ก็อาจทำให้ราคาไม่ขยับขึ้นจากตอนที่ซื้อมา Net Capital gain นี้ จะเพิ่มขึ้นหลังโอนกรรมสิทธ์หรือระหว่างผ่อนแต่ดาวน์ก่อนโอนก็ได้ โดยทั่วไปหลังโอนกรรมสิทธิ์ราคาจะขยับไปจนถึงปีที่ 3-4 แล้วราคาจะเริ่มนิ่งและไม่ขยับมากไปกว่านี้เพราะดีไซน์ของคอนโดและส่วนกลางจะเริ่มเก่าและมีคอนโดใหม่ๆที่มีดีไซน์เท่ห์ๆล้ำๆมาเปิดขายใหม่เรื่อยๆ คนที่ซื้อคอนโดไม่ได้ตัดสินใจซื้อด้วยเรื่องราคาและโลเคชั่นเพียงอย่างเดียว แต่จะมีเรื่องของอารมณ์และความพึงพอใจ (passion) เข้ามาด้วย ดังนั้นคอนโดที่มีอายุมากก็ยิ่งทำให้คนไม่อยากซื้อต่อ ต่อให้อยู่ในโลเคชั่นที่ดีและราคาถูกว่าก็ตาม เราจึงมักจะเห็นคอนโดๆใหม่ๆมาเปิดในโลเคชั่นแย่กว่าตัวเก่าแต่ขายวันเดียวหมด ในขณะที่ตัวเก่าขายเท่าไรก็ขายไม่ออกทั้งที่โลเคชั่นดีกว่าและราคาถุกกว่าเกือบครึ่ง ดังนั้นการขายคอนโดให้มี Net Capital gain สูงที่สุดควรขายไม่เกิน 3-5 ปีหลังจากโอนกรรมสิทธิ์ เพราะจะเป็นช่วงที่ได้ราคาดีที่สุดเทียบกับระยะเวลาที่เสียไป

 

คราวนี้จะลองยกตัวอย่างให้เห็นภาพชัดๆ ของคอนโดที่ได้ผลตอบแทนจาก return ค่าเช่า และ capital gain # กรณีกู้ธนาคารมาซื้อ


Aspire Rama 9 ราคาห้อง 32 ตรม. รวมตกแต่งราคา 3.275 ล้านปล่อยเช่าได้ 15,000 บาทต่อเดือน ปัจจุบันราคาขายต่อห้องนี้อยู่ที่ 3.5-3.8 ล้านบาท


Net Capital gain จะมาจาก 2 ส่วนดังนี้


1. ส่วนต่างของราคา ประมาณ 525,000 บาท (3,800,000 – 3,275,000 = 525,000 บาท) กรณีขายได้ราคานี้นะครับ


2. Net rent ผลตอบแทนเน็ตที่ได้จากค่าเช่าตามที่กล่าวข้างบนในระยะเวลา 3 ปี ปีละ 31,100 บาท โดยประมาณ = 31,100*3 = 93,300 บาท (ขอประมาณการตามนี้ จริงๆอาจไม่เท่านี้ เพราะผ่อนลดต้นลดดอก แต่จริงๆห้องต้องว่าง ไม่มีคนเช่าต่อเนื่อง ตัวเลขอาจน้อยกว่านี้อีก จึงใช้ตัวเลขนี้ซึ่งจะใกล้เคียงกัน)

 

ค่าใช้จ่าย ณ กรมทิ่ดิน สำหรับห้องนี้ ค่าโอนค่าภาษีที่กรมที่ดินประมาณ 100,000 บาท (ใส่ชื่อในทะเบียนบ้าน 1 ปี) เท่ากับว่า Net Capital gain คือ 525,000+93,300 -100,000 = 518,300 บาท  


คาดว่าใช้เงินสดตัวเองแต่งห้องและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ไม่เกิน 200,000 บาท


ถ้าคิด ROI (return on investment) คือคิดผลตอบแทนจากเงินลงทุนที่จ่ายไปจริงๆ ROI ที่ได้คือ (518,300 /200,000)*100 = 259 % ใน 3 ปี หรือ ปีละ 86%

 

มาดูคอนโดที่ capital gain กระโดดไปเร็วมากๆกันบ้าง Pyne by sansiri ราคาห้องตอนเปิดขายห้อง 44.5 ตรม. เปิดขายตรม.ละ ประมาณ 140,000 บาท หรือประมาณ 6.5 ล้าน ปล่อยเช่าได้ 25,000-30,000 บาทต่อเดือน ถ้าคำนวนตามข้างต้น net return yield ไม่ต้องพูดถึง ติดลบแน่ๆ  แต่ปัจจุบันราคาขายต่อห้องนี้อยู่ที่ประมาณ 11-12 ล้านบาท นั่นหมายความว่าได้ Net Capital gain เกือบ 2 เท่าของราคาที่ซื้อมา ยิ่งถ้ากู้ธนาคารมาซื้อแล้วคิดผลตอบแทนแบบ ROI (return on investment) จะมากถึง 1,000 % (หรือ 10 เท่า) ใน 3 ปี เลยทีเดียวเชียว เพราะการกู้ธนาคารจะแทบไม่ต้องใช้เงินตัวเองหรือหลักๆจะใช้ตอนแต่งห้องรวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ ก็ไม่เกิน 500,000 บาท นั่นหมายความว่า คุณจ่ายออกไปแค่ 500,000 แต่ได้กำไรกลับมาถึง 5,000,000 บาท สำหรับนักลงทุนบางคนอาจขายดาวน์ทำกำไรขนาดนี้โดยไม่ต้องโอนด้วยซ้ำ อาทิเช่น HQ ทองหล่อ ,The XXXIX , Ashton Asoke 2bed, Nimit Langsuan นั่นหมายความว่าถ้าเทียบต่อเวลาจะยิ่งได้ผลตอบแทนสูงขึ้นไปอีก

 

จะเห็นว่า ROI สูงมากๆเทียบกับการลงทุนชนิดอื่น นั่นเพราะการลงทุนในอสังหาฯ เป็นอย่างเดียวที่กู้ธนาคารมาลงทุนได้นอกนั้นส่วนใหญ่ต้องใช้เงินสดลงทุนทั้งหมด ถ้าลองมองผลตอบแทนที่เกิดขึ้นจะเห็นได้ชัดเจนว่า กำไรเกือบทั้งหมดนั้นมาจาก net capital gain ล้วนๆ ส่วนของ net return yield จากค่าเช่านั้นแทบไม่ได้สร้างความแตกต่างอะไรเลยเพราะไปเสียดอกให้ธนาคารหมด แต่ก็ไม่ใช่ทุกที่ที่จะได้ราคาแบบที่ยกตัวอย่าง บางที่ก็ให้เช่ายาก บางที่ขายก็ยาก ซึ่งทำให้ผลตอบแทนต่ำลงไปอีก

 

คนที่เป็นนักลงทุนที่จัดจ้านตัวจริงจึงให้ความสำคัญของ capital gain มากกว่า return yield จากค่าเช่า เพราะส่วนนี้แหละคือสิ่งที่สร้างความมั่งคั่งและผลตอบแทนได้ชัดเจนกว่ามาก ดังนั้นเวลาเจอคนที่พูดถึงผลตอบแทนที่ดีต้องมี return อย่างนู้นอย่างนื้  การันตีให้เลย 8-10% ก็จงพิจารณาเอาเองว่ามันดีจริงมั้ย
 
สิ่งสำคัญที่สุดในการลงทุนคอนโดไม่ใช่ return yield ค่าเช่า แต่เป็น capital gain และสภาพคล่องในการขายต่อต่างหาก !!!

 

“Return ของมายา Cap gain สิของจริง”


ระดับ : Supreme สมัครเมื่อ : 2016-03-23 17:45:26 จำนวนโพส : 0
อัพเดทล่าสุด : 2016-05-12 19:29:26
แจ้งปัญหา     

บทความล่าสุด

  • The Excel รัชดา 17 คอนโดรัชดา ราคาแบบนี้ รอมานานแล้ว

    ต่อให้ไม่ใช่คอนโด Excel แบรนด์ไหนมาขึ้นคอนโดในซอยนี้ ตอนนี้ผมก็ว่าน่าสนใจหมด ผมอยากให้คุณลองไปไล่ดูซอยคี่ทุกซอย ตั้งแต่ฟอร์จูนไล่ลงมาถึงแยกรัชดาลาดพร้าว คุณจะเห็นว่าที่ผมบอกคือ ความจริงว่า ซอย 17 สภาพแวดล้อมน่าอยู่ที่สุด

    |2017-08-18 LivingInsider Editor 0

  • All Inspire Online Booking ห้องสวยๆ อยู่แค่ปลายนิ้ว

    เราเริ่มยอมรับเรื่องการจองออนไลน์แบบนี้มากขึ้นเรื่อยๆ หลายคนรอเฝ้าหน้าจอ ซ้อมคลิก รอจองห้องสวยๆ อยู่ที่บ้านชิลชิล โดยไม่ต้องตื่นมาต่อคิว

    |2017-08-15 Salaryman Estator 0

  • Chapter One Midtown ออกไปแตะขอบฟ้า...ที่ลาดพร้าว 24

    ผมมองว่านี่คือคอนโดที่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่อย่างแท้จริง โดยเฉพาะ Sky Facility ที่จะให้คุณ...ออกไปแตะขอบฟ้าได้ทุกวัน

    |2017-08-12 LivingInsider Editor 0

  • The Nest สุขุมวิท 64 คอนโดทำเล Real Demand ในย่าน ECBD

    ย่านปุณณวิถีถึงแยกบางนากลายเป็นทำเลทองของนักลงทุนและ Real Demand ที่ต้องการหาบ้านที่สะดวกต่อการใช้ชีวิตและราคายังจับต้องได้ มนุษย์เงินเดือนและคนทั่วไปก็ยังซื้อไหวแบบไม่ลำบาก

    |2017-08-15 Salaryman Estator 0

  • Phenomenal 10 งานนี้ใครอยากมีบ้านต้องมาดู

    งานนี้บอกเลยว่าคุ้มมากครับ ใครกำลังวางแผนหาบ้านให้ตัวเองซักหลัง ผมแนะนำให้มาดูกันเลยครับ มีหลายโลเคชั่น ทั่วกรุงเทพเลยครับ ใครชอบตรงไหนเลือกได้เลย

    |2017-08-15 LivingInsider Editor 0

บทความที่น่าสนใจ

ความคิดเห็นที่ 1

0 3

เขียนได้ดีมากเลยครับ ขอแชร์นะครับ


นนท์ (Guest)
ระดับ : - สมัครเมื่อ : - จำนวนโพส : 1
โพสเมื่อ : 2016-04-07 12:35:33   IP : 114.109.41.70 แจ้งปัญหาReply  

ความคิดเห็นที่ 2

0 1

i can't type thai on my keyboard, i like your web, the topic is different from another.

 

Keep going !!!

 

JJ_M from US.


JJ-M (Guest)
ระดับ : - สมัครเมื่อ : - จำนวนโพส : 1
โพสเมื่อ : 2016-04-07 16:23:40   IP : 198.26.120.184 แจ้งปัญหาReply  

ความคิดเห็นที่ 3

0 0

yes

อันนี้ตัวจริงมาเขียนแน่ๆ


ระดับ : Super สมัครเมื่อ : 2016-01-17 14:53:34 จำนวนโพส : 0
โพสเมื่อ : 2016-05-09 15:57:34 แจ้งปัญหาReply  

ความคิดเห็นที่ 4

0 0

ขอแย้งข้อ 1.2 นะคะ ในกรณีกู้แบงค์ เราว่าเอา 31,500/ราคาต้นทุนทั้งหมด ไม่ถูกต้อง

net return ควรจะเท่ากับ 31,500/(เงินที่เราจ่ายออกไปตามจริง ตั้งแต่เงินดาวน์ ค่าโอน ค่าประกัน ค่าส่วนกลาง ค่าจดจำนองและค่าอื่นๆถ้ามี) 

ส่วนตอนขายออก ถ้าเงินที่ได้จากการขายมาปิดยอดหนี้แล้วยังเหลือก็เป็น capital gain ไปค่ะ


nittygritty (Guest)
ระดับ : - สมัครเมื่อ : - จำนวนโพส : 1
โพสเมื่อ : 2016-05-12 18:21:55   IP : 115.87.253.53 แจ้งปัญหาReply  

ความคิดเห็นที่ 5

0 0

เขียนได้ละเอียดมากเลยครับ เป็นความรู้ที่ดีมีประโยชน์มากครับ


MiZoRe (Guest)
ระดับ : - สมัครเมื่อ : - จำนวนโพส : 1
โพสเมื่อ : 2016-05-12 19:29:26   IP : 110.168.242.131 แจ้งปัญหาReply  

ติดตามข่าวสารข้อมูลก่อนใคร ถูกใจเพจได้เลยครับ



ต้องการรับข่าวแบบนี้ส่งตรงถึงไลน์คุณ add ไลน์@ ได้เลยครับ เพียงคลิ๊กลิ้งค์ข้างล่าง



LINE ID @livinginsider


แสดงความคิดเห็น

CAPTCHA code
หรือ ยกเลิก

© 2015 livinginsider.com All right reserved. | นโยบายความเป็นส่วนตัว

 

lvmng@livinginsider.com

02-693-5561 ถึง 2
  @livinginsider