Home Living Topic Guru Webboard Contact Us FAQ  รายการ ขาย เช่า ลงประกาศ ซื้อ ขาย เช่า เข้าระบบ/ลงทะเบียนใหม่ ค้นหา

Review (300)   Invest (64) PR (1661)  News (1308)   Idea (50) Design (64) Talk (167)  Guest (41)  Vacation (97) Feng Shui (26)
เรื่องน่าอ่านยังมีอีกที่นี่ ประกาศขายคอนโด ประกาศขายบ้าน ทั่วประเทศไทย
กลับไปหน้าที่ผ่านมา

คอนโดไหนที่ควรตะครุบ?


0 1

 

 

คอนโดไหนที่ควรตะครุบ?

 

 

วันนี้ขอเขียนถึงแง่ดีๆ ของการลงทุนบ้างเนอะ คำถามยอดฮิตของนักลงทุน"ซื้อที่ไหนดี" ผมได้รับคำถามนี้เป็นประจำ ผมขอตอบโดยสรุปลักษณะของคอนโดที่ควรตะครุบสำหรับลงทุนปล่อยเช่า (เน้นนะครับว่าสำหรับปล่อยเช่า ถ้าหวังราคาส่วนต่างอาจมองอีกแบบ) ไว้ง่ายๆ 5 ข้อดังนี้ครับ

 

 

1. มีชีวิตชีวา

 

 

แปลว่าอะไร? พอเราเดินเข้าไป ช่วงเวลาเช้าและเย็น ต้องรู้สึกได้ถึงความมีชีวิตชีวา มีคนเดินเข้าออกคึกคัก ถ้าเป็นคอนโดตามเมืองริมทะเลและเราอยากได้ผู้เช่าหัวทอง ต้องเห็นชาวต่างชาติแช่น้ำหรือนอนอาบแดดอยู่ในส่วนกลาง เวลาเดินสวนไปมาต้องมีชาวหัวทองเดินผ่านไปมา บางคนจะชอบยิ้มให้และทักทายเราทั้งทีเพิ่งเจอกันครั้งแรก ผมก็ชอบคุยกับเค้า สนุกดีเรียนรู้ไปด้วยเลยว่าเค้าคิดยังไง ชอบอะไร

 

 

คอนโดที่มีชีวิตชีวาพวกนี้จะหาผู้เช่าได้ง่ายกว่าคอนโดเงียบๆ มาก เพราะมันคือตัวยืนยันว่ามี demand ของคนที่อยากมาอยู่จริง ใครลงทุนมาซักพักแล้วคงจะเคยไปลงทุนคอนโดที่(ยัง)ไม่มีชีวิตชีวา มันหาผู้เช่ายากกว่ามาก คุณคงไม่อยากมีประสบการณ์นี้หรอกเนอะ ลองดูๆ บางครั้งความมีชีวิตชีวาก็สังเกตได้ง่ายๆ แค่คุณไปตระเวนดูพื้นที่จริงเช้าเย็น Six sense ของคุณมันจะบอกคุณเอง

 

 

2. Yield งดงาม

 

 

การจะลงทุนเพื่อปล่อยเช่า Yield ขั้นต่ำสุดที่จะยอมรับได้คือ 6% ครับ แต่โดยส่วนตัวถ้า Yield ไม่ถึง 8%ผมมักจะไม่ลงทุนเลย ไม่มีข้อยกเว้น สำหรับผมเสียดายดีกว่าเสียใจ ไม่มีหยวนๆ สำหรับการลงทุน ทำไมเยอะจัง? ถ้า Yield ต่ำกว่านี้จะไม่พอค่าผ่อนธนาคารระยะยาว ในชีวิตจริงนอกจากจะต้องผ่อนธนาคารแล้วคุณยังต้องโดนค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมแซม ค่าโฆษณาหาผู้เช่า คุณอาจจะกำลังคิดว่า"ไม่เสีย ตูหาผู้เช่าเอง"

 

 

ผมอยากให้ลองมองอีกด้านครับ นักลงทุนควรจะฝึกฝนการ Leverage "Other people skill" และ "Other people time" ถ้าการใช้ Agent แล้วทำให้เราหาผู้เช่าได้ไวขึ้น 2 เดือน การจ่ายค่าเหนื่อยของ Agent ไป 1 เดือนก็เป็นเรื่องที่น่าจะทำได้ ยิ่งไปกว่านั้นเมื่อคุณมีคอนโดหลายที่และคุณทำงานประจำไปด้วย ยากมากที่คุณจะมีเวลามานั่งหาผู้เช่าด้วยตัวเองทั้งหมด การมีทีมงานที่รู้ใจและไว้ใจได้สำคัญมากครับ โดยเฉพาะสำหรับนักลงทุนที่วางแผนจะมีทรัพย์มากขึ้นเรื่อยๆ ในอนาคต

 

 

3. ราคามีแต้มต่อ

 

 

ราคาซื้อควรต่ำกว่าราคาตลาดในตึกนั้นและตึกรอบๆ ไม่น้อยกว่า 10% จะไปหาที่ไหน ใครมันจะขาย? เยอะแยะครับ ในตึกเดียวกันราคาซื้อของแต่ละคนในชีวิตจริงห่างกันมาก ถ้าคุณมีจุดยืนว่าจะซื้อให้ได้ต่ำกว่าราคาตลาดคุณจะหามันเจอ(แต่ต้องใจเย็นๆนะ) คุณอาจจะได้มันจากเซลล์เจ้าของโครงการในราคานักลงทุน คุณอาจจะได้มันจากการซื้อมือหนึ่งตั้งแต่รอบ VIP หรือ คุณอาจซื้อมือสองได้จากเจ้าของเดิมที่ร้อนเงิน มากมายหลายทาง แต่เราไม่ต้องไปกังวลแทนคนขาย(เรื่องของเค้า) หน้าที่ของเราคือหนักแน่น "ถ้าไม่ได้ราคาต่ำกว่าตลาดไม่ซื้อ" เดี๋ยวจะมีคนมาขายคุณเอง

 

 

ลงทุนปล่อยเช่าราคามีแต้มต่อจะไปมีประโยชน์อะไร? มีแน่ๆ ครับ อย่างแรกทำให้คุณสามารถปล่อยเช่าได้ในราคาดีกว่าห้องอื่น(ในกรณีที่เกิดการแข่งขันด้านราคาขึ้นมา) หรือในกรณีเลวร้ายที่เกิดเรื่องให้เราจำเป็นต้องขายมันออกไป เราจะยังสามารถขายได้ในราคาต่ำกว่าตลาดโดยที่ยังไม่ขาดทุน สำคัญมากนะครับ เพราะสำหรับการลงทุนอสังหาฯแล้ว บางครั้งแบงค์จะไม่ยอมแม้แต่จะให้คุณขายขาดทุนถ้าคุณไม่มีเงินสดมาปิดส่วนต่าง กลายเป็น"ติดดอยแบบห้ามลง"กันเลยทีเดียว อีกประเด็นคือ ราคาที่มีแต้มต่อทำให้เราสามารถเลือก Cashout ออกมาจากการกู้ธนาคารเพื่อมาจัดการกับค่าตกแต่งและค่าโอนได้ ประหยัดเงินสดไปได้มาก

 

 

4. คนไหลมา

 

 

ทำเลคือคน ค่าเช่าเพิ่มตามคน ราคาที่ดินเพิ่มตามคน และแน่นอนราคาคอนโดเพิ่มตามคนครับ ผมมักจะเลือกลงทุนคอนโดในเมืองที่มีการไหลเข้าของคนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกปี อย่าง กรุงเทพฯ ระยอง พัทยา เชียงใหม่ เชียงราย ภูเก็ต การลงทุนในเมืองพวกนี้ทำให้เราไม่ต้องไปนั่งกังวลมากนักในระยะยาว ถือได้เรื่อยๆ เพราะยังไงการไหลเข้าของคนจะทำให้ค่าเช่าเพิ่มเองโดยอัตโนมัติ ถือได้สบายใจ จะไปรู้ได้ไง? Website ต่างๆ มีข้อมูลระดับนึงครับ คุณสามารถหาข้อมูลเบื้องต้นได้ และถ้าคุณลงพื้นที่จริงบ่อยๆ คุณสามารถเชื่อสัญชาติญาณของคุณได้ คุณจะรู้สึกได้เลยว่าเมืองนี้"คนไหลมา"

 

 

5. ถ้าเราล้มไม่ทับเราแบน

 

 

อย่างที่ผมมักจะเน้นย้ำในหลายๆ บทความครับ "โลกการลงทุนไม่สวยงาม" ไม่มีทางที่เราจะไม่พลาดเลย ไม่ว่าคุณจะเก่งและระวังแค่ไหนก็ตาม แทนที่เราจะมาคาดหวังว่าเราจะไม่พลาดเลย เราควรจะวางแผนสำรองเสมอเผื่อสำหรับกรณีที่เราผิดพลาดมากกว่า อะไรคือความผิดพลาดในการลงทุนปล่อยเช่าหละ? "ไม่มีคนเช่าจนต้องผ่อนเอง" เนี่ยหละแย่สุดละครับ ไม่มีแย่ไปกว่านี้ เห็นมะความเสี่ยงมันไม่ได้น่ากลัวอย่างที่คิดเนอะ เราควรเลือกลงทุนคอนโดที่ไม่หนักเกินตัว กรณีมันล้มขึ้นมา(ไม่มีคนเช่า) เราต้องมีแรงรับเองไหว "ไม่ทับเราแบน"

 

 

หลักคิดทั้ง 5 ข้อคือหลักคิดที่ผมใช้ในการลงทุนมาตลอด ถ้าคุณหาคอนโดที่เข้าเกณทุกข้อเจออย่าลังเลที่จะ"ตะครุบ"ไว้ครับ ถ้าคุณสนใจการลงทุนเพื่อปล่อยเช่าและกระแสเงินสด แต่ต้องมั่นใจว่าคุณลงพื้นที่มากพอที่จะไม่หลอกตัวเองนะ บางคนจินตนาการค่าเช่าเอาเองหรือเชื่อเซลล์อันนี้อันตรายครับ

 

 

จะไปหาที่ไหน? ถ้าคุณยังมีคำถามนี้คาใจ ผมอยากให้คุณลองลงพื้นที่ไปดูคอนโดจริง ดูให้ได้ซัก 20 ที่แล้วคุณจะได้คำตอบ จริงๆ เราน่าจะถามกลับกันมากกว่า "นักลงทุนมากมายหาได้ทำไมเราจะหาไม่ได้"? เค้าทำได้เราก็น่าจะทำได้นะ

 

 

ลองดูนะครับ ลองลงมือทำ ลองตั้งใจและเอาจริงกับมันซักตั้ง ถ้าคุณรักการลงทุน คุณจะสามารถหาคอนโดที่ควร"ตะครุบ" และเหมาะสำหรับคุณได้ไม่ยากเลย

 

 

Salaryman Estator

 

 

 


ระดับ : Supreme สมัครเมื่อ : 2016-06-13 17:13:29 จำนวนโพส : 0
อัพเดทล่าสุด : 2016-11-10 10:45:34
แจ้งปัญหา     

บทความล่าสุด

  • QUINTARA TREEHAUS สุขุมวิท 42 Seamless Natural Living

    แม้ว่าผมจะซื้อทั้งเพื่ออยู่อาศัยเองและการลงทุน แต่ปัจจัยหลักที่ผมใช้ในการเลือกคือ คอนโดนั้นต้องเหมาะกับการอยู่อาศัยจริง เพราะคอนโดแบบนี้ล่ะครับ จะเป็นการลงทุนที่ดีในระยะยาวเสมอ

    |2018-07-20 Salaryman Estator 0

  • SALADAENG ONE นิยามของ ‘Timeless Luxury’ ที่แท้จริง

    ลองนึกภาพที่คุณมีกระเป๋าแอร์แมสสักใบที่ไม่ว่าจะเมื่อไหร่ก็สามารถหยิบออกมาใช้ได้อย่างไม่เบื่อ และเมื่อเวลาผ่านไป ดีไซน์ที่เรียบยังคงความหรู สวยงามไม่ล้าสมัย นั่นคือความ ‘Timeless’

    |2018-07-20 Papayatop 0

  • Life Ladprao Valley ปลุกความท้าทายในตัวคุณกับนิยามใหม่ในการใช้ชีวิต ปลดปล่อยชีวิตจากกฏเกณฑ์ “Live Your Adventurous Spirit” บนทำเลพรีเมียมตลอดกาล

    แค่โลเคชั่นก็สุดยอดแล้วครับ ทั้งติดรถไฟฟ้า ทั้งตรงข้ามเซ็นทรัลลาดพร้าว แต่ไม่ใช่แค่โลเคชั่น Very Good เท่านั้น "Life ลาดพร้าว Valley" ยังจัดเต็ม จัดหนัก ส่วนกลางแบบที่เรียกได้ว่า ไม่ต้องออกไปไหนก็ Happy นอกจากนี้ยังมีนวัตกรรมของฟังชั่นห้องที่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่มากๆ ที่สำคัญคือ ราคาที่เริ่มต้นเพียง 3 ล้านกว่าบาท #คุ้มแบบนี้ต้องจัดเลยครับ

    |2018-07-18 LifeScape 0

  • The Teak สาทร - ลุมพินี Exclusive CBD-Affordable Condominium

    ใครๆก็ต้องการความเป็นส่วนตัวครับ ไม่ต้องไปแย่งที่จอดรถกับคนอื่น ไม่ต้องมีคนพลุกพล่าน ไม่ต้องมีคนแปลกหน้ามาเดินบริเวณโครงการ ไม่ต้องแย่งกันใช้ส่วนกลาง ใครๆ ก็อยากมีความส่วนตัวเวลาว่ายน้ำบน Rooftop Pool จริงไหมล่ะครับ

    |2018-07-18 Salaryman Estator 0

  • Life Sukhumvit 62 Rare Item ราคาพิเศษ แบบนี้ Bangkok City Smart เท่านั้นที่จัดให้ได้

    โครงการกำลังจะปล่อยขายห้องชุดสุดท้ายของโครงการ!!! ที่เหลือห้องแค่เพียงจำนวนหยิบมือเดียว ทาง Bangkok City Smart ได้จัดโปรเด็ดๆทิ้งท้าย รับรองว่าคุ้มยิ่งกว่าถูกหวย!

    |2018-07-17 Salaryman Estator 0

บทความที่น่าสนใจ


ติดตามข่าวสารข้อมูลก่อนใคร ถูกใจเพจได้เลยครับ



ต้องการรับข่าวแบบนี้ส่งตรงถึงไลน์คุณ add ไลน์@ ได้เลยครับ เพียงคลิ๊กลิ้งค์ข้างล่าง



LINE ID @livinginsider


แสดงความคิดเห็น

CAPTCHA code
หรือ ยกเลิก

© 2015 livinginsider.com All right reserved. | นโยบายความเป็นส่วนตัว

 

lvmng@livinginsider.com

02-693-5561 ถึง 2
  @livinginsider