Home Living Topic Guru Webboard Contact Us FAQ  รายการ ขาย เช่า ลงประกาศ ซื้อ ขาย เช่า เข้าระบบ/ลงทะเบียนใหม่ ค้นหา

Review (144)   Invest (57) PR (843)  News (620)   Idea (28) Design (34) Talk (62)  Guest (17)  Vacation (25) Feng Shui (26)
เรื่องน่าอ่านยังมีอีกที่นี่ ประกาศขายคอนโด ประกาศขายบ้าน ทั่วประเทศไทย
กลับไปหน้าที่ผ่านมา

12 ข้อควรระวัง ซื้อคอนโดปล่อยเช่า ที่ถูกมองข้าม (แต่โคตรสำคัญ)


2 20

 

 

12 ข้อควรระวัง ทำคอนโดปล่อยเช่า ที่ถูกมองข้าม(แต่โคตรสำคัญ)

 

 

ใครกำลัง(หรืออยากจะ) ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า อยากให้ลองอ่านดูนะครับ คุณจะได้ไม่เดินซ้ำรอยผม การเรียนรู้ด้วยการลงมือทำเองดีที่สุด แต่เรื่องเจ็บๆ บางอย่าง คุณเลี่ยงมันได้ แล้วคุณจะไปเจ็บเองทำไม? 

 

 

1. ค่าเช่าดี แต่ห้องว่างเพียบ ไม่เอา

 

 

บางคอนโดมีการตั้งค่าเช่าสูงตั้งแต่ตอนเปิดตัวโครงการเพราะดีเวลลอปเปอร์อยากกล่อมลูกค้าว่าปล่อยเช่าได้แพงนะ ซื้อไปเถอะ ลงทุนยิลด์สูงลิ่ว นักลงทุนก็ซื้อมาปล่อย แต่ในความเป็นจริงค่าเช่านั้นอาจไม่ได้สอดคล้องกับตลาด ปล่อยเช่ากันได้แค่ครึ่งตึก ถ้าคุณซื้อไป คุณจะได้คู่แข่งปริมาณครึ่งตึกทันที และต้องมาลดราคาแย่งผู้เช่ากันในที่สุด

 

 

ยิ่งถ้าเดินไปตึกรอบๆ แล้วมีคอนโดแบบและราคาเดียวกันที่ห้องยังว่าง คุณจะได้คู่แข่งจำนวนมหาศาลทันทีที่จรดปากกาซื้อคอนโดนี้ไป คำว่า "ค่าเช่าดี" จะไม่มีค่าอะไรเลยถ้ามันปล่อยเช่าตามราคาที่คนขายอ้างไม่ได้จริง

 

 

ถ้าคุณกำลังคิดว่า"ง่ายมาก ผมฉลาด ผมก็ลดราคาค่าเช่าซัก 5-10% เพื่อให้เป็นตัวเลือกแรกของผู้เช่าสิ" ผมบอกคุณเลยครับ คิดใหม่เถิด คนคิดแบบคุณเยอะ ค่าเช่ามันลงได้มากกว่านั้นมากถ้าห้องว่างเยอะๆ

 

 

2. ตึกคนเช่าเต็มก็ไม่ดีเสมอไป

 

 

ต่อเนื่องจากข้อแรก แต่กลับทาง ถ้าคนเช่าแน่นเลย ห้องไม่เคยว่าง ดีครับ "แต่ไม่เสมอไปนะ" ถ้าค่าเช่าที่ได้มันไม่พอค่าผ่อนธนาคารหรือน้อยกว่าที่ต้องผ่อนมากๆ ตึกแบบนี้มีเพียบครับในกรุงเทพฯ การได้ค่าเช่าแบบนี้จริงๆแล้วต้องดูดีๆ เพราะค่าเช่าที่ได้แทบจะเป็นดอกเบี้ยธนาคารทั้งหมด เหมือนเราลงทุนให้ธนาคารแทน กรณีแบบนี้ต้องดูคอนโดด้วยว่าเวลาขายต่อในอนาคตมีโอกาสที่ราคาจะเพิ่มขึ้นเยอะมั้ย เพราะถ้าไม่เพิ่มขึ้นเท่าไร ก็เท่ากับว่าคุณทำงานให้ธนาคารเต็มๆ

 

 

คุณอาจจะกำลังคิดว่า"ไม่ยาก ผมฉลาด(อีกแล้ว) คนแย่งกันเช่าผมก็เพิ่มค่าเช่าสิ" --- ผมบอกคุณเลย คิดใหม่เถิด(อีกแล้วเหมือนกัน) ที่ค่าเช่ามันต่ำมันมีเหตุผลของมันครับ ส่วนมากจะเป็นตลาดกลางถึงล่างซึ่งเป็นกลุ่ม Price sensitive ถ้าคุณขึ้นค่าเช่า เค้าคงหาที่ใหม่ ไม่ก็ห้องใหม่ในตึกเดียวกันนั่นหละ

 

 

3. ต้นทุนของแต่ละคนไม่เท่ากัน

 

 

ห้องแบบเดียวกัน แต่ต้นทุนของคนซื้อแต่ละคนต่างกันเยอะครับ ถ้าเราไม่ระวังตรงนี้ ไปเผลอวางแผนแบบที่คิดว่าทุกคนต้นทุนเท่ากัน เราจะเจ็บได้ ค่าเช่าเดียวกัน บางคนพอผ่อนธนาคาร บางคนไม่นะครับ  ต้องระวังตรงนี้เสมอ ถ้าเราไปซื้อตึกไหนก็ตาม แม้จะดีแค่ไหน แต่ถ้าเราได้ต้นทุนที่สูงเมื่อเทียบกับคนอื่น "เสี่ยงครับ" สมมุติถ้าเกิดอะไรไม่คาดคิดขึ้นมา คนอื่นขายหนีออกมาเท่าทุนได้ แต่ในราคาเดียวกันเราขาดทุน เราอาจจะติดดอยยาวเพราะต่อให้ขายออกมาก็ไม่พอคืนเงินธนาคาร กลายเป็นเพลง"กลับตัวก็ไม่ได้ ให้เดินต่อไปก็ไปไม่ถึง"

 

 

สำหรับผมแล้ว ก่อนซื้อคอนโดทุกครั้ง จะสำรวจราคานักลงทุนตอนวันพรีเซลล์ เพื่อจะได้ประมาณราคาต้นทุนต่ำสุดของคนในตึกเดียวกัน รวมถึงจำนวนห้องที่ขายออกไปช่วงนั้นเพื่อประมาณจำนวนคนที่มีต้นทุนต่ำกว่าเรา แล้วค่อยมาวางแผนการลงทุนครับ (ไม่ได้หมายถึงว่าเราต้องได้ราคาเท่าวันพรีเซลนะครับ มันยากมากถ้าคุณซื้อตอนตึกเสร็จแล้ว แต่ถ้าเรารู้ ก็เหมือนเราออกรบโดยรู้ว่าทหารฝั่งตรงข้ามถืออาวุธอะไรมา)

 

 

4. อย่าหลงรักคอนโด

 

 

อันนี้ผมเป็นบ่อยต้องคอยเตือนตัวเอง  ถ้าเราไปเผลอชอบคอนโดที่เราจะลงทุนเป็นการส่วนตัว เราจะคิดเข้าข้างมันทุกทาง เพื่อที่เราจะได้มันมาครอง ซึ่งแน่นอน มันไม่ส่งผลดีต่อการลงทุน

 

 

การลงทุนปล่อยเช่า เราต้องไม่ลืมว่า"เราไม่ใช่คนเช่า" เราต้องเลือกคอนโดตามที่กลุ่มผู้เช่าเป้าหมายเราต้องการ เราจะชอบมันเป็นการส่วนตัวหรือไม่ เอามาเป็นข้อคิดเห็นประกอบการตัดสินใจได้ครับ (หลายๆ ครั้ง six sense ของเราก็ถูก โดยเฉพาะถ้าเราลงทุนมาเยอะๆ แล้ว) แต่ถ้าเราชอบแล้วปัจจัยอื่นๆ(ทำเล, กลุ่มผู้เช่า, ส่วนกลาง) มันไม่สนับสนุนเลย  เราอาจต้องใจเย็นๆ "เสียดาย ดีกว่าเสียใจ" คำนี้จริงเสมอครับ

 

 

5. ทำเล กลุ่มผู้เช่าเป้าหมาย รูปแบบคอนโด ต้องไปด้วยกัน

 

 

"ใครก็ได้" คำนี้เล่นงานนักลงทุนมานักต่อนักแล้วครับ คุณจะสามารถเปิดบริษัทขายรถโดยคิดว่าใครก็ได้เป็นลูกค้าได้หรือเปล่า? คำตอบเดียวกันครับ เพราะการลงทุนบ้านเช่าคือธุรกิจเหมือนกัน

 

 

กลุ่มเป้าหมายต้องชัดแล้วคุณจะเห็นว่ามันมีความหมายกับทำเลและองค์ประกอบของตึก(สินค้า) ที่คุณเสนอให้ลูกค้ารึเปล่า

 

 

ลองคิดดูเล่นๆ ถ้าคุณเป็น expat บ้านเช่าที่คุณต้องการน่าจะ (1) ใกล้ที่ทำงานเพราะเดินทางในประเทศที่เราเป็นผู้อาศัยมันลำบาก (2) ใกล้ห้างใหญ่ๆ ที่มีของที่ต่างชาติครบ (3) ถ้ามีเพื่อนร่วมชาติอยู่เยอะๆ ยิ่งดี อย่างน้อยเกิดอะไรขึ้นก็มีเพื่อน คุณจะไม่มีทางเช่าคอนโดที่ไม่มีสิ่งเหล่านี้เลย ไม่ว่าจะถูกกว่าแค่ไหนก็ตาม จริงไม๊ครับ?

 

 

หลายๆ ครั้งนักลงทุนจินตนาการล้ำเลิศ คิดว่าอยากได้ลูกค้าแบบไหน จากนั้นลงทุนเลย แล้วค่อยไปหาวิธีจูงใจลูกค้า โดยไม่ได้ดูว่าทำเลและตึกแบบไหนที่กลุ่มลูกค้านั้นต้องการ --- ลูกค้าคิดง่ายกว่านั้นเยอะครับ เค้าจะตัดสินใจจากสิ่งที่เค้าต้องการแค่ไม่กี่อย่าง และไม่แม้แต่จะแวะไปดูสิ่งที่เค้าไม่ได้ต้องการ

 

 

6. คู่แข่งรอบบ้านต้องระวังโดยเฉพาะพวกที่สร้างอยู่

 

 

ตึกรอบๆ ในบริเวณเดียวกันเนี่ยคู่แข่งทางธุรกิจเลย ธุรกิจลงทุนบ้านเช่าดีกว่าอย่างอื่นหน่อย ตรงที่คุณสามารถเห็นคู่แข่งทั้งหมดในระยะ 2 ปีข้างหน้า (เพราะมันต้องสร้างนาน) คุณไม่ต้องไปเดาว่าคู่แข่งจะออกสินค้าอะไรมา แล้วทำไมคุณถึงจะไม่ใช้ประโยชน์จากข้อมูลตรงนี้หละ?

 

 

7. ที่ดินว่างรอบตัวต้องรู้

 

 

ถ้ามองไกลไปหน่อย ที่ดินรอบข้างที่ว่างๆ โดยเฉพาะแปลงขนาดใหญ่ๆ มันอาจจะมีคู่แข่ง (หรือส่วนเสริม เช่น ห้างขนาดใหญ่) เกิดมาเมื่อไหร่ก็ได้ ควรติดตามอย่างใกล้ชิด

 

 

ที่ต้องระวังสุดๆ เลยคือแปลงที่ติดๆ กัน ในระยะบังวิว ถ้ามีอยู่จะน่ากลัวมากครับ คิดดูสิถ้าคุณยอมจ่ายเพิ่ม 3 ล้านเพื่อน Panoramic sea view แต่วันดีคืนดีมีตึกเกิดขึ้นบังวิวนั้น "3 ล้านคุณหายไปเลยนะ"

 

 

8. แบรนด์ของตึกมีค่าอย่ามองข้าม

 

 

มนุษย์เราติดแบรนด์ครับ อีกอย่างของที่มีแบรนด์ดังๆ มักจะเข้าใจและเข้าถึงรสนิยมการอยู่อาศัยได้ดีกว่า ดังนั้นส่วนกลางและสเปคภายในห้อง จะให้ของที่ค่อนข้างดี ซึ่งคนเช่าสมัยนี้ก็ดูออกนะครับ ว่าอันไหนของดีของไม่ดี

 

 

 

9. อย่าลืมลองมองตัวตึกจากข้างนอก

 

 

นักลงทุนมักมุ่งไปตัวตึก ไปห้องตัวอย่าง ไปส่วนกลาง บางครั้งไม่ได้ลองมองตัวตึกจากข้างนอก แต่คนที่จะมาเช่าเค้ามองนะครับ ถ้าตึกสวยๆดูโดดเด่น มันก็มีความรู้สึกภูมิใจที่ได้อยู่ตึกนี้

 

 

10. ถนนทางเข้าและสิ่งแวดล้อมก็สำคัญ

 

 

อันนี้คล้ายๆ ข้อ 9 เลยครับ นักลงทุนลืมมอง แต่คนมาซื้อหรือเช่าเค้ามองตลอดทาง สังเกตตั้งแต่ทางเข้าว่ามีอะไรบ้าง รอบๆข้างมีร้านอะไรบ้าง จะหาซื้อของกินง่ายๆมั้ย

 

 

11. สัญญาเช่า ไม่มีหยวน

 

 

คนไทยใจดีและหยวนๆ คือลักษณะของเรา (ผมด้วย) แต่สัญญาเช่าห้ามหยวนนะครับ ไม่งั้นคุณอาจตกเป็นเหยื่อ

 

 

ผู้เช่าประสบการณ์สูงมีอยู่มากมาย ถ้าสัญญาไม่รัดกุมพอ คุณมีโอกาสมีปัญหาสูง อย่าไปคิดว่าร่างสัญญารัดกุมจะดูหน้าเลือดหรือผู้เช่าจะหนี ทำบ้านเช่าเป็นธุรกิจและสัญญาเป็นเรื่องปกติของธุรกิจ ผู้เช่าที่ดีมักจะรับได้กับสัญญาที่รัดกุม(แต่ไม่เอาเปรียบ) ผู้เช่าคนไหนไม่เซ็นเพราะรัดกุมเกินไป คุณควรจะยิ้มนะครับ เพราะถ้าเราปล่อยเช่าเค้าไป ปัญหาตามมาแน่นอน (เห็นตัวอย่างได้ทั่วไปตาม pantip)

 

 

ลักษณะสัญญาเช่าที่รัดกุมเป็นยังไง? ไว้ผมค่อยแชร์อีกทีนะครับ (รายละเอียดมันเยอะเอาการ)

 

 

12. ถ้าไม่มีคนเช่า ต้องยังไหว

 

 

สุดท้ายเลย ทุ่งลาแวนเดอร์ไม่มีในโลกการลงทุนนะครับ การลงทุนบ้านเช่าคือธุรกิจ และธุรกิจมีโอกาสไม่มีลูกค้า โดยเฉพาะในช่วงเริ่มต้น

 

 

คุณต้องไม่ลืมแผนสองเสมอ ถามตัวเองก่อนลงทุนว่าถ้าไม่มีคนเช่า 3-6 เดือน คุณยังจัดการมันได้มั้ย ถ้าไม่มีคำตอบ อย่าเพิ่งลงทุนครับ "ชีวิตจริง โลกมันจะ creative ปัญหาที่คุณไม่คาดคิด มาให้คุณ"

 

 

ผมลิสต์ 12 ข้อที่คนมองข้าม จากประสบการณ์ส่วนตัว ถ้าใครมีข้อควรระวังอะไรอยากแนะนำเพิ่มเติมส่งมาบอกได้นะครับ (ผมจะเพิ่มลงในบทความ เพื่อเป็นประโยชน์กับคนอ่านมากต่อไป)

 

 

Salaryman Estator


ระดับ : Supreme สมัครเมื่อ : 2016-06-13 17:13:29 จำนวนโพส : 0
อัพเดทล่าสุด : 2016-09-12 09:18:02
แจ้งปัญหา     

บทความล่าสุด

  • The Excel รัชดา 17 คอนโดรัชดา ราคาแบบนี้ รอมานานแล้ว

    ต่อให้ไม่ใช่คอนโด Excel แบรนด์ไหนมาขึ้นคอนโดในซอยนี้ ตอนนี้ผมก็ว่าน่าสนใจหมด ผมอยากให้คุณลองไปไล่ดูซอยคี่ทุกซอย ตั้งแต่ฟอร์จูนไล่ลงมาถึงแยกรัชดาลาดพร้าว คุณจะเห็นว่าที่ผมบอกคือ ความจริงว่า ซอย 17 สภาพแวดล้อมน่าอยู่ที่สุด

    |2017-08-18 LivingInsider Editor 0

  • All Inspire Online Booking ห้องสวยๆ อยู่แค่ปลายนิ้ว

    เราเริ่มยอมรับเรื่องการจองออนไลน์แบบนี้มากขึ้นเรื่อยๆ หลายคนรอเฝ้าหน้าจอ ซ้อมคลิก รอจองห้องสวยๆ อยู่ที่บ้านชิลชิล โดยไม่ต้องตื่นมาต่อคิว

    |2017-08-15 Salaryman Estator 0

  • Chapter One Midtown ออกไปแตะขอบฟ้า...ที่ลาดพร้าว 24

    ผมมองว่านี่คือคอนโดที่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่อย่างแท้จริง โดยเฉพาะ Sky Facility ที่จะให้คุณ...ออกไปแตะขอบฟ้าได้ทุกวัน

    |2017-08-12 LivingInsider Editor 0

  • The Nest สุขุมวิท 64 คอนโดทำเล Real Demand ในย่าน ECBD

    ย่านปุณณวิถีถึงแยกบางนากลายเป็นทำเลทองของนักลงทุนและ Real Demand ที่ต้องการหาบ้านที่สะดวกต่อการใช้ชีวิตและราคายังจับต้องได้ มนุษย์เงินเดือนและคนทั่วไปก็ยังซื้อไหวแบบไม่ลำบาก

    |2017-08-15 Salaryman Estator 0

  • Phenomenal 10 งานนี้ใครอยากมีบ้านต้องมาดู

    งานนี้บอกเลยว่าคุ้มมากครับ ใครกำลังวางแผนหาบ้านให้ตัวเองซักหลัง ผมแนะนำให้มาดูกันเลยครับ มีหลายโลเคชั่น ทั่วกรุงเทพเลยครับ ใครชอบตรงไหนเลือกได้เลย

    |2017-08-15 LivingInsider Editor 0

บทความที่น่าสนใจ


ติดตามข่าวสารข้อมูลก่อนใคร ถูกใจเพจได้เลยครับ



ต้องการรับข่าวแบบนี้ส่งตรงถึงไลน์คุณ add ไลน์@ ได้เลยครับ เพียงคลิ๊กลิ้งค์ข้างล่าง



LINE ID @livinginsider


แสดงความคิดเห็น

CAPTCHA code
หรือ ยกเลิก

© 2015 livinginsider.com All right reserved. | นโยบายความเป็นส่วนตัว

 

lvmng@livinginsider.com

02-693-5561 ถึง 2
  @livinginsider