Invest

Yield ดีมีชัยไปกว่าครึ่ง‬

Salaryman Estator 2020-04-14 09:59:48

Yield ดีมีชัยไปกว่าครึ่ง‬

 

Salaryman Estator

 

คำถามที่ผมมักจะเจอประจำจากนักลงทุนหน้าใหม่ในวงการอสังหาฯ หนีไม่พ้น "ลงทุนปล่อย เช่าคอนโด ไหนดี" หลายๆ ครั้ง ผมมักจะไม่ได้ตอบนะว่าการลงทุนไหนดี ไม่ใช่ว่าเพราะผมหวงก้าง ไม่อยากให้ใครรู้ ไม่อยากให้ใครได้ดี เอาจริงๆ เลย ถ้าเพื่อนได้ดี ผมก็มักยิ้มไปด้วย แต่ปัญหาคือ "ผมไม่รู้"

 

การลงทุนไหนดี - ไหนไม่ดี มันขึ้นอยู่กับว่าคุณมีแผนการลงทุนยังไง และคาดหวังอะไรจากการลงทุนนั้นๆ ใครจะไปรู้หละ? ถ้าไม่ใช่ตัวคุณเอง ผมอยากให้ลองมองหาการลงทุนที่ดีด้วยตัวเอง ลองหาปลาเองเป็น คุณจะรู้ว่า "ไม่น่าไปเสียเวลาคอยถามคนอื่นตั้งนานเลย"

 

ผมขอให้หลักคิดง่ายๆ ในการดูบ้านเช่าแต่กลุ่มตาม Yield ค่าเช่าไว้ตามนี้ครับ

 

1. กลุ่มบ้านเช่า Yield 1-3%

 

สำหรับทรัพย์กลุ่มนี้มักจะมาพร้อมกับข่าวที่ฟังแล้วต้องร้อง โห! ราคากำลังจะขึ้นไปอีกเท่าตัวในเวลาอันใกล้ๆ ด้วยเหตุผลที่ฟังแล้วน่าเชื่อถือนานับประการ ส่วนตัวผม "ไม่แนะนำ" ให้ลงทุนคอนโดกลุ่มนี้เลย ไม่ว่าข่าวที่ได้ยินมาจะน่าเชื่อถือแค่ไหนก็ตาม

 

เหตุผลสำคัญคือ Yield นี้ไม่พอจ่ายดอกเบี้ยธนาคารด้วยซ้ำ ทำให้ทุกๆ เดือนที่เราถือไว้ นอกจากจะต้องเอาเงินสดโปะทุกเดือนแล้ว ค่าเช่าที่ไม่พอดอกเบี้ย จะทำให้ทรัพย์สินรวมเราลดลงเรื่อยๆ เลือดไหลตลอด ต้องนั่งสวดภาวนาให้ราคาขึ้นไวๆ ไปอีก

 

การลงทุนหลายๆ ครั้งคุณสามารถบอกได้ครับว่าคอนโดไหนจะราคาขึ้น แต่คุณจะไม่สามารถบอกได้หรอก ว่ามันจะเกิดขึ้นเมื่อไหร่  "อย่าลงทุนตามสมมุติฐาน" คำนี้จริงเสมอ

 

2. กลุ่มบ้านเช่า Yield 4-7%

 

กลุ่มนี้ดีหน่อยครับ แม้ว่าจะได้ค่าเช่าไม่พอค่าผ่อน แต่ค่าเช่าก็พอดอกเบี้ย ทำให้ทุกๆ เดือนทรัพย์สินรวมเรามากขึ้น ไม่ต้องรีบมากนัก ถือรอเวลาไปเรื่อยๆ พอไหวสำหรับคอนโดกลุ่มนี้ ถ้าคุณมั่นใจมากในการเจริญเติบโตของพื้นที่ "ลงทุนได้ครับ" แต่ผมยังคงอยากให้ระวังมากๆ เพราะถ้าเราคาดการณ์ผิด ระยะยาวราคาไม่ขึ้น จะทำให้คุณต้องถือติดมือ cashflow ติดลบเพราะต้องโปะเพิ่มทุกเดือน ส่งผลให้สภาพคล่องโดยรวมของคุณแย่ลง เจอแบบนี้เข้าไปหลายๆ หลัง เครดิตกับกระแสเงินสดคุณจะไม่พอลงทุนเมื่อเจอโอกาสดีที่อื่น

 

3. กลุ่มบ้านเช่า Yield 8-10%

 

กลุ่มนี้เป็นกลุ่มคอนโดที่ผมรักมากครับ ชอบที่สุดในทุกกลุ่ม คุณถือไปเรื่อยๆ ก็ได้ตังตลอด ตังเข้าทุกเดือน คุณไม่ต้องไปกังวลว่าจะขายเมื่อไหร่ ขายเมื่อคุณเห็นราคาดีๆ เท่านั้น "ความรู้สึกของการถือต่อก็ได้เงิน มันจะทำให้คุณชนะ ในทุกการต่อรองเพื่อขายมันออกไป" ยอดเยี่ยม! หาคอนโดกลุ่มนี้เจอเมื่อไหร่ จัดเลย อย่ารอช้า (มีนักลงทุนหาอยู่เยอะ)

 

ถ้าคุณหาคอนโดกลุ่มนี้เจอเมื่อไหร่ คุณไม่ต้องกลัวเลยครับว่าจะทำกำไรจากมันไม่ได้ ซื้อเองก็ดี ไม่ซื้อเองก็สามารถเสนอขายให้นักลงทุนกินค่าคอมก็ได้

 

4. กลุ่มบ้านเช่า Yield 10%+

 

กลุ่มนี้จากตัวเลขแล้วคงต้องถามผมว่า "แอดนี่ตกเลขปะ ทำไมชอบกลุ่ม 3 มากกว่ากลุ่ม 4" ใช่ครับ ผมเขียนไม่ผิด และไม่ได้ตกเลข แต่ผมชอบกลุ่ม 3 มากกกว่าจริงๆ เหตุผลก็คือบ่อยๆ ครั้งที่ผมเจอคอนโดกลุ่มนี้จะไม่สามารถยืนระยะค่าเช่าเดิมได้ในระยะยาว

 

บริเวณที่ได้ค่าเช่าสูงพวกนี้ มักจะเป็นบริเวณที่เพิ่งเปิดตัว หรือเพิ่งบูมใหม่ๆ ทำให้ความต้องการเช่าขึ้นไปสูงมากๆ ราคายังขึ้นตามไม่ทัน ถ้าคุณเป็นนักลงทุนกลุ่มเก็งกำไร ซื้อตอนเพิ่งเริ่มบูมใหม่ๆ รอขายกินส่วนต่าง สามารถทำได้ครับ แต่คุณต้องมั่นใจว่าคุณซื้อตอนเริ่มบูมจริงๆ นะครับ หลายครั้งเราหลอกตัวเองว่ามันเพิ่งเริ่มบูม แต่จริงๆ ซื้อยอดดอยเลย

 

โดยส่วนตัวผมลงทุนเน้นค่าเช่าและจะไม่ให้น้ำหนักกับการเก็งกำไรมากนัก (ไม่ใช่ไม่เอาราคาส่วนต่างนะ แต่จะเน้นค่าเช่าที่สูงพอที่จะถือไปเรื่อยๆ แบบไม่ต้องรีบขายมากกว่า) คำถามคือ " Yield เยอะๆ ไม่ดีหรอ? ดีครับ แต่มันต้องยั่งยืนด้วยในระยะยาว หลายครั้งพอบูมมากๆ และที่ดินโดยรอบยังเหลือเยอะ Developer ก็พากันกรูเข้ามาสร้างตึกใหม่ ภายในเวลา 2 ปี คอนโดกลุ่มนี้จะมีคู่แข่งเข้ามามากมาย แถมตึกใหม่กว่า ส่วนกลางดีกว่า ทำให้ค่าเช่าตกลงอย่างรวดเร็ว ผมเคยเห็นคอนโดที่ค่าเช่าตกลงกว่าครึ่งด้วยเหตุการณ์ประมาณนี้เรื่อยๆ

 

ต่อให้ค่าเช่าตกลงครึ่งนึง ก็ตกไปอยู่กลุ่ม 2 ก็ไม่ได้แย่? "แย่ครับ" เพราะคอนโดกลุ่ม 2 ค่าเช่าไม่พอผ่อนธนาคารด้วยซ้ำ เป็นกลุ่มที่ถ้าซื้อก็ต้องหวังการเติบโตของราคา คอนโดกลุ่ม 4 ที่ตกไปกลุ่ม 2 เนื่องจาก Oversupply มันจะไม่ค่อยสามารถคาดหวังการเติบโตของราคาได้มากนัก

 

สุดท้ายผมอยากเน้นเลย "Yield ต้องได้มาจากการลงพื้นที่จริง สำรวจค่าเช่าจริงๆ เท่านั้น" คอนโดที่เซลล์แนะนำมีเยอะมากครับที่ได้ yield เกิน 8% แต่ถ้าคุณจะซื้อของอะไรแล้วคุณดันไปเชื่อคนขายว่าดีไม่ดียังไง คุณก็เตรียมเงินไว้ซื้อได้เลยครับ ไม่ใช่ห้ามฟังคนอื่นนะครับ นักลงทุนที่ดีต้องเป็นผู้ฟังที่ดี แต่ฟังแล้วอย่าเชื่อทันที เหมือนที่โค้ชหนุ่ม (Money coach) พูดบ่อยๆ "Listen but PROVE"

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ดินแดง ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา บางเขน

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ แฟชั่นไอส์แลนด์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ