Yield ดีมีชัยไปกว่าครึ่ง‬

Yield ดีมีชัยไปกว่าครึ่ง‬

Salaryman Estator

คำถามที่ผมมักจะเจอประจำจากนักลงทุนหน้าใหม่ในวงการอสังหาฯ หนีไม่พ้น "ลงทุนปล่อย เช่าคอนโด ไหนดี" หลายๆ ครั้ง ผมมักจะไม่ได้ตอบนะว่าการลงทุนไหนดี ไม่ใช่ว่าเพราะผมหวงก้าง ไม่อยากให้ใครรู้ ไม่อยากให้ใครได้ดี เอาจริงๆ เลย ถ้าเพื่อนได้ดี ผมก็มักยิ้มไปด้วย แต่ปัญหาคือ "ผมไม่รู้"

การลงทุนไหนดี - ไหนไม่ดี มันขึ้นอยู่กับว่าคุณมีแผนการลงทุนยังไง และคาดหวังอะไรจากการลงทุนนั้นๆ ใครจะไปรู้หละ? ถ้าไม่ใช่ตัวคุณเอง ผมอยากให้ลองมองหาการลงทุนที่ดีด้วยตัวเอง ลองหาปลาเองเป็น คุณจะรู้ว่า "ไม่น่าไปเสียเวลาคอยถามคนอื่นตั้งนานเลย"

ผมขอให้หลักคิดง่ายๆ ในการดูบ้านเช่าแต่กลุ่มตาม Yield ค่าเช่าไว้ตามนี้ครับ

1. กลุ่มบ้านเช่า Yield 1-3%

สำหรับทรัพย์กลุ่มนี้มักจะมาพร้อมกับข่าวที่ฟังแล้วต้องร้อง โห! ราคากำลังจะขึ้นไปอีกเท่าตัวในเวลาอันใกล้ๆ ด้วยเหตุผลที่ฟังแล้วน่าเชื่อถือนานับประการ ส่วนตัวผม "ไม่แนะนำ" ให้ลงทุนคอนโดกลุ่มนี้เลย ไม่ว่าข่าวที่ได้ยินมาจะน่าเชื่อถือแค่ไหนก็ตาม

เหตุผลสำคัญคือ Yield นี้ไม่พอจ่ายดอกเบี้ยธนาคารด้วยซ้ำ ทำให้ทุกๆ เดือนที่เราถือไว้ นอกจากจะต้องเอาเงินสดโปะทุกเดือนแล้ว ค่าเช่าที่ไม่พอดอกเบี้ย จะทำให้ทรัพย์สินรวมเราลดลงเรื่อยๆ เลือดไหลตลอด ต้องนั่งสวดภาวนาให้ราคาขึ้นไวๆ ไปอีก

การลงทุนหลายๆ ครั้งคุณสามารถบอกได้ครับว่าคอนโดไหนจะราคาขึ้น แต่คุณจะไม่สามารถบอกได้หรอก ว่ามันจะเกิดขึ้นเมื่อไหร่  "อย่าลงทุนตามสมมุติฐาน" คำนี้จริงเสมอ

2. กลุ่มบ้านเช่า Yield 4-7%

กลุ่มนี้ดีหน่อยครับ แม้ว่าจะได้ค่าเช่าไม่พอค่าผ่อน แต่ค่าเช่าก็พอดอกเบี้ย ทำให้ทุกๆ เดือนทรัพย์สินรวมเรามากขึ้น ไม่ต้องรีบมากนัก ถือรอเวลาไปเรื่อยๆ พอไหวสำหรับคอนโดกลุ่มนี้ ถ้าคุณมั่นใจมากในการเจริญเติบโตของพื้นที่ "ลงทุนได้ครับ" แต่ผมยังคงอยากให้ระวังมากๆ เพราะถ้าเราคาดการณ์ผิด ระยะยาวราคาไม่ขึ้น จะทำให้คุณต้องถือติดมือ cashflow ติดลบเพราะต้องโปะเพิ่มทุกเดือน ส่งผลให้สภาพคล่องโดยรวมของคุณแย่ลง เจอแบบนี้เข้าไปหลายๆ หลัง เครดิตกับกระแสเงินสดคุณจะไม่พอลงทุนเมื่อเจอโอกาสดีที่อื่น

3. กลุ่มบ้านเช่า Yield 8-10%

กลุ่มนี้เป็นกลุ่มคอนโดที่ผมรักมากครับ ชอบที่สุดในทุกกลุ่ม คุณถือไปเรื่อยๆ ก็ได้ตังตลอด ตังเข้าทุกเดือน คุณไม่ต้องไปกังวลว่าจะขายเมื่อไหร่ ขายเมื่อคุณเห็นราคาดีๆ เท่านั้น "ความรู้สึกของการถือต่อก็ได้เงิน มันจะทำให้คุณชนะ ในทุกการต่อรองเพื่อขายมันออกไป" ยอดเยี่ยม! หาคอนโดกลุ่มนี้เจอเมื่อไหร่ จัดเลย อย่ารอช้า (มีนักลงทุนหาอยู่เยอะ)

ถ้าคุณหาคอนโดกลุ่มนี้เจอเมื่อไหร่ คุณไม่ต้องกลัวเลยครับว่าจะทำกำไรจากมันไม่ได้ ซื้อเองก็ดี ไม่ซื้อเองก็สามารถเสนอขายให้นักลงทุนกินค่าคอมก็ได้

4. กลุ่มบ้านเช่า Yield 10%+

กลุ่มนี้จากตัวเลขแล้วคงต้องถามผมว่า "แอดนี่ตกเลขปะ ทำไมชอบกลุ่ม 3 มากกว่ากลุ่ม 4" ใช่ครับ ผมเขียนไม่ผิด และไม่ได้ตกเลข แต่ผมชอบกลุ่ม 3 มากกกว่าจริงๆ เหตุผลก็คือบ่อยๆ ครั้งที่ผมเจอคอนโดกลุ่มนี้จะไม่สามารถยืนระยะค่าเช่าเดิมได้ในระยะยาว

บริเวณที่ได้ค่าเช่าสูงพวกนี้ มักจะเป็นบริเวณที่เพิ่งเปิดตัว หรือเพิ่งบูมใหม่ๆ ทำให้ความต้องการเช่าขึ้นไปสูงมากๆ ราคายังขึ้นตามไม่ทัน ถ้าคุณเป็นนักลงทุนกลุ่มเก็งกำไร ซื้อตอนเพิ่งเริ่มบูมใหม่ๆ รอขายกินส่วนต่าง สามารถทำได้ครับ แต่คุณต้องมั่นใจว่าคุณซื้อตอนเริ่มบูมจริงๆ นะครับ หลายครั้งเราหลอกตัวเองว่ามันเพิ่งเริ่มบูม แต่จริงๆ ซื้อยอดดอยเลย

โดยส่วนตัวผมลงทุนเน้นค่าเช่าและจะไม่ให้น้ำหนักกับการเก็งกำไรมากนัก (ไม่ใช่ไม่เอาราคาส่วนต่างนะ แต่จะเน้นค่าเช่าที่สูงพอที่จะถือไปเรื่อยๆ แบบไม่ต้องรีบขายมากกว่า) คำถามคือ " Yield เยอะๆ ไม่ดีหรอ? ดีครับ แต่มันต้องยั่งยืนด้วยในระยะยาว หลายครั้งพอบูมมากๆ และที่ดินโดยรอบยังเหลือเยอะ Developer ก็พากันกรูเข้ามาสร้างตึกใหม่ ภายในเวลา 2 ปี คอนโดกลุ่มนี้จะมีคู่แข่งเข้ามามากมาย แถมตึกใหม่กว่า ส่วนกลางดีกว่า ทำให้ค่าเช่าตกลงอย่างรวดเร็ว ผมเคยเห็นคอนโดที่ค่าเช่าตกลงกว่าครึ่งด้วยเหตุการณ์ประมาณนี้เรื่อยๆ

ต่อให้ค่าเช่าตกลงครึ่งนึง ก็ตกไปอยู่กลุ่ม 2 ก็ไม่ได้แย่? "แย่ครับ" เพราะคอนโดกลุ่ม 2 ค่าเช่าไม่พอผ่อนธนาคารด้วยซ้ำ เป็นกลุ่มที่ถ้าซื้อก็ต้องหวังการเติบโตของราคา คอนโดกลุ่ม 4 ที่ตกไปกลุ่ม 2 เนื่องจาก Oversupply มันจะไม่ค่อยสามารถคาดหวังการเติบโตของราคาได้มากนัก

 

สุดท้ายผมอยากเน้นเลย "Yield ต้องได้มาจากการลงพื้นที่จริง สำรวจค่าเช่าจริงๆ เท่านั้น" คอนโดที่เซลล์แนะนำมีเยอะมากครับที่ได้ yield เกิน 8% แต่ถ้าคุณจะซื้อของอะไรแล้วคุณดันไปเชื่อคนขายว่าดีไม่ดียังไง คุณก็เตรียมเงินไว้ซื้อได้เลยครับ ไม่ใช่ห้ามฟังคนอื่นนะครับ นักลงทุนที่ดีต้องเป็นผู้ฟังที่ดี แต่ฟังแล้วอย่าเชื่อทันที เหมือนที่โค้ชหนุ่ม (Money coach) พูดบ่อยๆ "Listen but PROVE"